欽州市金海灣項(xiàng)目整合營(yíng)銷(xiāo)操盤(pán)方略-展示頁(yè)
2025-05-22 23:25本頁(yè)面
【正文】 最大管理資源中心 “金海灣”項(xiàng)目整合營(yíng)銷(xiāo)操盤(pán)方略 （綱 要） 策劃人：蘇宏斌 一、欽州房地產(chǎn)調(diào)研分析 （一）經(jīng)濟(jì)性因素 （二）欽州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況 （三）欽州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 二、本項(xiàng)目概述 （一）本項(xiàng)目 SOWT 分析 （二）本項(xiàng)目綜述 三、本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析 （一）本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)概述 （二）本項(xiàng)目操盤(pán)焦點(diǎn) 四、本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析 （一）目標(biāo)客戶群確定 （二）目標(biāo)區(qū)域確定 五、本項(xiàng)目定位 （一）開(kāi)發(fā)理念 （二）樓盤(pán)名稱(chēng)提議 （三）項(xiàng)目主題 （四）本項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定位：市場(chǎng)主導(dǎo)者 （五）樓幢名稱(chēng)提議 中國(guó)最大管理資源中心 六、整合營(yíng)銷(xiāo)策略 （一） 操盤(pán)整體思路 （二） 具體操作 （三） 樓盤(pán)策略 （四） 價(jià)格策略 （五） 產(chǎn)品策略 （六） 尾盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策略 七、本項(xiàng)目廣告整合推廣計(jì)劃及預(yù)算 （一） 廣告預(yù)算確定 （二） 廣告整合傳播總體思路 （三） 廣告整合推廣計(jì)劃及預(yù)算 八、營(yíng)銷(xiāo)組織與調(diào)控 （一） 組織架構(gòu) （二） 銷(xiāo)售進(jìn)場(chǎng) （三） 銷(xiāo)售培訓(xùn) 中國(guó)最大管理資源中心 “金海灣”項(xiàng)目整合營(yíng)銷(xiāo)操盤(pán)方略 前 言 隨著“ 10+1”框架下中國(guó)東盟經(jīng)濟(jì)貿(mào)易區(qū)“橋頭堡一泛南寧”（北京許多學(xué)者、專(zhuān)家又稱(chēng)為“大南寧”）概念和中國(guó)“ 9+2”泛珠江經(jīng)濟(jì)圈作用的日益突現(xiàn)，其作為區(qū)城經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“火車(chē)頭”驅(qū)動(dòng)影響力也正在向周邊城市擴(kuò)散 、延伸，這種良好的發(fā)展勢(shì)頭在房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)得更加突出，其支柱性產(chǎn)業(yè)特征也更明顯，尤其對(duì)沿海城市（北海、欽州）和新興城市（貴港、賀州）的影響更甚。我們?nèi)鎸徱曅袠I(yè)性的全國(guó)宏觀環(huán)境，縱觀廣西環(huán)境，乃至欽州市，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)明顯的城性特征是分析的重點(diǎn)，因此，本文將重點(diǎn)闡述欽州和本項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境和營(yíng)銷(xiāo)構(gòu)想。全市總面積 10843 平方公里，總?cè)丝?萬(wàn)人，其中市區(qū)人口 萬(wàn)，是廣西著名的僑鄉(xiāng)之一，有海外華僑、港澳同胞 30 多萬(wàn)人。 近年來(lái)，隨著改革開(kāi)放力度的逐漸深化，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所培育的商品 中國(guó)最大管理資源中心 意識(shí)得到了極大的釋放，政府在施政方面較注重自然資源的開(kāi)發(fā)和利用，較強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，已逐步形成了以特色農(nóng)業(yè)（荔枝、香蕉、瓜皮、竹芒紡織、茶葉等）、海產(chǎn)品、建筑材料、礦業(yè)開(kāi)采、玩具等新興行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。在此發(fā)展過(guò)程中，已逐漸形成了一個(gè)富裕階層，這個(gè)階層的數(shù)量約占總?cè)藬?shù) 5%左右。在“衣食住行”消費(fèi)梯度中，“住”將成為其消費(fèi)的首要目標(biāo)。年交易平均價(jià)格也從2001 年 857 元 /平方米增長(zhǎng)至 986 元 /平方米房地產(chǎn)平均交易價(jià)格逐年以 110 元 /平方米幅度上漲。這種由原材料導(dǎo)致成本直接上漲而引發(fā)的銷(xiāo)售均價(jià)劇烈上升的趨勢(shì)值得重視和警惕。據(jù)相關(guān)資料分析評(píng)估，今年平均交易價(jià)格約為： 1350 元 /平方米左右。由此，也意味著今年的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，創(chuàng)新將成為競(jìng)爭(zhēng)制勝的靈魂。無(wú)論是從構(gòu)成市場(chǎng)因子的城市化人口、人均可支配收入、購(gòu)買(mǎi)的需求欲望、還是從城市 中國(guó)最大管理資源中心 的規(guī)?；l(fā)展變遷、市場(chǎng)的微觀環(huán)境、市政當(dāng)局的相關(guān)舉措和政策力度等都表明其發(fā)展的“粗放”和“不成熟”，尚處于初級(jí)階段。因此，重視 對(duì)市場(chǎng)的培育與引導(dǎo)，將顯得相當(dāng)重要，尤其是這種新興市場(chǎng)的新項(xiàng)目。按照我們公司對(duì)欽州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合研究，樓盤(pán)形象較好且相對(duì)成功的有廣廈花苑、華信花園商城、新澳花園、世紀(jì)新城、御景華庭；其余的樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)整合的力度和水平都較低，其基本體現(xiàn)現(xiàn)在對(duì)產(chǎn)品概念的設(shè)計(jì)、對(duì)消 費(fèi)者需求的把握、對(duì)樓盤(pán)形象的塑造、對(duì)營(yíng)銷(xiāo)方式和技巧的運(yùn)用、對(duì)樓盤(pán)差異性的定位及整體開(kāi)發(fā)的意識(shí)與理念等都沒(méi)有一個(gè)較為完整、清晰的概念，始終表現(xiàn)出一種“被動(dòng)”。尤其是靠近廣場(chǎng)、火車(chē)站、高速公路出入口等地段的紛爭(zhēng)圈地將更激烈。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不可怕，可怕的是沒(méi)有應(yīng)對(duì) 的方法和策略、不能調(diào)動(dòng)各方面資源，實(shí)行差異化營(yíng)銷(xiāo)、充分認(rèn)識(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、充分挖掘項(xiàng)目潛在價(jià)值、充分認(rèn)識(shí)目標(biāo)客體是贏得這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)的勝利的關(guān)鍵。尤其是，針對(duì)“金海灣”這樣一個(gè)沒(méi)有規(guī)模優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)、綜合競(jìng)爭(zhēng)力不明顯的樓盤(pán)而言，此更為重要。 交通便利： 位于 城市主要交通要道交匯處， 5 路公交車(chē)直線連接； 配套優(yōu)勢(shì)： 周邊車(chē)站、銀行、菜市、學(xué)校環(huán)繞、市場(chǎng)配套齊全； 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) ：規(guī)劃設(shè)計(jì)超前，景觀優(yōu)，戶型面積配比合理，適中； 規(guī)模優(yōu)勢(shì)： 目前為欽州第一大盤(pán)，具有較大的市場(chǎng)號(hào)召力、影響力。 W— 劣勢(shì)分析 缺乏形象： 項(xiàng)目處地城市邊沿，周邊建筑以民房居多， 整體形象較差。 環(huán)境不佳： 雖然 自然元素較多，但周邊沒(méi)有可充分利用的自然景觀優(yōu)勢(shì)。 中國(guó)最大管理資源中心 O— 機(jī)會(huì)分析 欽州作為東盟出海大通道，隨著欽州大工業(yè)、大港口、大旅游進(jìn)一步形成，商機(jī)無(wú)限。 T— 威脅分析 思想保守： 欽州人喜歡對(duì)自建房，且意識(shí)對(duì)自建房特有感情，購(gòu)買(mǎi)商品房意識(shí)較弱； 收入不高： 城鎮(zhèn)居民普遍收入不高，單位集體購(gòu)房能力較差； 競(jìng)爭(zhēng)加?。?據(jù)調(diào)研情況分析，今年投入房地產(chǎn)新推項(xiàng)目多，商品房數(shù)量將增多，競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始加??； 市場(chǎng)不規(guī)范： 房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟，市場(chǎng)體系不健全 綜上所述： 從以上分析來(lái)看，本項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)并存，但機(jī)會(huì)大于 風(fēng)險(xiǎn)，具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。根據(jù)消費(fèi)者需求特點(diǎn)和趨勢(shì)，抓住機(jī)遇，并充分整合好各種有效資源，科學(xué)操作，以實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的最大綜合效益。 營(yíng)銷(xiāo)推廣的思路構(gòu)想： 根據(jù)項(xiàng)目 SWOT 分析和欽州競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的情況，我司主要采取以下 的營(yíng)銷(xiāo)手段： A、建議調(diào)整項(xiàng)目總平規(guī)劃，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上有效突出文化和生態(tài)的特色； B、由于項(xiàng)目交通相對(duì)不便利，采用與其他項(xiàng)目差異的營(yíng)銷(xiāo)手段， 比如說(shuō)開(kāi)通看房直通車(chē)等； C、建造符合項(xiàng)目生態(tài)主題的售樓部，以突出公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 和讓客戶產(chǎn)生對(duì)項(xiàng)目美好的聯(lián)想，刺激客戶的購(gòu)買(mǎi)欲望； D、 挖掘項(xiàng)目潛力、充分整合有效資源、形成具有特色的核心 競(jìng)爭(zhēng) 力、形成項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)個(gè)性和產(chǎn)品個(gè)性、避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)； E、與欽州晚報(bào)強(qiáng)強(qiáng)合作，借船出海。 協(xié) 盛 商 業(yè) 廣 場(chǎng) 人民路8號(hào) 33 畝 1350 三 ~四房 樓中樓 110~ 230 今年 5 月入伙 30% 中心地標(biāo) 至尊榮 耀 地處市中心地帶，交通便利，周邊生活配套齊全，但人流量大且繁雜；項(xiàng)目起點(diǎn)較高，在本地屬高檔物業(yè)，形象較
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