【正文】 ，一片凋伶，業(yè)主們怨聲載道，被告不但對小區(qū)實(shí)施非法管理，還對維權(quán)業(yè)主采取了停水?dāng)嚯?、打人砸車等惡劣手段，引起廣大業(yè)主強(qiáng)烈憤慨，公安部門對其進(jìn)行了警告，深圳等多家媒體對此相繼進(jìn)行了詳細(xì)報道，被告仍按原約定強(qiáng)收物業(yè)管理費(fèi)沒有依據(jù)?！?，本條規(guī)定的債務(wù)標(biāo)的數(shù)額是確定的，而本案每一期履行的標(biāo)的尚不固定，總債務(wù)標(biāo)的更不確定，原告訴訟請求按總標(biāo)的計(jì)算已過兩年訴訟請求，應(yīng)依法駁回。七、原告向被告主張的物業(yè)管理費(fèi)和相關(guān)費(fèi)用已過，法院不應(yīng)支持其訴訟請求。未按照《xx園物業(yè)管理服務(wù)合同》購買車場保險、小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施等財(cái)產(chǎn)保險??審計(jì)報告表明，辰新物業(yè)已挪用本體維修基金20多萬元。根據(jù)深圳市xx會計(jì)師事務(wù)所做出的名為《深圳市x新物業(yè)管理有限公司xx園管理處審查報告》顯示：“從2004年1月至2005年11月，該物業(yè)管理處銀行存款賬戶未按核算單位獨(dú)立核算。(七)專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項(xiàng)維修資金(五)業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門備案?！钡诙龡l規(guī)定了使用住宅專項(xiàng)維修資金的程序：(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，(二)業(yè)主大會依法通過使用方案。根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第九條：“業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有?！备鶕?jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條：“籌集和使用專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。六、原告不具備收取本體維修基金的主體資格，原告無需向被告交納本體維修基金，被告已經(jīng)收取的也應(yīng)退還。深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局對2005年原告的資質(zhì)年審結(jié)果是“需整改”，從2006年至2007年原告連續(xù)二年年審不過關(guān)，在07年被罰款1萬元以后，才再有三級資質(zhì)。本案原告與被告之間未簽訂新的書面合同，也就未對違約行為的違約金進(jìn)行約定，原告據(jù)以的《物業(yè)管理委托合同》和《業(yè)主公約》已經(jīng)過期，被告不應(yīng)向原告支付物業(yè)管理費(fèi)，更沒有滯納金一說。業(yè)主事實(shí)上未接受物業(yè)服務(wù)，不能認(rèn)定為“事實(shí)物業(yè)服務(wù)”。難道物業(yè)公司老板對員工聘用合同到期，該員工還賴著說我提供事實(shí)上勞動，你頂替者不到前，我不走!這樣物業(yè)公司就該給該員工繼續(xù)發(fā)工資嗎?根據(jù)《合同法》第36條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立”?！逗贤ā芬蠛贤p方基于“合意”，即一方提出要約，另一方對該要約認(rèn)可并做出承諾，合同才能成立。物業(yè)服務(wù)公司同業(yè)主、業(yè)主代表機(jī)構(gòu)在法律地位上完全平等，二者就是以物業(yè)服務(wù)為標(biāo)的的委托合同法律關(guān)系：業(yè)主或業(yè)主的代表機(jī)構(gòu)委托物業(yè)服務(wù)公司為其提供物業(yè)服務(wù)、并向其支付相關(guān)勞務(wù)費(fèi)用的簡單民事法律關(guān)系，其適用《合同法》和《民法通則》等相關(guān)基本法律?！痹嬉詿o合同依據(jù)的所謂“事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)”起訴被告，法院應(yīng)當(dāng)予以駁回。原告提起訴訟所謂的依據(jù)為《物業(yè)管理委托合同》的合同期限為2004年1月1日起至2005年12月31日止，該合同到期后原告與被告至今未簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條 ：“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持?！焙汀肚捌谖飿I(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第三條：“住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”的有關(guān)規(guī)定，深圳市海辰地產(chǎn)發(fā)展有限公司(以下簡稱海辰公司)建設(shè)的住宅物業(yè)，海x公司違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，未通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而是直接指定其子公司即原告作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，明顯違反法律規(guī)定。原告不具有與被告簽訂《物業(yè)管理委托合同》的合同主體資格。因此，本案不屬于人民法院管轄范圍，已經(jīng)受理的應(yīng)當(dāng)駁回起訴。本案為物業(yè)管理費(fèi)糾紛，原告與xx于2004年1日簽訂的《物業(yè)管理委托合同》第十條(四)和《業(yè)主公約》第四條(四)約定深圳仲裁委員會為解決爭議機(jī)構(gòu)。此致 成都市某某區(qū)人民法院 訴訟代理人： 某某律師 某某 法務(wù)人員 二零一八年十月二十三日篇二：物業(yè)糾紛代理詞 代 理 詞 尊敬的審判員：xx律師事務(wù)所接受仙桐御景小區(qū)業(yè)主的委托，就與xx物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)糾紛一案，指派我為代理人。綜上所述，原告公司履行物業(yè)服務(wù)協(xié)議雖有瑕疵，但仍然妥善地履行了合同義務(wù)；諸被告拒交物業(yè)費(fèi)的理由不屬于原告公司負(fù)責(zé)范圍，以此作為拒交物業(yè)費(fèi)的抗辯理由于法無據(jù)。此外，小區(qū)公共衛(wèi)生欠佳一方面是由于原告公司收取的物業(yè)費(fèi)入不敷出，無力聘請足夠的保潔人員所致，另一方面是我公司采取循環(huán)清潔工作制，并不能絕對保證每天24小時都處于清潔狀態(tài)。至于園區(qū)公共設(shè)施受損的問題，代理人認(rèn)為現(xiàn)收取的物業(yè)費(fèi)用不足以維持公共設(shè)施的正常維修，需動用業(yè)主專項(xiàng)維修資金，但鑒于動用該項(xiàng)資金需符合嚴(yán)格的法律要件并需依照法定程序才能動用，原告無權(quán)限單方面支配該項(xiàng)資金。據(jù)貴院先行調(diào)解的結(jié)果，代理人認(rèn)為被告所列明之住改商、樓頂違規(guī)搭建經(jīng)常停電、發(fā)生盜竊無人過問、電費(fèi)漲價等理由分別屬于建設(shè)局、城管及公安局電力公司之權(quán)責(zé)，在上述情況發(fā)生后，原告公司已多次及時向有權(quán)機(jī)關(guān)反映匯報，至于最終處理結(jié)果如何與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無關(guān)。即或存在不盡如人意之處，也并非被告所述長期無人清潔打掃。并以此為依據(jù)制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，顯然會與被告所期望的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有所差距。二、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。對于小區(qū)公共衛(wèi)生，也指派專人進(jìn)行維護(hù)。從物業(yè)服務(wù)協(xié)議訂立伊始，原告隨即著手制定《某某臨時規(guī)約》，以促進(jìn)管理、維護(hù)、養(yǎng)護(hù)建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共有部分和維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等活動正常秩序進(jìn)行。此致成都市某某區(qū)人民法院訴訟代理人：某某律師某某 法務(wù)人員二零一八年十月二十三日第二篇：物業(yè)服務(wù)合同糾紛代理詞（推薦）篇一：某某物業(yè)合同糾紛代理詞新 成都某某物業(yè)訴業(yè)主物業(yè)費(fèi)拖欠糾紛一案 代理意見尊敬的審判員：依照《民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定，以及本案原告某某物業(yè)管理有限公司的委托，四川某某律師事務(wù)所律師某某某、某某物業(yè)管理有限公司法務(wù)人員某某依法擔(dān)任原告成都某某物業(yè)管理有限公司的代理人。綜上所述，原告公司履行物業(yè)服務(wù)協(xié)議雖有瑕疵，但仍然妥善地履行了合同義務(wù)；諸被告拒交物業(yè)費(fèi)的理由不屬于原告公司負(fù)責(zé)范圍，以此作為拒交物業(yè)費(fèi)的抗辯理由于法無據(jù)。此外，小區(qū)公共衛(wèi)生欠佳一方面是由于原告公司收取的物業(yè)費(fèi)入不敷出，無力聘請足夠的保潔人員所致，另一方面是我公司采取循環(huán)清潔工作制，并不能絕對保證每天24小時都處于清潔狀態(tài)。至于園區(qū)公共設(shè)施受損的問題，代理人認(rèn)為現(xiàn)收取的物業(yè)費(fèi)用不足以維持公共設(shè)施的正常維修，需動用業(yè)主專項(xiàng)維修資金，但鑒于動用該項(xiàng)資金需符合嚴(yán)格的法律要件并需依照法定程序才能動用，原告無權(quán)限單方面支配該項(xiàng)資金。據(jù)貴院先行調(diào)解的結(jié)果，代理人認(rèn)為被告所列明之住改商、樓頂違規(guī)搭建經(jīng)常停電、發(fā)生盜竊無人過問、電費(fèi)漲價等理由分別屬于建設(shè)局、城管及公安局電力公司之權(quán)責(zé)，在上述情況發(fā)生后，原告公司已多次及時向有權(quán)機(jī)關(guān)反映匯報，至于最終處理結(jié)果如何與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無關(guān)。即或存在不盡如人意之處，也并非被告所述長期無人清潔打掃。并以此為依據(jù)制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，顯然會與被告所期望的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有所差距。二、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。對于小區(qū)公共衛(wèi)生，也指派專人進(jìn)行維護(hù)。從物業(yè)服務(wù)協(xié)議訂立伊始，原告隨即著手制定《某某臨時規(guī)約》，以促進(jìn)管理、維護(hù)、養(yǎng)護(hù)建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共有部分和維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等活動正常秩序進(jìn)行。第一篇：某某物業(yè)合同糾紛代理詞新成都某某物業(yè)訴業(yè)主物業(yè)費(fèi)拖欠糾紛一案代理意見尊敬的審判員：依照《民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定，以及本案原告某某物業(yè)管理有限公司的委托，四川某某律師事務(wù)所律師某某某、某某物業(yè)管理有限公司法務(wù)人員某某依法擔(dān)任原告成都某某物業(yè)管理有限公司的代理人?，F(xiàn)依據(jù)本案相關(guān)證據(jù)，提出如下代理意見：一、某某物業(yè)在物業(yè)服務(wù)協(xié)議有效存續(xù)期間妥善地履行了合同義務(wù)，即使在履責(zé)過程中有輕微瑕疵，也不影響對其守約的定性。在具體的物業(yè)服務(wù)過程中，原告嚴(yán)格依照《某某前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，對房屋共有部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、治安等項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理，建立嚴(yán)格的保衛(wèi)登記、按班巡查的制度，及時制止侵害業(yè)主利益的行為。就被告提及原告未合理履約的理由，代理人認(rèn)為，原告公司限于人力、物力、財(cái)力，并不能做到全天候地服務(wù)，難免存在工作上的疏漏，屬于理性自然人可容許的范圍。根據(jù)《物權(quán)法》及國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理部門按照物業(yè)公司的資質(zhì)及物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目及服務(wù)完善程度，確定一級、二級、三級資質(zhì)的物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)的最高指導(dǎo)價。原告代理人認(rèn)為：原告業(yè)已投入全公司之大部分人力、物力、財(cái)力，盡可能地為領(lǐng)館逸品小區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，對于被告所提及的小區(qū)衛(wèi)生臟亂差等情況，原告一直都在著力整治。三、被告提及所謂物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約的理由不成立，其辯稱的理由不屬于原告的物業(yè)服務(wù)范圍，與本案不屬于同一法律關(guān)系。另據(jù)被告所反映的門禁系統(tǒng)失效、園區(qū)內(nèi)公共設(shè)施損害嚴(yán)重、未修復(fù)、園區(qū)環(huán)境臟亂差等情況，代理人經(jīng)詢問原告公司負(fù)責(zé)人并實(shí)地勘察情況后，查明門禁系統(tǒng)系小區(qū)新增設(shè)施，并不屬于開發(fā)商與原告公司約定的服務(wù)范圍，而《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》也并未對此約定，原告公司也不應(yīng)對此承擔(dān)責(zé)任。因而才造成公共設(shè)施失修的問題，并非被告辯稱的原告公司怠于履行職責(zé)。而電梯間檢驗(yàn)標(biāo)志未張貼、燈泡損壞等問題，原告公司已經(jīng)改正，已經(jīng)組織人員改善了小區(qū)衛(wèi)生、維持小區(qū)良好秩序。以上代理意見懇請貴院在裁判時充分考慮并予以采納?，F(xiàn)依據(jù)本案相關(guān)證據(jù)，提出如下代理意見：一、某某物業(yè)在物業(yè)服務(wù)協(xié)議有效存續(xù)期間妥善地履行了合同義務(wù)，即使在履責(zé)過程中有輕微瑕疵，也不影響對其守約的定性。在具體的物業(yè)服務(wù)過程中，原告嚴(yán)格依照《某某前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，對房屋共有部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、治安等項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理，建立嚴(yán)格的保衛(wèi)登記、按班巡查的制度，及時制止侵害業(yè)主利益的行為。就被告提及原告未合理履約的理由，代理人認(rèn)為，原告公司限于人力、物力、財(cái)力，并不能做到全天候地服務(wù)，難免存在工作上的疏漏，屬于理性自然人可容許的范圍。根據(jù)《物權(quán)法》及國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理部門按照物業(yè)公司的資質(zhì)及物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目及服務(wù)完善程度，確定一級、二級、三級資質(zhì)的物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)的最高指導(dǎo)價。原告代理人認(rèn)為：原告業(yè)已投入全公司之大部分人力、物力、財(cái)力，盡可能地為領(lǐng)館逸品小區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，對于被告所提及的小區(qū)衛(wèi)生臟亂差等情況，原告一直都在著力整治。三、被告提及所謂物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約的理由不成立，其辯稱的理由不屬于原告的物業(yè)服務(wù)范圍，與本案不屬于同一法律關(guān)系。另據(jù)被告所反映的門禁系統(tǒng)失效、園區(qū)內(nèi)公共設(shè)施損害嚴(yán)重、未修復(fù)、園區(qū)環(huán)境臟亂差等情況，代理人經(jīng)詢問原告公司負(fù)責(zé)人并實(shí)地勘察情況后，查明門禁系統(tǒng)系小區(qū)新增設(shè)施，并不屬于開發(fā)商與原告公司約定的服務(wù)范圍，而《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》也并未對此約定，原告公司也不應(yīng)對此承擔(dān)責(zé)任。因而才造成公共設(shè)施失修的問題，并非被告辯稱的原告公司怠于履行職責(zé)。而電梯間檢驗(yàn)標(biāo)志未張貼、燈泡損壞等問題，原告公司已經(jīng)改正，已經(jīng)組織人員改善了小區(qū)衛(wèi)生、維持小區(qū)良好秩序。以上代理意見懇請貴院在裁判時充分考慮并予以采納。在庭審中，人對本案有關(guān)事實(shí)、證據(jù)及法律后果、如何處理等均發(fā)表了意見，現(xiàn)再發(fā)表如下代理意見，請法庭予以充分考慮并采納：一、人院非本案的管轄機(jī)構(gòu)。深圳市海x地產(chǎn)發(fā)展公司與原告在簽訂物業(yè)管理委托合同是代表仙桐御景小區(qū)全體業(yè)主簽訂的，原告提起對被告的訴訟也是依據(jù)《物業(yè)管理委托合同》，因此，原告與xx簽訂的《物業(yè)管理委托合同》中的仲裁條款亦適用于被告。二、《物業(yè)管理委托合同》違法無效。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條：“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)