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房地產(chǎn)培訓(xùn)ppt-展示頁

2025-01-29 17:43本頁面
  

【正文】 價(jià)方式取得土地使用權(quán),申請(qǐng)改變用地 性質(zhì)、功能,轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,依法收回土地 使用權(quán),通過招標(biāo)、拍賣方式重新出讓; (三)依出讓方式取得土地使用權(quán),已簽訂出讓合同, 交清市場地價(jià)后進(jìn)行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓; 32 (四)減免地價(jià)或交納協(xié)議地價(jià)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓; (五)合作建房,但農(nóng)村征地返還用地除外; (六)已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和 歷史用地,若存在多個(gè)產(chǎn)權(quán)主體,按照城 市規(guī)劃由政府組織或經(jīng)政府批準(zhǔn)組織改造的,選 擇改造單位的; (七)已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用 地,且產(chǎn)權(quán)屬同一主體的,在符合現(xiàn)行規(guī)劃前提 下,土地使用者選擇轉(zhuǎn)讓他人改造或與他人合作 改造的; 33 (八)為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)進(jìn)行的土地使用權(quán)及地上建筑 物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓; (九)人民法院、執(zhí)法機(jī)關(guān)裁定、決定處分的土地 使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓 (十)法律、法規(guī)允許的集體所有的建設(shè)用地使用 權(quán)交易。 ? 1什么是招標(biāo)出讓土地使用權(quán)? 答:招標(biāo)出讓土地使用權(quán),是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo) , 經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。 29 ? 土地使用權(quán)的出讓方式有哪些? 答:土地使用權(quán)出讓包括招標(biāo)、拍賣、協(xié)議三 種方式。 ? 土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途或條件是否可以 變更? 答:一般情況下,土地使用者應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途、期限和條件開發(fā)、利用土地對(duì)確需改變出讓合同規(guī)定的土地用途或條件的,應(yīng)征得土地管理部門的同意。 ? 什么是行政劃撥用地? 答:土地使用權(quán)劃撥,是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。 ? 有哪些用地屬于集體土地? 答:根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定:農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于農(nóng)民集體所有。 25 ? 如何了解土地來源及性質(zhì)? 答:對(duì)已辦理房地產(chǎn)登記的,可以從《房地產(chǎn)證》中了解;對(duì)未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的,可以從土地使用權(quán)出讓合同書中了解。 24 二、土地綜合類知識(shí) ? 土地用途包括哪些種類? 答:土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。對(duì)企業(yè)新增用地,特別是征用土地之后提供給用地單位使用的不能采用這種方式 23 ? (三 )補(bǔ)地價(jià)方式 ? 鑒于我國土地使用權(quán)的行政劃撥大量存在,《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定,對(duì)以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán),經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn),其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物,及其附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。這種方式在目前的國有企業(yè)改制改組中采用較多,既解決了國有土地資產(chǎn)的流失,又為國有困難企業(yè)的改制改組創(chuàng)造了條件。國有土地使用權(quán)作價(jià)人股是指將一定時(shí)期的國有土地使用權(quán)出讓金作價(jià),作為國家的投資計(jì)作國家的股份。目前有關(guān)法規(guī)的制定正在研究之中。目前這種方式正在試點(diǎn)之中,并取得了較好的效果,彌補(bǔ)了國有土地使用權(quán)出讓中一些單位一次性支付出讓金有困難,或不需要長時(shí)期的使用土地者,滿足了中小投資者的需要,更具有靈活性。 21 ? 2.國有土地使用權(quán)租賃。協(xié)議出讓基本沒有引入競爭機(jī)制,缺乏公開性和公平競爭。是指出讓方 (國家 )與受讓方 (土地使用者 )通過協(xié)商方式有償出讓土地使用權(quán)。拍賣前,要先對(duì)土地做好規(guī)劃,確定土地的位置、面積、用途、使用年限、付款方式和使用條件等。拍賣方式充分引進(jìn)競爭機(jī)制,政府也可以獲得最高地價(jià)。 19 ? (2)拍賣出讓土地使用權(quán)。招標(biāo)的文件包括:招標(biāo)通知書、投標(biāo)指引 (或招標(biāo)須知 )、投標(biāo)書、中標(biāo)證明通知書、土地使用權(quán)出讓合同 (含土地使用條件 )等。 ? 目前,國有土地使用權(quán)出讓的方式一般有招標(biāo)、拍賣和協(xié)議出讓三種形式: 18 ? (1)招標(biāo)出讓土地使用權(quán)。 17 ? 土地使用者在土地使用期內(nèi)需要改變土地用途的應(yīng)當(dāng)經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn),并與土地行政主管部門重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同或土地使用權(quán)出讓的補(bǔ)充合同。土地使用期屆滿,如果仍需繼續(xù)使用可以依法重新申請(qǐng),批準(zhǔn)后重新簽訂土地使用合同,否則土地?zé)o償收回。按目前的規(guī)定:土地使用權(quán)出讓的年限,由國家和土地使用權(quán)受讓方通過國有土地使用權(quán)出讓合同來約定,但國家對(duì)出讓的最高年限有具體規(guī)定,即: 15 住房用地 70年 工業(yè)用地 50年 科教、文體、衛(wèi)生用地 50 年 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年 綜合或其他用地 50年 16 ? 合同約定的年限不得超過國家規(guī)定的最高年限,超過最高年限則無效。目前,國有土地使用權(quán)有償使用的方式主要有三種: 14 ? 1.國有土地使用權(quán)出讓。 13 ? (二 )國有土地使用權(quán)的有償使用 ? 國有土地使用權(quán)有償使用是指國家將一定時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán)提供給單位和個(gè)人使用,而土地使用者按照土地有償使用合同的規(guī)定,一次或分年度向國家繳納土地有償使用費(fèi)的行為。 12 ? 建設(shè)征用土地時(shí),應(yīng)按規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。因?yàn)樾姓潛芡恋厥褂脵?quán)是國家給予的一種特殊政策,所以,《土地管理法》對(duì)可以采取劃撥的范圍作了明確規(guī)定。有關(guān)途徑和方式簡述如下。對(duì)原先已通過行政劃撥的土地,在更新改造、再開發(fā)過程中,開發(fā)商主要通過補(bǔ)地價(jià)的方式重新獲取土地使用權(quán)。房地產(chǎn)物業(yè)在經(jīng)過第 一次買賣后的再次轉(zhuǎn)讓,屬于房地產(chǎn)三級(jí)市 場范疇。 房地產(chǎn)二級(jí)市場的主體是 住宅發(fā)展商 、 建造商和購房居民 。政府 通過對(duì)土地供應(yīng)量的調(diào)節(jié),起到調(diào)控房地產(chǎn) 市場的作用。房地產(chǎn)基本常識(shí) 第一期 呼倫貝爾炎黃世紀(jì)投資置業(yè)有限公司 嚴(yán)泓全 友情提示:會(huì)議期間請(qǐng)關(guān)閉手機(jī) 1 培訓(xùn)目的、對(duì)象、內(nèi)容及 基本概念 2 ? 培訓(xùn)目的:使員工對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有一定 的了解 了解房地產(chǎn)相關(guān)的基礎(chǔ)知識(shí) ? 培訓(xùn)對(duì)象:公司一線員工 3 培訓(xùn)內(nèi)容主要分為: 一、土地使用權(quán)獲取及土地綜合類知識(shí) 二、房地產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃設(shè)計(jì) 三、工程建設(shè)及采購 四、房地產(chǎn)推廣銷售 4 在培訓(xùn)前需要了解 什么是房地產(chǎn)(基本概念) : ? 房地產(chǎn):房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱,也叫“不動(dòng) 產(chǎn)” ? 房 產(chǎn):是房屋及其權(quán)利的總稱 ? 地 產(chǎn):是土地及其權(quán)利的總稱 5 土地的分類 生地: 指未形成建設(shè)用地條件的土地 熟地: 指已具備一定的供水、排水、供電、 通訊、通氣、道路等基礎(chǔ)設(shè)施條件和 完成地上建筑物、構(gòu)筑物動(dòng)拆遷的形 成建設(shè)用地條件的土地 , 也就是我們 常說的 ( 1)三通一平 ( 2)五通一平 ( 3)七通一平 6 市場分類: 房地產(chǎn)一級(jí)市場: 房地產(chǎn)一級(jí)市場又稱土地市場,是指國家將 國有土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商的運(yùn)作 過程。房地產(chǎn)一級(jí)市場實(shí)行國家壟斷。 房地產(chǎn)二級(jí)市場: 房地產(chǎn)二級(jí)市場又稱增量市場 , 是指新建商 品房的買賣市場 。 房地產(chǎn)三級(jí)市場:房地產(chǎn)三級(jí)市場又稱存量房市場,一般指舊 房租賃和二手房買賣。 7 房產(chǎn)分類: 居住物業(yè) 商用物業(yè) 8 房產(chǎn)分類 居住住宅 ——平房、普通樓房住宅、高檔住宅、別墅 商業(yè)樓宇 ——寫字樓、商鋪(旅館、餐飲、娛樂) 工業(yè)和倉儲(chǔ)用房 其他: (教育、醫(yī)療、科研、交通、寺廟、監(jiān)獄、宗教等 ) 綜合:兩種或兩種以上用途 9 土地使用權(quán)獲取及土地綜合類知識(shí) 10 一、 土地使用權(quán)獲取 ? 目前,我國土地使用權(quán)的獲取主要通過行政劃撥和市場機(jī)制兩條途徑。對(duì)于新開發(fā)的土地,開發(fā)商主要通過出讓方式獲得土地使用權(quán)。 11 ? (一 )通過政府行政劃撥獲取土地使用權(quán) ? 根據(jù)現(xiàn)行的法規(guī)及政策條例,國家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè),需要征用集體所有土地或者國有土地,可由政府行政劃撥。同時(shí)限定了批準(zhǔn)權(quán)限,嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田,凡基本農(nóng)田以外的耕地超過 35公頃,其他土地超過 70公頃,都必須報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn);其余由省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。此外,征用城市郊區(qū)的菜地,須按規(guī)定交納新菜地開發(fā)建設(shè)基金;在土地使用過程中,建設(shè)單位還須繳納土地使用稅、耕地占用稅和其他有關(guān)費(fèi)用。土地有償使用方式是今后供地的主要方式,今后除一些經(jīng)批準(zhǔn)可以采用劃撥方式供地的,都應(yīng)當(dāng)采用有償使用的方式。國有土地使用權(quán)出讓是指國家將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)讓給土地使用者,由土地使用者一次性的向國家支付土地使用權(quán)出讓金和其他費(fèi)用的行為。 ? 在土地使用期限內(nèi),土地使用者應(yīng)當(dāng)按國家規(guī)定和合同約定的用途使用土地,也可以依法轉(zhuǎn)讓、出租和抵押土地。在土地使用期限內(nèi)國家一般不得收回,如因公共目的確需要收回時(shí),應(yīng)當(dāng)按使用的年限及土地使用者開發(fā)投資情況予以補(bǔ)償。否則,將不得改變合同約定的用途。是指在規(guī)定的期限內(nèi),由符合規(guī)定的單位或個(gè)人 (受讓方 ),以書面投標(biāo)形式,競投某塊土地的使用權(quán),再由土地使用權(quán)出讓方評(píng)標(biāo)決標(biāo)、擇優(yōu)而取。這里還要說的是招標(biāo)出讓中能否中標(biāo)不完全決定于地價(jià),還應(yīng)考慮對(duì)土地的綜合利用規(guī)劃方案等因素。是指在指定的時(shí)間、地點(diǎn),利用公開場合由政府的代表者 ——土地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權(quán) (也可以委托拍賣行拍賣 ),由拍賣主持人首先叫出底價(jià),諸多的競投者輪番報(bào)價(jià),最后出最高價(jià)者取得土地使用權(quán)。但不是所有土地都可以采用拍賣方式的,只有一些競爭性很強(qiáng)的行業(yè)用地可以采用。 20 ? (3)協(xié)議出讓土地使用權(quán)。具體說,應(yīng)先由用地者向政府提出用地申請(qǐng),經(jīng)批準(zhǔn)后由出讓方和受讓方協(xié)商地價(jià)、出讓年限、付款方式,付款期限以及土地使用條件,經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致后,簽訂土地使用權(quán)出讓合同。但對(duì)一些缺乏競爭的行業(yè)和大型設(shè)施用地還是必要的,仍然是土地使用權(quán)出讓的方式之一。國有土地使用權(quán)租賃是指國家將一定時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者使用,而土地使用者按年度向國家繳納租金的行為。同時(shí)對(duì)現(xiàn)有劃撥土地使用權(quán)逐步納入有償使用軌道也是一種很好的辦法。 22 ? 3.國有土地使用權(quán)作價(jià)入股。實(shí)際上這種方式也可以作為國有土地使用權(quán)出讓的一種特殊形式。這主要是針對(duì)現(xiàn)有國有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)需要改制時(shí)適用。 ? 為了鼓勵(lì)經(jīng)行政劃撥得到土地使用權(quán)的單位將土地使用權(quán)推向市場,國家在收取補(bǔ)繳的土地出讓金時(shí),都有不同程度的優(yōu)惠。 農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地,包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等;建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地,包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等;未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。 26 ? 什么是集體土地? 答:集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。 27 ? 對(duì)集體土地使用權(quán)有哪些規(guī)定? 答:根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是,符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。 28 ? 什么是土地使用權(quán)出讓?
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