【正文】 0 48 104 112 140 170 復(fù)式 112 340 亮馬名居 90 120 140 190 220 330 京香福苑 125 143 151 206 五居 260 芳馨園 78 98 169 189 214 國(guó)展家園 90 120 176 198 226 230 復(fù)式 276 353 浩鴻園 107 140 136 164 博雅園 123 228 柳源居 76 76 103 134 177 福景苑 179 194 272 鳳凰城 84 118 158 184 國(guó)際港 66 74 88 96 126 128 227 253 五居 246 255 陽(yáng)光都市 159 164 177 204 柳清居 161 183 184 平均面積 大小戶(hù)型平均面積 66 117. 3 215. 7 戶(hù)型比例 % % % % % 附表 2：在售項(xiàng)目戶(hù)型、價(jià)格市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì) 單位：元 項(xiàng)目名稱(chēng) 一居 起價(jià) 均價(jià) 二居 起價(jià) 均價(jià) 三居 起價(jià) 均價(jià) 四居 起價(jià) 均價(jià) 雍和家 園 7316 9255 7180 9240 7480 10130 10450 12250 吉慶里二期 10080 10080 幸福二村 9950 10050 9950 10050 9950 10050 9950 10050 幸福一村 9000 9300 9000 9300 9000 9300 9000 9300 華普中心 9600 15000 9600 15000 鴻安國(guó)際 11400 11400 11400 11400 美惠大廈 11898 13000 11898 13000 俊景苑 13000 15000 13000 15000 京華豪園 11000 13000 11000 13000 世貿(mào)國(guó)際公寓 8889 13000 8889 13000 建外 SOHO 8000 9000 8000 9000 8000 9000 陽(yáng)光 100 8000 8100 9000 9300 9500 亮馬名居 9000 10000 9000 10000 9000 10000 9000 10000 京香福苑 8300 8800 8300 8800 8300 8800 芳馨園 5700 6800 5700 6800 5700 6800 5700 6800 國(guó)展家園 7888 9500 7888 9500 7888 9500 7888 9500 浩鴻園 7600 8200 7600 8200 博雅園 8800 8800 柳源居 6750 7600 6750 7600 6750 7600 福景苑國(guó)際 19505 19505 19505 鳳凰城 6900 8000 6900 8000 6900 8000 陽(yáng)光都市 8300 9700 國(guó)際港 8100 8100 8100 8100 柳清居 7180 7800 7180 7800 均 價(jià) 二 、 結(jié) 論 通過(guò) 以上 數(shù)據(jù) 對(duì)比 20xx 年度 中房 指數(shù) 北京 市本 區(qū)域 內(nèi)各 季度的 市 場(chǎng) 在 售 項(xiàng) 目平 均 面 積 及平 均 價(jià) 格 可清 晰 顯 示 出： 項(xiàng) 目 均 價(jià)體系 系 數(shù) 及 戶(hù) 型 面積 體 系 系 數(shù)隨 著 市 場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng) 激 烈 程 度的 加 劇 ， 呈現(xiàn)明 顯 下 降 的 趨 勢(shì)； 至 于 今 年一 季 度 北 京市 住 宅 均 價(jià)與 去 年 同 期相 比 ，上升 5%左 右，專(zhuān)家 認(rèn)為 這是 短暫 現(xiàn)象 ，有 些表 現(xiàn)為 區(qū)域 特征 ，不 足 為 憑 。 C BD 國(guó)際中 心緊 鄰朝 陽(yáng)路 ，位 于整 個(gè)項(xiàng) 目的 北部 ，占 地 公頃 ，總 建筑面積 12 萬(wàn)平 方米 ，由 一棟 33 層 寫(xiě)字 樓和 一棟 酒店 式公 寓以 及商業(yè) 裙房 組成 。 由 于 二 環(huán)周 邊 的 土 地資 源 越 來(lái) 越少 ， 故 目 前其 項(xiàng) 目 周 邊在售 競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目 并不 很多， 但是 ， 諸 如“陽(yáng) 光都 市”、“ 金菲 國(guó)際 公寓 ”“ 華普 公寓 ”“ 吉慶 里二 期”等 競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目 體量 相對(duì) 較大、 銷(xiāo)售 周期較 長(zhǎng) 、 售 價(jià) 較 高， 還 是 會(huì) 對(duì)本 項(xiàng) 目 的 的銷(xiāo) 售 形 成 階段 性 影 響 。另具 本公司 企劃 部不 完全 統(tǒng)計(jì) ，20xx 年 北京 僅新 開(kāi)樓 盤(pán)就達(dá) 200 余個(gè) ，平均每 40 小 時(shí)即 出現(xiàn) 一個(gè)新 樓盤(pán) ，大大 超過(guò) 了 99 年 125 個(gè)新 盤(pán)上 市的 數(shù)量 ，再一 次沖 破歷史 記錄 。 新 城 國(guó) 際 （ 理想 世界 ） 開(kāi)發(fā) 商為 北京 萬(wàn)通 實(shí)業(yè) 有限 公司，設(shè)計(jì) 方案 通過(guò) 國(guó)際 招標(biāo) ，在10 多個(gè) 方案 中優(yōu)選 出由 香港 王董 設(shè)計(jì) 事務(wù) 所設(shè) 計(jì)的 弧形 板式 高層圍 合建 筑， 立面新 穎。大 連萬(wàn) 達(dá)和 深圳 金地 今 年同 時(shí)在 國(guó)貿(mào) 商圈 出手 ，被 業(yè)內(nèi) 稱(chēng)為 “南 狼北虎 ”夾擊 C BD，其 品 牌 優(yōu) 勢(shì) 和 價(jià)格 優(yōu)勢(shì) 不可 低估 。項(xiàng)目 占地 公 頃 ，屬 典型 的“插空 ”項(xiàng) 目； 規(guī)劃 總建 筑面積 萬(wàn)平方 米， 建筑 密度 31%， 容積率 。 （ 3）、項(xiàng) 目規(guī) 劃方 案受 地塊 形狀、四至 狀況 制約 嚴(yán)重 ，人 口密度 大 、 建 筑 密 度大 、 容 積 率較 高 、 樓 體布 局 難 度 大， 狹 小 的 中央庭 院 也 不 利 于 園林 景 觀(guān) 環(huán) 境規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) ，會(huì) 給 銷(xiāo) 售 帶來(lái) 較 大 壓 力，特 別 是 進(jìn) 入 后 期銷(xiāo) 售 階 段 隨著 工 程 形 象的 拔 高 ， 視覺(jué) 效 果 會(huì) 越來(lái)越差。 （ 2）、向往 便利 的運(yùn) 動(dòng) 、健康 ，追求 時(shí)尚 ，工作 單位 十分 接近的 年 輕 的 準(zhǔn) 成 功人 士（ 包括 一些 運(yùn)動(dòng) 員）。 項(xiàng)目定位 商 住 兩 用 +投 資 概念 建 筑 規(guī) 劃 的調(diào) 整 （ 1）、 保 留 正 向 大面 積的 居住 功能 為主 的偏大 套型 設(shè)計(jì) 。 該項(xiàng)目獨(dú)有的 特征 是： 緊鄰 在北 京人 心目 中無(wú) 可替 代的 國(guó)安主 場(chǎng) —— 工 人體 育場(chǎng) ，這 是 一 個(gè) 市 中 心的 、 大 型 的、 綜 合 型 的、 有 著 特 殊定 義 的 集 體育運(yùn) 動(dòng) 、 休 閑 娛 樂(lè)、 大 型 演 出于 一 體 的 場(chǎng)館 ； 此 外 ，還 有 一 個(gè) 綜合性 的 室 內(nèi) 工 人 體育 館。 第 四 章 ：營(yíng)銷(xiāo)及推廣策略 一 、 工 作 目標(biāo) 銷(xiāo)售目標(biāo) 計(jì)劃一年之內(nèi)完成銷(xiāo)售總額的 60~70%，達(dá) 到盈 虧平 衡點(diǎn) 。 B、對(duì)于出行的交通工具為出租車(chē)的客戶(hù)，我們建議 除采 用“ A”方案 外，還 應(yīng)取 用北 青報(bào)、晨報(bào) 的 DM 的 形式 ；現(xiàn) 在此 兩家報(bào) 社 對(duì) 出 租 汽 車(chē)免 費(fèi) 發(fā) 送 報(bào)紙 ， 因 此 ，目 標(biāo) 客 戶(hù) 在車(chē) 上 的 時(shí) 間我們 可以 充分 運(yùn)用； DM 應(yīng)富 于變 化；費(fèi) 用：除 印刷 費(fèi)外，所需 費(fèi)用較 低， 每次 投放的 總體 費(fèi)用 約在 5 萬(wàn) 份， 5 萬(wàn)元 之內(nèi)， 計(jì)劃 采用 6次 ， 發(fā) 行 時(shí) 間 待定 ，推 廣費(fèi) 用約 30 萬(wàn)元 。此 時(shí)應(yīng) 將朝 外大 街、 東三 環(huán)路 牌廣告 到位 。 按 照項(xiàng) 目自 身的 條件，理想 的均 價(jià)應(yīng) 在 11000/平 方米 水平 ，但北 京高 檔住 宅及 公寓 市場(chǎng) 供過(guò) 于求 ，現(xiàn) 時(shí)認(rèn)為 應(yīng)該 在 9000~ 10000/平 方 米定 位 的物 業(yè)都 非 常難 銷(xiāo)， 大 部分 賣(mài)了 50%就停 下， 資 金出現(xiàn) 極 大 超 出 預(yù) 計(jì)的 缺 口 ， 若前 期 資 金 貸款 也 有 很 大壓 力 ， 交 付使用 期肯 定受 影響 ；而 8000 元 /平方 米的 定價(jià) 又給 客戶(hù) 以高 不成 低不就 的 感 覺(jué) ， 因 此， 我 們 應(yīng) 在開(kāi) 盤(pán) 時(shí) 迅 速拔 高 認(rèn) 購(gòu) 期時(shí) 的 公 開(kāi) 價(jià)；經(jīng) 過(guò)市 場(chǎng)綜 合比 較及 成本 估算 我們 認(rèn)為 開(kāi)盤(pán) 階段 9600 元 /平（ 精裝修 ） 的 均 價(jià) 比 較合 理 ， 也 容易 被 市 場(chǎng) 所接 受 ； 在 這個(gè) 價(jià) 位 上 也堅(jiān)持 采 用 菜 單 式 精裝 修。 現(xiàn)階段 ，除 加強(qiáng) 營(yíng)銷(xiāo) 組織 力量 外， 還應(yīng) 增設(shè) 1~ 2 名 有一 定市 場(chǎng)經(jīng) 驗(yàn)和營(yíng) 銷(xiāo) 經(jīng) 驗(yàn) 的 骨 干力 量 ， 集 中統(tǒng) 一 管 理 ，分 工 責(zé) 任 ，對(duì) 以 下 方 面有所準(zhǔn)備： 競(jìng) 爭(zhēng) 對(duì) 手 較 有壓 力的 入市 策略 由于 本項(xiàng) 目的 潛在 競(jìng)爭(zhēng) 對(duì)手 較多，他們 的開(kāi)盤(pán) 會(huì)對(duì) 我們 的銷(xiāo) 售形 成較 大沖 擊， 致使 客戶(hù) 分流 ；那 么， 整體 實(shí)現(xiàn) 11000 元 /平 米的銷(xiāo) 售 均 價(jià) 及 絕 對(duì)利 潤(rùn)就 會(huì)變 得較 為困 難， 為此 我方建 議如 下： （ 1）、 在 參 考 開(kāi) 發(fā) 商 的 價(jià) 格 底 限 要 求 基 礎(chǔ) 上 ， 建 議 采 取 以9500~ 9600 元 /平 米 （精 裝修 ）的 均價(jià) 入 市， 確保 優(yōu)質(zhì) 又優(yōu) 價(jià) ，與其 它 競(jìng) 爭(zhēng) 對(duì) 手 處于 同一 起跑 線(xiàn)上 ，價(jià) 格制 定靈 活又有 彈性 。 廣 告 沒(méi) 有 達(dá) 到預(yù) 期銷(xiāo) 售目 的的 調(diào)整 廣告 能夠 有效 的傳 遞信 息，是 有效 促銷(xiāo) 手段 ，也 是本 階段 達(dá)到既 定 銷(xiāo) 售 目 標(biāo) 的重 要手 段之 一。