【正文】 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目北京 華 融 綜 合投 資 公司內(nèi)部 評 估和 現(xiàn) 有 戰(zhàn) 略 診 斷 總結(jié)報 告完整版重要說明 本報告是基于新華信對華融的 內(nèi)部訪談 和對現(xiàn)有 內(nèi)部資料 的審閱，而提出的新華信對華融 內(nèi)部能力 的分析，發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目的初步設(shè)想， 還沒有進行行業(yè)和外部環(huán)境的分析 ，還不是新華信的最終結(jié)論。 這些初步設(shè)想是新華信進行后續(xù)工作的分析起點。在繼續(xù)工作的過程中，新華信會不斷檢驗、修正初步的方案，并最后逐漸形成切實可行的適合華融的戰(zhàn)略實施方案。本次報告的思路華融戰(zhàn)略和核心競爭力分析 華融發(fā)展戰(zhàn)略 總體構(gòu)思華融現(xiàn)狀描述華融能力評估華融核心競爭力分析華融現(xiàn)有戰(zhàn)略評估華融戰(zhàn)略目標(biāo)描述華融發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想華融房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略構(gòu)想培養(yǎng)華融核心競爭力股東利益差異分析上市和非上市公司差異董事會運營考核激勵約束治理模式建立戰(zhàn)略規(guī)劃能力調(diào)整組織結(jié)構(gòu)建立考核激勵制度制訂職能戰(zhàn)略完善管理制度和流程統(tǒng)一品牌管理提高投資策劃和市場營銷能力調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換模式市場擴展資源國際化 提高華融治理 結(jié)構(gòu)競爭力 提高華融 管理競爭力 提高華融 市場競爭力匯報議程一、項目進展回顧二、華融公司戰(zhàn)略和核心競爭力分析三、華融公司的發(fā)展戰(zhàn)略總體構(gòu)思四、提高華融公司的治理結(jié)構(gòu)競爭力五、提高華融公司的管理競爭力六、提高華融公司的市場競爭力七、報告總結(jié)八、下一步工作安排九、附錄為了迅速了解華融，新華信項目組訪談了華融公司和下屬二級公司的 45 位中高層管理人員4人 1人 2人 4人 4人 3人 3人 1人1人4人2人9人7人訪談總結(jié)表明：公司戰(zhàn)略目標(biāo)不清晰；總部職能部門能力不強，缺乏成形的職能戰(zhàn)略；公司資源共享程度差，組織結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化絕大多數(shù)人支持華融未來發(fā)展應(yīng)該以房地產(chǎn)為主Ｎ１＝１６根據(jù)對公司總部１６人的訪談初步總結(jié)，大多數(shù)人認(rèn)為目前公司的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)不明確Ｎ１＝１６對公司的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)三年做大，六年做強的認(rèn)可程度不高Ｎ１＝１６對于公司是否需要發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)，支持和不支持的比例比較接近Ｎ１＝１６只有少數(shù)人認(rèn)為公司有明確的品牌戰(zhàn)略Ｎ１＝１６大多數(shù)人認(rèn)為公司有較強的房地產(chǎn)專業(yè)人才Ｎ１＝１６只有少數(shù)人認(rèn)為公司有較強的管理人才Ｎ１＝１６大多數(shù)人認(rèn)為通過股東代表管理二級公司的模式不盡合理Ｎ１＝１６沒有人認(rèn)為華融公司內(nèi)部資源共享程度高Ｎ１＝１６沒有人認(rèn)為華融總部的職能部門綜合能力強Ｎ１＝１６通過對二級公司的高層２９人的訪談可以看到，二級公司本身的發(fā)展方向大部分比較明確Ｎ２＝２９通過對二級公司的高層２９人的訪談可以看到，二級公司高層支持華融未來發(fā)展以房地產(chǎn)為主Ｎ２＝２９在訪談的基礎(chǔ)上完成了對華融的內(nèi)部評估和現(xiàn)有戰(zhàn)略的初步診斷項目啟動會? 介紹工作方法和計劃安排? 第一階段工作啟動管理層訪談? 明確問題和內(nèi)部診斷? 戰(zhàn)略判斷和初步建議現(xiàn)狀分析? 審閱華融現(xiàn)有戰(zhàn)略材料? 財務(wù)培訓(xùn)和數(shù)據(jù)收集? 資源評估和核心技能分析第一期報告修改和定稿? 現(xiàn)有戰(zhàn)略診斷報告? 公司現(xiàn)有資源配置、競爭特點、核心技能分析報告? 華融系統(tǒng)及關(guān)鍵二級企業(yè)未來五年貨幣資金需求預(yù)測項目進度基本按照計劃進行主要任務(wù) 時間安排 (星期 )1234567891011121314第一階段 : 環(huán)境分析?管理層訪談?經(jīng)營現(xiàn)狀分析?內(nèi)部資源評估?現(xiàn)有戰(zhàn)略和核心能力評估?政策和任務(wù)環(huán)境分析?行業(yè)分析?多元產(chǎn)業(yè)分析第二階段 : 戰(zhàn)略制訂?使命和戰(zhàn)略目標(biāo)設(shè)計?公司成長戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)組合戰(zhàn)略?業(yè)務(wù)戰(zhàn)略設(shè)計第三階段 : 系統(tǒng)設(shè)計?組織管理體系設(shè)計?職能戰(zhàn)略設(shè)計?激勵約束機制設(shè)計?核心業(yè)務(wù)流程診斷和設(shè)計?管理制度制訂?實施計劃匯報安排 10/8 10/28 11/25 12/20本報告用到的 15種分析方法和管理模型，其中 8種為國際通用的經(jīng)典管理模型和方法， 7種為新華信結(jié)合中國企業(yè)的實際情況而總結(jié)出的新華信管理模型和方法價值鏈分析法（ VALUECHAIN）7S模型重要性 緊迫性模型（ PQM模型）標(biāo)桿比較法（ BENCHMARKING）平衡記分卡模型集團控股公司管理模式組織結(jié)構(gòu)發(fā)展模式STP模型新華信中國產(chǎn)業(yè)競爭發(fā)展模型新華信中國企業(yè)危機周期模型新華信中國企業(yè)的人才危機周期模型新華信創(chuàng)新模型新華信競爭力模型新華信改造中國董事會模型新華信中國公司企業(yè)管理發(fā)展模型匯報議程一、項目進展回顧二、華融公司戰(zhàn)略和核心競爭力分析三、華融公司的發(fā)展戰(zhàn)略總體構(gòu)思四、提高華融公司的治理結(jié)構(gòu)競爭力五、提高華融公司的管理競爭力六、提高華融公司的市場競爭力七、報告總結(jié)八、下一步工作安排九、附錄自 1999年華融重組以來，經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)步增長，已成為實力雄厚的大型企業(yè)，為下一步騰飛奠定了基礎(chǔ)至 2023年底，華融系統(tǒng)總資產(chǎn) ，同比增長 %；公司業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)為核心 (占 90%業(yè)務(wù)），并且擴張到了文化旅游、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等方面。* 2023年為預(yù)測數(shù)字華融的核心子公司金融街成績驕人，具有良好的成長潛力房地產(chǎn)上市公司財務(wù)分析167。 根據(jù)滬、深兩市以及香港聯(lián)交所 40余家房地產(chǎn)上市公司公布的 2023年財務(wù)數(shù)據(jù)，金融街凈資產(chǎn)收益率名列前茅167?！敦斀?jīng)時報》新地產(chǎn)周刊推出的中國房地產(chǎn)上市公司排名中，金融街控股公司綜合名列第十二位， 成長排名列第一位167。 以目前的發(fā)展趨勢，控股公司未來五年將為華融貢獻利潤八個億，直接融資接近九億但是華融各下屬公司的發(fā)展極不平衡，各現(xiàn)存業(yè)務(wù)的貢獻也相差懸殊167。 金融街股份占到了全部利潤貢獻的95%167。 絕大多數(shù)子公司處在長期虧損或微利狀態(tài)167。 金融街股份作為華融集團的旗艦公司，銷售收入占集團總銷售的一半以上167。 其他業(yè)務(wù)如物業(yè)、文化旅游營收規(guī)模過小，業(yè)務(wù)分布沒有形成層次財務(wù)分析說明：華融 銷售貢獻主要來自金融街控股、開發(fā)公司及嘉鴻公司，金融街區(qū)域市場銷售良好是銷售迅速增長的主要原因 ? 2023年華融公司銷售同比增加74%,主要貢獻來自于金融街控股公司，嘉鴻銷售穩(wěn)中有升，金融街開發(fā)公司銷售有小幅下降 ? 房地產(chǎn)企業(yè)的復(fù)蘇，北京申辦奧運成功及加入世界貿(mào)易組織，中國金融業(yè)逐步對外開放，金融街區(qū)域市場銷售十分看好 ? 2023年公司在金融街區(qū)域內(nèi)市政配套設(shè)施投入增加 ,主營業(yè)務(wù)收入大幅度增加 單位（萬元）控股德勝開發(fā)嘉鴻近三年銷售收入變動圖財務(wù)分析報告凈利潤收入變動表明：金融街控股公司是過去兩年華融主要利潤貢獻者 ，其中部分利潤來源于政府補貼? 2023年華融公司凈利潤同比增加 73%，變動情況與主營業(yè)務(wù)基本一致，金融街控股公司占到了全部利潤貢獻的 90%以上? 2023年控股公司凈利潤比上年增長了280%, 其中含有北京市財政根據(jù)政策返還和西城區(qū)政府貸款貼息，此項收入屬于非經(jīng)常性損益 ? 金融街控股公司享受的首都概念股財政返還政策在 2023年末到期，這將對未來利潤預(yù)測會有負面影響控股德勝嘉鴻 開發(fā) 近三年利潤變動圖單位（萬元）盈利情況分析表明：華融凈資產(chǎn)收益率達到 9% ，資金使用效率有較大提高，其中控股公司在 2023年上市公司本項指標(biāo)排名第一? 金融街控股公司占據(jù)了華融的優(yōu)良資產(chǎn)，資產(chǎn)負債率低， 2023年度銷售收入及凈利潤遠遠高于華融平均水平。根據(jù)滬、深兩市以及香港聯(lián)交所 40家房地產(chǎn)上市公司公布的 2023年財務(wù)數(shù)據(jù)，金融街在上市公司凈資產(chǎn)收益率上均名列前茅。? 華融凈資產(chǎn)收益率盡管比 2023年有了較大提高，表明企業(yè)資產(chǎn)利用效率有所提高，依然低于10%的上市公司平均水平。 ? 由于房地產(chǎn)市場的特殊性，建設(shè)周期長及結(jié)算面積的不均衡容易導(dǎo)致全年甚至年度業(yè)績的不均衡，不可將 2023年中期數(shù)據(jù)簡單外推來預(yù)測年終結(jié)果。凈資產(chǎn)收益率 2023年中期 2023年 2023年華融公司 金融街控股 業(yè)務(wù)組合分析 表明：過去三年華融的業(yè)務(wù)組合及利潤貢獻比率沒有明顯變化，公司業(yè)績存在 高度依賴單一行業(yè)，單一市場的風(fēng)險? 華融自 1999年來，業(yè)務(wù)組合及利潤貢獻比率沒有發(fā)生明顯變化? 房地產(chǎn)業(yè)作為公司核心業(yè)務(wù)占到了公司銷售收入 90%，利潤貢獻的 99%,公司業(yè)績高度依賴于北京市，特別是金融街區(qū)域市場表現(xiàn)，存在依賴單一市場的風(fēng)險? 物業(yè)公司及其他業(yè)務(wù)（包含旅游，家電分銷）銷售雖然逐年提高，但在集團中的比重依然小，無法起到平抑房地產(chǎn)周期的作用 1999年 2023年 2023年 2023年預(yù)測其他房地產(chǎn)物業(yè)華融普遍資產(chǎn)負債率偏高，資產(chǎn)質(zhì)量有待改善? 華融的平均資產(chǎn)負債率為 85%，除去金融街控股在上市融資后降低了負債率多數(shù)子公司凈資產(chǎn)少，負債高達 90%。抵御財務(wù)風(fēng)險的能力較弱 ? 金融街控股資產(chǎn)負債率由去年的 68%增加到 76%，主要是 2023年和 2023年上半年對富凱大廈項目及開發(fā)投入較大，所需資金主要來自于銀行貸款 華融資產(chǎn)的流動性在行業(yè)內(nèi)屬正常范圍，但部分子公司短期償債能力弱? 由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，在開發(fā)過程當(dāng)中形成存貨的數(shù)額較大，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司速動比率偏低? 華融的平均流動比率為及速動比率為 ，這兩個指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)值分別為 2和 1，部分子公司的短期償債能力較弱? 金融街控股公司比率變化呈現(xiàn)良好趨勢　 金易　 金融街控股 　嘉鴻 金融街開發(fā)德勝 華融（合并）流動比率 速動比率 流動比率速動比率華融整體存貨增長速度低于銷售增長率，存貨周轉(zhuǎn)率基本正常 2023年 2023年 變動 %華融公司 銷售收入 73存貨 61金融街控股 銷售收入 387存貨 115? 2023年華融的平均存貨為 27億元，占同期流動資產(chǎn)的比重為 50%，存貨同比增長率為 61%。低于同年銷售增長率 73%。? 金融街控股公司平均存貨 。同比增長 115%，同時期銷售增長率則為 387%? 2023年度金融街控股公司的存貨周轉(zhuǎn)率達到 , 基本接近正常。? 由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，加上前幾年房地產(chǎn)市場不景氣，使存貨周轉(zhuǎn)率偏低。? 2023年由于金融街區(qū)域的加速開發(fā)以及富凱大廈投入增加，存貨周轉(zhuǎn)率有所下降。預(yù)計2023年富凱大廈的銷售會一定程度改善這一指標(biāo)總的說來，華融目前正處于一個關(guān)鍵的歷史時期從 “政府任務(wù)型 ”向 “市場導(dǎo)向型 ”轉(zhuǎn)變從 “資源優(yōu)勢型 ”向 “能力優(yōu)勢型 ”轉(zhuǎn)變從 “本埠型公司 ”向 “全國性公司 ”轉(zhuǎn)變?nèi)A融的現(xiàn)狀用三句話來概括政府任務(wù)很重遺留問題很多發(fā)展目標(biāo)很大華融的歷史用三句話來概括從華融過去的發(fā)展經(jīng)驗來看，成功因素主要在于天時 人和地利? 西城區(qū)所屬骨干企業(yè)，可以較低成本獲取土地? 良好的政府關(guān)系和社會資源使華融在土地開發(fā)上運作順利? 房地產(chǎn)業(yè)走出低谷? 中國入世及北京申奧成功，寫字樓及住宅市場需求旺盛? 抓住北京重點工程金融街開發(fā)的契機? 金融街上市融資促進華融迅速發(fā)展? 管理團隊風(fēng)氣正，凝聚力強，培養(yǎng)了一批業(yè)務(wù)素質(zhì)過硬的年輕隊伍? 員工有強烈的歸屬感和自豪感? 務(wù)實敬業(yè)的工作作風(fēng)總結(jié)說來，華融公司利用自己的區(qū)位優(yōu)勢，抓住了歷史機遇，擴大了規(guī)模，鍛煉了隊伍，初步形成了一個品牌和較強的區(qū)域開發(fā)能力。能力分析表明，華融目前的能力是 “四有四沒有 ”有 “房地產(chǎn)業(yè)核心能力 ”，但沒有 “控股投資公司核心能力 ”；有 “房地產(chǎn)項目公司的戰(zhàn)術(shù)性開發(fā)運作能力 ”，但沒有 “房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略性市場營銷能力 ”；有 “股東資源競爭力 ”，但沒有 “客戶資源競爭力 ”；有 “良好的學(xué)習(xí)能力 ”，但沒有 “突出的創(chuàng)新能力 ”。 華融還沒有形成系統(tǒng)的核心競爭力? 一種組織能力，這種能力是通過對下述技能、價值、流程和技術(shù)的綜合學(xué)習(xí)及運用獲得的。 ? 能決定組織結(jié)構(gòu)是否成功的關(guān)鍵性因素。 ? 能夠顯著地為客戶帶來收益或節(jié)約成本。 ? 與競爭對手相比，具有獨特性，而且難以模仿。? 企業(yè)精神? 社會資源? 融資能力? 專有人才? 專利技術(shù)? 品牌? 戰(zhàn)略資源儲備? 華融具有良好的調(diào)動和利用社會資源的能力，但這種優(yōu)勢僅限于于北京市和西城區(qū)區(qū)域以內(nèi)。? 華融具有精明強干的有凝聚力的管理團