【正文】 杭州望江府置業(yè)有限公司 望江府開盤前營銷策略 望江府項目營銷部 2023年 8月 杭州望江府置業(yè)有限公司 2023年，我們的奮斗版營銷目標 原銷售額： 10億 回款目標： 6億 銷售均價： 42500元 /㎡ 目標銷售額： 10億 回款目標： 7億 目標銷售均價： 45000元 /㎡ 杭州望江府置業(yè)有限公司 報告內(nèi)容 Part1 價值梳理 Part2 市場分析 Part3 客戶分析 Part4 營銷策略 Part5 銷售策略 杭州望江府置業(yè)有限公司 地段 ： 占據(jù)錢江新城稀貴地段，地塊寸土寸金 。不輸其他豪宅。 精裝： 四季酒店風格，八大科技系統(tǒng)。大戶型 7000元 /㎡ 的一線豪宅精裝標準。處于一流水平。 品質(zhì)： 綠城設(shè)計，傳承愛馬仕公寓“ The Marq” ，品質(zhì)上乘。 學區(qū)： 勝利小學學區(qū)，一站式教育配套。在豪宅中具有優(yōu)勢。 服務(wù)： 綠城物業(yè)，酒店式管理，園區(qū)服務(wù)體系，業(yè)界一流。 一、項目核心價值梳理 優(yōu) 勢 杭州望江府置業(yè)有限公司 市場： 宏觀市場環(huán)境使高端住宅市場成交緩慢，有價無市。 環(huán)境： 項目 總 體量較小， 豪宅氣質(zhì)受周邊城市主干道及安臵房影響。 尺度： 產(chǎn)品舒適度不高，與豪宅氣質(zhì)存在差距。 供應(yīng)： 錢江新城板塊目前暫無新 品 住宅發(fā)售 ，市場具備窗口期。 售價： 一線豪宅里性價比最高的產(chǎn)品。 威 脅 機 會 杭州望江府置業(yè)有限公司 堅定占位： 望江府有理由成為 杭州一線豪宅 杭州望江府置業(yè)有限公司 報告內(nèi)容 Part1 價值梳理 Part2 市場分析 Part3 客戶分析 Part4 營銷策略 Part5 銷售策略 杭州望江府置業(yè)有限公司 杭州高端豪宅市場成交分析 23 13 20 10 10 144 0501001502000100002023030000400005000090以下 90140 140170 170180 180200 200以上 2023年 17月單價 住宅 不同面積段成交情況 面積 套數(shù) 結(jié)論： 17月 56718㎡ ，成交 220套；成交以大面積為主， 200㎡以上大戶型集中在武林壹號（ 61套）、藍色錢江（ 22套）、城市之星（ 16套）、武林國際（ 20套）、蘭園（ 20套）等項目。 90㎡ 小戶型 去化量低，說明 小戶型具有天花板效應(yīng)，價格受限。 一、宏觀市場分析 數(shù)據(jù)來源：克爾瑞 杭州望江府置業(yè)有限公司 二手房 新房 藍色錢江 新綠園 君璽 蘭園 金隅地塊 項目主要競品分布圖 武林國際 城市之星 慶春御府 二、競爭市場分析 杭州望江府置業(yè)有限公司 蘭園從 2023開盤至今， 1— 6（酒店式公寓）銷售已達 90%以上，主推 160200㎡。2023年 5月 18日開盤推出 8樓，其中 89㎡約 100套，成交均價 55000元 /㎡ ，至今去化約30%，銷售緩慢。 2023下半年將推售大戶型。 核心賣點： 杭州市中心、綜合體、綠城品牌、稀缺水景 綠城 〃 蘭園 總占地 44502㎡ 總建面 220230㎡ 容積率 建筑形態(tài) 高層、小高層 主力面積 90㎡ 、 160300㎡ 樓板價 17196元 /㎡ 在售存量 186套（不含二期酒店式公寓） 未推量 11（ 90㎡ ）、 12 當前成交均價（元 /㎡ ） 約 55000（精裝） 三期蘭若 11 12 10 9 8 未開 已開 7 一期蘭園 二期蘭悅（酒店式公寓） 4 3 2 6 5 1 在售主要競品分析 杭州望江府置業(yè)有限公司 新湖 〃 武林國際 總占地 360000㎡ 總建面 130000㎡ 容積率 建筑形態(tài) 高層、小高層 主力面積 90㎡ 、 188~402㎡ 樓板價 11000元 /㎡ 在售存量 24套 當前成交均價（元 /㎡ ） 約 41000（毛坯） 50000（精裝） 1 2 3 新湖 ?武林國際共 有 住宅 435套，目前推出房源 172套，截止 7月 28日，可售房源整體去化率達到 86%。 1樓主推 90㎡ 134㎡ ， 毛坯均價 41000元 /㎡ ， 可精裝， 其中 90㎡小戶型推售量為 47套，已基本售罄； 2樓主推 180220㎡ ，毛坯 41000元 /㎡ ； 12樓提供 4000元和 8000元每平不同的精裝標準。 3樓主推 180300㎡ 躍層，均價 50000元 /㎡ ，精裝標準 6000元 /㎡ 。 23樓 150250㎡ 大戶型推售 102套，去化率 88%。 核心賣點： 市中心核心、地鐵概念物業(yè)、名校優(yōu)質(zhì)學區(qū)（天水小學和春蕾中學） 在售主要競品分析 杭州望江府置業(yè)有限公司 元豐 〃 慶春御府 總占地 6304㎡ 總建面 22064㎡ 容積率 建筑形態(tài) 高層大宅公寓 主力面積 180㎡ 250㎡ 在售存量 55套 當前成交均價（元 /㎡ ） 約 43000（精裝） 慶春御府共 2棟精裝平層大宅，目前已開 2號樓 84套，主力戶型 170㎡ 220㎡ ，去化率為 34%，在售均價 43000元 /㎡ ，精裝修標準為 7000元 /㎡ 。 核心賣點： 市中心核心地段、名校學區(qū)（采荷二?。? 在售主要競品分析 杭州望江府置業(yè)有限公司 濱江 〃 城市之星 總占地 47455㎡ 總建面 225000㎡ 容積率 建筑形態(tài) 高層 主力面積 180㎡ 300㎡ 樓板價 6753元 /㎡ 在售存量 87套 未推量 0套 當前成交均價（元 /平） 約 46000（精裝） 濱江城市之星共 6棟樓，目前已全部推出，共 883套房源。項目以 180300方大戶型為主，住宅均價 46000元 /㎡ （精裝標準為 6000元 /㎡ ），至 7月底整體去化率 90%。目前在售巔峰 1號（ 1號樓）共 89套，主力戶型為 335345 ㎡ ，目前去化 24%，在售均價 50000元/㎡ ， 巔峰 1號精裝標準為 8000元 /㎡ 。 核心賣點： 錢江新城 CBD版塊、濱江集團開發(fā)品牌、國際品質(zhì)豪宅精裝標準 1號樓 在售主要競品分析 杭州望江府置業(yè)有限公司 九龍倉 〃 君璽 總占地 27000㎡ 地上建面 84000㎡ 容積率 建筑形態(tài) 高層 主力面積 90㎡ 、 130㎡ 、 160㎡ 、 200㎡ 樓板價 24621元 /㎡ 存量 84000㎡ 君璽項目為本案直接競品，在項目戶型設(shè)臵、客群定位上存在競爭，預(yù)計君璽項目下半年 11月份首期開盤 4，開盤戶型為 90160㎡ ，預(yù)計開盤套數(shù) 200套左右，其中 90 ㎡ 約 100套。目前 預(yù)計售樓處 8月底開放。 核心賣點： 杭州市中心、地鐵概念物業(yè)、九龍倉品牌 未售競品分析 杭州望江府置業(yè)有限公司 ?區(qū)域內(nèi)豪宅二手房市場銷售單價有支撐，但總體上成交量少，有價無市； ?本案需擺脫二手房市場干擾，跳出區(qū)域， 挖掘項目賣點，提升項目價值，最終實現(xiàn)溢價。 三、周邊