【正文】 項目承包者：二是由建設單位、企業(yè)集團、工程承包公司、施工單位等以投標者的身份，按規(guī)定的投標程序和投標方式，承包工程或設計任務。這些建筑安裝企業(yè)對工程進行標價計算，提出報價 (標價 )、工期以及保證質(zhì)量的措施，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從中擇優(yōu)選取。 90 二、房地產(chǎn)開發(fā)項目招標與投標 ? 1．招標投標的概念 房地產(chǎn)開發(fā)項目招標是開發(fā)企業(yè)擇優(yōu)選擇施工單位，投標是施工建設單位爭取獲得工程項目的施工任務。 成果性目標指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標，以及項目的內(nèi)外部功能要求； 約束性目標指建設工期、投資限額、質(zhì)量標準等； 除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。 88 ? 3．房地產(chǎn)開發(fā)項目管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理，就是以高效率地實現(xiàn)項目目標為最終目的，以項目經(jīng)理負責制為基礎，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，對開發(fā)項目工程建設的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。 凡未經(jīng)驗收或驗收不合格的開發(fā)項目， 不得交付使用。尤其對于隱蔽工程，必須及時強化質(zhì)量監(jiān)督、驗收，以杜絕隱患。 86 (4)開發(fā)項目的竣工驗收 開發(fā)項目竣工驗收，是工程項目竣工后和交付使用前的檢查驗收，是開發(fā)項目建設的最后環(huán)節(jié)，也是全面考核工程建設和全面檢驗設計施工質(zhì)量的最終環(huán)節(jié)，意義十分重大。 85 (3)開發(fā)項目施工建設 當開發(fā)商與通過評標確定的中標者雙方簽訂了建設工程施工合同，開發(fā)商到項目所在地的縣級以上人民政府行政主管部門辦理開工手續(xù)，并取得該部門發(fā)放的施工許可證以后，即標志著開發(fā)項目開工準備工作的最后完成，接下來就是由工程承包商負責項目的施工建設。招投標是開工建設前的主要工作之一。 84 (2)進行招投標，優(yōu)選施工隊伍 房地產(chǎn)開發(fā)項目通常由項目主體和市政及公用配套設施等若干個分項工程組成。 83 (1)房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設準備 開發(fā)商在項目開工建設之前，首先需辦理項目報建和施工所需各種證件批件手續(xù)；完成施工現(xiàn)場勘察與施工圖設計，籌措并落實建設資金，準備施工現(xiàn)場，進行施工場地的“三通一平”。 82 ? 2．房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設的基本程序 : 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設，對開發(fā)商來說，其主要職責是項目的組織與管理，具體任務是通過招、投標優(yōu)選施工單位，并組織其施工，同時進行監(jiān)督和管理，使房地產(chǎn)開發(fā)項目在規(guī)定的時間和投資預算范圍內(nèi)，保質(zhì)保量完成項目的建筑安裝工程和配套建設，并順利交付使用。 78 此期培訓結(jié)束 ? 謝謝大家 79 房地產(chǎn)基本常識 第三期 呼倫貝爾炎黃世紀投資置業(yè)有限公司 嚴泓全 友情提示：會議期間請關(guān)閉手機 80 工程建設階段 81 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設與管理的 內(nèi)涵與程序 ? 1．房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設的內(nèi)涵 : 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設，是將房地產(chǎn)開發(fā)項目所涉及的勞動力、資金、材料、設備、基礎設施以及專業(yè)人員的技術(shù)和經(jīng)驗等多種資源聚集到某個特定的時空點上來進行一項復雜的施工生產(chǎn)活動。 5．熟悉和審查圖紙。 77 4．積極為施工單位創(chuàng)造開工條件，規(guī)劃設計方案 一旦確定，就要制定分期出圖計劃，盡快提出 規(guī)劃總平面圖、道路規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、管 網(wǎng)綜合圖、土石方工程圖等。 76 1．會同城市規(guī)劃部門，經(jīng)過反復勘察、研究論證 選定項目開發(fā)地點，確定用地范圍和建設規(guī)模 2．委托規(guī)劃設計，進行多方案比較，確定規(guī)劃方 案。 75 ? (六 )開發(fā)商在規(guī)劃設計階段的職責 一個項目的規(guī)劃設計，往往需要委托某設計單位完成，但這并不等于開發(fā)商不介入這一活動，相反，開發(fā)商必須組織并參與整個規(guī)劃設計的研究和論證，以便規(guī)劃設計更加合理、更加切合當時當?shù)氐膶嶋H情況。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。 （ 10）建筑容積率 在建設用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設用地面積的比率（ %）。 （ 8）套內(nèi)使用面積系數(shù) 當房屋按套（單元）計算面積時，使用面積系數(shù)為套內(nèi)使用面積與套內(nèi)建筑面積加按規(guī)定應分攤的公用面積的比率（ %）。 居住建筑用地指標決定于四個因素： ①居住面積定額（平方米／人）； ②居住面積密度（平方米／公頃）； ③居住建筑密度（％）； ④平均層數(shù)。 人口凈密度：居住人數(shù)／居住建筑用地面積（人／公頃）人口凈密度不僅反映了住宅分布的密集程度，還反映了平均居住水平，因此規(guī)劃中通常作為概算用地的綜合指標。 建筑容積率與建筑面積密度含義類同，區(qū)別 在于容積率是無量綱的指數(shù)。 （ 5）建筑容積率。 居住建筑面積密度 =居住建筑面積／居住建筑用地（平方米／公頃）。 居住面積密度是最能表示住宅群用地是否經(jīng)濟的主要指標，它也與住宅層數(shù)、平面系數(shù)、層高、房屋間距、房屋排列方式等有關(guān)，因此為了全面地反映住宅布置、平面設計和用地之間的關(guān)系，一般將居住建筑密度和居住面積密度兩個指標同時使用，相互校核。 70 （ 3）居住面積密度。 居住建筑密度主要取決于房屋布置對氣 候、防火、防震、地形條件和院落使用等要求，因此居住建筑密度與房屋間距、建筑層數(shù)、層高、房屋排列方式等有關(guān)。例如，已知各種層數(shù)建筑面積： 67 ? 三層建筑面積為 : ㎡ ? 四層建筑面積為 :133813 ㎡ ? 五層建筑面積為 : ㎡ ? 總建筑面積為 : ㎡ 68 ? 各種層數(shù)占地面積： 三層 =／ 3=㎡ 四層 =133813／ 4=33603 ㎡ 五層 =／ 5= ㎡ 總占地面積為 ㎡ 平均層數(shù) =總建筑面積247。居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟指標一般包括下面幾項內(nèi)容： （ 1）平均層數(shù)。一個明朗、大方、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境的形成，不僅取決于住宅和公共建筑的設計，更重要的取決于建筑群體的組合，建筑群體與環(huán)境的結(jié)合。居住區(qū)是城市中建設量最多的項目，因此它的規(guī)劃與建設對城市的面貌有著很大的影響。特別是當成片居住區(qū)進行機械化施工時，更應注意各建設項目的布置適應施工要求和建設程序。 ⑤施工要求。居住區(qū)的規(guī)劃與建設應與國民經(jīng)濟發(fā)展的水平、居民的生活水平相適應，也就是說在確定居住建筑的標準、公共建筑的規(guī)模等均需考慮當時當?shù)氐慕ㄔO投資及居民的經(jīng)濟狀況，降低居住區(qū)建設的造價，并節(jié)約城市用地。因此，必須對各種可能產(chǎn)生的災害進行分析，并按照有關(guān)規(guī)定，對建筑的防火、防震構(gòu)造、安全間距、安全疏散通道與場地、人防的地下構(gòu)筑物等作必要的安排，使居住區(qū)規(guī)劃能有利于防止災害的發(fā)生或減少其危害程度，為居民創(chuàng)造一個安全的居住環(huán)境。 ③安全要求。 63 ②衛(wèi)生要求。為居民創(chuàng)造一個生活方便的居住環(huán)境，這是居住區(qū)規(guī)劃設計最基本的要求。居住區(qū)規(guī)劃設計是一項 綜合性較強的工作。 以上四類用地中，居住建筑用地所占的比重最 大，一般約占居住區(qū)總用地的 50％左右。 60 （ 2）居住區(qū)的用地組成。根據(jù)工程類型基本上可分為以下兩類： ①建筑工程：主要是居住建筑，其次是公共建筑、生產(chǎn)性建筑、市政公用設施用房以及小品建筑等 ②室外工程：包括地上，地下兩部分。居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容主要有以下 幾項： （ 1）選擇并確定規(guī)劃用地位置和范圍； （ 2）確定規(guī)劃，即確定人口數(shù)量和用地面積大； （ 3）擬定住宅類型、層數(shù)比例、數(shù)量、平面布置方式； （ 4）擬定公共服務設施 (包括允許設置的生產(chǎn)性建筑 )的內(nèi)容、規(guī)模、數(shù)量 (包括用房和用地 )、分布和布置方式； （ 5）擬定道路的寬度、坡度、橫斷面形式及布置形式； （ 6）擬定公共綠地、體育、休息等室外場地的數(shù)量、分布和布置方式； （ 7）擬定有關(guān)的工程規(guī)劃設計方案； （ 8）擬定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標和造價估算。居住區(qū)內(nèi)也可以考慮設置少數(shù)無污染、無干擾性的工業(yè)。其任務就是為城市居民經(jīng)濟合理地創(chuàng)造一個滿足日常物質(zhì)和文化生活需要的方便、衛(wèi)生、安寧和優(yōu)美的生活環(huán)境。 57 ? 居住區(qū)規(guī)劃 1．居住區(qū)規(guī)劃的任務。只有在取得建設工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán) 證和其他有關(guān)文件后，房地產(chǎn)項目才能破土動工。房地產(chǎn)開發(fā)單位憑借建設用地規(guī)劃許可證，才能到土地管理部門申請開發(fā)建設用地，辦理土地征用劃撥或出讓手續(xù)。建設單位在進行項目可行性研究時，要接受城市規(guī)劃行政主管部門關(guān)于項目選址的規(guī)劃指導，審批任務設計書時應當尊重 選址意見書。具體辦法如下： (1)關(guān)于項目選址意見書。我國城市規(guī)劃法規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項建設必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。容積率綜合了前兩者的內(nèi)容，直接反映一塊土地上的建筑容量，因此受到城市規(guī)劃師和房地產(chǎn)開發(fā)商的廣泛重視。其中與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系最密切和影響較大的是對城市土地開發(fā)強度的控制。城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響及約束主要體現(xiàn)在以下兩方面： 53 。已 編制并批準分區(qū)規(guī)劃的城市的詳細規(guī)劃 ，除重要的詳細規(guī)劃由城市人民政府審 批外，可由城市人民政府授權(quán)城市規(guī)劃 主管部門審批。 51 3．城市分區(qū)規(guī)劃經(jīng)當?shù)爻鞘幸?guī)劃主管部門 審核后，報城市人民政府審批。 50 ：中央直轄市的總體規(guī)劃 由直轄市人民政府報國務院審批；省和自治區(qū)首府及 100萬人口以上的大城市的總體規(guī)劃，由所在省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務院審批；其他城市的總體規(guī)劃，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批；市管轄的縣城、建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報市人民政府審批；其他建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報縣人民政府審批。詳細規(guī)劃根據(jù)不同的需要、任務、目標和深度要求，可分為控制性詳細規(guī)劃和修建 性詳細規(guī)劃兩種類型。但在實際工作中，為了便于工作的開展，在編制總體規(guī)劃前，一般由城市人民政府組織制定城市規(guī)劃綱要，對總體規(guī)劃需要確定的主要目標、方向和內(nèi)容提出原則性意見，作為編制總體規(guī)劃的依據(jù)。在我國，一般把城市規(guī)劃定義為：是為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地、協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設而進行的綜合部署和具體安排。 43 ? 2如何辦理土地使用費繳納手續(xù)？ 答：土地權(quán)屬變更的，新的土地使用人應在辦理產(chǎn)權(quán)登記或變更登記之日起三十日內(nèi)向市國土局提出土地使用費登記或變更登記申請；改變土地使用用途的，應自批準之日起三十日內(nèi)向市國土局提出土地使用費變更登記申請。 41 ? 2有哪些用地免繳或減收土地使用費？ 答： 下列用地免繳或減收土地使用費： （一）新開工的基建工程，自《土地使用合同書》生 效之日起至《土地使用合同書》規(guī)定的竣工日 期止，減半計征土地使用費。 39 1土地使用費繳納人是如何確定的？ 答：使用土地的單位和個人是土地使用費的繳納人。土地管理部門扣除土地開發(fā)與市政配套設施金總額 20%的違約金，余額予以退還，已興建的建筑物、附著物無償收歸政府所有 。土地使用權(quán)只支付定金或保證金的，不予退還。 37 ? 1未交清地價的房地產(chǎn)是如何處理的？ 答：土地使用者未按出讓合同規(guī)定的期限付清土地使用權(quán)出讓金的，從滯納之日起每日加收土地使用權(quán)出讓金應繳納部分萬分之五的滯納金。構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān) 依法追究刑事責任。 34 ? 1在哪些情形下，土地使用權(quán)終止？ 答：有下列情形之一的，土地使用權(quán)終止： （一）出讓合同規(guī)定的年期屆滿； （二）土地滅失； （三）土地使用者死亡而無合法承繼人； （四）人民法院或土地管理部門依法作出的沒收 土地使用權(quán)的判決、裁定或決定生效； （五）用地單位遷移或者被依法注銷的； （六）市政府根據(jù)社會公共利益的需要，提前收回土地使 用權(quán)的； （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 ? 1有哪些土地交易應在土地房產(chǎn)交易中心通過招標、拍賣、掛牌交易方式公開進行？ 31 （一）經(jīng)營性項目用地（包括市政府收回閑置的 行政劃撥用地和歷史用地等）的土地使用權(quán)出讓 （二）以協(xié)議地