【正文】 費用 備注 外賣場租賃 55000 /月 外賣場包裝 17000 外賣場家具電器等物料 預計 20230 秋交會搜房地圖廣告 17000 秋交會參展費用 預計 20230 會展中心廣告牌 92023 按 22萬計 光電路廣告牌 67000 按 16萬計 工地霓虹燈廣告牌 預計 125000 按 30萬計 公交車身廣告 97200 4條線路， 12輛車，雙側(cè)橫幅＋車尾全幅 加汽站導視牌 預計 25000 路燈燈箱廣告 44000 30個路燈燈箱 廣告設(shè)計 預計 30000 自駕行活動營銷 預計 100000 費用總計 709200 費用預算總計： 預熱期費用預算 其它費用： ? 如何導入項目形象 形象導入期 0803/01－ 08/04/01 第二攻擊點： 活動營銷：主城商圈巡展 /精品住宅論壇 /售房部揭幕 第三攻擊點： 戶外廣告牌：內(nèi)容更新 第四攻擊點： 媒介傳播： 事件報紙軟文導入、網(wǎng)絡(luò)推廣 第五攻擊點： 小眾傳播：機票票封、西南航空雜志 第一攻擊點： 現(xiàn)場展示：售樓處 /示范區(qū) /樓體包裝、中原門店展示 ? 售樓現(xiàn)場布臵規(guī)劃 A座 B座 停車區(qū) 售樓部 布臵思路： 、中庭景觀示范區(qū)的完整性。 注：形象折頁內(nèi)需涉及 “ 愛傳四方★雙子星座自駕行” 的征集令，為活動營銷造勢。 方式 2：形象折頁夾報（商報） 以形象海報內(nèi)容，印刷為報紙形象折頁，分區(qū)域在商報上夾報投放。這種代言人方式延續(xù)項目整個推廣過程。 本項目具有個性化特征，易于網(wǎng)絡(luò)傳播，增強傳達率。 ，選取加汽站至項目路段的路燈發(fā)布路燈燈箱廣告。 ? 預熱期 戶外廣告牌及燈箱選址 07/10/08－ 08/03/01 ，戶外廣告牌選擇的原則限于 “兩橋 ”（長江大橋、鵝公巖大橋）及項目周邊，考慮配合會展中心外賣場，選擇會展中心墻體和光電路單立柱廣告牌，本區(qū)域與垮區(qū)域客戶兼顧。 人文： ? 收藏江景的品質(zhì)生活理念 景觀： ? 270度江景視野 /觀江休閑平臺 ? 中庭園林景觀、橋景及城市景觀 ? 品牌及推廣主題 品牌形象定位語： 藏江 ★精裝迷你觀邸 品牌形象推廣語： 藏江 ★流淌的生活藝術(shù) ? 項目賣點整合 硬性賣點整合 地段 雄踞江岸之巔，地處高尚社區(qū)，毗鄰南坪商圈、會展商務(wù)區(qū)，區(qū)域價值無限； 交通 扼守三橋，輕軌在建，公交如織，出行便捷； 配套 臨近南坪商圈和高尚社區(qū)，毗鄰多家名校，緊鄰科普中心、半島溫泉等，品質(zhì)生活輕松兌現(xiàn)； 建筑 現(xiàn)代簡約風格， 42層雙星地標建筑， L型平面布局， 75%直面長江，空中花園，挑高入戶大堂，生態(tài)車庫，酒店式園林，觀江平臺， 4臺電梯配臵等，盡顯卓越品質(zhì)； 戶型 戶型方正，全明陽光房設(shè)計， 180度以上的取景采光面，闊景 L型陽臺，演繹景致生活； 精裝修 全程一體化精裝質(zhì)量體系， “ 過程精品 ” 開發(fā)理念，精品住宅增值無限； 景觀 270176。 售樓示范區(qū)開放 接受客戶咨詢 樣板層開放 持續(xù)預約登記 登記客戶在開盤前 15天進行搖號、房號預選 開盤當天按搖號順序進行選房，簽訂《認購書》，交納定金 5萬 ? 項目核心價值主張分級分析 新江岸半島價值、全江景視野 產(chǎn)品： ? 建筑外立面 /酒店式園林 ? 產(chǎn)品創(chuàng)新： L型平面 75%看江 /空中花園 挑高入戶大堂 /寬景 L型陽臺 /4臺電梯等 ? 精 裝 修 ? 酒店式服務(wù) 一級核心價值主張 二級核心價值主張 它是項目最突出的、最顯性的賣點，是區(qū)域競爭中借力發(fā)揮的核心。 ? 價格策略 根據(jù)項目周邊同類或相似物業(yè)價格水平，并結(jié)合價格漲幅預期，初步建議項目住宅部分總體實收套內(nèi)均價 7500元 /㎡（精裝成本按套內(nèi) 800元 /㎡、對外報價按套內(nèi) 1200元 /㎡計）； 根據(jù)首期推售 B座產(chǎn)品等條件，并結(jié)合低開高走的策略，建議 B座實收 7400元 /㎡入市； 開盤當日購房的客戶優(yōu)惠 1%，開盤均價： 7474元 /㎡ ； 通過 A座價格提升，實現(xiàn)總體均價 7500元 /㎡。 ▼ B棟臨?？?，存在融僑景觀遮擋，且標準層多 1戶，價值相對較低。 ▼精裝房試探市場的必然，決定分期推售。開盤前營銷執(zhí)行方案 雄鷹地產(chǎn) 〃 營銷部 2023/10/24 ? 開盤時機分析 根據(jù) 10月份制定的工程進度計劃，關(guān)鍵工程節(jié)點為： 開盤 項目開工 地下室工程完成 樣板層完成 爭取現(xiàn)場樣板層、樣板環(huán)境及售樓部同時完成，并達到辦理預售條件，預售證在 4月中旬取得，爭取在 2023年 5月初開盤。 一切順利的情況下，可初定開盤日期為 12層主體完成 景觀示范區(qū)完成 售樓處完成 ? 推廣節(jié)點安排 圣誕節(jié) 端午節(jié) 樣板層開放 推廣啟動在 07年底開始，集中推廣從 08年 3月初開始 元宵節(jié) 中秋節(jié) 首期開盤 12層主體完成 售樓處開放 示范區(qū)開放 ? 推廣節(jié)點安排 圣誕節(jié)活動導入 元宵節(jié) 樣板層完成 首期開盤 預熱期 12層主體完成 售樓處開放 示范區(qū)開放 形象導入期 形象強化期 推廣 強度 ? 推售策略 ▼項目房源共計 858套，一次上性市量太多，而且不宜產(chǎn)生對市場熱銷的感知度。 ▼項目首次面世，一般采用低價入市的策略，位臵相對較差的最先出售，保留位臵較好的單位，有利價格空間的上揚。 1 2 項目采用兩次開盤策略，第一次推出位臵相對較差的 B棟，共 449套房源。 ? 付款方式建議 付款辦法 折扣 付款時間 付款比例 一次性付款 98折 《認購書》時付臨時定金 《認購書》后 7天內(nèi)簽署《商品房買賣合同》（預售）時付 《商品房買賣合同》（預售）后 30天內(nèi)付 RMB￥ 50,000 40%（含定金） 60% 7成 20年 標準按揭 99折 《認購書》時付臨時定金 《認購書》后 7天內(nèi)簽署《商品房買賣合同》（預售）時付 《銀行按揭貸款合同》 RMB￥ 50,000 30%（含定金） 70% 銷售前期付款方式相對較為嚴格，樹立項目價值形象： ? 客戶認籌解籌方案 開盤當日認購可享受額外 1％優(yōu)惠，并按搖號順序進行選房。 它是項目個性所在，是項目實現(xiàn)快速銷售的發(fā)力點。全江景，近百米觀江面，觀江休閑平臺，約 5500㎡中庭酒店式園林景觀，疊水，入口廣場，橋景，城市景觀，形成多層次景觀； 物管 室內(nèi)外智能化設(shè)施，專業(yè)酒店管理機構(gòu)，真正享受尊貴品質(zhì)； ? 項目賣點整合 軟性賣點整合 藏江 〃 流淌的生活藝術(shù) 提升性賣點 賦予性賣點 藏江 〃 金裝迷你觀邸 全江景精裝酒店式公寓 棲居江岸的尊貴 /品質(zhì)生活 收藏江景的非主流生活方向 收藏一座城市 ? 各階段推廣方案 ? 開盤前銷售節(jié)點總控圖 時間 競爭態(tài)勢 銷售階段 關(guān)鍵節(jié)點 包裝營銷 媒體推廣 活動營銷 銷售物料 關(guān)鍵條件 定價促銷 元旦推廣啟動 方案確定、相關(guān)