【正文】 融房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略構(gòu)想培養(yǎng)華融核心競(jìng)爭(zhēng)力股東利益差異分析上市和非上市公司差異董事會(huì)運(yùn)營(yíng)考核激勵(lì)約束治理模式建立戰(zhàn)略規(guī)劃能力調(diào)整組織結(jié)構(gòu)建立考核激勵(lì)制度制訂職能戰(zhàn)略完善管理制度和流程統(tǒng)一品牌管理提高投資策劃和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換模式市場(chǎng)擴(kuò)展資源國(guó)際化 提高華融治理 結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力 提高華融 管理競(jìng)爭(zhēng)力 提高華融 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力匯報(bào)議程一、項(xiàng)目進(jìn)展回顧二、華融公司戰(zhàn)略和核心競(jìng)爭(zhēng)力分析三、華融公司的發(fā)展戰(zhàn)略總體構(gòu)思四、提高華融公司的治理結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力五、提高華融公司的管理競(jìng)爭(zhēng)力六、提高華融公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力七、報(bào)告總結(jié)八、下一步工作安排九、附錄為了迅速了解華融，新華信項(xiàng)目組訪談了華融公司和下屬二級(jí)公司的 45 位中高層管理人員4人 1人 2人 4人 4人 3人 3人 1人1人4人2人9人7人訪談總結(jié)表明：公司戰(zhàn)略目標(biāo)不清晰；總部職能部門(mén)能力不強(qiáng)，缺乏成形的職能戰(zhàn)略；公司資源共享程度差，組織結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化絕大多數(shù)人支持華融未來(lái)發(fā)展應(yīng)該以房地產(chǎn)為主Ｎ１＝１６根據(jù)對(duì)公司總部１６人的訪談初步總結(jié)，大多數(shù)人認(rèn)為目前公司的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)不明確Ｎ１＝１６對(duì)公司的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)三年做大，六年做強(qiáng)的認(rèn)可程度不高Ｎ１＝１６對(duì)于公司是否需要發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)，支持和不支持的比例比較接近Ｎ１＝１６只有少數(shù)人認(rèn)為公司有明確的品牌戰(zhàn)略Ｎ１＝１６大多數(shù)人認(rèn)為公司有較強(qiáng)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才Ｎ１＝１６只有少數(shù)人認(rèn)為公司有較強(qiáng)的管理人才Ｎ１＝１６大多數(shù)人認(rèn)為通過(guò)股東代表管理二級(jí)公司的模式不盡合理Ｎ１＝１６沒(méi)有人認(rèn)為華融公司內(nèi)部資源共享程度高Ｎ１＝１６沒(méi)有人認(rèn)為華融總部的職能部門(mén)綜合能力強(qiáng)Ｎ１＝１６通過(guò)對(duì)二級(jí)公司的高層２９人的訪談可以看到，二級(jí)公司本身的發(fā)展方向大部分比較明確Ｎ２＝２９通過(guò)對(duì)二級(jí)公司的高層２９人的訪談可以看到，二級(jí)公司高層支持華融未來(lái)發(fā)展以房地產(chǎn)為主Ｎ２＝２９在訪談的基礎(chǔ)上完成了對(duì)華融的內(nèi)部評(píng)估和現(xiàn)有戰(zhàn)略的初步診斷項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)? 介紹工作方法和計(jì)劃安排? 第一階段工作啟動(dòng)管理層訪談? 明確問(wèn)題和內(nèi)部診斷? 戰(zhàn)略判斷和初步建議現(xiàn)狀分析? 審閱華融現(xiàn)有戰(zhàn)略材料? 財(cái)務(wù)培訓(xùn)和數(shù)據(jù)收集? 資源評(píng)估和核心技能分析第一期報(bào)告修改和定稿? 現(xiàn)有戰(zhàn)略診斷報(bào)告? 公司現(xiàn)有資源配置、競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、核心技能分析報(bào)告? 華融系統(tǒng)及關(guān)鍵二級(jí)企業(yè)未來(lái)五年貨幣資金需求預(yù)測(cè)項(xiàng)目進(jìn)度基本按照計(jì)劃進(jìn)行主要任務(wù) 時(shí)間安排 (星期 )8101214第一階段 : 環(huán)境分析?管理層訪談?經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析?內(nèi)部資源評(píng)估?現(xiàn)有戰(zhàn)略和核心能力評(píng)估?政策和任務(wù)環(huán)境分析?行業(yè)分析?多元產(chǎn)業(yè)分析第二階段 : 戰(zhàn)略制訂?使命和戰(zhàn)略目標(biāo)設(shè)計(jì)?公司成長(zhǎng)戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)組合戰(zhàn)略?業(yè)務(wù)戰(zhàn)略設(shè)計(jì)第三階段 : 系統(tǒng)設(shè)計(jì)?組織管理體系設(shè)計(jì)?職能戰(zhàn)略設(shè)計(jì)?激勵(lì)約束機(jī)制設(shè)計(jì)?核心業(yè)務(wù)流程診斷和設(shè)計(jì)?管理制度制訂?實(shí)施計(jì)劃匯報(bào)安排 10/8 10/28 11/25 12/20本報(bào)告用到的 15種分析方法和管理模型，其中 8種為國(guó)際通用的經(jīng)典管理模型和方法， 7種為新華信結(jié)合中國(guó)企業(yè)的實(shí)際情況而總結(jié)出的新華信管理模型和方法價(jià)值鏈分析法（ VALUEPQM模型）標(biāo)桿比較法（ BENCHMARKING）平衡記分卡模型集團(tuán)控股公司管理模式組織結(jié)構(gòu)發(fā)展模式STP模型新華信中國(guó)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展模型新華信中國(guó)企業(yè)危機(jī)周期模型新華信中國(guó)企業(yè)的人才危機(jī)周期模型新華信創(chuàng)新模型新華信競(jìng)爭(zhēng)力模型新華信改造中國(guó)董事會(huì)模型新華信中國(guó)公司企業(yè)管理發(fā)展模型匯報(bào)議程一、項(xiàng)目進(jìn)展回顧二、華融公司戰(zhàn)略和核心競(jìng)爭(zhēng)力分析三、華融公司的發(fā)展戰(zhàn)略總體構(gòu)思四、提高華融公司的治理結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力五、提高華融公司的管理競(jìng)爭(zhēng)力六、提高華融公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力七、報(bào)告總結(jié)八、下一步工作安排九、附錄自 1999年華融重組以來(lái)，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，已成為實(shí)力雄厚的大型企業(yè)，為下一步騰飛奠定了基礎(chǔ)至 2023年底，華融系統(tǒng)總資產(chǎn) ，同比增長(zhǎng) %；公司業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)為核心 (占 90%業(yè)務(wù)），并且擴(kuò)張到了文化旅游、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等方面。 根據(jù)滬、深兩市以及香港聯(lián)交所 40余家房地產(chǎn)上市公司公布的 2023年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，金融街凈資產(chǎn)收益率名列前茅167。 以目前的發(fā)展趨勢(shì)，控股公司未來(lái)五年將為華融貢獻(xiàn)利潤(rùn)八個(gè)億，直接融資接近九億但是華融各下屬公司的發(fā)展極不平衡，各現(xiàn)存業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)也相差懸殊167。 絕大多數(shù)子公司處在長(zhǎng)期虧損或微利狀態(tài)167。 其他業(yè)務(wù)如物業(yè)、文化旅游營(yíng)收規(guī)模過(guò)小，業(yè)務(wù)分布沒(méi)有形成層次財(cái)務(wù)分析說(shuō)明：華融 銷(xiāo)售貢獻(xiàn)主要來(lái)自金融街控股、開(kāi)發(fā)公司及嘉鴻公司，金融街區(qū)域市場(chǎng)銷(xiāo)售良好是銷(xiāo)售迅速增長(zhǎng)的主要原因 ? 2023年華融公司銷(xiāo)售同比增加74%,主要貢獻(xiàn)來(lái)自于金融街控股公司，嘉鴻銷(xiāo)售穩(wěn)中有升，金融街開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售有小幅下降 ? 房地產(chǎn)企業(yè)的復(fù)蘇，北京申辦奧運(yùn)成功及加入世界貿(mào)易組織，中國(guó)金融業(yè)逐步對(duì)外開(kāi)放，金融街區(qū)域市場(chǎng)銷(xiāo)售十分看好 ? 2023年公司在金融街區(qū)域內(nèi)市政配套設(shè)施投入增加 ,主營(yíng)業(yè)務(wù)收入大幅度增加 單位（萬(wàn)元）控股德勝開(kāi)發(fā)嘉鴻近三年銷(xiāo)售收入變動(dòng)圖財(cái)務(wù)分析報(bào)告凈利潤(rùn)收入變動(dòng)表明：金融街控股公司是過(guò)去兩年華融主要利潤(rùn)貢獻(xiàn)者 ，其中部分利潤(rùn)來(lái)源于政府補(bǔ)貼? 2023年華融公司凈利潤(rùn)同比增加 73%，變動(dòng)情況與主營(yíng)業(yè)務(wù)基本一致，金融街控股公司占到了全部利潤(rùn)貢獻(xiàn)的 90%以上? 2023年控股公司凈利潤(rùn)比上年增長(zhǎng)了280%, 其中含有北京市財(cái)政根據(jù)政策返還和西城區(qū)政府貸款貼息，此項(xiàng)收入屬于非經(jīng)常性損益 ? 金融街控股公司享受的首都概念股財(cái)政返還政策在 2023年末到期，這將對(duì)未來(lái)利潤(rùn)預(yù)測(cè)會(huì)有負(fù)面影響控股德勝嘉鴻 開(kāi)發(fā) 近三年利潤(rùn)變動(dòng)圖單位（萬(wàn)元）盈利情況分析表明：華融凈資產(chǎn)收益率達(dá)到 9% ，資金使用效率有較大提高，其中控股公司在 2023年上市公司本項(xiàng)指標(biāo)排名第一? 金融街控股公司占據(jù)了華融的優(yōu)良資產(chǎn)，資產(chǎn)負(fù)債率低， 2023年度銷(xiāo)售收入及凈利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于華融平均水平。? 華融凈資產(chǎn)收益率盡管比 2023年有了較大提高，表明企業(yè)資產(chǎn)利用效率有所提高，依然低于10%的上市公司平均水平。凈資產(chǎn)收益率 2023年中期 2023年 2023年 金融街控股 業(yè)務(wù)組合分析 表明：過(guò)去三年華融的業(yè)務(wù)組合及利潤(rùn)貢獻(xiàn)比率沒(méi)有明顯變化，公司業(yè)績(jī)存在 高度依賴單一行業(yè)，單一市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)? 華融自 1999年來(lái)，業(yè)務(wù)組合及利潤(rùn)貢獻(xiàn)比率沒(méi)有發(fā)生明顯變化? 房地產(chǎn)業(yè)作為公司核心業(yè)務(wù)占到了公司銷(xiāo)售收入 90%，利潤(rùn)貢獻(xiàn)的 99%,公司業(yè)績(jī)高度依賴于北京市，特別是金融街區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)，存在依賴單一市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)? 物業(yè)公司及其他業(yè)務(wù)（包含旅游，家電分銷(xiāo)）銷(xiāo)售雖然逐年提高，但在集團(tuán)中的比重依然小，無(wú)法起到平抑房地產(chǎn)周期的作用 1999年 2023年 2023年 2023年預(yù)測(cè)其他房地產(chǎn)物業(yè)華融普遍資產(chǎn)負(fù)債率偏高，資產(chǎn)質(zhì)量有待改善? 華融的平均資產(chǎn)負(fù)債率為 85%，除去金融街控股在上市融資后降低了負(fù)債率多數(shù)子公司凈資產(chǎn)少，負(fù)債高達(dá) 90%。 低于同年銷(xiāo)售增長(zhǎng)率 73%。同比增長(zhǎng) 115%，同時(shí)期銷(xiāo)售增長(zhǎng)率則為 387%? 2023年度金融街控股公司的存貨周轉(zhuǎn)率達(dá)到 , 基本接近正常。? 2023年由于金融街區(qū)域的加速開(kāi)發(fā)以及富凱大廈投入增加，存貨周轉(zhuǎn)率有所下降。能力分析表明，華融目前的能力是 “四有四沒(méi)有 ”有 “房地產(chǎn)業(yè)核心能力 ”，但沒(méi)有 “控股投資公司核心能力 ”；有 “房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的戰(zhàn)術(shù)性開(kāi)發(fā)運(yùn)作能力 ”，但沒(méi)有 “房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略性市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力 ”；有 “股東資源競(jìng)爭(zhēng)力 ”，但沒(méi)有 “客戶資源競(jìng)爭(zhēng)力 ”；有 “良好的學(xué)習(xí)能力 ”，但沒(méi)有 “突出的創(chuàng)新能力 ”。華融還沒(méi)有形成系統(tǒng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力? 一種組織能力，這種能力是通過(guò)對(duì)下述技能、價(jià)值、流程和技術(shù)的綜合學(xué)習(xí)及運(yùn)用獲得的。 ? 能夠顯著地為客戶帶來(lái)收益或節(jié)約成本。? 企業(yè)精神? 社會(huì)資源? 融資能力? 專(zhuān)有人才? 專(zhuān)利技術(shù)? 品牌? 戰(zhàn)略資源儲(chǔ)備? 華融具有良好的調(diào)動(dòng)和利用社會(huì)資源的能力，但這種優(yōu)勢(shì)僅限于于北京市和西城區(qū)區(qū)域以內(nèi)。? “ 金融街 ” 品牌具有一定知名度，但更傾向于地域品牌而非企業(yè)品牌，也還沒(méi)有形成全國(guó)知名度。核心競(jìng)爭(zhēng)力的定義 構(gòu)成要素 華融的潛在核心競(jìng)爭(zhēng)力“做大企業(yè) ”和 “做強(qiáng)企業(yè) ”的表現(xiàn)差別1995年 2023年公司治理發(fā)展戰(zhàn)略管理人才增長(zhǎng)速度 做強(qiáng)做大由于五大客觀原因，華融的 “戰(zhàn)略發(fā)展觀 ”的形成和實(shí)施比國(guó)內(nèi)先進(jìn)同行萬(wàn)科要晚至少五年出生于 “名門(mén)望族 ”，作為 “大家閨秀 ”，能拿到好地，不愁吃、不愁穿，沒(méi)有生存競(jìng)爭(zhēng)壓力。華遠(yuǎn)原來(lái)在西城區(qū)的房地產(chǎn)龍頭老大的地位。北京作為首都的特殊性， “首長(zhǎng)工程、政府工程 ”多。?房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)年銷(xiāo)售收入至少達(dá)到 30億元；?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)能夠擺脫地域性，立足若干房地產(chǎn)核心市場(chǎng)；?通過(guò)對(duì)萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、中遠(yuǎn)房地產(chǎn)等標(biāo)桿企業(yè)以及中國(guó)所有上市房地產(chǎn)企業(yè)的研究，新華信認(rèn)為在房地產(chǎn)業(yè) “做強(qiáng) ”應(yīng)至少達(dá)到以下五個(gè)指標(biāo)資本雄厚房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)市場(chǎng)地位突出企業(yè)盈利能力強(qiáng)不吃關(guān)系飯?bào)w現(xiàn)公司綜合能力的品牌優(yōu)勢(shì)突出五大指標(biāo)制定的外部依據(jù)總資產(chǎn) 50億房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 30億元凈資產(chǎn)收益率 10%地域擴(kuò)張強(qiáng)勢(shì)品牌?2023年全國(guó)上市房地產(chǎn)公司主營(yíng)收入前五強(qiáng)的企業(yè)平均主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是 （該指標(biāo)相對(duì)更為重要，因此新華信選取了前五強(qiáng)企業(yè)作為參考）?萬(wàn)科 2023年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為 45億元，萬(wàn)達(dá) 2023年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為 40億元?2023年全國(guó)上市房地產(chǎn)公司凈資產(chǎn)收益率高位數(shù)為 %；?萬(wàn)科 2023年的凈資產(chǎn)收益率為 12%；?作為市場(chǎng)化程度較高的房地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)科已基本擺脫了地域性的限制，目前業(yè)務(wù)已拓展到全國(guó) 10個(gè)城市；?萬(wàn)達(dá) 2023年已將業(yè)務(wù)拓展到全國(guó) 12個(gè)城市?萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)等的品牌已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)具備了一定的知名度，美譽(yù)度和顧客忠誠(chéng)度。政府關(guān)系和社會(huì) 融資能力 研發(fā)能力?價(jià)值鏈前端環(huán)節(jié)較弱或呈弱化狀態(tài)，價(jià)值鏈中間各環(huán)節(jié)呈較強(qiáng)狀態(tài)?部分關(guān)鍵環(huán)節(jié)的能力有弱化的危險(xiǎn)，將導(dǎo)致未來(lái)總利潤(rùn)的下降?可復(fù)制的能力多體現(xiàn)在中間環(huán)節(jié)華融價(jià)值鏈分析弱強(qiáng)價(jià)值鏈分析表明：華融部分環(huán)節(jié)優(yōu)勢(shì)突出，但關(guān)鍵環(huán)節(jié)存在劣勢(shì)明確的公司理念和戰(zhàn)略方向現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)理念模糊，戰(zhàn)略規(guī)劃不清晰。宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)分析 研發(fā)能力整體偏弱，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)的分析主要依靠外部信息，難免缺乏針對(duì)性，對(duì)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的指導(dǎo)性不強(qiáng)。清晰的市場(chǎng)定位，細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶華融公司現(xiàn)有項(xiàng)目中政府任務(wù)型比重較大，因此出現(xiàn)兩種情況：定位和目標(biāo)市場(chǎng)選擇由政府有關(guān)部門(mén)決定，實(shí)際上體現(xiàn)的是政府功能和能力。市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)、客戶分析、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力品牌優(yōu)勢(shì) 沒(méi)有形成公司統(tǒng)一品牌，對(duì)品牌作用的認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一組織和人員的保證 無(wú)相關(guān)市場(chǎng)分析調(diào)研部門(mén)，研發(fā)部現(xiàn)階段能力無(wú)法保證整體較弱 市場(chǎng)研發(fā)能力和經(jīng)驗(yàn)的不足，使華融公司在投資策劃環(huán)節(jié)將面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)，這將給整體項(xiàng)目的利潤(rùn)帶來(lái)極大的不確定性投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工管理 銷(xiāo)售管理土地開(kāi)發(fā)利 潤(rùn)人力資源 組織機(jī)構(gòu) 政府關(guān)系和社會(huì) 市場(chǎng)化運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和操作能力政府任務(wù)型運(yùn)作方式導(dǎo)致此項(xiàng)能力的缺失資金實(shí)力和融資能力上市公司的直接融資和較高的企業(yè)信用使公司有較強(qiáng)的融資能力全國(guó)布局的土地儲(chǔ)備現(xiàn)階段仍然是區(qū)域內(nèi)發(fā)展，無(wú)全國(guó)布局的土地儲(chǔ)備地域性市場(chǎng)壁壘突破能力市場(chǎng)化和區(qū)域外運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)少，此項(xiàng)能力有較大差距區(qū)域內(nèi)較強(qiáng)區(qū)域外較弱由于華融公司沒(méi)有形成戰(zhàn)略上的區(qū)域外布局，在區(qū)域外的資源獲取和利用能力沒(méi)有得到市場(chǎng)化的檢驗(yàn)，這使得這一環(huán)節(jié)的能力伴隨市場(chǎng)化運(yùn)作和區(qū)域外發(fā)展的可能而呈現(xiàn)弱化趨勢(shì)投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工管理 銷(xiāo)售管理土地開(kāi)發(fā)利 潤(rùn)人力資源 組織機(jī)構(gòu) 融資能力 研發(fā)能力弱強(qiáng)價(jià)值鏈分析表明：華融部分環(huán)節(jié)優(yōu)勢(shì)突出，但關(guān)鍵環(huán)節(jié)存在劣勢(shì)人員經(jīng)驗(yàn)和判別能力有較多的成功經(jīng)驗(yàn)，并已形成自己的一套風(fēng)格外部信息的獲取和反饋比較重視外部的反饋信息，能夠做出分析判斷創(chuàng)新能力 有一定的創(chuàng)新能力，反映在幾個(gè)特殊項(xiàng)目上（西直門(mén)項(xiàng)目）整體能力較強(qiáng) 規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)有較強(qiáng)的同質(zhì)化趨勢(shì)，這一環(huán)節(jié)本身的作用正逐步弱化投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工管理 銷(xiāo)售管理土地開(kāi)發(fā)利 潤(rùn)人力資源 組織機(jī)構(gòu) 融資能力 研發(fā)能力弱強(qiáng)價(jià)值鏈分析表明：華融部分環(huán)節(jié)優(yōu)勢(shì)突出，但關(guān)鍵環(huán)節(jié)存在劣勢(shì)可以做到信息的及時(shí)反饋，對(duì)銷(xiāo)售策略加以改進(jìn) 外部信息的獲取和反饋對(duì)于大型客戶的銷(xiāo)售，華融公司有較好的經(jīng)驗(yàn)和成功案例銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)由于此環(huán)節(jié)市場(chǎng)同質(zhì)化趨勢(shì)強(qiáng)，環(huán)節(jié)對(duì)整體價(jià)值鏈利潤(rùn)貢獻(xiàn)率呈弱化趨勢(shì)，因此華融公司在這一環(huán)節(jié)的能力也將隨之弱化整體能力一般投資策劃 土地獲取