【正文】 計流行干濕分離，三房基本上雙衛(wèi)生間設(shè)計。 ? 衛(wèi)生間設(shè)計在全明的前提下趨向膨脹。 ? 廚房與餐廳相互融合，功能區(qū)間獨立化。許多新開樓盤設(shè)計儲藏室、洗衣房，主臥室設(shè)計更衣室。傳統(tǒng)點式建筑因自身遮擋視野，光線差。現(xiàn)在新開的樓盤中，小高層基本上是板式，高層中板式也逐步取代點式。三房的面積也會分化， 130 平方米以上的三房比例會逐漸增加。據(jù)統(tǒng)計，二房所占比例時下已從 48%下降至 42%，而三房卻已從 39%上升至 45%。與此相隨，三房的選擇比例也在增加。三房的面積從 138 平方米降至 130 平方米，集中供應(yīng)面積在 110130 平方米。 ? 在可承受的范圍內(nèi)，追求面積合理性。 1 昌里花園營銷推廣方案 昌里花園三期專案小組 2021 年 4 月 2 市場鳥瞰 3 市場趨勢走向 2021 年新開樓盤特征 房型 ? 錯層仍然是今年流行的房型 ,其普遍程度更甚于去年。十之七八設(shè)計了錯層，如上海知音、西班牙名園、居家豪門、上?？党?、世紀(jì)名門等，而且錯層基本上是三房，二房錯層欠缺。據(jù)統(tǒng)計，上海全市二房的平均面積已經(jīng)由以前的 104 平方米降至 100 平方米，集中供應(yīng)面積集中在 80100 平方米。 ? 時下購房主力正從高收入群體向中收入群體轉(zhuǎn)變，購房者在平均單位購房面積沒有下降，而是呈逐漸上升趨勢。 2021 年新開樓盤的三房戶型比已經(jīng)與二房戶型比接近。三房在整體的比例中增長趨勢明顯，預(yù)計未來的三房戶型比仍然會有所增加。 ? 板式高層取代點式高層。其原因是板式高層通風(fēng)采光性能好。 4 ? 房型設(shè)計上注重功能化、獨立化。這些房間面積小，功能獨立，為消費者帶來諸多便利，使房間更加整潔，利用率提高。廚房與餐廳的連接采用開放式，兩者同時與陽臺連接，擴大了廚房的操作空間，同時加強了餐廳的采光，增加了餐廳的景觀效果和浪漫氣氛。衛(wèi)生間面積一般在 56 平方米，有的樓盤達(dá)到了 10 平方米以上。 ? 房型設(shè)計更注重景觀。 ? 臥室開間寬敞化。主臥室趨向于舒適化，多數(shù)主臥室面積在 1618 平方米，帶有衛(wèi)生間和更衣室。前兩年復(fù)式面積基本上在 180 平方米以上， 200 平方米以上的比比皆是。 5 價格 中 檔價位樓盤是主流 從 2021 年第一季度上海推出的新盤統(tǒng)計中，開盤均價在 30004000 元 /平方米的新盤 23 個，占新盤量的 32%；開盤均價在 3000 元 /平方米以下的有 18 個，占新盤總量的 25%，主要分布在寶山、浦東和郊區(qū)；開盤均價在 5000 元 /平方米以上的樓盤 13個，占新盤總量的 18%。 建筑風(fēng)格 三分天下 今年新開樓盤以歐陸風(fēng)格、北美風(fēng)格和現(xiàn)代簡約風(fēng)格三分天下。 6 環(huán)境 ? 新開樓盤流行雙景住宅 ，即指“公園借景”和“小區(qū)內(nèi)景”的融合。 ? 綠化共享，講求均好性 。一些朝 向或景觀不理想的地塊，設(shè)計人通過弧形、 L 型的房型設(shè)計，最大限度的滿足消費者日照和觀景需求。 99 年 2021 年的樓盤環(huán)境規(guī)劃盛行歐洲風(fēng)格，尤其是馬斯洛和洛可可宮廷風(fēng)格，講究高貴典雅?，F(xiàn)在流行的是講求自然，貼近大自然、回歸大自然。從 99 年下半年開始盛行的水景住宅依舊一路紅火，新千年新開的樓盤十之八九都設(shè)計了精致的水景，許多樓盤則表現(xiàn)出了強烈的親水性，如貴龍園、上海知音、上海康城、新時代花園等等。水能改善小區(qū)環(huán)境，豐富整體景觀，增加園林情趣，與綠化效果相得益彰。 物業(yè)類型 ? 小高層需求持續(xù)升高 20 年市民對小高層的需求僅為 21%， 2021年上升了 11 個百分點，而如今已經(jīng)達(dá)到了 %，逼近多層的需求 46%。預(yù)計小高層需求仍將升高，達(dá)到與多層需求持平。其中多層較上季度上升 點，高層則上升了 點。這說明高層預(yù)售量在不斷增大， 7 另一方面也表明高層的預(yù)售總體上升勢頭。 消費者市場 以中小白領(lǐng)為主體，年齡趨向年輕化 上海的國際化都市性質(zhì)決定它擁有大量高收入且穩(wěn)定的中小白領(lǐng)市場，而且這部分的消費者年齡輕，學(xué)歷高。因此高檔房或是小房型或是低價房，追求低總價，對于市場的吸納有很大的機會。 二、 經(jīng)濟商業(yè) 昌里花園緊貼的昌里路是浦東西部，主要的商業(yè)網(wǎng)點。昌里路沿街有較多購物（家得利超市，聯(lián)華超市，家家 樂超市）餐飲（申鼎雞，喬旺火鍋，新亞大包）休閑（立象娛樂中心，保齡球館，飄苑茶室）等場所更有完善的學(xué)校（云臺高級中學(xué)），醫(yī)院，銀行等公共設(shè)施。 公交站點示意： 784 三林城 —— 耀華路 隧道一線 昌里路 —— 打浦橋 980 揚南新村 —— 南京西路 昌里小區(qū) —— 文化廣場 周家渡 —— 陸家嘴 四、 本案區(qū)域市場分析 由于昌里路的成熟配套一定程度帶動了周邊的房產(chǎn)市場，由于近年來區(qū)域開發(fā)個案并不多 ,一定程度積累了部分需求客層，本案屬于次區(qū)域為數(shù)較少市場需求較大 的消費產(chǎn)品。 SWOT 分析 本案優(yōu)勢： 1. 本案緊貼昌里路地段優(yōu)勢明顯。（注：齊河路，昌里路有較多公交站點） 3. 本案多為小高層住宅，建筑優(yōu)勢明顯。 5. 本案一期二期銷售良好，有較好的口碑，客層優(yōu)勢明顯。 7. 幢距較大，四大主題現(xiàn)代園林。 2. 價格在此區(qū)域是一個主要指標(biāo)，因盡量降低成本，增加其競爭力。 本案機會點： 1. 本案三期適時開盤吸引一部分對昌里花園一期二期感興趣但錯失機會的客戶。 3. 周邊個案都將清盤。 4. 會所是本案品質(zhì)的象征，也是周邊極少個案擁有的，可以作為賣點之一。 6. 本案的綠化面積超過 50%，擁有四個中心組團綠化。然而后現(xiàn)代在中國的登堂入室，可謂你未唱罷我登場。 12 現(xiàn)代建筑風(fēng)格與后現(xiàn)代建筑風(fēng)格特征比較 現(xiàn)代建筑 一種國際風(fēng)格，或無風(fēng)格 烏托邦和理想主義 確定的形式、功能 時代精神（ Zeitgeist） 藝術(shù)家作為預(yù)言家和治療者 精英主義 /為了大眾 整體化 建筑師作為救世主 /醫(yī)生 直接性 簡潔性 均勻的空間（ Isotropic Space） 抽象的形式 純粹主義 非表述的啞盒（ dumb box） 機器美學(xué)、直接的邏輯、循環(huán)、機械的、技術(shù)和結(jié)構(gòu) 反修飾（ Antiornament） 反表現(xiàn) 反隱喻 反歷史記憶 反幽默