【正文】 間： 2023年銷售均價(jià)： 約 15,000元 /平方米寧波在售最高端寫字樓之一，從品質(zhì)上基本超過現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)參考項(xiàng)目 萬(wàn)豪中心競(jìng)爭(zhēng)分析p地處三江口黃金地段，周邊文化氛圍濃厚，江景優(yōu)勢(shì)突出p和義大道為集酒店、辦公、商業(yè)、休閑等功能為一體綜合性項(xiàng)目，萬(wàn)豪品牌的引入顯著提升了其整體檔次p綜合硬件配置在寧波已有及在建寫字樓項(xiàng)目中是最高的p周邊辦公氛圍略顯不足，平面設(shè)計(jì)降低了其得房率和使用效率項(xiàng)目概況p該項(xiàng)目由寧波海城投資開發(fā)有限公司開發(fā)，是和義大道項(xiàng)目的一期項(xiàng)目，高 159米，為海曙區(qū)在建最高建筑，包含酒店、寫字樓及商務(wù)配套，寫字樓為 419層，總體量約 2萬(wàn)平方米p項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2023年底交付使用，目前正在進(jìn)行地上結(jié)構(gòu)施工，尚未正式開盤，正在進(jìn)行前期的客戶積累工作p寫字樓基本配置： Lowe中空玻璃幕墻； 11米挑高大堂；標(biāo)準(zhǔn)層凈高 ， 150毫米架空地板； VAV空調(diào)系統(tǒng)，提供 24小時(shí)冷卻水； 5部迅達(dá)客梯，預(yù)計(jì)平均等待時(shí)間在 30秒以內(nèi)；六類布線系統(tǒng)；約 400個(gè)車位寧波市目前售價(jià)最高的寫字樓之一，無論從地理位置還是產(chǎn)品包裝上 ,都體現(xiàn)了頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn) ,但項(xiàng)目的平面上問題較大參考項(xiàng)目分析 新天地國(guó)際70%得 房 率：總計(jì) 車 位：上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理：主樓約 2,200平方米，小樓約 700平方米標(biāo)準(zhǔn)層面積：72平方米最小面積：主樓 堂：2023年竣工時(shí)間：7,0009,000元 /平方米銷售均價(jià)：主樓 8部電梯電梯系統(tǒng)：2126層地上層數(shù)：5幢寫字樓，建筑面積 120,000平方米，辦公約 100,000平方米建筑面積：寧波新恒德置業(yè)開 發(fā) 商：民安路 1066號(hào)地 址：東部新城區(qū)域的第一個(gè)寫字樓項(xiàng)目 ,在售的二期項(xiàng)目售價(jià)達(dá)到 9800元 /平方米 ,體現(xiàn)了區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)近期的迅速增長(zhǎng)區(qū)域分析東部新城鄞州新城中心城區(qū)高新區(qū)區(qū)域分析 租售方式租賃市場(chǎng) 銷售市場(chǎng)上東國(guó)際雷迪森中心廣場(chǎng) 東城國(guó)際銀城國(guó)際萬(wàn)特商務(wù)新天地國(guó)際區(qū)域分析 項(xiàng)目品質(zhì) 上東國(guó)際雷迪森 新天地國(guó)際 ９５商務(wù)萬(wàn)特商務(wù)中心東城國(guó)際本項(xiàng)目 準(zhǔn)甲級(jí) 甲級(jí) 國(guó)際甲級(jí)區(qū)域分析 銷售價(jià)格 上東國(guó)際理想價(jià)格 新天地國(guó)際 ９５商務(wù)萬(wàn)特商務(wù)中心4000 5000 6000 7000 8000 9000 11000 12023 平方米8000~98007700~90006000~70006000~670011000~1202310000區(qū)域分析 客戶來源東部新城中心城區(qū)高新區(qū) (原租賃客戶 ) 上東國(guó)際 :30% 新天地國(guó)際 :30% ９５商務(wù) :10%萬(wàn)特商務(wù)中心 :10%區(qū)域分析 客戶置業(yè)原因目前寧波本地的客戶心態(tài)樂觀 ,認(rèn)為區(qū)域未來規(guī)劃 ,政府的遷入將有效帶動(dòng)寫字樓價(jià)格上升 ,周邊住宅價(jià)格達(dá)到 70008000元 /平方米購(gòu)買原因價(jià)格低 品質(zhì)高租房不如買房 區(qū)域發(fā)展?jié)摿^(qū)域分析 置業(yè)面積50 70 100 150 200 300 400 500 600 平方米300~400 上東國(guó)際理想面積 新天地國(guó)際 ９５商務(wù)萬(wàn)特商務(wù)中心區(qū)域?qū)懽謽欠指钪髁γ娣e為 100150平方米 ,但根據(jù)目前實(shí)際成交情況 ,300400平方米的客戶比例明顯上升 ,考慮到市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) ,建議以 300400為主力面積項(xiàng)目分析 項(xiàng)目簡(jiǎn)介競(jìng)爭(zhēng)分析p開發(fā)商為知名發(fā)展商，其開發(fā)的上海中信泰富廣場(chǎng)成功塑造了高端物業(yè)的市場(chǎng)形象p總部寫字樓暫定只租不售，在吸引高端寫字樓客戶方面具有吸引力p周邊多為中低檔住宅，商務(wù)氛圍較差項(xiàng)目概況p該項(xiàng)目由中信泰富集團(tuán)投資的寧波信富置業(yè)有限公司開發(fā)，包含寫字樓、沃爾瑪購(gòu)物中心及休閑購(gòu)物商場(chǎng)，寫字樓部分包含一棟近 4萬(wàn)平方米的總部寫字樓和一棟 2萬(wàn)平方米的分割較為靈活的銷售型寫字樓p項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2023年交付使用，目前正在進(jìn)行基礎(chǔ)工程施工p總部寫字樓基本配置： Lowe中空玻璃幕墻； 12米挑高大堂；標(biāo)準(zhǔn)層層高 ；風(fēng)機(jī)盤管空調(diào)系統(tǒng)； 5部客梯；整個(gè)項(xiàng)目總計(jì)約 600個(gè)車位項(xiàng)目分析 本項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)通過寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)的塑造，建設(shè)寧波市場(chǎng)上頂級(jí)寫字樓形象，形成與其他寫字樓項(xiàng)目差異化的產(chǎn)品定位。品牌價(jià)值品牌價(jià)值產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品品質(zhì)區(qū)域發(fā)展區(qū)域發(fā)展通過對(duì)區(qū)域發(fā)展影響力的資源利用，突顯本項(xiàng)目地段上的增值潛力，結(jié)合高端的產(chǎn)品定位 ,提升項(xiàng)目市場(chǎng)影響力。新城將在提高寧波城市的形象與品質(zhì)上扮演重要角色，是寧波面向二十一世紀(jì)的形象和標(biāo)志。借勢(shì)東部新城規(guī)劃發(fā)展動(dòng)力東部新城商務(wù)王座中信置業(yè)的強(qiáng)大品牌資源合 誠(chéng) 汽 車 大 廈 中 信 大 廈陸家嘴新金融區(qū)項(xiàng)目 上海中信泰富廣場(chǎng)中 信 泰 富 擁 有 一 支 對(duì) 香 港 及 中 國(guó) 大 陸 物 業(yè) 業(yè) 務(wù) 具 備 豐 富 知 識(shí) 及 經(jīng) 驗(yàn) 的 專 業(yè) 隊(duì) 伍 。專業(yè)而資深的團(tuán)隊(duì)完全具備打造寧波頂級(jí)寫字樓的開發(fā)實(shí)力。東部新城商務(wù)王座國(guó)際化的商務(wù)社區(qū)中信泰富廣場(chǎng)在寫字樓及裙房商業(yè)的基礎(chǔ)上設(shè)置了一應(yīng)俱全的綜合配套項(xiàng)目和設(shè)施，為融商務(wù)、商業(yè)、休閑、文化等功能于一體的國(guó)際化、高端的城市綜合體，是商務(wù)社區(qū)內(nèi)企業(yè)客戶，提升商務(wù)效率，享受休閑商務(wù)環(huán)境以及全方位專業(yè)服務(wù)的地方。３ .租賃部分：主力租戶尋找，確定意向客戶前期主推項(xiàng)目 2號(hào)樓的銷售，為后期 1號(hào)樓的租賃推廣奠定基礎(chǔ)銷售策略階段一推出樓層 4， 5， 9， 13層推出面積 5400平方米銷售目標(biāo) 5000平方米推出時(shí)間 項(xiàng)目開盤推盤理由：給第一批客戶足夠的選擇范圍，即高中低區(qū)各一個(gè)層面，以滿足不同需求盡可能保留連續(xù)樓層以預(yù)留給大型客戶保留最低幾個(gè)層面，以便后期的價(jià)格提升 銷售策略階段二推出樓層 6， 7， 8， 10， 11， 12層推出面積 8100平方米銷售目標(biāo) 8400平方米推出時(shí)間 第一批銷售 80%以后推盤理由：在順利完成第一批銷售任務(wù)以后，將價(jià)格略高的中間樓層推出，以得到適當(dāng)?shù)膬r(jià)格提升盡可能以半層或整層銷售面對(duì)市場(chǎng)合理銷控， 4個(gè)整層， 2個(gè)小分隔單元 銷售策略階段三推出樓層 2， 3， 14， 15， 16， 17層推出面積 8100平方米銷售目標(biāo) 7200平方米推出時(shí)間 先期部分銷售 80%以上推盤理由：高區(qū)部分在最后時(shí)刻銷售有利于提升整體銷售均價(jià)低區(qū)樓層在最后銷售的價(jià)格將受到整個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升的帶動(dòng)通過高低區(qū)的價(jià)差比，合理分配目標(biāo)客戶 租賃目標(biāo)簽約率 (%) 全面實(shí)現(xiàn)租賃目標(biāo)1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 2023 100806050403020100簽約率 :90%戴德梁行提議進(jìn)行兩步走計(jì)劃，即預(yù)租期 :2023年 10月至 2023年 2月 強(qiáng)租期 :2023年 3月至 2023年 12月租賃策略? 根據(jù)租戶品質(zhì)的好壞，分配樓層；? 以大面積租戶需求為主； ? 大中小面積在各層均勻分布，滿足大中型租戶對(duì)面積擴(kuò)租的需求。 ? 充分考慮層差因素 ,以保證價(jià)格的穩(wěn)步遞增 中信泰富廣場(chǎng) 1號(hào)辦公樓分隔面積 名義層 實(shí)際層單元分隔 22 25整層 /半層 21 23單元分隔 20 22單元分隔 19 21整層 /半層 18 20整層 17 19單元分隔 16 18整層 15 17單元分隔 14 16單元分隔 13 15整層 12 12單元分隔 11 11整層 10 10單元分隔 9 9整層 /半層 8 8單元分隔 7 7主力租戶 6 65 5大堂 /裙房商業(yè)租賃策略 中信泰富廣場(chǎng) 1號(hào)辦公樓分隔面積 名義層 實(shí)際層單元分隔 22 25整層 /半層 21 23單元分隔 20 22單元分隔