【正文】 ，屬于兩個不同的法律關(guān)系，理應另案處理。（2）《江蘇省高級人民法院關(guān)于民商事審判適用訴訟時效制度若干問題的討論紀要》蘇高法審委[2005]17號第四條規(guī)定：“當事人在合同中約定債務人以分期履行的方式履行債務的，訴訟時效期間自最后履行期屆滿的次日起計算。原告的訴訟請求并未超過訴訟時效有最高人民法院和地方高級人民法院的判例及指導意見佐證。所以，本案應從最后一期債務履行期限屆滿之日（即xx年xx月xx日）起計算訴訟時效。根據(jù)司法解釋的規(guī)定原告的訴訟請求并未超過訴訟時效本案中原、被告在租賃合同中所約定的租金是一個整體債務，分xx期履行，這些義務的設(shè)定是依據(jù)同一份《租賃合同》，其義務內(nèi)容的總和作為一個整體構(gòu)成了權(quán)利人的權(quán)利內(nèi)容，權(quán)利人依據(jù)該《租賃合同》所享有的權(quán)利也是一個整體的合同權(quán)利，其主張合同權(quán)利也是對合同整體權(quán)利的主張，所以權(quán)利人可以在該項作為整體的權(quán)利最終到期而未能實現(xiàn)時就該項權(quán)利提出主張。原告針對訴訟時效的證據(jù)依法應予以采信根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第七十條的規(guī)定：“凡是知道案件情況的單位和個人，都有義務出庭作證??”。二、原告的訴訟請求并不存在超過訴訟時效的問題。原告在獲得xx轉(zhuǎn)讓的房屋所有權(quán)（并非被告辯稱的債權(quán)轉(zhuǎn)讓）后，當然地取得了該房屋的收益權(quán)，在本案中，原告依據(jù)《xx租賃合同》（以下簡稱《租賃合同》）向被告主張房屋租金，既有前述法律依據(jù)，也有被告一直以該房屋為經(jīng)營地而辦理工商登記的事實依據(jù)。被告以“買賣不破租賃”的原則來否認原告的主體資格是錯誤的。我國《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”。接受委托后，代理人收集、查閱、研究了本案有關(guān)材料，向證人了解情況，并經(jīng)過本案的開庭審理，對本案的事實、證據(jù)作了全面了解，現(xiàn)發(fā)表如下代理意見，請合議庭予以考慮。（合同法第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。因被告根本違約致使合同解除而使原告遭受的損失還包括辦理營業(yè)執(zhí)照損失3交通費損失170元，快遞費損失20元，打印被告企業(yè)基本信息費1元，被告資金占用給原告造成的利息損失。原告與被告簽訂租賃合同后，原告為按被告要求及時開業(yè)經(jīng)營，招聘店長并為店長租賃宿舍一間，租期一年，支付6個月租金8400元，支付中介費700元，總計9100元，該損失屬于原告遭受的合理的、實際的財產(chǎn)損失，依法應當由被告予以賠償。從租賃合同及原告提供的證據(jù)（證據(jù)711123）可知，原告已因租賃合同的解除造成實際損失總計109980元，被告應當依法賠償，明細如下：原告租賃店員宿舍的房租金損失9100元。合同依法解除后，被告收取的各種款項應當向原告返還。應向原告賠償各項損失總計109980元。根據(jù)合同法第九十七條，合同解除后，原告可以要求恢復原狀。二、賠償損失是合同解除后的一項法律后果。對方有異議的，可以請求人民法 院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。（合同法第九十六條 當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。如果對方有異議，可以提請法院或仲裁裁決。原告在2013年4月15日，得知被告已無法按雙方約定履行合同主要義務，提供入場經(jīng)營的條件后，分別于2013年4月16日、2013年4月22日，向被告發(fā)出解除合同通知書（詳見證據(jù)11），按照雙方合同約定，快遞員簽收的次日視為送達，即該通知已經(jīng)送達被告。2013年4月10日，原告委托律師通過快遞方式向被告發(fā)出履行合同催告函，按照雙方合同第83條第二款的約定，快遞員簽收的次日即2013年4月11視為送達，即該履行義務催告函已經(jīng)送達被告。根據(jù)合同法第九十四條第四款的規(guī)定，符合法定解除合同的情形，原告可以解除合同。被告未按合同約定履行合同主要義務，多次拖延交場期，將交場日期從2012年11月預計延長至2013年9月，并且仍不能確保至該月能夠為原告提供入場經(jīng)營的條件。被告遲延履行合同債務已致使原告不能實現(xiàn)合同目的，符合我國合同法中規(guī)定的法定合同解除的情形。在租賃合同約定履行期限屆滿之前，被告明確表示不能履行主要債務，并且根據(jù)被告商場的現(xiàn)狀表明，被告也無法履行租賃合同主要債務。以上事實可由原告于2013年4月份拍攝的現(xiàn)場照片證實（詳見證據(jù)17）。經(jīng)原告催告后，被告承諾延至2013年4月15日可全面完工，為原告提供入場經(jīng)營條件。雙方約定，2012年11月15日為商鋪交場日（交場日：雙方簽訂交付確認書、實際交付商鋪日期），并于2013年圣誕節(jié)前正式開業(yè)。被告遲延履行合同的主要債務，經(jīng)原告催告后在合理期限內(nèi)仍不履行。第三篇：租賃合同糾紛代理詞篇一：租賃合同糾紛一審代理詞律所整理 代 理 詞尊敬的審判長、審判員：天津吉賢律師事務所接受xxxxxxx的委托，指派我擔任xxxxxxx與天津市xxx 投資有限公司租賃合同糾紛一案的一審代理人。但是，法官在對案件進行審理判決時，只引用對物業(yè)公司有利的所謂“滯納金”條款；對代理人在法庭辯論上反復強調(diào)的《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》第28條、第31條和國務院《物業(yè)管理條例》第22條、第23條、第24條、第25條、《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》第8條、第19條、《合同法》第52條、《民法通則》58條、66條等規(guī)定，則視而不見；對上訴人的答辯和提供的證據(jù)視而不見，充耳不聞，有偏袒之嫌。這些簡單的問題，業(yè)主屢次反映，但是就是久拖不決。物業(yè)公司未按合同約定全面履行義務（如物業(yè)公司沒有按照法律規(guī)定每3個月公布一次物業(yè)費和公共維修基金使用情況；沒有制定和公布物業(yè)管理服務標準；物業(yè)管理服務滿意率沒有達到80%；公共設(shè)施設(shè)備完好率沒有達到98%；沒有按照要求配置相應的保安人員；保安脫崗；不按照規(guī)定對小區(qū)維護和保潔等），物業(yè)管理和服務有瑕疵時，業(yè)主可以要求物業(yè)企業(yè)承擔違約責任或要求減少物業(yè)費，也可以通過逾期交費和拒絕交費的方式履行抗辯權(quán)。根據(jù)《合同法》第67條規(guī)定：“當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。業(yè)主與物業(yè)之間的委托管理關(guān)系是一種最簡單的民事合同關(guān)系，屬于民事意思自治的范疇。目前，交通違章罰款逾期繳納每日千分之三的滯納金，因為飽受社會廣泛質(zhì)疑和詬病而執(zhí)行不了，現(xiàn)在已經(jīng)進行修訂為：滯納金不能超過本金。另外，“交納”與“繳納”之間，“滯納金”與“違約金”之間，字不同義不同，性質(zhì)也不一樣，無論是地方法律法規(guī)，還是人民法院判決書，都應該統(tǒng)一到國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)范使用的“交納”，而不是“繳納”。這個“法律”應該是物業(yè)管理的最高和最新的法律，即國務院《物業(yè)管理條例》和建設(shè)部《前期物業(yè)管理招投標管理辦法》《物業(yè)收費管理辦法》。根據(jù)新法優(yōu)于舊法，上位法優(yōu)于下位法，特別法優(yōu)于一般法的原則。該規(guī)定清楚表明：物業(yè)公司通過訴訟手段向業(yè)主索要物業(yè)費，必須經(jīng)過業(yè)主委員會督促的前置程序。在《前期物業(yè)管理服務合同》合法有效的前題下，才可以談違約金問題。另外，根據(jù)《民法通則》第58條第4款規(guī)定，雙生物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂《補充協(xié)議》的行為是無效的。其實，即使是依據(jù)《民法通則》第111條規(guī)定，我的當事人也有權(quán)通過采取逾期交費的方式，要求物業(yè)公司按照合同全面履行其義務。判業(yè)主交物業(yè)費按市場調(diào)節(jié)價，判業(yè)主交違約金按《前期物業(yè)管理服務合同》，南國花園商城小區(qū)到底是執(zhí)行《前期物業(yè)管理服務合同》還是執(zhí)行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務合同？法官不能這樣沒有原則糊弄百姓吧？本案屬于“物業(yè)管理合同”糾紛，一審法院在立案受理通知書明確寫的是“物業(yè)管理合同糾紛”。但一審法院對該證據(jù)視而不見，對簽訂前期物業(yè)管理服務合同生效必須具備①在房屋銷售前簽訂②簽訂后15個工作日內(nèi)報房產(chǎn)主管部門備案③作為購房合同的附件讓購房人確認的三個前提條件也避而不談，反而斷章取義地用“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設(shè)單位可以選聘物業(yè)服務企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務合同，進行前期物業(yè)管理服務。如果確認南國花園商城是非住宅小區(qū)，只有“臨時資質(zhì)”的雙生物業(yè)公司就沒有資格管理總建筑面積為11萬平方米的南國花園商城。從【2005】72號文件沒有就收費價格進行批復也說明這一點。批復文件里所說的“雙方”是指業(yè)主或業(yè)主大會與物業(yè)公司。但遺憾的是，一審混淆了南價格【2005】72號文件中“雙方”概念，將已經(jīng)喪失代理權(quán)的開發(fā)商等同于廣大業(yè)主，將《補充協(xié)議》與《前期物業(yè)管理服務合同》兩個文書混為一談，明顯違反《民法通則》 第66條規(guī)定，侵害了我的當事人(小區(qū)業(yè)主)的合法權(quán)利。換句話說，《補充協(xié)議》有效的前提是：物業(yè)公司與業(yè)主雙方就“物業(yè)服務內(nèi)容、服務質(zhì)量、服務成本、收費項目、收費標準、違約規(guī)定，以及權(quán)利義務等”達成新的協(xié)議；否則，物業(yè)公司擅自提高物業(yè)費就是亂收費。房屋出售后，開發(fā)商就喪失了簽訂任何物業(yè)管理合同的資格，這是個簡單的法律常識，一審法院竟然混淆不清。我們不談物業(yè)公司故意以一個沒服務標準沒收費價格和違約責任的《前期物業(yè)管理協(xié)議》代替《前期物業(yè)管理服務合同》的企圖是什么，退一步說，即使《前期物業(yè)管理服務合同》因為獲得部分業(yè)主追認后有效，也不能就此推定物業(yè)公司瞞著房屋所有權(quán)人暗中勾結(jié)已經(jīng)全部出售完房產(chǎn)的開發(fā)商簽訂《補充協(xié)議》也有效。二、一審判決邏輯推理混亂，適用法律錯誤；將《補充協(xié)議》與《前期物業(yè)管理服務合同》兩個文書混為一談，判交物業(yè)費按市場調(diào)節(jié)價，判交滯納金按《前期物業(yè)管理服務合同》糊弄百姓。如果物業(yè)公司沒有按照法定的物業(yè)服務質(zhì)量標準提供服務，或者管理與服務有瑕疵或缺陷，質(zhì)價不相符，根據(jù)公平原則，物業(yè)費用是要打折的。依照南寧市物價局[2003]38號文件，雙生物業(yè)公司2005年12月后所提供的物業(yè)服務充其量只是事實服務。開發(fā)商與物業(yè)公司違反法律強制性規(guī)定簽訂的《前期物業(yè)管理合同》，沒有經(jīng)過主管部門批準和第三人（業(yè)主）的追認，違反了《合同法》第52條第2款（惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益）、第5款（違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定）規(guī)定，是無效合同；人民法院也有義務糾正。新建物業(yè)建設(shè)單位與買受人簽訂物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同時，應當將前期物業(yè)管理守則、前期物業(yè)管理服務合同作為轉(zhuǎn)讓合同的附件。第19條規(guī)定：新建現(xiàn)售商品房應當在現(xiàn)售前30天完成物業(yè)企業(yè)的招聘選擇工作；國務院《物業(yè)管理條例》第24條：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應當通過招投標的方式選擇具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；第25條規(guī)定：建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容；《廣西物業(yè)管理條例》第28條規(guī)定：“新建物業(yè)建設(shè)單位應當與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務合同，依照有關(guān)規(guī)定前期物業(yè)管理守則，并在出售予以明示。從南寧雙生物業(yè)公司和我的當事人提供的證據(jù)顯示：我的當事人買房在先，物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂《前期物業(yè)管理服務合同》在后；開發(fā)商在房屋出售后已經(jīng)不是房屋的所有權(quán)人，雙生物業(yè)公司瞞著房屋所有權(quán)人暗中勾結(jié)與已出售房產(chǎn)不再是房屋所有權(quán)人的開發(fā)商簽訂《前期物業(yè)管理服務合同》及《補充協(xié)議》嚴重違反法律強制性規(guī)定。維護程序公正是法院審判的首要任務。”的精神，業(yè)主采用拒付物業(yè)費的方式索要物業(yè)收費的知情權(quán)合情合理合法，應得到法律的支持。本案的起因是由于一審原告方雙生物業(yè)公司于2005年6月在我的當事人(以下簡稱業(yè)主)入住商城一年多時間還瞞著業(yè)主私下與開發(fā)商簽訂合同擅自提高物業(yè)費。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。本案是物業(yè)服務費糾紛，根據(jù)舉證責任分配原則，原告有舉證證明其已履行合同約定義務的責任，而本案中原告就其所提供的物業(yè)服務未提交一份證據(jù)，其不僅未提供證據(jù)證明其提供了《物業(yè)管理委托合同》約定的物業(yè)服務，更未提交證據(jù)證明其提供的物業(yè)服務達到了《物業(yè)管理委托合同》 及相關(guān)文件約定的質(zhì)量要求，原告未完成舉證責任顯而易見，因此，法院應判決其承擔舉證不能的敗訴風險。有三條或以上達不到標準的，按低一級標準收費。根據(jù)《合同法》第六十六條：“一方在對方履行債務不符合約定時，有權(quán)拒絕其相應的履行要求”，業(yè)主可行使先履行抗辯權(quán)，拒絕履行相應的交納物管費。原告在被告小區(qū)管理質(zhì)量很差，如今小區(qū)不時發(fā)生失竊，草木枯死