【正文】 區(qū)為主 。 在地塊西側(cè)大路對(duì)面不遠(yuǎn)處是今年推出的熱賣(mài)樓盤(pán) —— 格林童話(huà)，目前已基本售完。 （二）公共交通線(xiàn)路 項(xiàng)目 有 公共交通 3 條 線(xiàn)路 。 根據(jù)惠州市總體規(guī)劃和目前發(fā)展形勢(shì)來(lái)看，陳江 — 仲凱組團(tuán)將是未來(lái)惠州市發(fā)展的重點(diǎn)，地塊緊鄰陳江鎮(zhèn)，應(yīng)該會(huì)有較大的發(fā)展機(jī)會(huì)。 目 錄 第一部分 項(xiàng)目地塊市場(chǎng)調(diào)查概況 ............................................................................ 2 一、項(xiàng)目地塊市場(chǎng)調(diào)查 ......................................................................................... 2 二、地塊掛牌主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ......................................................................... 4 三、項(xiàng)目地塊情況調(diào)查 ......................................................................................... 4 四、項(xiàng)目交通環(huán)境調(diào)查 ......................................................................................... 8 第二部分 宏觀(guān)市場(chǎng)調(diào)研分析 .................................................................................. 11 一、宏觀(guān)城市概況分析 ....................................................................................... 11 二、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展分析 ................................................................... 13 （一）國(guó)民生產(chǎn)總值 ........................................................................................... 13 （二）招商引資 ................................................................................................... 13 （三）零售商業(yè) ................................................................................................... 13 三、城鎮(zhèn)未來(lái)發(fā)展規(guī)劃 ....................................................................................... 14 第三部分 陳江鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析 .................................................................. 16 一、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展歷程 ................................................................................... 16 二、區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格統(tǒng)計(jì)分析 ............................................................................... 17 三、區(qū)域樓盤(pán)分布狀況 ....................................................................................... 18 四、近期區(qū)域個(gè)盤(pán)調(diào)查分析 ............................................................................... 21 第四部分 項(xiàng)目可行性研判 .................................................................................. 32 一、地塊 SWOT 分析 ............................................................................................. 32 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)評(píng)估 ............................................................................................... 34 第五部分 結(jié)論 .......................................................................................................... 34 第一部分 項(xiàng)目地塊市場(chǎng)調(diào)查概況 一、 項(xiàng)目地塊市場(chǎng)調(diào)查 （一）所在城市位置特點(diǎn) 項(xiàng)目位于惠州市惠城區(qū)潼僑鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)東南角上，緊鄰陳江鎮(zhèn)， S120 省道經(jīng)過(guò)地塊邊上，沿此路至陳江鎮(zhèn)中心區(qū)約 公里。 梅汕線(xiàn)鐵 路從地塊東南面 500 米左右處經(jīng)過(guò)，沿 120 省道從地塊到 205 國(guó)道約 公里，至惠河高速約 公里，距惠鹽高速約 6 公里，外部交通網(wǎng)四通八達(dá)，距惠城區(qū)中心城區(qū)約 15 公里，至深圳 60 公里；不過(guò)鎮(zhèn)內(nèi)交通比較單一，全鎮(zhèn)主要沿 120 省道發(fā)展，并由此路與其他高速路網(wǎng)連接。 地塊 御景華城 潼 僑 鎮(zhèn) 區(qū) 陳 江 鎮(zhèn) 區(qū) 梅 汕 線(xiàn) 二、 地塊 掛牌主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 三、項(xiàng)目地塊情況調(diào)查 （一）地勢(shì) 項(xiàng)目地勢(shì)較平，周邊也沒(méi)有太大的起伏，整個(gè)區(qū)域都較平坦 （二）地貌 地塊上無(wú)任何建筑物 和樹(shù)木等，全是一片平坦的草地 （三）地質(zhì) 屬低丘平原，地層穩(wěn)定性良好，過(guò)去 50 年間未有 地震記錄 （四）地塊生熟程度 地塊屬生地，現(xiàn)狀交付 類(lèi)別 地塊 1 地塊 2 地塊 3 地塊 4 地塊 5 合計(jì) 用地性質(zhì) 商住 用地 商住 用地 商住 用地 商住 用地 商住 用地 合 142 畝 用地面積 （平方米） 轉(zhuǎn)讓價(jià) 億 地價(jià) （元 /平方米） 77 萬(wàn) /畝，約 1162 元 /㎡ 備注 五塊地連成一片 ,形成一個(gè)整體 愷 （五）地塊形狀 地塊形狀較規(guī)劃，主體呈長(zhǎng)方形，有一端呈楔形 （六）地塊內(nèi)的景觀(guān) 沒(méi)有什么現(xiàn)成可利用的景觀(guān)，但是遠(yuǎn)處可以看到一些山景，不過(guò)山不大，是一些連綿的小山丘 （七）污染度 項(xiàng)目的污染比較小 地塊 2 地塊 3 地塊 4 地塊 5 此溝將填上，地塊邊上直接與大路相鄰 四、 項(xiàng)目交通環(huán)境調(diào)查 （一）公共交通設(shè)施 項(xiàng)目周邊交通設(shè)施 較 便利，由 120 省道 可達(dá)惠深、惠河、廣惠、莞惠 等高速公路 。 線(xiàn)路次序 首末站 車(chē)輛（輛 ） 車(chē)型 首末班時(shí)間 全程 （公里） 6 路 陳 江 火車(chē)北站 22 大巴 首 6:30 末 18:30 11 路 汽車(chē)北站 潼湖部隊(duì) 14 空調(diào)大巴 首 6:30 末 18:30 5 路 陳江 湯泉 23 空調(diào)大巴 首 6:30 末 18:30 33 318 路 水口 —— 潼僑 （三）路網(wǎng)狀況 五． 周邊建筑物 情況 地塊周邊建筑物較少，西北方向和東南方向零星有一些低多層建筑；臨路一側(cè)有一條水溝，有一定污染，但此溝屬于道路紅線(xiàn)范圍內(nèi)，以后將填平；東側(cè)主要是農(nóng)田和漁塘，尚未進(jìn)行開(kāi)發(fā)， 有一定的空氣和景觀(guān)優(yōu)勢(shì)。 六．社會(huì)治安情況 此區(qū)域社會(huì)治安狀況一般，主要是由于外來(lái)人口較多，周邊工廠(chǎng)較多 地塊 規(guī)劃中的高速路，西連?；⒏咚?，東按廣惠高速 七．周邊配套情況 地塊周邊本身配套現(xiàn)在不足，但是由于離陳江鎮(zhèn)中心區(qū)只有一公里多路程，那里有較多的商場(chǎng)超市等各方面生活配套； 另外由于格林單話(huà)樓盤(pán)也已售完，業(yè)主即將進(jìn)行裝修入住，此樓盤(pán)也會(huì)有一些相應(yīng)生活配套推出， 如中心商業(yè)廣場(chǎng)、商務(wù)酒店等， 以后此區(qū)域配套和居民氣氛會(huì)越來(lái)越好。 潼僑鎮(zhèn)是以前的潼湖華僑農(nóng)場(chǎng)演變而來(lái)， 2021 年 12 月 25 日，惠州市政府舉行潼湖華僑農(nóng)場(chǎng)撤場(chǎng)設(shè)鎮(zhèn)交接儀式。東北距惠州市區(qū)12 公里 ,南離深圳 66 公里，至惠州港碼頭45 公里 ,西至東莞樟木頭 30 公里、東莞市區(qū) 70 公里、廣州 135 公里 ,惠深、惠樟、惠淡、惠廣等主干公路在陳江交叉而過(guò)。 （二）發(fā)展歷史 近年來(lái)，陳江鎮(zhèn)大力推行工業(yè)化、城市化進(jìn)程，全面優(yōu)化投資環(huán)境和生活環(huán)境。建成了一批規(guī)模大、檔次高的市政配套設(shè)施項(xiàng)目，城鎮(zhèn)綜合功能日趨完善，農(nóng)村城市化水平大大提高。 （四）社會(huì)文化背景 陳江街道辦事處是著名民主革命先驅(qū)廖仲愷先生的故鄉(xiāng)。 （五）大型市政配套 建成 11 萬(wàn)伏高壓輸變電站 2 個(gè)，建有日供水量 10 萬(wàn)噸的自來(lái)水工程；各類(lèi)通訊設(shè)施完善；擁有完備的市場(chǎng)商貿(mào)體系；鎮(zhèn)內(nèi)酒店、賓館、中西餐廳、桑拿健身等娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全。城 鎮(zhèn)各項(xiàng)配套設(shè)施和整體功能日趨完善。 （六）交通設(shè)施及狀況 建成貫穿全鎮(zhèn)的仲愷大道、陳江大道、曙光大道、金湖路、陳甲路等城鎮(zhèn)主干線(xiàn)，形成了外環(huán)路以交通為主、內(nèi)環(huán)路以生活區(qū)為主的環(huán)狀交通網(wǎng)絡(luò)，基本實(shí)現(xiàn)全鎮(zhèn)村道硬底化。其中高新技術(shù) 企業(yè)產(chǎn)值 561 億元 ,同比增長(zhǎng) 10%；技工貿(mào)總收入 643 億元