物業(yè)案件代理詞-展示頁
2024-10-21 02:44本頁面
【正文】 具備法定條件和履行法定程序或則按照雙方簽署《前期物業(yè)服務合同》約定的解除條件，解除合同。開發(fā)建設單位經(jīng)過與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商，可以按照一定比例向物業(yè)服務企業(yè)支付“啟動經(jīng)費”，物業(yè)服務企業(yè)按照與開發(fā)建設單位簽署的《前期物業(yè)服務合同》約定內(nèi)容提供物業(yè)服務，并按時收取物業(yè)費。所以說，北京中北長城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與北京申亞菲物業(yè)管理有限公司簽署的物業(yè)服務應當為“前期物業(yè)服務合同”。北京中北長城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是本樓的開發(fā)建設單位（開發(fā)商）。下面根據(jù)庭審質(zhì)證和認證的證據(jù)及相關的法律規(guī)定，發(fā)表如下代理意見，請合議庭采納。本人在北京申亞菲物業(yè)管理有限公司任職，參與了物業(yè)服務的基本過程，對事件的全過程較了解。第一篇：物業(yè)案件代理詞代 理 詞尊敬的審判長、審判員：本人受北京申亞菲物業(yè)管理有限公司的委托，擔任與北京中北長城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)服務糾紛一案的訴訟代理人。依法出庭，參與本案的訴訟活動。開庭前，搜集了有關的證據(jù)材料，參與了一、二審庭審調(diào)查和質(zhì)證。代理人認為，北京中北長城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的訴求不成立，應當依法駁回，其主要事實和理由如下：一、關于物業(yè)服務合同的相關問題：物業(yè)合同的性質(zhì)定位：本案的物業(yè)管理區(qū)域“億隆商廈”沒有法律概念的“業(yè)主”，也未成立“業(yè)主委員會”。按照我國現(xiàn)行的物業(yè)法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)則，目前市場上存在的物業(yè)服務方式主要有委托管理和自行管理兩種形式，委托管理又分為前期物業(yè)服務和委托物業(yè)服務，兩者的區(qū)別主要為委托的主體不同，前期物業(yè)服務的委托主體為房屋的開發(fā)建設單位，而委托物業(yè)服務的委托主體為業(yè)主委員會。（參考法規(guī)：《物業(yè)管理條例》第6條、15條、21條、35條）前期物業(yè)服務的一般內(nèi)容：開發(fā)建設單位在房屋開發(fā)完畢至成立業(yè)主委員之前，可以選聘物業(yè)服務企業(yè)，并簽訂《前期物業(yè)服務合同》，開發(fā)建設單位應當在銷售房屋時，向業(yè)主說明物業(yè)服務的有關問題（包括服務項目及收費標準）或則是向業(yè)主進行公示。如果物業(yè)管理區(qū)域成立了“業(yè)主委員會”則業(yè)主委員會可以重新選聘物業(yè)服務企業(yè)（包括現(xiàn)物業(yè)企業(yè)）并簽訂新的《物業(yè)服務合同》，《前期物業(yè)服務合同》即終止，新舊物業(yè)企業(yè)進行交接手續(xù)。（參考法規(guī)《物業(yè)管理條例》第21條、22條、23條、25條、26條，《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》第14條）二、本案庭審涉及的相關法律問題：訴訟主體異議：一審中，北京中北長城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以原告身份起訴被告北京申亞菲物業(yè)管理有限公司。本案證據(jù)材料：①、一審時北京中北長城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沒有提交其他業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證明，只提交的是一份與國清個人簽訂的物業(yè)服務合同。②、二審時上訴人提交的證據(jù)一（北京市延慶縣人民法院（2010）延民初字第03490號民事判決書）、證據(jù)二（北京市延慶縣人民法院010）延民初字第03489號民事判決書）均未發(fā)生法律效力，案件正處于上訴階段。另外，北京中北長城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也未將簽訂新合同事宜告知北京申亞菲物業(yè)管理有限公司并未按照法定程序履行終止手續(xù)，如果二審法院以此證據(jù)裁定物業(yè)服務終止，則剝奪了北京申亞菲物業(yè)管理有限公司對物業(yè)服務合同是否履行及終止問題的上訴權(quán)。④、關于上訴人與北京金寶聯(lián)物業(yè)管理有限公司簽訂的《物業(yè)服務合同》第35條“本合同生效后，乙方于2009年1月22日與北京中北長城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《物業(yè)服務合同》解除。關于本案法律適用的問題：本案涉及的法律法規(guī)應當按照，上位法有規(guī)定的適用上位法，上位法未規(guī)定或規(guī)定不明的，下位法有規(guī)定的仍按照下位法的規(guī)定執(zhí)行。三、關于返還30萬啟動經(jīng)費的問題：北京中北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與北京申亞菲物業(yè)管理有限公司 簽署的《前期物業(yè)服務》合同是否終止尚不能確定，故對30萬元啟動資金的性質(zhì)及用途和合法性等問題，不屬于本案認定的范疇。而按照實際情況以及相關法律法規(guī)的規(guī)定，北京中北長城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與北京申亞菲物業(yè)管理有限公司簽署的《前期物業(yè)服務》合同，并未在北京中北長城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提起訴訟
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