【正文】 法確定的主力總價(jià)段： 500600萬(wàn)元產(chǎn)品定價(jià) — 總結(jié)本案項(xiàng)目定位： 區(qū)域內(nèi)中高端經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品本案總價(jià)段初步框定： 400600萬(wàn)元主力總價(jià)段： 500600萬(wàn)元， 單價(jià)： /平方米總價(jià)卡位法39價(jià)格系數(shù)法40類(lèi)似屬性案例價(jià)格系數(shù)得到本項(xiàng)目?jī)r(jià)格系數(shù)得到項(xiàng)目 靜態(tài)價(jià)格特點(diǎn)：主要適用某項(xiàng)特征明顯的物業(yè)產(chǎn)品，如公園、高爾夫、海景資源型住宅價(jià)格系數(shù)法41定價(jià)體系建立：選取世紀(jì)公園板塊和新江灣城板塊，用板塊內(nèi)靠近公園項(xiàng)目和遠(yuǎn)離公園項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格比較，從而找出一定的價(jià)格系數(shù)，最終得出本項(xiàng)目與板塊內(nèi)其它樓盤(pán)的價(jià)格系數(shù)，同時(shí)結(jié)合旭輝依云灣進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，最終調(diào)整得出本項(xiàng)目的定價(jià)。選取標(biāo)準(zhǔn)：市場(chǎng)比較法16影響因素 權(quán)重 嘉城 匯豐沁苑 本案得分 比較系數(shù) 得分 比較系數(shù) 得分 比較系數(shù)區(qū)位系數(shù) 11 10 25周邊環(huán)境系數(shù) 2 12 24 11 22 10 20小區(qū)規(guī)劃系數(shù) 1 11 11 11 11 10 10戶(hù)型面積系數(shù) 1 10 10 10 10 10 10景觀系數(shù) 11 10 5 10 5配套系數(shù) 11 10 15 10 15交通系數(shù) 10 15 10 15 10 15合計(jì) 116 100近期 3月價(jià)格 8548 7750 本案推導(dǎo)價(jià)格 7360 7400 未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，不打價(jià)格戰(zhàn)開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備 開(kāi)盤(pán)前準(zhǔn)備較充分，蓄水充足去化時(shí)間 資金回籠壓力小，去化時(shí)間為 10個(gè)月本案合理價(jià)格 7500價(jià)格定位：樂(lè)觀預(yù)期樂(lè)觀預(yù)期下，本案合理價(jià)格為 7500元 /平方米市場(chǎng)比較法17影響因素 權(quán)重 嘉城 匯豐沁苑 本案得分 比較系數(shù) 得分 比較系數(shù) 得分 比較系數(shù)區(qū)位系數(shù) 11 10 25周邊環(huán)境系數(shù) 2 12 24 11 21 10 20小區(qū)規(guī)劃系數(shù) 1 11 11 11 11 10 10戶(hù)型面積系數(shù) 1 10 10 9 9 10 10景觀系數(shù) 11 10 5 10 5配套系數(shù) 11 9 14 10 15交通系數(shù) 10 15 9 14 10 15合計(jì) 10 116 100近期 3月價(jià)格 8548 7750 本案推導(dǎo)價(jià)格 7360 7400 未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)回暖需要漫長(zhǎng)過(guò)程，客戶(hù)對(duì)價(jià)格仍較敏感；57月份為大牌開(kāi)發(fā)商資金回籠密集期，促銷(xiāo)動(dòng)作將會(huì)影響市場(chǎng)整體價(jià)格水平和未來(lái)價(jià)格預(yù)期匯豐沁苑價(jià)格處于下降通道中，如進(jìn)一步下降，將對(duì)本案形成較大的壓力開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備 開(kāi)盤(pán)前準(zhǔn)備較不充分去化時(shí)間 去化時(shí)間為 7個(gè)月本案合理價(jià)格 7300價(jià)格定位：悲觀預(yù)期悲觀預(yù)期下，本案合理價(jià)格為 7300元 /平方米市場(chǎng)比較法18案例：閔行華漕別墅項(xiàng)目19確定可比案例及權(quán)重系數(shù)（上海西區(qū)城市獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，容積率在 ）確定可比參數(shù)及權(quán)重得到項(xiàng)目 靜態(tài)價(jià)格根據(jù)未來(lái)價(jià)格成長(zhǎng)情況，得出項(xiàng)目上市時(shí)的 動(dòng)態(tài)價(jià)格價(jià)格測(cè)算價(jià)格測(cè)算方法20各項(xiàng)指標(biāo)所占權(quán)重及評(píng)分基準(zhǔn)判定各項(xiàng)指標(biāo)所占權(quán)重及評(píng)分基準(zhǔn)判定評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分內(nèi)容 權(quán)重 系數(shù)打分 萬(wàn)科翡翠 萬(wàn)源城 萬(wàn)特園 西郊莊園 綠城玫瑰園 蘭喬圣菲 西郊明苑竣工時(shí)間 3 平均水平 以 100分為基準(zhǔn)，隨著房齡時(shí)間遞減系數(shù)評(píng)分 100 100 90 85 90 90 90出售速率 3 平均水平 以 100分為基準(zhǔn)，月均去化 1套為滿(mǎn)分，低于 1套系數(shù)遞減系數(shù)評(píng)分 135 130 100 120 120 130 100房屋與地下室面積比 6 平均水平 以 100分為基準(zhǔn)，以 ，低于標(biāo)準(zhǔn)值遞減系數(shù)評(píng)分 100 120 100 60 100 70 120花園占地面積 12 平均水平 以 100分為基準(zhǔn)， 2畝為滿(mǎn)分，低于標(biāo)準(zhǔn)值遞減系數(shù)評(píng)分 90 80 90 130 120 90 120容積率 12 平均水平 以 100分基準(zhǔn)， ，低于標(biāo)準(zhǔn)值遞減系數(shù)評(píng)分 100 120 120 140 160 130 100地段 15 平均水平 以 100分為基準(zhǔn)，視具體地段條件而定系數(shù)評(píng)分 100 150 160 90 60 90 180規(guī)劃特色 8 平均水平 以 100分為基準(zhǔn)，有兩項(xiàng)規(guī)劃特色的為滿(mǎn)分，低于標(biāo)準(zhǔn)值遞減系數(shù)評(píng)分 110 110 100 100 100 80 120景觀特色 8 平均水平 以 100分為基準(zhǔn)，有景觀特色的為滿(mǎn)分，有排他性的遞增，沒(méi)有特色的遞減系數(shù)評(píng)分 110 110 100 110 90 80 110車(chē)位數(shù)量 3 平均水平 以 100分基準(zhǔn)， 2個(gè)車(chē)位為滿(mǎn)分系數(shù)評(píng)分 100 100 100 100 100 90 100立面表現(xiàn) 8 平均水平 以 100分為基準(zhǔn)，從建筑風(fēng)格特色和建筑材料兩方面評(píng)定系數(shù)評(píng)分 130 110 110 110 130 90 100智能科技 2 平均水平 以 100分為基準(zhǔn)，有智能科技運(yùn)用的為滿(mǎn)分，特別突出的分值遞增系數(shù)評(píng)分 120 110 120 100 100 100 110裝修材質(zhì) 2 平均水平 以 100分為基準(zhǔn)，毛坯的為滿(mǎn)分，精裝修加分系數(shù)評(píng)分 70 70 120 70 70 70 70會(huì)所 10 平均水平 以 100分為基準(zhǔn)，從會(huì)所規(guī)模、運(yùn)營(yíng)、品牌等方面評(píng)判系數(shù)評(píng)分 100 90 100 110 80 100 100物業(yè)管理 8 平均水平 以 100分為基準(zhǔn)，物業(yè)品牌和具體服務(wù)內(nèi)容而定系數(shù)評(píng)分 100 100 110 100 110 100 12021本地塊公寓基準(zhǔn)價(jià)格確定本地塊公寓基準(zhǔn)價(jià)格確定價(jià)格測(cè)算比較項(xiàng)目 權(quán)重 翡冷翠 萬(wàn)源城 萬(wàn)特園 西郊莊園 綠城玫瑰園 蘭喬圣菲 西郊明苑　 　 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù)竣工時(shí)間 3 100 3 100 3 90 85 90 90 90 出售速率 3 135 130 100 3 120 120 130 100 3房屋與地下室面積比 6 100 6 120 100 6 60 100 6 70 120 花園占地面積 12 90 80 90 130 120 90 120 容積率 12 100 12 120 120 140 160 130 100 12地段 15 100 15 150 160 24 90 60 9 90 180 27規(guī)劃特色 8 110 110 100 8 100 8 100 8 80 120 景觀特色 8 110 110 100 8 110 90 80 110 車(chē)位數(shù)量 3 100 3 100 3 100 3 100 3 100 3 90 100 3立面表現(xiàn) 8 130 110 110 110 130 90 100 8智能科技 2 120 110 120 100 2 100 2 100 2 110 裝修材質(zhì) 2 100 2 100 2 140 100 2 100 2 100 2 140 會(huì)所 10 100 10 90 9 100 10 110 11 80 8 100 10 120 12物業(yè)管理 8 100 8 100 8 110 100 8 110 100 8 120 10合計(jì) 100 　 　 　 　 　 　 　 22別墅產(chǎn)品靜態(tài)參考價(jià)格：72434元 /m2項(xiàng)目?jī)r(jià)格修正本地塊公寓基準(zhǔn)價(jià)格確定本地塊公寓基準(zhǔn)價(jià)格確定價(jià)格測(cè)算　 翡冷翠 萬(wàn)源城 萬(wàn)特園 西郊莊園 綠城玫瑰園 蘭喬圣菲 西郊明苑均價(jià) 70000 95000 100000 65000 60000 55000 110000權(quán)重系數(shù) 實(shí)際參考價(jià)格 67146 85432 88731 60606 57526 57652 89943本項(xiàng)目參考價(jià)格 7243423項(xiàng)目增值 15%項(xiàng)目增值 10%/年? 板塊規(guī)劃起點(diǎn)高，虹橋樞紐的開(kāi)通使得板塊發(fā)生裂變，凸顯板塊價(jià)值；? 板塊國(guó)際別墅區(qū)集群效應(yīng)，良好的別墅居住氛圍 ? 整體宏觀大市場(chǎng)運(yùn)行正常，區(qū)域市場(chǎng)增長(zhǎng)較快。定價(jià)策略的分類(lèi)及基本方法2項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)格制定策略項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格形成方法市場(chǎng)比較法總價(jià)卡位法價(jià)格系數(shù)法入市價(jià)格策略 入市價(jià)格形成3市場(chǎng)比較法4確定可比案例及權(quán)重系數(shù)確定可比參數(shù)及權(quán)重得到項(xiàng)目 靜態(tài)價(jià)格根據(jù)未來(lái)價(jià)格成長(zhǎng)情況，得出項(xiàng)目上市時(shí)的 動(dòng)態(tài)價(jià)格特點(diǎn)：適用范圍廣，公寓、聯(lián)排、獨(dú)棟產(chǎn)品均可使用市場(chǎng)比較法邏輯圖5案例：新城白銀路公寓產(chǎn)品定價(jià)市場(chǎng)比較法6市場(chǎng)比較法7保利海上五月花9200元元 /㎡㎡清水頤園9300元元 /㎡㎡ 右岸嘉園9200元元 /㎡㎡保利家園8500元元 /㎡㎡市場(chǎng)比較法8注：以上項(xiàng)目成交價(jià)格為目前成交價(jià)格權(quán)重權(quán)重 比對(duì)因素比對(duì)因素 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 評(píng)分評(píng)分 保利家園（保利家園（ 30%）） 評(píng)分評(píng)分 右岸嘉園右岸嘉園 （（ 25%）） 評(píng)分評(píng)分 清水頤園三期清水頤園三期 （（ 25%）） 評(píng)分評(píng)分 保利海上五保利海上五 月（月（ 20%）） 評(píng)分評(píng)分15% 交通因素 M11 100 M11 95 M1 近城區(qū) 110 M1 近城區(qū) 110 近 M11 9510% 社區(qū)規(guī)模 30萬(wàn)㎡ 100 246565㎡ 97 50203㎡ 90 130000㎡ 95 300000㎡ 10015% 產(chǎn)品形態(tài) 高層、多層 100 高層、小高層、 聯(lián)排 100 小高層 95 小高、聯(lián)排 95 多層、小高 層、聯(lián)排 1005% 建筑品質(zhì) 現(xiàn)代、歐式 100 現(xiàn)代海派 \涂料 95 法式 \涂料 95 現(xiàn)在風(fēng)格 \涂料 95 英倫風(fēng)格 \石材 9520% 配套 尚不成熟　 100 社區(qū)自建 8萬(wàn)方MALL 100 較成熟 115 較成熟 115 尚不成熟 10015% 園林規(guī)劃 分層綠化 ,組團(tuán)綠化帶 ,庭院綠化100 集中綠化 100 兩條天然水系、綠色景 觀大道、沿河的景觀 100現(xiàn)在風(fēng)格，沿河主題休閑綠化帶 95 大型組團(tuán)， 英倫風(fēng)格 10015% 產(chǎn)品特點(diǎn) 90㎡ 兩房、三房、 150㎡ 左右四房100 8090㎡ 兩房 95 8090㎡ 兩房、 150㎡ 左右三房 100 105㎡ 左右兩房 955060㎡ 一房； 90100㎡ 兩房955% 開(kāi)發(fā)商品牌 新城 100 保利置業(yè)　 100 　中青旅集團(tuán) 95 新城 100 保利房地產(chǎn)　 95100% 系數(shù)累加 100 　 　 　 　 　項(xiàng)目?jī)r(jià)格 9016 　 8500 　 9200 　 9300 　 9200 　市場(chǎng)比較法9全市及區(qū)域公寓價(jià)格走勢(shì)市場(chǎng)比較法10案例：英郡別院別墅產(chǎn)品定價(jià)方法11價(jià)格推導(dǎo)方法：選取競(jìng)品項(xiàng)目主要選取區(qū)域內(nèi)具有代表性的同質(zhì)項(xiàng)目權(quán)重分析按照各項(xiàng)項(xiàng)目指標(biāo)進(jìn)行評(píng)分，按照權(quán)重分析得到本案的均價(jià)市場(chǎng)比較法12比較項(xiàng)目 　　 權(quán)重 文翔名苑 名仕豪庭 山語(yǔ)原墅擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù)區(qū)域位置 市區(qū)距離 4 100 4 100 4 110 交通系統(tǒng) 7 100 7 100 7 110 區(qū)域環(huán)境 板塊屬性 4 100 4 100 4 100 4自然環(huán)境 7 100 7 100 7 100 7社會(huì)環(huán)境 4 100 4 100 4 100 4發(fā)展?jié)摿?3 100 3 100 3 100 3生活配套 10 100 10 100 10 100 10規(guī)劃 規(guī)模 3 110 100 3 110 容積率 7 80 120 120 綠化 7 90 110 110 內(nèi)部景觀 6 105 110 115 產(chǎn)品 產(chǎn)品風(fēng)格及核心概念 10 90 9 110 11 100 10面積設(shè)置 6 105 100 6 100 6產(chǎn)品附加值 7 100 7 110 110 其他條件 物業(yè)服務(wù) 4 100 4 100 4 100 4會(huì)所 4 110 100 4 120 是否現(xiàn)房 4 100 4 100 4 100 4開(kāi)發(fā)商品牌 3 100 3 100 3 110 　 　 100 　 市場(chǎng)比較法13(9800*+9500*+11500*)/3/100=10585元 /㎡本案靜態(tài)價(jià)格應(yīng)為： 10500元 / ㎡主要參考項(xiàng)目文翔名苑、名仕豪庭和山語(yǔ)原墅目前聯(lián)排別墅的價(jià)格分別為 9800、 9500和 11500元 /㎡ ，結(jié)合比較系數(shù)，計(jì)算本案的均價(jià)為：市場(chǎng)比較法14案例：鹽湖新居產(chǎn)品定價(jià)方法15項(xiàng)目選?。涸谶@里我們選舉了 “ 嘉城 ” 以及 “ 匯豐沁苑 ” 作為參考對(duì)象。“ 嘉城 ” 是區(qū)域龍頭項(xiàng)目，具有區(qū)域代表性，地理位置相對(duì)優(yōu)越，而且開(kāi)盤(pán)時(shí)間長(zhǎng)；“ 匯豐沁苑 ” 區(qū)域新開(kāi)項(xiàng)目，與本案距離相近，區(qū)位類(lèi)似，有一定的參考價(jià)值。項(xiàng)目增值 12%? 板塊市場(chǎng)未來(lái)競(jìng)品項(xiàng)目均已銷(xiāo)售完畢，低密度別墅項(xiàng)目稀缺。公寓定價(jià)篇價(jià)格系數(shù)法42世紀(jì)公園板塊 —— 靠近世紀(jì)公園項(xiàng)目?jī)r(jià)格研究選取原則：正對(duì)世紀(jì)公園項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 雍景臺(tái) 成交均價(jià) 19165元 /平米香梅花園 成交均價(jià) 19000元 /平米 成交均價(jià) 19000元 /平米 園項(xiàng)目，位置相對(duì)較差時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 不靠近世紀(jì)公園項(xiàng)目成交均價(jià)為 13712元 /平米項(xiàng)目名稱(chēng) 成交均價(jià)（元 /平