【正文】 戶型。 一、宏觀市場分析 數(shù)據(jù)來源：克爾瑞 杭州望江府置業(yè)有限公司 二手房 新房 藍色錢江 新綠園 君璽 蘭園 金隅地塊 項目主要競品分布圖 武林國際 城市之星 慶春御府 二、競爭市場分析 杭州望江府置業(yè)有限公司 蘭園從 2023開盤至今， 1— 6（酒店式公寓）銷售已達 90%以上，主推 160200㎡。 威 脅 機 會 杭州望江府置業(yè)有限公司 堅定占位： 望江府有理由成為 杭州一線豪宅 杭州望江府置業(yè)有限公司 報告內容 Part1 價值梳理 Part2 市場分析 Part3 客戶分析 Part4 營銷策略 Part5 銷售策略 杭州望江府置業(yè)有限公司 杭州高端豪宅市場成交分析 23 13 20 10 10 144 0501001502000100002023030000400005000090以下 90140 140170 170180 180200 200以上 2023年 17月單價 住宅 不同面積段成交情況 面積 套數(shù) 結論： 17月 56718㎡ ，成交 220套；成交以大面積為主， 200㎡以上大戶型集中在武林壹號（ 61套）、藍色錢江（ 22套）、城市之星（ 16套）、武林國際（ 20套）、蘭園（ 20套）等項目。 供應： 錢江新城板塊目前暫無新 品 住宅發(fā)售 ，市場具備窗口期。 環(huán)境： 項目 總 體量較小， 豪宅氣質受周邊城市主干道及安臵房影響。 服務： 綠城物業(yè)，酒店式管理，園區(qū)服務體系，業(yè)界一流。 學區(qū)： 勝利小學學區(qū)，一站式教育配套。處于一流水平。 精裝： 四季酒店風格，八大科技系統(tǒng)。杭州望江府置業(yè)有限公司 望江府開盤前營銷策略 望江府項目營銷部 2023年 8月 杭州望江府置業(yè)有限公司 2023年，我們的奮斗版營銷目標 原銷售額： 10億 回款目標： 6億 銷售均價： 42500元 /㎡ 目標銷售額： 10億 回款目標： 7億 目標銷售均價： 45000元 /㎡ 杭州望江府置業(yè)有限公司 報告內容 Part1 價值梳理 Part2 市場分析 Part3 客戶分析 Part4 營銷策略 Part5 銷售策略 杭州望江府置業(yè)有限公司 地段 ： 占據(jù)錢江新城稀貴地段，地塊寸土寸金 。不輸其他豪宅。大戶型 7000元 /㎡ 的一線豪宅精裝標準。 品質： 綠城設計，傳承愛馬仕公寓“ The Marq” ，品質上乘。在豪宅中具有優(yōu)勢。 一、項目核心價值梳理 優(yōu) 勢 杭州望江府置業(yè)有限公司 市場： 宏觀市場環(huán)境使高端住宅市場成交緩慢，有價無市。 尺度： 產(chǎn)品舒適度不高，與豪宅氣質存在差距。 售價： 一線豪宅里性價比最高的產(chǎn)品。 90㎡ 小戶型 去化量低，說明 小戶型具有天花板效應，價格受限。2023年 5月 18日開盤推出 8樓，其中 89㎡約 100套，成交均價 55000元 /㎡ ，至今去化約30%，銷售緩慢。 核心賣點： 杭州市中心、綜合體、綠城品牌、稀缺水景 綠城 〃 蘭園 總占地 44502㎡ 總建面 220230㎡ 容積率 建筑形態(tài) 高層、小高層 主力面積 90㎡ 、 160300㎡ 樓板價 17196元 /㎡ 在售存量 186套（不含二期酒店式公寓） 未推量 11（ 90㎡ ）、 12 當前成交均價（元 /㎡ ） 約 55000（精裝） 三期蘭若 11 12 10 9 8 未開 已開 7 一期蘭園 二期蘭悅（酒店式公寓） 4 3 2 6 5 1 在售主要競品分析 杭州望江府置業(yè)有限公司 新湖 〃 武林國際 總占地 360000㎡ 總建面 130000㎡ 容積率 建筑形態(tài) 高層、小高層 主力面積 90㎡ 、 188~402㎡ 樓板價 11000元 /㎡ 在售存量 24套 當前成交均價（元 /㎡ ） 約 41000（毛坯） 50000（精裝） 1 2 3 新湖 ?武林國際共 有 住宅 435套，目前推出房源 172套，截止 7月 28日，可售房源整體去化率達到 86%。 3樓主推 180300㎡ 躍層，均價 50000元 /㎡ ，精裝標準 6000元 /㎡ 。 核心賣點： 市中心核心、地鐵概念物業(yè)、名校優(yōu)質學區(qū)（天水小學和春蕾中學） 在售主要競品分析 杭州望江府置業(yè)有限公司 元豐 〃 慶春御府 總占地 6304㎡ 總建面 22064㎡ 容積率 建筑形態(tài) 高層大宅公寓 主力面積 180㎡ 250㎡ 在售存量 55套 當前成交均價（元 /㎡ ） 約 43000（精裝） 慶春御府共 2棟精裝平層大宅，目前已開 2號樓 84套，主力戶型 170㎡ 220㎡ ，去化率為 34%，在售均價 43000元 /㎡ ，精裝修標準為 7000元 /㎡ 。項目以 180300方大戶型為主，住宅均價 46000元 /㎡ （精裝標準為 6000元 /㎡ ），至 7月底整體去化率 90%。 核心賣點： 錢江新城 CBD版塊、濱江集團開發(fā)品牌、國際品質豪宅精裝標準 1號樓 在售主要競品分析 杭州望江府置業(yè)有限公司 九龍倉 〃 君璽 總占地 27000㎡ 地上建面 84000㎡ 容積率 建筑形態(tài) 高層 主力面積 90㎡ 、 130㎡ 、 160㎡ 、 200㎡ 樓板價 24621元 /㎡ 存量 84000㎡ 君璽項目為本案直接競品，在項目戶型設臵、客群定位上存在競爭，預計君璽項目下半年 11月份首期開盤 4，開盤戶型為 90160㎡ ，預計開盤套數(shù) 200套左右，其中 90 ㎡ 約 100套。 核心賣點： 杭州市中心、地鐵概念物業(yè)、九龍倉品牌 未售競品分析 杭州望江府置業(yè)有限公司 ?區(qū)域內豪宅二手房市場銷售單價有支撐，但總體上成交量少，有價無市； ?本案需擺脫二手房市場干擾，跳出區(qū)域， 挖掘項目賣點，提升項目價值，最終實現(xiàn)溢價。 二、周邊土地市場 杭州望江府置業(yè)有限公司 望江府項目上市策略： 以豪宅的市場態(tài)度正確占位，進一步挖掘產(chǎn)品賣點，提煉并放大核心價值。 四、綜述 市場環(huán)境 宏觀市場： 單價 /㎡ 以上豪宅市場成交價格相對較穩(wěn)定，但成交去化緩慢； 競品市場： 近期土地市場成交對本項目高售價有支撐； 高端豪宅市場新房競爭激烈，客群有較多選擇余地；且本案小戶型下半年將出現(xiàn)直接競爭對手，客群將面臨分流威脅。 一、客戶分析 自然來訪 , 1275, 39% 杭大巡展 , 894, 28% 渠道來訪 , 1051, 33% 累計客戶來訪統(tǒng)計 渠道拓客 33% 杭大巡展 28% 友介 13% 圍擋 10% 短信 4% 巡展 3% 網(wǎng)絡 3% 戶外廣告 3% 房交會 1% 銷售電開 1% 望江國際業(yè)主 1% 累計來訪客戶認知途徑分析 杭州望江府置業(yè)有限公司 A類：對項目完全認可，具有購房資格，對價格無抗