【正文】 不是十分便利。 三、本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析 （一）本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)概述 項(xiàng)目 名稱 位 置 規(guī) 模 均價(jià) (元/m2) 主力 戶型 面積 范圍 (m2) 關(guān)鍵 時(shí)間 銷售 情況 營(yíng)銷 主題 對(duì) 比 分 析 中國(guó)最大管理資源中心 同 檔 次 新 澳 花 園 文 峰 南 路 100畝 1400 二 ~四房 樓中樓 80~ 210 一期已 入住 一期 售 完， 二期 50套 左右 我的花 園，我 的家 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)具較高水準(zhǔn)，建筑群分布合理，小區(qū)景觀建設(shè)較 優(yōu)，在市場(chǎng)上已形成一定的口碑，易于二期售銷的推進(jìn)；戶型多樣，供選擇性大，配有陽(yáng)臺(tái)，但周邊市政配套不足。故，在項(xiàng)目操作過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注重調(diào)研、尊重市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)。 競(jìng)爭(zhēng)較大： 由于附近的新奧花園開(kāi)發(fā)較早，項(xiàng)目比較 成熟，且項(xiàng)目規(guī)模大，配套全，對(duì)我項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)較大。 人文環(huán)境 ：東面近靠劉永福故居，永福公園，英雄氣息濃。因此，從某種意義上可以說(shuō)，這是一場(chǎng)沒(méi)有硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)，關(guān)鍵是看指揮的“將軍”。而根據(jù)欽州市政府規(guī)劃對(duì)欽城區(qū)的定位和大力開(kāi)發(fā)“一江兩岸”的政策的驅(qū)動(dòng)下，將引發(fā)更多的開(kāi)發(fā)商介入。因此，在這樣的一種市場(chǎng)環(huán)境下，盡管其商品房的年成交面積和總金額都不足以與南寧的一些樓盤(pán)相比，但其城市經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的熏陶對(duì)居住的概念已發(fā)生了深刻的變化，其主體的消費(fèi)意識(shí)和需求水平正在逐步形成。 在這種良好的發(fā)展氛圍下，今年欽州房地產(chǎn)業(yè)的投資和銷售將出現(xiàn)一個(gè)新高潮。據(jù)一份統(tǒng)計(jì)資料顯示， 2020 年銷售均價(jià)達(dá)1150 元 /平方米。其購(gòu)買(mǎi)力和購(gòu)買(mǎi)欲望經(jīng)一定時(shí)間的聚集 和累積，將在市場(chǎng)良好的培育下，形成“井噴”。 （一）經(jīng)濟(jì)性因素 根據(jù)欽州市統(tǒng)計(jì)局的一份統(tǒng)計(jì)資料顯示， 2000 年欽州市城鎮(zhèn)居民可支配收入為 5192 元， 2001 年城鎮(zhèn)居民可支配收入為 5872 元， 2002年城鎮(zhèn)居民可支配收入為 6014 元， 2020 年城鎮(zhèn)居民可支配收入為 6742元，盡管近 4 年收入增長(zhǎng)幅度達(dá) 10%左右，但由于其基礎(chǔ)薄弱，基數(shù)低，且多以自然性基礎(chǔ)資源開(kāi)發(fā)為主，其中從事農(nóng)業(yè)的人口占全市 總?cè)丝?%，非市區(qū)人口絕大部分都依托第一產(chǎn)業(yè)。 中國(guó)最大管理資源中心 “金海灣”項(xiàng)目整合營(yíng)銷操盤(pán)方略 （綱 要） 策劃人：蘇宏斌 一、欽州房地產(chǎn)調(diào)研分析 （一）經(jīng)濟(jì)性因素 （二）欽州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況 （三）欽州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 二、本項(xiàng)目概述 （一）本項(xiàng)目 SOWT 分析 （二）本項(xiàng)目綜述 三、本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析 （一）本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)概述 （二）本項(xiàng)目操盤(pán)焦點(diǎn) 四、本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析 （一）目標(biāo)客戶群確定 （二）目標(biāo)區(qū)域確定 五、本項(xiàng)目定位 （一）開(kāi)發(fā)理念 （二）樓盤(pán)名稱提議 （三）項(xiàng)目主題 （四）本項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定位：市場(chǎng)主導(dǎo)者 （五）樓幢名稱提議 中國(guó)最大管理資源中心 六、整合營(yíng)銷策略 （一） 操盤(pán)整體思路 （二） 具體操作 （三） 樓盤(pán)策略 （四） 價(jià)格策略 （五） 產(chǎn)品策略 （六） 尾盤(pán)營(yíng)銷策略 七、本項(xiàng)目廣告整合推廣計(jì)劃及預(yù)算 （一） 廣告預(yù)算確定 （二） 廣告整合傳播總體思路 （三） 廣告整合推廣計(jì)劃及預(yù)算 八、營(yíng)銷組織與調(diào)控 （一） 組織架構(gòu) （二） 銷售進(jìn)場(chǎng) （三） 銷售培訓(xùn) 中國(guó)最大管理資源中心 “金海灣”項(xiàng)目整合營(yíng)銷操盤(pán)方略 前 言 隨著“ 10+1”框架下中國(guó)東盟經(jīng)濟(jì)貿(mào)易區(qū)“橋頭堡一泛南寧”（北京許多學(xué)者、專家又稱為“大南寧”）概念和中國(guó)“ 9+2”泛珠江經(jīng)濟(jì)圈作用的日益突現(xiàn)，其作為區(qū)城經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“火車頭”驅(qū)動(dòng)影響力也正在向周邊城市擴(kuò)散 、延伸，這種良好的發(fā)展勢(shì)頭在房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)得更加突出，其支柱性產(chǎn)業(yè)特征也更明顯，尤其對(duì)沿海城市（北海、欽州）和新興城市（貴港、賀州）的影響更甚。全市總面積 10843 平方公里，總?cè)丝?萬(wàn)人，其中市區(qū)人口 萬(wàn)，是廣西著名的僑鄉(xiāng)之一，有海外華僑、港澳同胞 30 多萬(wàn)人。在此發(fā)展過(guò)程中，已逐漸形成了一個(gè)富裕階層，這個(gè)階層的數(shù)量約占總?cè)藬?shù) 5%左右。年交易平均價(jià)格也從2001 年 857 元 /平方米增長(zhǎng)至 986 元 /平方米房地產(chǎn)平均交易價(jià)格逐年以 110 元 /平方米幅度上漲。據(jù)相關(guān)資料分析評(píng)估，今年平均交易價(jià)格約為： 1350 元 /平方米左右。無(wú)論是從構(gòu)成市場(chǎng)因子的城市化人口、人均可支配收入、購(gòu)買(mǎi)的需求欲望、還是從城市 中國(guó)最大管理資源中心 的規(guī)?；l(fā)展變遷、市場(chǎng)的微觀環(huán)境、市政當(dāng)局的相關(guān)舉措和政策力度等都表明其發(fā)展的“粗放”和“不成熟”，尚處于初級(jí)階段。按照我們公司對(duì)欽州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合研究，樓盤(pán)形象較好且相對(duì)成功的有廣廈花苑、華信花園商城、新澳花園、世紀(jì)新城、御景華庭；其余的樓盤(pán)營(yíng)銷整合的力度和水平都較低，其基本體現(xiàn)現(xiàn)在對(duì)產(chǎn)品概念的設(shè)計(jì)、對(duì)消 費(fèi)者需求的把握、對(duì)樓盤(pán)形象的塑造、對(duì)營(yíng)銷方式和技巧的運(yùn)用、對(duì)樓盤(pán)差異性的定位及整體開(kāi)發(fā)的意識(shí)與理念等都沒(méi)有一個(gè)較為完整、清晰的概念，始終表現(xiàn)出一種“被動(dòng)”。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不可怕，可怕的是沒(méi)有應(yīng)對(duì) 的方法和策略、不能調(diào)動(dòng)各方面資源，實(shí)行差異化營(yíng)銷、充分認(rèn)識(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、充分挖掘項(xiàng)目潛在價(jià)值、充分認(rèn)識(shí)目標(biāo)客體是贏得這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)的勝利的關(guān)鍵。 交通便利： 位于 城市主要交通要道交匯處， 5 路公交車直線連接； 配套優(yōu)勢(shì)： 周邊車站、銀行、菜市、學(xué)校環(huán)繞、市場(chǎng)配套齊全； 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) ：規(guī)劃設(shè)計(jì)超前，景觀優(yōu)，戶型面積配比合理，適中； 規(guī)模優(yōu)勢(shì)： 目前為欽州第一大盤(pán)，具有較大的市場(chǎng)號(hào)召力、影響力。 環(huán)境不佳： 雖然 自然元素較多，但周邊沒(méi)有可充分利用的自然景觀優(yōu)勢(shì)。 T— 威脅分析 思想保守： 欽州人喜歡對(duì)自建房，且意識(shí)對(duì)自建房特有感情，購(gòu)買(mǎi)商品房意識(shí)較弱； 收入不高： 城鎮(zhèn)居民普遍收入不高，單位集體購(gòu)房能力較差； 競(jìng)爭(zhēng)加?。?據(jù)調(diào)研情況分析，今年投入房地產(chǎn)新推項(xiàng)目多，商品房數(shù)量將增多，競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始加?。? 市場(chǎng)不規(guī)范： 房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟，市場(chǎng)體系不健全 綜上所述： 從以上分析來(lái)看，本項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)并存，但機(jī)會(huì)大于 風(fēng)險(xiǎn)，具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。