【正文】 意見。 ３、 無條件做好“計(jì)劃、布置、檢查、總結(jié)、評(píng)比”安全工作，警鐘長(zhǎng)鳴。 １） 隱檢。對(duì)于電纜還要進(jìn)行耐壓絕緣試驗(yàn)。 ⑤各樓層放線及皮數(shù)桿。磚混結(jié)構(gòu)的組砌方法、圈梁構(gòu)造柱斷面尺寸，樓梯及構(gòu)件的焊接質(zhì)量、混凝土質(zhì)量；框架結(jié)構(gòu)要重點(diǎn)檢查節(jié)點(diǎn)做法和質(zhì)量。 ②技術(shù)交底制度。 （二） 工期控制 目標(biāo)明確，現(xiàn)狀清楚，對(duì)策具體，措施落實(shí)，及時(shí)檢查總結(jié)。 ５、 根據(jù)功能、檔次、貨源等合理準(zhǔn)確地反映主材、設(shè)備費(fèi)用，避免以劣充優(yōu)和結(jié)算價(jià)格難以取定而扯皮等問題。 （八） 遵守安全用電規(guī)定，嚴(yán)禁非電工接線、接燈，嚴(yán)禁使用移動(dòng)式碘鎢燈。 （五） 易燃易爆不毒物品應(yīng)專庫存放，并經(jīng)公安部門批準(zhǔn)，有安全措施?！叭f科城市花園”的命名十分貼切城市生活社區(qū)的概念，并與萬科集團(tuán)品牌緊密相連，恰到好處。它是由公司副總兼營銷策劃部經(jīng)理朱曙東先生提出后，征求了大學(xué)教授、外籍教師、營銷專家和集團(tuán)內(nèi)部有關(guān)人士的意見而確定。 （二） 道路名 １、 東大門、北大門入口主干道路分別命名為海岸大道、花園大道。 四、 別墅組團(tuán)小區(qū)內(nèi)道路名 （一） 虹海苑依次有：虹海一路、虹海二路、虹海三路、虹海四路。 經(jīng)過一段時(shí)期的醞釀設(shè)計(jì)，三方共設(shè)計(jì)出了 30 多個(gè)方案。 二、 確立項(xiàng)目 VI系統(tǒng) （一） 基本部分 １、 美的海岸花園標(biāo)志 ２、 標(biāo)準(zhǔn)字體 ３、 標(biāo)準(zhǔn)色 ４、 標(biāo)志基礎(chǔ)組合（橫式、豎式） ５、 標(biāo)志象征圖形 注：美的標(biāo)志與發(fā)展商美的集團(tuán)或美的房產(chǎn)公司名稱同時(shí)使用，“美的”標(biāo)志應(yīng)用按美的集團(tuán)公司 VI 公司手冊(cè)嚴(yán)格執(zhí)行。 ２、 展板及場(chǎng)地布置。模型與透視圖能增加買家對(duì)本項(xiàng)目的立體縱觀認(rèn)識(shí)，令買家置身其中，領(lǐng)略各樓層的朝向和景物，清楚明了選購單位所在位置，給人真實(shí)的感覺，令買家倍增信心。 （二） 物業(yè)管理公共設(shè)施指示系統(tǒng) 小區(qū)示意圖牌、花園路牌名、路燈編號(hào)牌、售樓處歡迎牌、太陽傘、遮雨篷、停車場(chǎng)指示牌、垃圾桶、會(huì)所平面示意圖、服務(wù)總臺(tái)、洗手間、樓梯上落示意圖、緊急通道、兌換處、吸煙區(qū)、非吸煙區(qū)、更衣間、公共電話、消防栓、消防通道、咖啡廳、餐廳、酒吧、保健室、告示欄（信息欄、意見箱）、環(huán)保告示牌（不要踢球、溜旱冰、養(yǎng)狗 、摘花、室外晾衣）、業(yè)主會(huì)所指示牌、“私家住宅謝絕參觀”牌、臺(tái)面標(biāo)牌（收款臺(tái)、領(lǐng)取資料處、洽談處）等。 二、 項(xiàng)目介紹 項(xiàng)目名稱：美的海岸花園 地理位置：位于順德市 北滘南部，東接廣珠公路，南臨北江支流，西靠北滘當(dāng)?shù)氐木用駞^(qū)，北接三樂公路。 （一） 問題點(diǎn) １、 土地購置成本較高，閑置時(shí)間太長(zhǎng)，利息逐年積累形成的壓力大。 ４、 入市價(jià)格彈性空間大，銷售方式靈活，物業(yè)升值潛力較大。 （三） 目標(biāo)客戶定位分析 美的海岸花園，目標(biāo)客戶群主要分為三類：第一類是大中型企業(yè)的中高級(jí)白領(lǐng)階層；第二類是當(dāng)?shù)鼐用駨脑凶》恐邪岢鱿＜绞孢m生活而進(jìn)行的二次置業(yè)；第三類目標(biāo)客戶是，追求貨幣保值增值的投資市場(chǎng)和休閑度假市場(chǎng)。 １、 價(jià)格方案 ① 美的海岸花園洋房入市價(jià)格意見 周邊檔次跟美的海岸花園差不多的樓盤，麗江花園、祈福新村、碧桂園的洋房?jī)r(jià)格分別是： 麗江花園每平方米 6000 元 ~6500 元。如銷售形勢(shì)好，可將價(jià)格提高。不會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的，反而會(huì)提早項(xiàng)目入市期，加快項(xiàng)目資金回籠，有利于項(xiàng)目的整體運(yùn)作。 此種方式顧客可任選按揭時(shí)間和比例，若按揭比例小于 70%，同樣是交納 10%，除交納 10%，發(fā)展商免息貸款 20%及銀行按揭款以外余款三個(gè)月內(nèi)一次性付清。 ６、 美的工齡優(yōu)惠 美的創(chuàng)始員工（即有 20 年以上工齡者）優(yōu)惠 3%，在美的工作 10 年以上都優(yōu)惠 2%， 5 年以上優(yōu)惠 1%。在均價(jià)的基礎(chǔ)上加 100 元。在均價(jià)的基礎(chǔ)上減 100~200 元。在均價(jià)的基礎(chǔ)上加 50 元。 例如：最好的一套洋房，如第 6 區(qū) B 組團(tuán)南側(cè)三層的商品房，其均價(jià)為：2400 106%+200=2744 元 /平方米。 現(xiàn)樓 （自建地、別墅用地現(xiàn)地委托代建買地自建） 一生何求一金業(yè)人圓我一個(gè)別墅夢(mèng) 雅居樂 中山市 三鄉(xiāng)鎮(zhèn) 金涌大道 別墅區(qū) 9~12層住 宅區(qū) 住客會(huì)所 桌球室 保齡球場(chǎng) 游泳池 高爾夫球 練習(xí)場(chǎng) 桑拿浴 商務(wù)中心 度假村 購物中心 報(bào)告 廣告 電視 218~836 別墅；61~110 多層洋房 別墅： 5000 洋房： 4126 定金：港幣1 萬元 1）分期付款 2）一次性付款 93 折 現(xiàn)樓 綠草如茵的優(yōu)美湖景，堂皇瑰麗卓見顯赫成就 麗江花園 番禺 大石鎮(zhèn) 南浦島 占地 60 萬平方米 開發(fā)建筑面120 萬平方米 現(xiàn)已建成 30萬平方米 48棟住宅樓 住客會(huì)所 健身中心 餐廳 娛樂中心 園林式 泳池 銀行超級(jí) 市場(chǎng) 停車場(chǎng) 高爾夫球場(chǎng) 綠化率 % 125 號(hào)公共汽車 麗江花園— 廣衛(wèi)路 天河城 —麗江花園 花園酒店— 麗江花園 報(bào)紙 廣告 電視 低層洋房 59~132 公寓 低層洋房 5300 公寓 3100 訂金 10000元 1）一次性付款， 88折簽認(rèn)購書 15 天付； 2）銀行按揭 96 折簽認(rèn)購書 15天內(nèi)付 3）輕松付款 A 、首 期10%，簽定認(rèn)購書后15 天內(nèi)付清； B 、二 期70% 落定后 45 天內(nèi)辦按揭； C 、三 期10% 于年內(nèi)付清； D 、四 期10% 下年初付清。 根據(jù)美的海岸花園項(xiàng)目確定的市場(chǎng)范圍，經(jīng)過半年多的時(shí)間，就以北滘?yàn)橹行牡捻樀率袌?chǎng)及廣州為中心的珠江三角洲南部市場(chǎng)進(jìn)行了全面廣告市場(chǎng)調(diào)查。各項(xiàng)目為贏得市場(chǎng)銷售份額，除硬件設(shè)施外，對(duì)于樓盤的價(jià)格、付款方式等方面都絞盡腦汁出新招，并從廣告宣傳上反映出來。 （二）廣告戰(zhàn)略目標(biāo) 廣告的戰(zhàn)略目標(biāo)取決于企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)。美的海岸花園項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)理 念先進(jìn)超前，臨江景觀優(yōu)勢(shì)獨(dú)特，在立面風(fēng)格和單位戶型有獨(dú)特創(chuàng)新。確定了項(xiàng)目的主要銷售對(duì)象（主力客戶群），因此，一切廣告活動(dòng)都是為著他們，一切廣告信息的傳遞，也都是為著給他們。綜合五點(diǎn)，就可以讓不同需求取向的銷售對(duì)象得到不同的訴求重點(diǎn)。形象片是項(xiàng)目取得良好形象、維護(hù)項(xiàng)目長(zhǎng)期品牌，達(dá)到提升品牌的持續(xù)性宣傳片。經(jīng)過較長(zhǎng)時(shí)期的醞釀，以及與地產(chǎn)界人士的交流探討和策劃界的合作，從眾多參考 廣告主題詞中得出符合項(xiàng)目定位的廣告詞：地中海小城。 從美的海岸花園項(xiàng)目人均綠化面積、臨江景觀、在面積濱江公園多層次綠化、環(huán)境藝術(shù)小品、臨路 20 米綠化帶、小區(qū)綠化造型等方面綜合園林布局，反映順德市“綠色窗口”和大型公園式住宅狀況。 順德市是一個(gè)從傳統(tǒng)農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)過“工業(yè)革命”后形成的高度工業(yè)化城鎮(zhèn)，其工業(yè)程度非常發(fā)達(dá)，而與此同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)落后，表現(xiàn)在居民的住宅習(xí)慣上是當(dāng)?shù)鼐用褓彽刈越ǚ康膫鹘y(tǒng)習(xí)慣依然十分盛行；表現(xiàn)在開發(fā)方面各自為政、規(guī)劃意識(shí)淡薄等方面。 ２、 市場(chǎng)擴(kuò)展目標(biāo)：通過戶外廣告活動(dòng)，展開以北滘?yàn)橹行牡匿N售市場(chǎng)，按漸進(jìn)式廣告戰(zhàn)略拓展倫敦、陳村、樂從、容奇、桂洲和大良市場(chǎng)，進(jìn)而開拓廣州市場(chǎng)。 廣州南部樓盤廣告的推出統(tǒng)計(jì) 樓盤名稱 廣告費(fèi)（萬元） 廣告排行 （全市計(jì)） 廣告特點(diǎn) 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 碧桂園 0 42 4206 十大廣告樓盤之一 用碧水 、藍(lán)天、綠草的意境打動(dòng)白領(lǐng)階層 麗江花園 十大廣告樓盤之一 園林住宅斯文人家 祈福新村 十大廣告樓盤之一 住戶專車園林式、低密度 洛湖居 十大廣告樓盤之一 奧林匹克 9 0 23 十大廣告樓盤之一 運(yùn)動(dòng)就在 家門口 這種競(jìng)爭(zhēng)形成了兩極分化，一方面價(jià)格不高，房地產(chǎn)形象不太好的項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)平平，另一方面是價(jià)格偏高，定位準(zhǔn)確，形象宣傳到 位，有品牌的項(xiàng)目的銷售額都不斷上升，甚至帶起購房熱潮。碧桂園策劃以創(chuàng)辦學(xué)校開房地產(chǎn)先河，通過大量的廣告宣傳贏得了 市場(chǎng)，以“五星級(jí)的家”在社會(huì)上樹立了良好的品牌形象是相當(dāng)成功的。 現(xiàn)樓 國際級(jí)設(shè)施及管理 君蘭高爾夫 北滘鎮(zhèn) 廣珠公路林頭橋側(cè) 600 多套別墅 高爾夫球場(chǎng) 中西餐廳 豪華會(huì)所 報(bào)紙 廣告 電視 300~400 均價(jià) 5600 1）一次性付款 2）建筑分期付款 3）銀行按揭 現(xiàn)樓 讓您住得更好 碧桂園 廣珠公路旁 占地 20xx畝，逾千座歐陸式典雅別墅逾千套洋房 學(xué)校 中西食肆 娛 樂中心 高爾夫球 習(xí)場(chǎng) 桑拿浴 商務(wù)中心 度假村 購物中心 報(bào)紙 廣告 電視 別墅 218~836 多層洋房 61~110 別墅： 5000 洋房： 4126 1）一次性付款 2）分期付款 3）銀行按揭 現(xiàn)樓 給你一個(gè)五星一級(jí)的家 附錄三 財(cái)務(wù)計(jì)算 一、定價(jià)原則 各種付款方式現(xiàn)值相等； 付款方式不同； 無折頭。 最好和最差的洋房差價(jià)為 27441960=784 元。在均價(jià)的基礎(chǔ)上減 50 元。 （一） 價(jià)差基本依據(jù) １、 戶型朝向（南北向還是東西向）； ２、 相鄰綠地多少； ３、 可看江景的多少； ４、 離公路的遠(yuǎn)近（噪音）。在均價(jià)的基礎(chǔ)上加 50 元。 附錄一 樓層及朝向差價(jià) 一、 洋房樓層差價(jià) 由于同座樓層數(shù)不同，能給予業(yè)主的方便也不同。 （三） 優(yōu)惠條款 １、 先購優(yōu)惠 每期推出別墅先買的前幾棟優(yōu)惠 2%（折后）（占先推出量的 10%）；洋房先買的前幾套優(yōu)惠 2%（折后）（占總推 出量的 5%） ２、 展銷會(huì)期間優(yōu)惠 展銷會(huì)期間購買樓宇的業(yè)主優(yōu)惠 2%。 ２、 初步推出五種付款方式： 以下五種付款方式中的折計(jì)均依基價(jià)計(jì)算。 祈福新村 RMB4114 元 雅居樂 HK$5649 元 我項(xiàng)目別墅均價(jià)屬于較低的，項(xiàng)目入市價(jià)格應(yīng)低于碧桂園、麗江花園、雅居樂、與金業(yè)花園、祈福新村相持平，應(yīng)定為每平方米 3500~3800 元/平方米。 在廣州附近，南海的幾個(gè)樓盤，對(duì)廣州而言，地理位置較我們 優(yōu)越，但項(xiàng)目質(zhì)素比我們差些，如名雅花園、白天鵝花園、新荔灣花園，均價(jià)每平方米 2700 元，珠島花園均價(jià)在每平方米 3800 元左右。但也應(yīng)當(dāng)注意入市價(jià)格太低并非好事，這樣會(huì)使購買者認(rèn)為發(fā)展商對(duì)物業(yè)沒有足夠的信心，所以定價(jià)適當(dāng)與否是影響銷售至關(guān)重要的因素。 （三） 結(jié)論與對(duì)策 通過對(duì)以上分析，認(rèn)為“美的海岸花園”綜合條件優(yōu)越，只要發(fā)展商與各方面群策群力，時(shí)刻保持清醒的頭腦，克服項(xiàng)目在 開發(fā)經(jīng)營的種種困難，深入細(xì)致做好工作，并采取相應(yīng)對(duì)策，在未來的三年內(nèi)，“美的海岸花園”一定會(huì)成為珠江三角洲的明星樓盤。 ３、 土地填沙平整的基礎(chǔ)工程量大，前期費(fèi)用太高，導(dǎo)致建筑成本提升。 戶型 洋房：三房二廳二衛(wèi) 90 平方米 ~100 平方米，占 45% 二房二廳一衛(wèi) 70 平方米 ~80 平方米，占 30% 四房二廳三衛(wèi) 110 平方米 ~120 平方米，占 15% 五房三廳二衛(wèi) 140 平方米躍層，占 5% 一房一廳一衛(wèi) 50 平方米以下，占 5% 別墅：五房三廳二室五衛(wèi) 250 平方米 ~400 平方米，占 85% 四房二廳一室四衛(wèi) 200 平方米（連棟別墅）占 10% 六房四廳三室六衛(wèi) 500 平方米（頂級(jí)別墅）占 5% 工程進(jìn)度： 1998 年 12 月第一期（ 3 區(qū)、 6 區(qū)）開工， 1999 年 11 月第一期竣工（約6 萬平方米），整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì) 20xx 年底全面竣工入伙。其旨在為美的海岸花園的全程營銷推廣，提供一個(gè)科學(xué)合理的操作思路，指導(dǎo)營銷推廣工作的順利開展，是一個(gè)在縝密的市場(chǎng)調(diào)查和可行性分析研究的前提下制定出的系統(tǒng)性方案。包裝強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的特色，對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)整體良好的視覺形象。它可以系統(tǒng)地介紹本項(xiàng)目的基本情況及銷售情況，其最重要的內(nèi)容之一是了解項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)，并設(shè)計(jì)統(tǒng)一的藝術(shù)形式加以布置，使個(gè)性形象突出，內(nèi)容豐富、簡(jiǎn)明，縮短買家了解項(xiàng)目的時(shí)間，甚至可以使其作出迅速購買決定。 ７、 紀(jì)念物、禮品類：掛歷、臺(tái)歷、明信片、生日卡、賀卡、賀年卡、邀請(qǐng)函、手提袋、電話記錄本、匙扣、打火機(jī)、領(lǐng)帶夾、文化 T恤衫、太陽帽、紀(jì)念傘、紀(jì)念 杯 ８、 服裝類：管理人員男女制服（夏季、冬季）、銷售代表制服、清潔工服、水電工服、會(huì)所男、女服務(wù)員服、保安服、領(lǐng)帶