【正文】 營銷推廣的思路構(gòu)想： 根據(jù)項(xiàng)目 SWOT 分析和欽州競爭樓盤的情況，我司主要采取以下 的營銷手段： A、建議調(diào)整項(xiàng)目總平規(guī)劃，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上有效突出文化和生態(tài)的特色； B、由于項(xiàng)目交通相對不便利，采用與其他項(xiàng)目差異的營銷手段， 比如說開通看房直通車等； C、建造符合項(xiàng)目生態(tài)主題的售樓部，以突出公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 和讓客戶產(chǎn)生對項(xiàng)目美好的聯(lián)想，刺激客戶的購買欲望； D、 挖掘項(xiàng)目潛力、充分整合有效資源、形成具有特色的核心 競爭 力、形成項(xiàng)目營銷個(gè)性和產(chǎn)品個(gè)性、避免同質(zhì)化競爭； E、與欽州晚報(bào)強(qiáng)強(qiáng)合作，借船出海。 同 地 段 御 景 華 庭 欽州灣廣場旁 建筑 面積 2 萬m2 1300 二 ~四房 樓中樓 70~ 220 3 月中 旬開盤 45% 無 項(xiàng)目地處較偏，交通不便，采用半合圍形式，建有中庭花園，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上下了一定的功夫，較前衛(wèi)，但因規(guī)模小，自有配套不足。 同類型 世 紀(jì) 新 城 欽州灣廣場 210畝 1320 三 ~四房 今年九月份開盤 城市形象標(biāo)徽， 現(xiàn)代康居典 范 該項(xiàng)目位置好，規(guī)模大，配套全，項(xiàng)目已健康為營銷主題，形成鮮明的市場個(gè)性，項(xiàng)目形象較好。即明確表達(dá)出本項(xiàng)目是欽州市樓盤中位置相對較偏，自然條件較好，規(guī)模不大，其原因?yàn)椋? 從競爭市場環(huán)境而言，適合此類消費(fèi)群體的樓盤沒有； 從數(shù)量金字塔構(gòu)成來說，此類客戶相對較多，且購買力和消費(fèi)欲望相當(dāng)旺盛； 從引導(dǎo)和迎合市場需求理論分析，此類目標(biāo)群消費(fèi)潛力巨大； 營造“高質(zhì)高價(jià)”和“一分錢一分貨”氛圍，并進(jìn)行理性訴求，較易培育市場，得到主流消費(fèi)群認(rèn)同。其月收入入均約 1500— 3000 元，文化素質(zhì)較高，非常注重樓盤的形象和小區(qū)品位以彰顯自身身份。 灰色隱形收入者 前些年邊貿(mào)較旺，欽州市及轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣城有一大批“頭腦靈活”者，從事“螞蟻搬家”式走私生意，形成了一個(gè)富裕階層，再則，在 中國最大管理資源中心 政府轉(zhuǎn)型過程中，也形成了一批隱形收入者。 （二）目標(biāo)區(qū)域確定 根據(jù)前述潛在目標(biāo)群的調(diào)研分析，我們認(rèn)為，目標(biāo)區(qū)域界定為： 主目標(biāo)區(qū)域： 欽州市、特別是項(xiàng)目周邊的方園三公里區(qū)域。在高起點(diǎn)塑造本項(xiàng)目自身品質(zhì)的同時(shí)，要營造高尚社區(qū)的樓盤形象，以 “領(lǐng)引欽州居住文明時(shí)代” 的精英文化社區(qū)為主旨進(jìn)行整體包裝，強(qiáng)化賣點(diǎn)。 （二）樓盤名稱建議 根據(jù)項(xiàng)目所處的區(qū)域，和周邊的環(huán)境以及欽州其它樓盤鮮明的特點(diǎn)，我們建議項(xiàng)目名稱擬定為“ 金海灣 ” 。 欽州市原有“金灣大酒店”已形成一定的品牌，在市民中樹立了 良好的口碑，“金海灣”與金灣大酒店提名相關(guān)，容易讓人產(chǎn)生聯(lián)想、借住酒店的知名度為項(xiàng)目打造名聲，起到 事半功倍的效果。 （ 1） 第一次推盤擬定于 2020 年 10 月 10 日 ，計(jì)劃推 100 套，占總量 35%； （ 2） 第二次推盤擬定于 2020 年 1 月 1 日 ，計(jì)劃推 100 套，占總量35%； （ 3） 第三次推盤擬定于 2020 年 5 月 1 日，計(jì)劃推約 100 套，占總量 30% （ 4）具體進(jìn)度為： 2020 年 10 月 1 日 2020 年 5 月 1 日 剩余部分 2020 年 1 月 1 日 30% 10 月 10 日 35% 35% 一期推盤思路演繹： 2020 年 10 月 1 日 主要任務(wù)：利用“十一黃金周”銷售旺季，進(jìn)場，并進(jìn)行直銷，內(nèi)部認(rèn)購，客戶積累，公布均價(jià)，面市推盤 正式推出階段（ 10 月 10日前） 推出階段 （ 10 月 10日 — 元旦）日） 推出后分期推廣 創(chuàng)造品牌價(jià)值 突出本項(xiàng)目總體形象 維持市場追捧熱度 確立人際口碑 廣告組合：利用報(bào)紙、電臺、電視臺、宣傳單頁、樓書、戶外廣告等形式進(jìn)行“地毯式”推銷，制造熱銷氣氛和市場熱度，構(gòu)筑本項(xiàng)目美譽(yù)度。 銷售程序 正式開盤 持續(xù)銷售 一期尾盤 中國最大管理資源中心 a) 接待流程： b) 交易程序： 擬購房號 確定擬定房號 推薦新單元 已售 未售 雙方確定價(jià)格 現(xiàn)金繳款 開發(fā)商財(cái)務(wù)收訖 銀行繳款 開發(fā)商開立繳款單 整理客戶檔案資 料簽訂銷售合同 （三）樓盤策略： 樓盤概念： 項(xiàng)目形象定位：領(lǐng)引欽州居住文明時(shí)代 項(xiàng)目產(chǎn)品定位：欽州首席文化生態(tài)社區(qū) 包裝規(guī)劃 （ 1）工地形象 提議修建臨時(shí)工地圍墻 ，并充分利用工地圍墻做形象廣告，加深消費(fèi)者對樓盤的整體 認(rèn)識和印象。 （ 3）要制作一個(gè)本項(xiàng)目的建筑模型， 使之形神兼?zhèn)?，深化本項(xiàng)目內(nèi)涵。 價(jià)格確定方法： 根據(jù)本項(xiàng)目各項(xiàng)素質(zhì)的評比分析，我們初步擬定本項(xiàng)目起價(jià)為：1200 元 /m2。 價(jià)格促銷： 第一次推盤，實(shí)行正式開盤后即漲 50 元 /m2進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購逼單；第二次推盤，實(shí)行抽獎(jiǎng)大行動(dòng)，即用戶進(jìn)行現(xiàn)場抽獎(jiǎng)，設(shè)置對個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)，只要當(dāng)天落單均可參加抽獎(jiǎng)，最低折扣設(shè)置為：折后總價(jià)減 5 元 /m2，最高折扣設(shè)置為：折后總價(jià)減 5000 元，以此調(diào)動(dòng)人氣。根據(jù)我們多年來多個(gè)項(xiàng)目操盤的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和實(shí)戰(zhàn)積累，具體舉措和方法有： 全程介入： 通過統(tǒng)第三者全局考慮，將戶型較差、極可能剩的部分單位在內(nèi)部認(rèn)購或開盤當(dāng)日進(jìn)行優(yōu)惠處理。 中國最大管理資源中心 改進(jìn)產(chǎn)品，定義新市場： 對產(chǎn)品滯銷部分進(jìn)行改進(jìn)，將產(chǎn)品進(jìn)行分割處理，尋找新市場。故提議本項(xiàng)目的廣告費(fèi)用預(yù)算比例為總銷售金額的 %。