某項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案(完整版)
【正文】 外投資者關(guān)注的熱點(diǎn)地區(qū)，目前世界500強(qiáng)企業(yè)中有大約50家已經(jīng)進(jìn)入成都，而WTO的進(jìn)程只會(huì)進(jìn)一步加速成都國(guó)際化。②中上收入階層數(shù)量正在擴(kuò)大。②成都作為“商業(yè)中心城市”的地位具有全國(guó)影響。據(jù)有關(guān)資料顯示：2000年成都市社會(huì)零售總額達(dá)550億元，居西部各大城市首位。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展趨勢(shì)看，城市中產(chǎn)階級(jí)偏上層的發(fā)展壯大是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然。國(guó)際化帶來(lái)的是城市的加倍繁榮，對(duì)房地產(chǎn)則是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，既有新的市場(chǎng)需求，對(duì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的要求也有提高。③預(yù)測(cè)：好的開(kāi)端預(yù)示著一個(gè)好年景。②項(xiàng)目綜合素質(zhì)是決定銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的重要因素。每套建筑面積為238平米——275平米，四室三廳四衛(wèi)，單車(chē)庫(kù)，私家花園占地面積為，清水房。D、萬(wàn)科城市花園一期近郊靠近三環(huán)路的城東片區(qū)，錦江教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，緊鄰川師大，成龍路和老成渝路“擦”邊而過(guò)。開(kāi)發(fā)商品牌，項(xiàng)目規(guī)劃，配套完善基本能保證一站式居家等，都是該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)。目前售樓處已經(jīng)落成，部分房屋進(jìn)入施工階段。其中，聯(lián)排別墅價(jià)位僅在1700元/平米左右，對(duì)有40——60萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)力的客戶群有較強(qiáng)的吸引力。毗鄰風(fēng)景名勝而居，與周邊以水相隔，又有名跡九眼橋相連，獨(dú)特的地理位置自然提升優(yōu)越的居家感受。名師設(shè)計(jì)引領(lǐng)風(fēng)騷本物業(yè)由著名的香港何顯毅設(shè)計(jì)師事務(wù)所擔(dān)綱設(shè)計(jì)，該所曾設(shè)計(jì)了萬(wàn)科在上海的知名物業(yè)“優(yōu)詩(shī)美地”，以及深圳明星樓盤(pán)“星海名城”等，以科學(xué)合理的園區(qū)規(guī)劃獲得深圳、上海等地購(gòu)房者的認(rèn)同。對(duì)策：①充分展現(xiàn)物業(yè)所處地段的現(xiàn)實(shí)意義，強(qiáng)調(diào)突出目標(biāo)客戶群對(duì)市中心生活工作的心理習(xí)慣，強(qiáng)調(diào)突出房屋的價(jià)值主要由地段表現(xiàn)——房子本身是不會(huì)增值的，使目標(biāo)客戶認(rèn)同本地段的物業(yè)價(jià)值和增值潛力,以及獨(dú)特性所帶來(lái)的身份的自豪感。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局對(duì)本市居民收入的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果表明，高收入者主要是企事業(yè)單位負(fù)責(zé)人、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員、金融證券行業(yè)的從業(yè)人員、IT人士等，而這部分人士的數(shù)量正呈擴(kuò)張態(tài)勢(shì)，這就意味著聯(lián)排別墅的市場(chǎng)容積也會(huì)隨之而逐漸上升。二、目標(biāo)客戶群分析那么，根據(jù)上述經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)，我們分析認(rèn)為，本物業(yè)的目標(biāo)客戶群為以下人士：私營(yíng)企業(yè)主，或獨(dú)立承包經(jīng)營(yíng)者；證券、金融、貿(mào)易以及IT業(yè)內(nèi)的成功人士；經(jīng)營(yíng)狀況良好的大型國(guó)企中高層管理人員；外資、合資企業(yè)之中方代表、高層管理人員；留學(xué)歸國(guó)的高級(jí)技術(shù)人員；娛樂(lè)圈人士、傳媒系統(tǒng)高層人士；國(guó)內(nèi)外大型機(jī)構(gòu)的駐蓉辦或其代表；有灰色收入的政要。（由于是賣(mài)圖紙，能否兌現(xiàn)承諾、按時(shí)優(yōu)質(zhì)交房，公司形象和項(xiàng)目品牌就顯得非常重要。尤其本物業(yè)為精裝修房，樣板房的意義就更顯重大，它承擔(dān)著為客戶展示預(yù)期效果，增強(qiáng)其對(duì)精裝修房的信心的重要任務(wù)。首先可從招聘廣告入手，通過(guò)為物業(yè)誠(chéng)聘精英，讓人們進(jìn)一步了解萬(wàn)達(dá)、知道望江島項(xiàng)目。開(kāi)始接受內(nèi)部預(yù)定，并公告現(xiàn)場(chǎng)看樓日期，同時(shí)繼續(xù)全面興建接待中心。 ① 公司形象宣傳、招聘廣告 ② 制作大型路牌、建造并設(shè)計(jì)工地圍墻 ③ 安排記者專(zhuān)訪、公司簡(jiǎn)介、人物評(píng)論等，制造市場(chǎng)氣氛，替物業(yè)造勢(shì) ④ 整版彩色廣告，告知開(kāi)盤(pán)日期，爭(zhēng)取內(nèi)部認(rèn)購(gòu) ⑤ 舉行展銷(xiāo)會(huì)和酒會(huì) ⑥ 所有報(bào)紙全版彩色廣告四、物業(yè)發(fā)展及銷(xiāo)售時(shí)間工程進(jìn)度時(shí)間表方案及施工圖：6月20日前場(chǎng)地平整及圍墻施工：6月20日——7月1日基礎(chǔ)開(kāi)挖及地基處理：8月1日——8月30日基礎(chǔ)施工：9月1日——9月10日主體施工：9月10日——10月10日裝飾及現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境：10月10日——12月31日銷(xiāo)售時(shí)間表：前期滲透（招聘、征名、新聞報(bào)道等）：6月圍墻及廣告牌：7月1日前到位開(kāi)盤(pán)預(yù)告（主要報(bào)紙彩色大版廣告）：9月1日——9月10日展銷(xiāo)會(huì)及酒會(huì)：9月10日現(xiàn)場(chǎng)售樓及中期廣告配合：9月10日——11月后期以現(xiàn)場(chǎng)售樓為主：12月、1月竣工后銷(xiāo)售：以自身形象、物業(yè)管理為宣傳，基本停止廣告，以新聞做總結(jié)烘托。開(kāi)盤(pán)爭(zhēng)取到6000元/平米——6800元/平米，二期沖7000元/平米。 隨后，推出中期廣告，以強(qiáng)調(diào)物業(yè)全方位品質(zhì)，環(huán)境及配套為主。 第三，設(shè)計(jì)發(fā)布路牌及彩旗（或燈箱）。展銷(xiāo)會(huì)結(jié)合酒會(huì) 通過(guò)展銷(xiāo)會(huì)除了可提高開(kāi)發(fā)商的知名度外，主要優(yōu)點(diǎn)是可以直接將項(xiàng)目整體方案介紹給客戶，同時(shí)進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)派號(hào)登記等。但是，由于本地主要媒體如《成都商報(bào)》、《華西都市報(bào)》，對(duì)商業(yè)宣傳都有較嚴(yán)的控制，因此，要實(shí)現(xiàn)新聞宣傳的目的，除了要營(yíng)造新聞炒作由頭外，有時(shí)還需付出相應(yīng)的、不會(huì)比廣告費(fèi)用低太多的宣傳費(fèi)用。 基于本物業(yè)準(zhǔn)備時(shí)間緊迫的現(xiàn)狀，建議選擇專(zhuān)業(yè)廣告或策劃代理公司進(jìn)行整體包裝，通過(guò)對(duì)樓書(shū)（掛件）的內(nèi)容編排、文字包裝及圖案設(shè)計(jì)等各方面準(zhǔn)確到位的把控，全面體現(xiàn)本物業(yè)的風(fēng)格和品位。目前成都還沒(méi)有沖擊建設(shè)部3A住宅等級(jí)和A級(jí)綠色生態(tài)小區(qū)的項(xiàng)目，本物業(yè)率先出擊，自然把握市場(chǎng)先機(jī)。三、物業(yè)機(jī)會(huì)分析市場(chǎng)空白點(diǎn)：二環(huán)路內(nèi)風(fēng)景區(qū)旁的聯(lián)排別墅目前聯(lián)排別墅市場(chǎng)風(fēng)起云涌，中華園、成都花園、府河音樂(lè)花園等項(xiàng)目已經(jīng)強(qiáng)
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