【正文】 有根據(jù)對(duì)公司總部１６人的訪(fǎng)談，沒(méi)有人認(rèn)為華融公司內(nèi)部資源共享程度高2023年 10月 10日 24保密文件、版 權(quán) 所有根據(jù)對(duì)公司總部１６人的訪(fǎng)談，沒(méi)有人認(rèn)為華融總部的職能部門(mén)綜合能力強(qiáng)2023年 10月 10日 25保密文件、版 權(quán) 所有根據(jù)對(duì)二級(jí)公司的高層２９人的訪(fǎng)談， 52% 的二級(jí)公司高層認(rèn)為二級(jí)公司本身的發(fā)展方向明確2023年 10月 10日 26保密文件、版 權(quán) 所有根據(jù)對(duì)二級(jí)公司的高層２９人的訪(fǎng)談，二級(jí)公司高層沒(méi)有人反對(duì)華融未來(lái)發(fā)展以房地產(chǎn)為主2023年 10月 10日 27保密文件、版 權(quán) 所有公司總部中高級(jí)人員沒(méi)有人反對(duì)華融的未來(lái)發(fā)展應(yīng)該以房地產(chǎn)為主；二級(jí)公司高層也沒(méi)有人反對(duì)華融的未來(lái)發(fā)展以房地產(chǎn)為主； 63%的公司總部中高級(jí)人員認(rèn)為公司有較強(qiáng)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才； 52%的二級(jí)公司高層認(rèn)為二級(jí)公司本身的發(fā)展方向明確； 50%的公司總部中高級(jí)人員認(rèn)為公司需要發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)。本次報(bào)告的十大觀(guān)點(diǎn)2023年 10月 10日 11保密文件、版 權(quán) 所有十、提高華融的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力要解決 “ 五大問(wèn)題 ”品牌統(tǒng)一問(wèn)題： 華融目前沒(méi)有明確的品牌戰(zhàn)略，對(duì)如何統(tǒng)一品牌也還沒(méi)有形成切實(shí)的思路，品牌方案的最終選擇應(yīng)該圍繞著公司的發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)制定；從價(jià)值鏈環(huán)節(jié)看，問(wèn)題存在于項(xiàng)目投資策劃和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力；從產(chǎn)品角度看，是進(jìn)入住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的問(wèn)題；從服務(wù)客戶(hù)的市場(chǎng)角色看，是從單一開(kāi)發(fā)商城為集開(kāi)發(fā)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)于一體的綜合房地產(chǎn)公司；從項(xiàng)目實(shí)施（土地儲(chǔ)備）市場(chǎng)地域看，是走出西城區(qū)和北京市，成為全國(guó)性公司的問(wèn)題；從資源構(gòu)成看，是進(jìn)行國(guó)際化的問(wèn)題。抓住 “七個(gè)重點(diǎn) ”（ 1）明確細(xì)分客戶(hù)群；（ 2）清晰特定市場(chǎng)定位；（ 3）提供不同產(chǎn)品組合；（ 4）重新調(diào)整每個(gè)子公司的職能和核心能力；（ 5）加強(qiáng)資源共享程度，統(tǒng)一設(shè)計(jì)采購(gòu)；（ 6）整合和優(yōu)化各集團(tuán)和子公司內(nèi)部業(yè)務(wù)管理流程；（ 7）統(tǒng)一公司品牌營(yíng)銷(xiāo)；本次報(bào)告的十大觀(guān)點(diǎn)2023年 10月 10日 8保密文件、版 權(quán) 所有七、華融為實(shí)現(xiàn) “做強(qiáng) ”的階段性目標(biāo)，需要從 “三個(gè)層面 ”創(chuàng)新入手，系統(tǒng)培養(yǎng)華融自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力：制度創(chuàng)新管理創(chuàng)新技術(shù)創(chuàng)新具體而言，應(yīng)該培養(yǎng)華融的 “三個(gè)競(jìng)爭(zhēng)力 ”：治理結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力管理競(jìng)爭(zhēng)力市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力本次報(bào)告的十大觀(guān)點(diǎn)2023年 10月 10日 9保密文件、版 權(quán) 所有八、提高華融的治理結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力要解決 “五大問(wèn)題 ”合資方的股東利益與公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)不一致，國(guó)有獨(dú)資公司和合資公司股東價(jià)值追求目標(biāo)不同；上市公司和非上市公司股東目標(biāo)的差異；董事會(huì)本身的運(yùn)營(yíng)問(wèn)題；董事會(huì)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)管理層的考核、激勵(lì)和約束；集團(tuán)公司對(duì)二級(jí)權(quán)屬子公司的治理模式。在現(xiàn)階段華融的工作主要是積累資金、儲(chǔ)備人才、評(píng)估機(jī)會(huì)， 以少量投資、增大選擇的可能性與靈活性為主， 以待時(shí)機(jī)成熟和政策許可時(shí)進(jìn)入這些領(lǐng)域。本次報(bào)告的十大觀(guān)點(diǎn)2023年 10月 10日 5保密文件、版 權(quán) 所有四、華融發(fā)展目標(biāo)初步表述 戰(zhàn)略目標(biāo)： “三年做大，六年做強(qiáng) ”2023年 —2023 年，做大2023年 —2023 年，做強(qiáng)企業(yè)定位：以綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的綜合投資公司根據(jù)新華信的研究， 2023年房地產(chǎn)行業(yè)做 “強(qiáng) ”的五個(gè)指標(biāo)為：（ 1）總資產(chǎn)規(guī)模至少達(dá)到 50億元； （ 2）房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)年銷(xiāo)售收入至少達(dá)到 30億元； （ 3）凈資產(chǎn)收益率至少達(dá)到 10%； （ 4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)擺脫地域性，立足若干房地產(chǎn)核心市場(chǎng)； （ 5）公司品牌在全國(guó)范圍內(nèi)具備廣泛的知名度、良好的美譽(yù)度以及一定的顧客忠誠(chéng)度。華融目前公司管理資源分配調(diào)度能力是 “強(qiáng)二級(jí)子公司，弱總部職能部門(mén) ”的狀況。 “四業(yè) ”的發(fā)展戰(zhàn)略執(zhí)行的過(guò)程中，由于企業(yè)的現(xiàn)有資源不相匹配，目前華融系統(tǒng)還是一業(yè)（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)）獨(dú)大的局面。企業(yè)缺乏愿景、使命，定位不清，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，這不有利于企業(yè)凝聚力的形成和 激勵(lì)員工。華融的現(xiàn)狀用三句話(huà)來(lái)概括：（ 1）從 “政府任務(wù)型 ”向 “市場(chǎng)導(dǎo)向型 ”轉(zhuǎn)變（ 2）從 “資源優(yōu)勢(shì)型 ”向 “能力優(yōu)勢(shì)型 ”轉(zhuǎn)變（ 3）從 “本埠型公司 ”向 “全國(guó)性公司 ”轉(zhuǎn)變?nèi)A融的成功關(guān)鍵因素用三句話(huà)來(lái)概括： “天時(shí)、地利、人和 ”華融的現(xiàn)有能力分析表明，華融目前的能力是 “四有四沒(méi)有 ”（ 1）有 “房地產(chǎn)公司核心能力 ”，但沒(méi)有 “控股投資公司核心能力 ”；（ 2）有 “房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的戰(zhàn)術(shù)性開(kāi)發(fā)運(yùn)作能力 ”，但沒(méi)有 “房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略性市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力 ”；（ 3）有 “股東資源競(jìng)爭(zhēng)力 ”，但沒(méi)有 “客戶(hù)資源競(jìng)爭(zhēng)力 ”；（ 4）有 “良好的學(xué)習(xí)能力 ”，但沒(méi)有 “突出的創(chuàng)新能力 ”； 從華融最近三年的營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)構(gòu)成看，華融目前還不是一個(gè)真正意義上的集團(tuán)，還只是一個(gè)房地產(chǎn)公司；而且，從管理上看，華融內(nèi)部中高層的一個(gè)多數(shù)看法是，華融還只是一個(gè) “房地產(chǎn)項(xiàng)目物理混合體 ”，不是一個(gè) “房地產(chǎn)公司化學(xué)反應(yīng)體 ”，在集團(tuán)下面，每一個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目公司是一個(gè)獨(dú)立的單體。2023年 10月 10日 中國(guó) 北京北京 華 融 綜 合投 資 公司發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目報(bào)告第一分冊(cè)=== 內(nèi)部評(píng)估和現(xiàn)有戰(zhàn)略診斷 ===機(jī)密2023年 10月 10日 1保密文件、版 權(quán) 所有目錄一、報(bào)告摘要二、華融內(nèi)部訪(fǎng)談和財(cái)務(wù)分析三、華融能力和戰(zhàn)略診斷四、華融發(fā)展戰(zhàn)略初步構(gòu)思五、提高華融治理結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力六、提高華融管理競(jìng)爭(zhēng)力七、提高華融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力八、附錄2023年 10月 10日 2保密文件、版 權(quán) 所有本次報(bào)告的十大觀(guān)點(diǎn)一、華融公司總部 16人和二級(jí)公司高層 29人的訪(fǎng)談表明公司總部中高級(jí)人員沒(méi)有人反對(duì)華融的未來(lái)發(fā)展應(yīng)該以房地產(chǎn)為主；二級(jí)公司高層也沒(méi)有人反對(duì)華融的未來(lái)發(fā)展以房地產(chǎn)為主； 63%的公司總部中高級(jí)人員認(rèn)為公司有較強(qiáng)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才； 52%的二級(jí)公司高層認(rèn)為二級(jí)公司本身的發(fā)展方向明確； 50%的公司總部中高級(jí)人員認(rèn)為公司需要發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)；公司總部中高級(jí)人員沒(méi)有人認(rèn)為華融總部的職能部門(mén)綜合能力強(qiáng)； 公司總部中高級(jí)人員沒(méi)有人認(rèn)為華融公司內(nèi)部資源共享程度高； 68%的公司總部中高級(jí)人員認(rèn)為目前公司的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)不明確； 63%的公司總部中高級(jí)人員不認(rèn)可公司的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo) “三年做大，六年做強(qiáng) ”； 63%的公司總部中高級(jí)人員不認(rèn)為通過(guò)股東代表管理二級(jí)公司的模式合理；1 56%的公司總部中高級(jí)人員認(rèn)為公司沒(méi)有明確的品牌戰(zhàn)略；1 56%的公司總部中高級(jí)人員認(rèn)為公司缺乏較強(qiáng)的管理人才。2023年 10月 10日 3保密文件、版 權(quán) 所有本次報(bào)告的十大觀(guān)點(diǎn)二、華融目前正處于一個(gè)關(guān)鍵的歷史時(shí)期華融的歷史用三句話(huà)來(lái)概括：（ 1）政府任務(wù)很重；（ 2）遺留問(wèn)題很多；（ 3）發(fā)展目標(biāo)很大。2023年 10月 10日 4保密文件、版 權(quán) 所有三、評(píng)估表明華融現(xiàn)有戰(zhàn)略存在 “七大不足 ”企業(yè)沒(méi)有建立起完整的戰(zhàn)略管理體系。 “三年做大，六年做強(qiáng) ”的戰(zhàn)略目標(biāo)描述不清晰，缺乏指導(dǎo)性。華融目前的集團(tuán)管理模式是 “混合型 ”：既有財(cái)務(wù)管理型，又有戰(zhàn)略管理型，還有操作管理型。高層領(lǐng)導(dǎo)危機(jī)意識(shí)很強(qiáng)，中低層員工的危機(jī)意識(shí)不夠，管理上存在 “高低配置 ”現(xiàn)象，不利于從內(nèi)部培養(yǎng)人才，造成華融內(nèi)部高級(jí)管理人才培養(yǎng)的不足，公司戰(zhàn)略實(shí)施能力落后。本次報(bào)告的十大觀(guān)點(diǎn)2023年 10月 10日 6保密文件、版 權(quán) 所有五、華融的發(fā)展戰(zhàn)略初步考慮為 “吃一個(gè)、夾一個(gè)、看一個(gè) ”華融的核心業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)目標(biāo)：爭(zhēng)取在未來(lái)三年內(nèi)，集中精力將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)做強(qiáng)，以增加盈利能力為目標(biāo)，在這一領(lǐng)域中真正培育出自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力；第二層面業(yè)務(wù)是物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理：借助華融目前在這些領(lǐng)域的戰(zhàn)略存在，配合第一層面業(yè)務(wù)，在資源分配上適當(dāng)傾斜，以銷(xiāo)售收入增長(zhǎng)為主和盈利能力為輔為目標(biāo)，爭(zhēng)取在 2023年前成為華融穩(wěn)定的現(xiàn)金流來(lái)源；第三層面的新業(yè)務(wù)可以金融、高科技和文化旅游等業(yè)務(wù)中選擇。本次報(bào)告的十大觀(guān)點(diǎn)2023年 10月 10日 7保密文件、版 權(quán) 所有六、華融核心業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)發(fā)展的初步思路：大力推進(jìn) “四化 ”，抓住 “七個(gè)重點(diǎn) ”推進(jìn) “四化 ”： “產(chǎn)品多元化，服務(wù)綜合化，區(qū)域全國(guó)化，資源國(guó)際化 ”（ 1）從產(chǎn)品角度看，考慮進(jìn)入住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)；（ 2）從服務(wù)客戶(hù)的市場(chǎng)角度看，成為集開(kāi)發(fā)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)于一體的綜合房地產(chǎn)公司；（ 3）從項(xiàng)目地域看，走出西城區(qū)和北京市，成為全國(guó)性公司；（ 4）從資源構(gòu)成看，進(jìn)行國(guó)際化：即 “人財(cái)物 ”的國(guó)際化、標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際化和客戶(hù)國(guó)際化。本次報(bào)告的十大觀(guān)點(diǎn)2023年 10月 10日 10保密文件、版 權(quán) 所有九、提高華融的管理競(jìng)爭(zhēng)力要解決 “五大問(wèn)題 ”建立戰(zhàn)略規(guī)劃的能力和程序；調(diào)整組織結(jié)構(gòu)；建立戰(zhàn)略考核和激勵(lì)制度；制定職能戰(zhàn)略；完善管理制度和業(yè)務(wù)流程。本次報(bào)告的十大觀(guān)點(diǎn)2023年 10月 10日 12保密文件、版 權(quán) 所有目錄一、報(bào)告摘要二、華融內(nèi)部訪(fǎng)談和財(cái)務(wù)分析三、華融能力和戰(zhàn)略診斷四、華融發(fā)展戰(zhàn)略初步構(gòu)思五、提高華融治理結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力六、提高華融管理競(jìng)爭(zhēng)力七、提高華融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力八、附錄2023年 10月 10日 13保密文件、版 權(quán) 所有為了迅速了解華融，新華信項(xiàng)目組訪(fǎng)談了華融公司和下屬二級(jí)公司的 45 位中高層管理人員，其中總部 16人，二級(jí)子公司 29人。公司總部中高級(jí)人員沒(méi)有人認(rèn)為華融總部的職能部門(mén)綜合能力強(qiáng)； 公司總部中高級(jí)人員沒(méi)有人認(rèn)為華融公司內(nèi)部資源共享程度高； 68%的公司總部中高級(jí)人員認(rèn)為目前公司的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)不明確； 63%的公司總部中高級(jí)人員不認(rèn)可公司的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo) “三年做大，六年做強(qiáng) ”； 63%的公司總部中高級(jí)人員不認(rèn)為通過(guò)股東代表管理二級(jí)公司的模式合理； 56%的公司總部中高級(jí)人員認(rèn)為公司沒(méi)有明確的品牌戰(zhàn)略； 56%的公司總部中高級(jí)人員認(rèn)為公司缺乏較強(qiáng)的管理人才。 華融的 業(yè)務(wù)收入和利潤(rùn)構(gòu)成分析 表明，沒(méi)有第二主業(yè)。l 金融街股份占到了全部利潤(rùn)貢獻(xiàn)的 95%l 絕大多數(shù)子公司處在長(zhǎng)期虧損或微利狀態(tài)l 金融街股份作為華融集團(tuán)的旗艦公司，銷(xiāo)售收入占集團(tuán)總銷(xiāo)售的一半以上l 其他業(yè)務(wù)如物業(yè)、文化旅游營(yíng)收規(guī)模過(guò)小，業(yè)務(wù)分布沒(méi)有形成層次2023年 10月 10日 29保密文件、版 權(quán) 所有華融 的 “ 四業(yè) ” 戰(zhàn)略沒(méi)有實(shí)現(xiàn) ：過(guò)去三年華融的業(yè)務(wù)收入組合結(jié)構(gòu)沒(méi)有明顯變化，公司業(yè)績(jī)存在 高度依賴(lài)單一行業(yè)，單一市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)滬、深兩市以及香港聯(lián)交所 40家房地產(chǎn)上市公司公布的 2023年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，金融街控股在上市公司凈資產(chǎn)收益率上均名列前茅。 ? 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，建設(shè)周期長(zhǎng)及結(jié)算面積的不均衡容易導(dǎo)致全年甚至年度業(yè)績(jī)的不均衡，不可將 2023年中期數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單外推來(lái)預(yù)測(cè)年終結(jié)果。抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱 ? 金融街控股資產(chǎn)負(fù)債率由去年的 68%增加到 76%，主要是 2023年和 2023年上半年對(duì)富凱大廈項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)投入較大，所需資金主要來(lái)自于銀行貸款 2023年 10月 10日 34保密文件、版 權(quán) 所有資產(chǎn)流動(dòng)性在行業(yè)內(nèi)屬正常范圍：但部分子公司短期償債能力弱? 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中形成存貨的數(shù)額較大，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司速動(dòng)比率偏低? 華融的平均流動(dòng)比率為及速動(dòng)比率為，這兩個(gè)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)值分別為 2和 1，部分子公司的短期償債能力較弱? 金融街控股公司比率變化呈現(xiàn)良好趨勢(shì)　 金易　 金融街控股 　嘉鴻 金融街開(kāi)發(fā)德勝 華融（合并）流動(dòng)比率 速動(dòng)比率 流動(dòng)比率速動(dòng)比率2023年 10月 10日 35保密文件、版 權(quán) 所有存貨：整體增長(zhǎng)速度低于銷(xiāo)售增長(zhǎng)率，存貨周轉(zhuǎn)率基本正常 2023年 2023年 變動(dòng) %華融公司 銷(xiāo)售收入 73存貨 61金融街控股 銷(xiāo)售收入 387存貨 115? 2023年華融的平均存貨為 27億元，占同期流動(dòng)資產(chǎn)的比重為 50%，存貨同比增長(zhǎng)率為 61%。? 金融街控股公司平均存貨 。? 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，加上前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，使存貨周轉(zhuǎn)率偏低。預(yù)計(jì) 2023年富凱大廈的銷(xiāo)售會(huì)一定程度改善這一指標(biāo)2023年 10月 10日 36保密文件、版 權(quán) 所有目錄一、報(bào)告摘要二、華融內(nèi)部訪(fǎng)談和財(cái)務(wù)分析三、華融能力和戰(zhàn)略診斷四、華融發(fā)展戰(zhàn)略初步構(gòu)思五、提高華融治理結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力六、提高華融管理競(jìng)爭(zhēng)力七、提高華融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力八、附錄2023年 10月 10日 37保密文件、版 權(quán) 所有加入 WTO 后，華融面臨新的轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)從 “政府任務(wù)型 ”向 “市場(chǎng)導(dǎo)向型 ”轉(zhuǎn)變從 “資源優(yōu)勢(shì)型 ”向 “能力優(yōu)勢(shì)型 ”轉(zhuǎn)變從 “本埠型公司 ”向 “全國(guó)性公司 ”轉(zhuǎn)變?nèi)A融的現(xiàn)狀用三句話(huà)來(lái)概括政府任務(wù)很重遺留問(wèn)題很多發(fā)展目標(biāo)很大華融的歷史用三句話(huà)來(lái)概括2023年 10月 10日 38保密文件、版 權(quán) 所有從華融過(guò)去的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，成功因素主要在于 “天時(shí)、地利、人和”，但這種經(jīng)驗(yàn)在新的挑戰(zhàn)前可繼承性不高天時(shí) 人和地利? 西城區(qū)所屬骨干企業(yè)，可以較低成本獲取土地? 良好的政府關(guān)系和社會(huì)資源使華融在土地開(kāi)發(fā)上運(yùn)作順利? 房地產(chǎn)業(yè)走出低谷? 中國(guó)入世及北京申奧成功，寫(xiě)字樓及住宅市場(chǎng)需求旺盛? 抓住北京重點(diǎn)工程金融街開(kāi)發(fā)的契機(jī)? 金融街上市融資促進(jìn)華融迅速發(fā)展? 管理團(tuán)