【正文】 送一 水果維他命護理：滋潤皮膚 ， 滲透力強 ， 能即刻感到皮膚柔軟 、 超爽嫩滑 、 富有彈性 。 美白深層補水 ， 一次見效 。 單次 RMB 165。 經(jīng)營年收益分析 1， 128元 /人 /次，根據(jù)行業(yè)調(diào)查分析，可愛實現(xiàn)收益 80%為本 102元 /人 /次 2，項目二層有 8000M2， 3000M2可做 40M2標準間 70間 3，公共空間及設備用房及辦公約 1000M2 各功能房及直接經(jīng)營房日使用率 80%計： 70間 X 80% =56次； 56次 X30天 X12月 ==年總次數(shù) 20230次 年總次數(shù) 20230次 X102實計收益 =206萬年項目收益，日收入才 7，項目銷售總價值預計可實現(xiàn) 8000元均價 4000M2X 8000元 /M2=總收益 3200萬，年 3%先進回贈為 96萬元 十四、休閑場所 經(jīng)營收益分析 十四、休閑場所 經(jīng)營收益分析 美麗人生最新動態(tài) 香薰精油療膚：根據(jù)不同皮膚調(diào)配不同的植物精油 ， 使皮膚迅速恢復光彩 、 亮麗 。經(jīng)營方擁有 10年使用權 1萬元 /平米 X10平米 =10萬元，業(yè)主交首付 4萬元，不用供樓，甲方供樓（ 652元 /月），業(yè)主即可得到一張價值 10萬元的消費卡。 十三）、價格定位 1，總面積：約 4000平米，裝修收入預計每平米 2023。 （二）租價定位建議 根據(jù)我們對澳頭相關同類型項目的調(diào)查與分析，同時借鑒我們對惠陽區(qū)域的商鋪物業(yè)的經(jīng)驗，我們建議本項目商業(yè)區(qū)域一樓的租賃價格為 60元 / ㎡ /月左右。一樓 內(nèi)部商鋪的銷售價格建議為900011000元 / ㎡ 左右。 十二）、建筑與裝飾定位 二樓業(yè)態(tài)劃分 （一）售價定位建議 經(jīng)調(diào)研后得出，本項目周邊區(qū)域的商鋪較好地段與位置的售價一般是在10000元 /㎡左右。 緊急廣播和背景音樂系統(tǒng)使用同一設備，平時播放背景音樂，出現(xiàn)火警時，播放緊急廣播，引導人群疏散。 弱電系統(tǒng)采用大型的 UPS電源統(tǒng)一管理，避免用戶在斷電時丟失重要的信息和數(shù)據(jù)。 （三） 其他設施配置 實現(xiàn)數(shù)字電視服務，使本項目及本地域可以接收國內(nèi)外各種電視節(jié)目（新聞、財經(jīng)、娛樂、影視、音樂、體育等）。 ３、盡量使智能化系統(tǒng)覆蓋更多的范圍。 電梯：建議使用國外知名品牌，如 OTIS，現(xiàn)代，三菱，電梯間采用花崗巖地面，在電梯間設置顯示終端，顯示各類信息。 內(nèi)部裝修 內(nèi)部裝修建議采用跟隨戰(zhàn)術，即保持和周邊同類檔次物業(yè)相同的裝修標準。 （一）裝修配置 根據(jù)本項目的定位，建議整體的要求是注重人性化設計，實現(xiàn)科技與生態(tài)完美地結合。在這條商業(yè)街上，將分布有眾多帶動有鮮明區(qū)域特色的餐飲、娛樂、小商鋪、零售商店等場所，尊貴飲食區(qū)的品牌餐館；歐洲風情區(qū)德國啤酒坊、法式面包房；意大利比薩、通心粉；日本街區(qū)的居酒屋、料理；韓國燒烤、泡菜；東南亞美食區(qū)的咖喱；港式茶點與餐廳；嶺南美食區(qū)的燒鵝、白切雞，傳統(tǒng)中式飲食區(qū)的烤鴨、測羊肉火鍋 …… 這一切無不營造出濃郁的異域文化氛圍，漫步在這一條條的街道上，使所有人如同身臨其境，仿佛來到了巴黎街頭或者萊茵河畔，深深地陶醉于異國風情之中。只有通過對這些知名的購物與餐飲品牌的引進，才可以對項目的整體定位進行補充、豐富和延續(xù)，才能夠使項目的經(jīng)營和人氣有了基本保證。我們需要引進在區(qū)域內(nèi)品牌較好的超市，比如華潤超市，其經(jīng)營面積通常約在 34000㎡左右。需要在功能和交通組織上考慮與保留相 互之間的溝通； 其次是多層次之間在規(guī)劃上需要考慮各功能之間的有效分隔； 第三是項目的主題文化的統(tǒng)一和體現(xiàn)。 將生活提升為一種 休閑 的，以悠然自得的度假心情在此享受生活。 本方案即對“藍灣 ? 嘉年華生活 MALL”，在營銷策略方面提出中肯、合理的建議，作為該 板塊在招商、銷售、管理等方面的策略指導。 一、 商業(yè)定位建議 九 )、定位釋義 就本案的開發(fā)面積與功能以及土地價值屬性、區(qū)域地段特色來講，非常符合 LIVING MALL這一特征，但也應當客觀的指出在一個區(qū)域經(jīng)濟不太發(fā)達，消費能力目前有限的澳頭 言，無論項目的投資決策、設計、開發(fā)建設、招商以及管理等，都是一個現(xiàn)實而艱苦的過程。它與 SHOPPING MALL 的最大區(qū)別是前 者以休閑方式為導向，注重體驗式情景消費，主力店大多不以購物中心為主而是以餐飲或休 閑業(yè)態(tài)為主；而后者注重的是復合型消費業(yè)態(tài)集合體，主力店基本都是以購物中心為主。 一、 商業(yè)定位建議 九 )、定位釋義 “ Livingmall”也就是 (休閑生活商場 )的概念，最早來自臺北，是一種臺北溫情和 商業(yè)娛樂的結合，它可以滿足“逛”街的樂趣和“吃喝玩樂”一條龍的生活方式，強調(diào)“生 活格調(diào)與居住質(zhì)量”，其目標瞄準為住宅服務及周邊社區(qū)的一條永續(xù)經(jīng)營的百年老街。 再就是本項目規(guī)模、規(guī)劃、地段等綜合品質(zhì)以及核心賣點，適合本項目打造一個區(qū)域內(nèi)高檔次的休閑生活型的商業(yè)場所。 七 ) 、招商客戶定位： 無限商機誘惑下的投資者 /經(jīng)營者。 項目臨近的安惠大道是區(qū)域的內(nèi)的主干道 ,日均人流量不足一千人 .人流量限制了區(qū)域的商業(yè)發(fā)展 . 市場空間 現(xiàn)狀供應 歷史教訓 人流量、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平以及市場空間限制了澳頭 不能再開大型高檔商場！ 本項目不能以大型商場定位！ 必須另尋出路 發(fā)展商都想打造商業(yè)品牌，開設高檔大型商業(yè)場所，但市場有限。開張當天大優(yōu)惠，但兩層樓約一萬平方米的商場的當日人流量僅約 600人，平常日子的日人流量僅約 200人。若再開大型百貨商場和購物中心，將因市場飽和而很難成功 定律： 世界上 80%的財富由 20%的人創(chuàng)造！ 四 )、 澳頭還能開多少平米高檔商場？ 2023年職工平均工資 不超 1萬平米商業(yè)面積的市場 明年開業(yè)的東方新天地廣場約 23萬㎡，定位是高檔商場。而超市也有華潤超市，基本滿足了市場需求。 30天247。按將來的 6萬人年均服裝類消費 2023元算市場空間，要保證高檔百貨商場日均 45元 /㎡的營業(yè)額，營業(yè)面積就不能超過 4500 ㎡ ！再以此來推算超市營業(yè)面積 =6萬人247。按二八定律，澳頭城區(qū)當前常住人口約 3萬人，高消費群體約 6千人，規(guī)劃中將在兩三年內(nèi)增加約 6萬人，屆時高消費群體也就約一萬二千人。隨著更多的高檔住宅以及商業(yè)場所的增加，東方新天地的開業(yè)屆時將會使澳頭的商業(yè)整體水平得到提升，也會使澳頭的商業(yè)市場的競爭更為激烈。據(jù)說會有大型的主力商家比如類似于沃爾瑪，好又多，人人樂等，同時會有麥當勞，肯德基等國際名店進駐。 澳頭商業(yè)市場分析 2, 次級商圈 碼頭與車站商圈 三 ) 、 澳頭商業(yè)前景分析 東方新天地的商業(yè)場所由一期的三層裙樓和二期的規(guī)劃中的高層寫字樓的兩層裙樓組成，僅一期的商業(yè)面積就超過二萬平方米。 1, 核心商圈 安惠大道商業(yè)圈 ： 澳頭商業(yè)市場分析 二 ) 、 澳頭商業(yè)布局 碼頭與汽車站商圈因以其交通位置及區(qū)域交通中樞的重要性與便利性，使得此地成為了區(qū)域的內(nèi)較為重要的商業(yè)區(qū)域。 1, 核心商圈 安惠大道商業(yè)圈： 澳頭商業(yè)市場分析 二 ) 、 澳頭商業(yè)布局 據(jù)統(tǒng)計，安惠大道周邊區(qū)域其社會消費品零售總額占澳頭 50%以上，被稱為澳頭第一個區(qū)域中心。目前已經(jīng)發(fā)展成為惠陽最具影響力的家俱專業(yè)市場，輻射周邊鎮(zhèn)區(qū)。商鋪租價 80－ 50元 /㎡。 一 ) 、淡水商業(yè)布局 以市政廣場為中心，輻射人民路、金惠大道，以昊康廣場、國美家電（萬聯(lián)超市）及規(guī)劃中的惠陽商業(yè)步行街、市貿(mào)廣場形成未來新市政、文化、商業(yè)中心 中心地區(qū)北部的市級商貿(mào)中心，將建成一個檔次高、商業(yè)設施齊全的商業(yè)區(qū) 家俱城商業(yè)圈位于人民四路。 未來幾年，沿東華北路和與其垂直的道路呈“ T”字形布置，向北沿路與小區(qū)級公共設施相連，形成集中的商業(yè)、公建中心。 1, 核心商圈 南門街商業(yè)圈： 惠陽區(qū)商業(yè)市場分析 2, 次級商圈 金惠大道與東華北路商圈 次級商圈處于核心商圈的鄰近區(qū)域。 以 3個零售百貨綜合店（惠陽商貿(mào)廣場、華都廣場 集商業(yè)街、主題經(jīng)營區(qū)、娛樂場、主力百貨店、專賣店等多種業(yè)態(tài)于一體。謹呈： 深圳雅瑪?shù)禺a(chǎn)機構 2023年 6月 10日 惠州市藍灣半島 市場調(diào)研及定位建議 一、商 業(yè) 篇 重點要研究的問題？ 當前項目周邊的商業(yè)布局？ 我們項目的要如何定位？ 整體的營銷和推廣如何把握？ 招商工作如何開展？ 是 周邊的商業(yè)布局 各位同仁， 我們要研究的方向是什么？ 目標溝通 是 商業(yè)要如何定位 是招商工作如何展開 重點要研究的問題 是 營銷和推廣如何把握 研究市場和項目，找到問題和解決問題的基本思路， 供大家參考和商討，是我們此行的目的。 周邊的商業(yè)布局狀況與前景分析？ 一 ) 、 淡水商業(yè)布局 淡水核心商圈包括南門路、崇雅路、開城大道等街區(qū)。 據(jù)統(tǒng)計，其社會消費品零售總額占淡水 50%以上，被稱為淡水第一個市中心復合型核心商圈。 恒金百貨、裕華百貨）為主力店，配以南門北街家用電器專賣店以及富麗華大酒店、新麗晶大酒店、百老匯酒店等 20多家各種類型酒店，各種商鋪近 3000家的核心商圈。由于南門路延伸空間有限，商業(yè)重心勢必向西拓展。金惠大道位于東華北路商圈內(nèi)，將得益其商業(yè)帶動，次級商圈作用明顯。云集了淡水 80%的家俱商，集家俱展示、銷售于一體。形成一個家具綜合批發(fā)零售商圈。 3, 新中心廣場商圈與家俱城商業(yè)圈 惠陽區(qū)商業(yè)市場分析 二 ) 、 澳頭商業(yè)布局 澳頭核心商圈主要就是安惠大道沿線 ,其它還有沿海邊區(qū)域的澳頭市場與水產(chǎn)品市場，以及澳頭汽車站周邊區(qū)域等，集商業(yè)街、主題經(jīng)營區(qū)、娛樂場、主力百貨店、專賣店等多種業(yè)態(tài)于一體。這里以 3個零售百貨綜合店（三星購物廣場惠、人人購物廣場、新佳百貨）為主力店，配以多家銀行、通信 、酒店 、桑拿足浴等組成了澳頭中心區(qū)域的第一合型核心商圈。此區(qū)域人流量較大，主要商業(yè)場所有澳頭市場，澳頭水產(chǎn)品市場及華潤超級市場，粵港酒店等。投入使用后，該項目因其地段位置和建筑規(guī)劃的優(yōu)越性，以吸引眾多商家關注。而對面的新佳百貨會因形象與檔次低劣而面臨拆遷。 澳頭商業(yè)市場分析 大型區(qū)域性中心商業(yè)場所明年落成 商業(yè)市場競爭更為激烈 區(qū)域 企業(yè)單位（元） 事業(yè)單位 （元） 在崗職工 （元） 惠州 16232 22755 17760 各區(qū)域工資水平 大亞灣區(qū) 22553元 惠城區(qū) 19612元 惠陽區(qū) 15446元 看前面市場資料，得出近期澳頭都會有些較大的商業(yè)場所在準備或已經(jīng)在加緊建設。 商場檔次與高消費水準通常體現(xiàn)在服裝類購買。 3人 /戶 500元 /戶 .月247。 45元 /天 .日 =7400㎡ 當前區(qū)域內(nèi)檔次較高的百貨商場已有三星和人人購物中心兩家，面積均 1萬平米以上，另有一家面積 5000㎡以上的檔次較低的新佳百貨，再加上明年將開業(yè)的新天地廣場有 2萬平米以上，這幾家面積已超出了當前市場需求量。由此可推測區(qū)域內(nèi)商場百貨店與超市已飽和。 新開的人人商場的原址上的前一商場惠爾康因經(jīng)營不佳倒閉，現(xiàn)人人商場的經(jīng)營狀況欠佳。而經(jīng)營最好的三星購物廣場約有 ㎡的經(jīng)營面積，但平均日人流量僅約 300人。 定神一看，澳頭還能開多少平米的高檔商場？我們的項目能否把兩層商業(yè)都定位為大型百貨商場，打造成為區(qū)域性的大規(guī)模高品質(zhì)的購物中心？ 四 )、澳頭還能開多少平米的高檔商場？ 商業(yè)和廣場部分如何定位會更好？ 一 ) 、產(chǎn)品定位 與圣淘沙主題式住宅融為一體＋空中花園＋二層生活休閑型商業(yè)＋休閑廣場＝ 大亞灣首席集吃喝玩樂為一體的國際型休閑生活式商業(yè)中心 （ Livingmall) 二 ) 、主題定位 藍灣半島 ? 嘉年華休閑生活商場 三 ) 、品牌定位 區(qū)域休閑型商業(yè)的領跑者，現(xiàn)代國際休閑文化的傳播者 四 ) 、功能定位 吃喝玩樂、休閑購物、旅游度假、商務洽談、親朋小聚為一體的生活休閑型商業(yè)場所 五、個性定位 閑散 、品味、熱鬧、開放不失隱秘，人性化關懷 一、商業(yè)定位建議 六 ) 、消費者定位： 600套住戶以及項目周邊五公里的大商圈內(nèi)的居民 、大亞灣與澳頭及深圳香港等區(qū)域的政府人員，商務人士，私企經(jīng)營者，公司與 企事業(yè)單位內(nèi)的中高層收入者以及珠三角休閑人士。 1．國內(nèi)外休閑娛樂、按摩、桑拿、足浴、美容美發(fā)美體等知名品牌； (如“嘉年華”、“銀湖水療中心” ) 2．目前中小型超市、便利店的品牌商家； (如“華潤”、“七十一