【正文】 的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。三、“事實物業(yè)服務(wù)”是違法的強行服務(wù)，業(yè)主有權(quán)拒絕向原告交納物業(yè)管理費及相關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。原告非法霸占被告小區(qū)物業(yè)近四年，強行向業(yè)主提供事實服務(wù)，強迫業(yè)主接受他們不合理的物業(yè)費等費用，拒絕接受業(yè)主對他們的服務(wù)監(jiān)督，從根本上無視業(yè)主的合法權(quán)利。二者任意一方不得強行要求對方接受要約，不得強行要求對方履行無法律依據(jù)的義務(wù)。依據(jù)民法理論，民事主體享有合同的自由，即有權(quán)選擇合同當(dāng)事人、有權(quán)選擇訂立或不訂立合同。在事實合同成立的要件上，《合同法》要求“對方接受”，“對方接受”的前提是愿意，也就是說雙方“合意”事實合同的基礎(chǔ)。仙桐御景小區(qū)共有400多戶業(yè)主中就有307戶業(yè)主拒交物管費，集體停止交納物業(yè)費，這不是足以說明該小區(qū)業(yè)主未接受原告的所謂的物業(yè)服務(wù)嗎?四、原告提出的滯納金沒有合同根據(jù)。五、。因此。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十四條：“專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！毕赏┯靶^(qū)這筆基金之前由小區(qū)物業(yè)管理公司代收并使用，由于缺乏監(jiān)管，被原告挪用、占用，虛報賬目，長期侵占應(yīng)當(dāng)存入維修資金帳戶的基金。第十五條：“業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施使用方案。(六)業(yè)主委員會 向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知。”因此，原告無權(quán)收取并使用該項費用。本體維修基金及管理費賬面收入金額與測算金額(應(yīng)收金額減去欠費后的金額)不符?！痹嬗星滞瘫倔w維修基金的前科劣跡，被告有權(quán)拒絕向原告交納此項費用。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定第五條：“ 當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計算。八、原告與被告之間已不存在合同關(guān)系，且原告也未履行前期《物業(yè)管理委托合同》約定的義務(wù)，違約在先，被告有瑕疵履行抗辯權(quán)。原告即使認為與被告存在合同關(guān)系，原告也存在大量違約行為。根據(jù)《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》“分級服務(wù)要求有一至兩條達不到標(biāo)準(zhǔn)的，收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適當(dāng)下調(diào)?！痹娌话础段飿I(yè)管理委托合同》的約定履行義務(wù)，存在上述嚴重違約行為，且在明知自身違約在先的情況下，卻強行要求業(yè)主百分之一百的履行繳納物業(yè)費的義務(wù)，甚至將業(yè)主告上法院，天理何在?九、原告未完成法定的舉證責(zé)任，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。(《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》：第二條：“當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。”第五條“在合同糾紛案件中，對合同是篇三：代理詞(物業(yè)2審)20141029 代 理 詞尊敬的審判長、審判員：受 的委托，代理人發(fā)表如下代理意見，供合議庭參考并希望采納。依照最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋法釋[2009]8號文件第五條“ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。一、房屋出售后開發(fā)商就已經(jīng)不是房屋的所有權(quán)人，雙生物業(yè)公司瞞著房屋所有權(quán)人暗中勾結(jié)開發(fā)商私下簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》及《補充協(xié)議》違反法律強制性規(guī)定，嚴重損害業(yè)主利益，應(yīng)是無效合同。沒有程序正義，實體的審判將是一句空話。2003年6月頒布的《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》第8條規(guī)定：前期物業(yè)應(yīng)當(dāng)采取公開招投標(biāo)方式確定。前期物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起15日內(nèi)，報物業(yè)管理行政主管部門備案?！眹鴦?wù)院《物業(yè)管理條例》、《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》都明確規(guī)定開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理合同必須是在商品房出售前。物業(yè)公司也必須為其違法行為承擔(dān)法律責(zé)任。對于事實服務(wù)，業(yè)主是可以采取包括逾期交費等形式，隨時終止和撤銷的；事實服務(wù)何來滯納金、違約金可言？業(yè)主只需要交納與物業(yè)服務(wù)對應(yīng)的、質(zhì)價相符的合理物業(yè)服務(wù)費即可。同時業(yè)主還可以要求物業(yè)公司賠償損失。本案的起因是一審原告雙生物業(yè)公司沒有按南寧市物價局[2005]72號文件要求與業(yè)主簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》就擅自亂收費引起的。在商品房出售前，開發(fā)商作為臨時大業(yè)主，有權(quán)利簽訂任何不違反法律規(guī)定的物業(yè)管理服務(wù)合同或補充協(xié)議，但簽訂后必須在15 個工作日內(nèi)將合同送到房產(chǎn)主管部門經(jīng)過備案登記才有效（見《廣西區(qū)物業(yè)管理條例》第28條規(guī)定）。其次，根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（發(fā)改價格【2003】1864號文件）第7條規(guī)定：“實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)公司在物業(yè)合同中約定”。這里的“雙方”是指業(yè)主或業(yè)主委員會和物業(yè)公司，而不是開發(fā)商與物業(yè)公司。其實，南寧市物價局根據(jù)雙生物業(yè)公司《關(guān)于重新核準(zhǔn)小區(qū)費用收費的報告》所作的南價格【2005】72號文件《關(guān)于南國花園商城物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》的批復(fù)，已經(jīng)明確指出：“南國花園商城屬于聯(lián)排單棟商住混合小區(qū)，其物業(yè)管理價格實行市場調(diào)節(jié)價管理，即由雙方達成的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等協(xié)議簽訂合同，雙方按照合同規(guī)定履行各自的職責(zé)和義務(wù)”。如果是指開發(fā)商與物業(yè)公司，直接批復(fù)按照《補充協(xié)議》執(zhí)行就可以了，沒有必要批復(fù)這么詳細。另外，根據(jù)2004年5月1日實施的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第8條第3款規(guī)定：“三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)”。我的當(dāng)事人在一審提交的證據(jù)南價格檢字[2006]64號文件明確指出，對實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費要求物業(yè)公司和業(yè)主簽訂合同，雙方按照合同約定履行各自的職責(zé)和義務(wù)?！眮砗傩铡０蠢碚f審理合同糾紛就應(yīng)該依照《合同法》，奇怪的是，一審法院卻依據(jù)《民法通則》第5條、第84條、第108條、第111條進行判決，是適應(yīng)法律上的錯誤。因為物業(yè)管理服務(wù)合同是雙方合同，物業(yè)公司沒有全面履行義務(wù)或者服務(wù)有瑕疵，根據(jù)自愿、公平、等價有償、誠實信用原則，我的當(dāng)事人可以履行抗辯權(quán)。三、雙生物業(yè)公司違反《物業(yè)管理條例》第67條規(guī)定。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第67條規(guī)定“違反物業(yè)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴”。目的是監(jiān)督和了解物業(yè)公司是否按照法律規(guī)定或者合同約定全面履行自己的義務(wù)；物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量是否有瑕疵缺陷等。就我的當(dāng)事人(小區(qū)業(yè)主)逾期不交物業(yè)費，是否需要交滯納金問題，有合同的按照合同約定；沒有約定的按照法律規(guī)定。地方政府制定的法律法規(guī)中不合理的規(guī)定都應(yīng)該服從上位法和特別法的規(guī)定，法院應(yīng)該及時予以糾正。至于逾期交納物業(yè)費，對于完成合同約定義務(wù)的物業(yè)公司來說，%利息損失。難道物業(yè)公司也有執(zhí)法權(quán)？難道物業(yè)公司的執(zhí)法權(quán)比國家暴力機關(guān)還兇猛？代理人和廣大業(yè)主都想知道：物業(yè)公司高利貸般向業(yè)主收取滯納金的特權(quán)是誰給的？四、簡單的民事合同關(guān)系復(fù)雜化，是造成業(yè)主屢訟不服的原因。物業(yè)管理服務(wù)合同是勞務(wù)合同，物業(yè)公司按照合同約定和法律規(guī)定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，全面履行保安、保潔、綠化、維修等基本工作；業(yè)主按時支付物業(yè)費。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求”?，F(xiàn)在的問題是，物業(yè)公司不僅沒有按照法律規(guī)定和合同約定全面履行義務(wù)，甚至還暗中勾結(jié)開發(fā)商，瞞著業(yè)主簽訂《補充協(xié)議》，擅自提高物業(yè)費，侵犯業(yè)主的知情權(quán)、選擇權(quán)、公平交易權(quán)；侵害上訴人的合法權(quán)益。誰來告訴業(yè)主，除了逾期交費，還有什么更好的辦法對抗物業(yè)公司的惡意侵權(quán)行為？特別是一審法院，明明知道物業(yè)公司瞞著業(yè)主簽訂的《補充協(xié)議》違反了《合同法》第52條第2款、第5款；違反了《民法通則》58條第4款和《消費者權(quán)益保護法》第10條，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，侵犯了消費者的知情權(quán)、選擇權(quán)和公平交易權(quán)；明明知道開發(fā)商沒有按照《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定進行公開招投標(biāo)選擇物業(yè)公司，沒有公示《前期物業(yè)管理合同》和物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，也沒有將物業(yè)合同作為購房合同的附件讓購房人確認，違反了法律強制性規(guī)定。希望二審法院對上述明顯問題及時予以糾正，全面分析，客觀公正進行判決。現(xiàn)結(jié)合今天的庭審情況針對雙方爭議的焦點發(fā)表如下代理意見：一、原被告簽訂的《天津市xxx 生活廣場商鋪租賃合同》（以下簡稱租賃合同）符合法定解除的條件，該合同依法已經(jīng)解除。（遲延履行合同義務(wù)）原被告于2012年9月20日簽訂了租賃合同（見證據(jù)2）。而至2012年12月31日，被告商場內(nèi)外部裝修工程仍未完成，無法為原告及其他商戶提供入場經(jīng)營的條件。但，經(jīng)原告催告并給予4個多月的合理期限后，至再次約定的完工期限即2013年4月15日，商場內(nèi)外施工場地仍凌亂不堪，沒有絲毫完工跡象。根據(jù)合同法第九十四條第三款的規(guī)定，以上情形符合法定解除合同的情形，原告可以解除合同。（預(yù)期違約）在2012年12月底和2013年4月15日前，原告曾多次找到被告，均被被告明確告知因工程未完工、招商情況不好而不能為其提供入場經(jīng)營的條件，即明確表示不能履行租賃合同的主要債務(wù)，根據(jù)合同法第九十四條第二款的規(guī)定，以上情形符合法定解除合同的情形，原告可以解除合同。（根本違約）原告租賃被告商鋪的目的是經(jīng)營袋鼠品牌專賣店并已取得特許經(jīng)營授權(quán)，經(jīng)營權(quán)的期限至2013年9月21日。被告的行為已嚴重侵害原告的合法權(quán)益，因原告不能按期開業(yè)，已導(dǎo)致原告因裝修商鋪、租賃員工住房、辦理營業(yè)執(zhí)照等各項損失，現(xiàn)小本經(jīng)營的原告已被拖累的從財力、物力和人力上都無法繼續(xù)開業(yè)經(jīng)營，租賃商鋪開業(yè)經(jīng)營袋鼠品牌的合同目的已無法實現(xiàn)。原告主張解除合同前，已履行了合同法規(guī)定的催告義務(wù)（見證據(jù)21）。原告主張解除合同，已履行了合同法第九十六條規(guī)定的通知義務(wù)（見證據(jù)22）。因為合同解除權(quán)是形成權(quán)，合同解除人只要將解除的意思表示通知對方，即產(chǎn)生解除合同的效果，不以對方當(dāng)事人是否同意為條件。所有，租賃合同自通知到達被告時已經(jīng)解除。合同自通知到達對方時解除。）綜上，依據(jù)合同法第九十四條中（二）、（三）、（四）款、第九十六條的規(guī)定，原被告之間的合同已依法解除。合同解除后，被告應(yīng)該向原告返還收取的這種款項，應(yīng)該賠償原告各項損失。被告應(yīng)向原告返還商鋪租賃意向金、商鋪租賃押金及裝修物管費、垃圾清運費、裝修保證金、臨時水電費總計30105元。原告基于實現(xiàn)租賃合同目的而向被告支付各種款項總計30105元。原告基于實現(xiàn)租賃合同目的支付了各種費用損失總計109980元，合同依法解除后，原告造成的損失可以向被告主張賠償。（詳見證據(jù)112）。辦理營業(yè)執(zhí)照損失330（60+270）元，交通費、快遞費及利息等損失1450元；（詳見證據(jù)1123）。因與被告交涉多次往返于天津與北京之間，大量票據(jù)并未保存，僅向被告主張1450元的損失，屬于合理的、實際的損失，被告應(yīng)當(dāng)賠償。）篇二：房屋租賃合同糾紛代理詞(修改版)代理詞尊敬的審判長、人民陪審員：原告xx訴被告xx租賃合同糾紛一案，xx律師事務(wù)所接受xx的委托，指派律師xx擔(dān)任本案原告的訴訟代理人。一、本案原告是適格的訴訟主體?！吨腥A人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對租賃人和新房主繼續(xù)有效”。所謂“買賣不破租賃”，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系不產(chǎn)生任何影響，原租賃合同在買受人（新的所有人）和承租人之間繼續(xù)有效，雙方無須重新簽訂租賃合同，承租人可依據(jù)原租賃合同繼續(xù)占有使用該租賃物，并按照原租賃合同向新的所有權(quán)人交納租金、承擔(dān)原租賃合同中的義務(wù)。所以，原告是適格的訴訟主體。本案的客觀事實表明原告的訴訟請求并未超過訴訟時效原告自xx年取得房屋產(chǎn)權(quán)以來，一直委托xx到房屋催收租金，并且還通過書面的催收函催收租金，原告所提供的一系列證據(jù)已經(jīng)形成一個完整的證據(jù)鏈條，足以證明原告一直在催收租金的事實。本案中由于證人皆是受原告的委