【正文】 不足，客戶以主城區(qū)分流客戶為主，未來住宅供應潛力較大生活配套匱乏，住宅開發(fā)量較少，具有很強的地緣性城市中心，住宅市場起步較早，擁有輻射全市的商業(yè)中心，區(qū)位以及商業(yè)配套是其最大的競爭優(yōu)勢，未來供應逐步萎縮大量城市預留用地潛力板塊萎縮區(qū)域地緣性封閉市場冷落區(qū)域九 、 鹽城重點區(qū)域房地產(chǎn)市場情況簡介 ——城北板塊城市物流、倉儲區(qū)，區(qū)域形象差，周邊生活配套匱乏，住宅市場以小規(guī)模、零散開發(fā)為主， 區(qū)域較為封閉蘇東翡翠園四季新城星河晨光城北版塊p范圍：東至通榆河，南至新洋港，西、北至寧靖鹽高速 。品牌的認可度不高，因此 性價比 成為關鍵要素。對購房的側(cè)重點仍集中在地段、價格、房型、學區(qū)等基礎階段，對品質(zhì)、4.周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及縣市購買人群慢慢增多，但比例仍不高；投資型消費較少；目前仍然處于快速發(fā)展階段； 八 、 鹽城房地產(chǎn)市場特征：以聚龍湖為中心輻射的周邊商業(yè)，作為城市一級商業(yè)次中心，該地區(qū)是城南新區(qū)行政、商業(yè)、金融中心。該地區(qū)地處市中心核心優(yōu)勢地段，具備商業(yè)人流集聚、市場活力強勁、人文歷史豐富、交通便捷等資源優(yōu)勢。一主一副， “ 雙核 ” 發(fā)展根據(jù)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃， 目前大市區(qū)已形成 “ 一主、一副、五次、十區(qū)、五鎮(zhèn) ” 的商業(yè)規(guī)劃空間布局 根據(jù) “ 重點向南，推進河東，完善城中，改造城北，逐步向西 ” 的城市規(guī)劃發(fā)展，各片區(qū)發(fā)展正逐漸形成多元化城市商業(yè)中心。鹽城目前以勞動密集型產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，高新技術產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對落后，藍領工人數(shù)量龐大。一年四季，景色各異，眾多的鳥類在特定的季節(jié) “ 占據(jù) ” 著鹽城，使這顆黃海之濱的明珠散發(fā)出瑰麗多彩的光芒。鹽城是一片豐腴之地，滋育著豐富的生物物種。 總?cè)丝谖涣薪K第二，人口基數(shù)大，城市化水平相對不高，城市對外來人口吸納能力較差。460宿遷 1120313482連云港 11308125361066鹽城 1484010940975泰州 8216257631000揚州 6321877591422常州 4354472682670無錫 250847826人口（萬人） 徐州 鹽城 淮安 連云港南通 泰州鎮(zhèn)江 揚州南京 無錫 蘇州 常州40%～ 50%50%～ 55%55%～ 60%60%以上江蘇各市城市化率比較排名 三 、 鹽城經(jīng)濟發(fā)展 鹽城位于江蘇省中游水平，與蘇南差距較大。城南區(qū)：鹽城城市主要發(fā)展方向，大型城市綜合體、三甲醫(yī)院、行政中心相繼落戶該區(qū)域，大型樓盤云集。主要以住宅和輕工業(yè)為主。城南區(qū)包括西環(huán)路以西的部分區(qū)域。■ 鹽城處于上海經(jīng)濟圈的輻射范圍之內(nèi)，三港聯(lián)動（連云港、鹽城、南通）的城市規(guī)劃將為蘇北的城市發(fā)展帶來機遇。■ 鹽城市域是一塊綠色的平原，絕大部分地區(qū)海拔不足 5米，廢黃河兩岸為地勢最高處，海拔 46米。全市有 138個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 6個街道辦事處， 1927個村民委員會， 554個居民委員會， 800多萬人口，總面積 萬平方公里，是江蘇面積第一、人口第二的大市。鹽城地處蘇北平原中部，東臨黃海，西襟淮揚，南接南通，北鄰連云港。開盤前重點營銷工作匯報揚州公司 鹽城項目組Part 1 ：鹽城城市及鹽城恒大名都項目地塊介紹Part 2 ：工程現(xiàn)狀Part 3 ：項目賣點及核心賣點提煉Part 4 ：開盤報紙廣告設計及短信Part 5 ：開盤媒體推廣計劃Part 6 ：開盤推貨策略Part 7 ：開盤前準備工作Part 8 ：導視系統(tǒng)、 VI系統(tǒng)、圍蔽等物料設計目 錄Part 1 ：鹽城城市及鹽城恒大名都項目地塊介紹一 、 鹽城市概況市轄區(qū)面積 1696平方公里，人口 。二 、 鹽城市行政區(qū)域劃分概況■ 鹽城下轄東臺、大豐 2個縣級市和建湖、射陽、阜寧、濱海、響水 5個縣，市區(qū)下設鹽都、亭湖兩個區(qū)和鹽城開發(fā)區(qū)。蘇北灌溉總渠以南，到斗龍港以北地區(qū)為低洼地帶，平均海拔在 2米以下。 城北區(qū) 城東區(qū)城中區(qū)城 南 區(qū)鹽城城市行政區(qū)域劃分概況城北區(qū)、城中區(qū)、城東區(qū)、城南區(qū)。城東區(qū)：鹽城亭湖區(qū)行政中心，開發(fā)相對較晚，各種配套尚未齊全。城中區(qū)：鹽城市的老城區(qū)，商業(yè)繁華、各類配套齊全。城北區(qū)：鹽城新興專業(yè)市場區(qū)域，發(fā)展相對于城中區(qū)較滯后，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)主要以輕工業(yè)和物流業(yè)為主。 鹽城 2023年 GDP排名江蘇第七位，處于中游水平；鹽城 GDP在蘇北地區(qū)僅次于徐州 ，整體具備良好的發(fā)展態(tài)勢。城市 地區(qū)生產(chǎn)總值（億元） 人均 GDP（元）1蘇州 4200619431343鎮(zhèn)江 950440323185南京 2443460217397南通 1650505193069徐州 13958151307911淮安 6105405138966江蘇各市 2023年人均 GDP排名四 、 鹽城人口 2023年末鹽城戶籍總?cè)丝?，城鎮(zhèn)人口 。2023年江蘇各市戶籍人口比較五 、 鹽城 東方濕地之都這里是鳥類的天堂，狹長的海岸、寬闊的灘涂及淺海，保持較好的自然生態(tài)環(huán)境，加之豐富的植被和餌料，使這里不僅是濕地鳥類的樂土，也成為東北亞與澳大利亞候鳥遷徙的重要停歇地，也是水禽重要的越冬地。六 、 產(chǎn)業(yè)結(jié)構 鹽城工業(yè)四大產(chǎn)業(yè)支柱汽車 紡織 裝配制造 化工－以東風悅達起亞為龍頭，已形成 13萬輛轎車、5000輛客車和4000輛專用車生產(chǎn)能力－全國產(chǎn)棉大市，年產(chǎn)紗 50萬噸、布 4． 5億米，成衣生產(chǎn)能力 1． 5億件－農(nóng)機、紡機、機床在全國行業(yè)中有一定的影響力，其中，柴油機、汽油機、悅達拖拉機廠的四輪拖拉機、插秧機產(chǎn)銷量保持了全國領先－全國農(nóng)藥生產(chǎn)基地，農(nóng)藥品種、生產(chǎn)規(guī)模在江蘇省名列第一七 、 商業(yè)布局近年來，鹽城經(jīng)濟發(fā)展迅速，城市化進程推動房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。 商業(yè)空間等級體系日漸完善，不同等級商業(yè)中心職能分化日益明顯。即兩個市級商業(yè)中心（以市區(qū)中央商業(yè)為主，城南新區(qū)商業(yè)中心為輔，一城市兩個核心），五個區(qū)域商業(yè)中心， 10個社區(qū)商業(yè)中心，五個城郊鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)，并建設若干（特色）商業(yè)街（區(qū)）。中心商業(yè)區(qū)由串場河、小洋河、黃海路所圍合區(qū)域加上先鋒島，構成一級商業(yè)中心。金鷹天地、新百、鹽瀆明城、國際風情街、紫薇國際廣場等聚龍湖周邊聚集了大量的商業(yè)。房地產(chǎn)市場相對封閉，對周邊省市輻射力差，缺乏外來購買力；導致地段優(yōu)勢明顯；交際圈較小，缺少置業(yè)經(jīng)驗，購買行為易受外部因素影響。九 、 鹽城重點區(qū)域房地產(chǎn)市場情況簡介鹽城房地產(chǎn)市場經(jīng)過近年的發(fā)展，已經(jīng)形成了較為完善的板塊概念，按其區(qū)位可大致分為城北板塊、城中板塊、城南板塊、西南板塊、城東板塊 p區(qū)域配套 :配套匱乏、形象和環(huán)境較差 。以地緣客戶為主，區(qū)域相對封閉九 、 鹽城重點區(qū)域房地產(chǎn)市場情況簡介 ——城南區(qū)定位為居住 、 行政 、 教育功能，是城市發(fā)展的主流方向，目前城南的鹽瀆板塊發(fā)展較為成熟，南城板塊則處于快速發(fā)展階段，后續(xù)供應較大 。；p板塊劃分：城南板塊房地產(chǎn)市場可劃分為鹽瀆板塊和南城板塊，其中鹽瀆板塊因臨近老城區(qū)發(fā)展較早目前較為成熟，南城板塊正處于快速發(fā)展階段，區(qū)域認知度有待提升；p配套：鹽城市政府、鹽都區(qū)政府已經(jīng)搬遷至城南區(qū)域，區(qū)域內(nèi)擁有重點中學鹽城中學和小學南一?。籶在售樓盤：目前板塊內(nèi)在售樓盤眾多，后續(xù)供應較大九 、 鹽城重點區(qū)域房地產(chǎn)市場情況簡介 ——城西板塊定位為城市新的居住區(qū)，但缺乏成熟配套和資源，客戶主要為主城區(qū)分流客戶 ， 區(qū)域潛在土地供應較大p區(qū)域范圍：東至西環(huán)路，南至世紀大道，西至寧靖鹽高速，北至蟒蛇河、新洋港一線p區(qū)域配套：區(qū)域內(nèi)配套欠缺，無強勢景觀資源p在售樓盤：目前在售樓盤主要為西城逸品、依云香溪等 4個樓盤 ,區(qū)域后續(xù)可開供出讓土地量較大九 、 鹽城重點區(qū)域房地產(chǎn)市場情況簡介 ——河東板塊定位 為 工業(yè)、居住相對平衡的新區(qū)， 目前 住宅開發(fā)量較少， 區(qū)域相對封閉 ， 區(qū)域土地潛在供應量較大朗地英郡加州東郡華景園p范圍：東至沿海高速，南至南環(huán)路，西至通榆河，北至新洋港 。p在售樓盤：目前在售樓盤較少 ,但區(qū)域潛在土地供應較大綠地商務城九 、 鹽城重點區(qū)域房地產(chǎn)市場情況簡介 ——城中版塊定位為商業(yè)服務和居住功能，是鹽城的老城區(qū)，配套成熟，區(qū)域認知度高，未來市場供應量較小，板塊處于萎縮狀態(tài)p區(qū)域范圍 ： 東至通榆河，南至青年路（或世紀大道），西至西環(huán)路，北至新洋港 ；p區(qū)位優(yōu)勢 ： 中心城區(qū)房地產(chǎn)是以建軍路為核心發(fā)展起來的，經(jīng)過多年發(fā)展已進入成熟階段；p配套優(yōu)勢 ： 中心城區(qū)是客戶認知度最高，商業(yè)生活配套最為齊全的區(qū)域 ；p在售樓盤 ： 目前，中心城區(qū)在售樓盤主要為華府景城，預計 9月份有 3個樓盤將要開盤 ， 市場整體處于萎縮狀態(tài)十 .鹽城恒大名都項目用地紅線十一 .鹽城恒大名都項目周邊環(huán)境重點高中社區(qū)新樓盤東方汽車廣場公園規(guī)劃中小學項目東側(cè) 20米 ——鹽都區(qū)廣播電臺項目東側(cè) 200米 ——鹽城市第一中學（南校區(qū)）項目正南面 30米 ——神州路實驗小學規(guī)劃地塊項目正南面 300米 ——天瀾灣社區(qū)項目正西側(cè) 50米 ——紫金大廈（在建項目）項目正北側(cè) 50米 ——中聯(lián)印刷廠項目西北方向 2公里 ——東方汽車廣場項目西北方向 1公里 ——神龍客運站項目東北側(cè) ——鹽都區(qū)人民政府項目西北側(cè) 100米 ——神州河畔景苑（在建）項目東北方向 ——鹽城市政府項目東 ——世紀公園項目宗地四至情況南東北西項目南側(cè)河道東側(cè)鹽都廣播電視塔 神州路及沿路西側(cè)在建商住樓新都路及沿路北側(cè)廠區(qū)項目宗地及周邊情況總結(jié)： ： 項目 總占地 184412㎡ （ 272畝）， 項目鄰近鹽城政府 ( )、鹽都區(qū)政府（ ），鹽城高教園等政教板塊（ 5公里），項目地處城南片區(qū)。周邊新小區(qū)入住率暫不高，生活配套不完善，公交暫缺，出行暫不便利。： 5分鐘直入市府核心區(qū)， 10分鐘直達市中心商業(yè)區(qū)。10分鐘入寧靖鹽高速，直通全國，但公交線路暫時不方便。綜合樓Part 2：工程現(xiàn)狀1樓樁基礎完成 85%示范單位 1號樓進度1號樓Part 2：工程現(xiàn)狀 3號樓 樁基礎完成，開始靜載檢測 。示范單位 4號樓進度4號樓Part 2：工程現(xiàn)狀 7號樓因拆遷問題尚未開始打樁。示范單位 8號樓進度8號樓Part 2：工程現(xiàn)狀恒大劇場樁基礎完成，進行樁基檢測；恒大劇場進度恒大劇場Part 2：工程現(xiàn)狀因未