【正文】 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目北京 華 融 綜 合投 資 公司內(nèi)部 評(píng) 估和 現(xiàn) 有 戰(zhàn) 略 診 斷 總結(jié)報(bào) 告完整版重要說(shuō)明 本報(bào)告是基于新華信對(duì)華融的 內(nèi)部訪談 和對(duì)現(xiàn)有 內(nèi)部資料 的審閱，而提出的新華信對(duì)華融 內(nèi)部能力 的分析，發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目的初步設(shè)想， 還沒(méi)有進(jìn)行行業(yè)和外部環(huán)境的分析 ，還不是新華信的最終結(jié)論。 這些初步設(shè)想是新華信進(jìn)行后續(xù)工作的分析起點(diǎn)。在繼續(xù)工作的過(guò)程中，新華信會(huì)不斷檢驗(yàn)、修正初步的方案，并最后逐漸形成切實(shí)可行的適合華融的戰(zhàn)略實(shí)施方案。本次報(bào)告的思路華融戰(zhàn)略和核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 華融發(fā)展戰(zhàn)略 總體構(gòu)思華融現(xiàn)狀描述華融能力評(píng)估華融核心競(jìng)爭(zhēng)力分析華融現(xiàn)有戰(zhàn)略評(píng)估華融戰(zhàn)略目標(biāo)描述華融發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想華融房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略構(gòu)想培養(yǎng)華融核心競(jìng)爭(zhēng)力股東利益差異分析上市和非上市公司差異董事會(huì)運(yùn)營(yíng)考核激勵(lì)約束治理模式建立戰(zhàn)略規(guī)劃能力調(diào)整組織結(jié)構(gòu)建立考核激勵(lì)制度制訂職能戰(zhàn)略完善管理制度和流程統(tǒng)一品牌管理提高投資策劃和市場(chǎng)營(yíng)銷能力調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換模式市場(chǎng)擴(kuò)展資源國(guó)際化 提高華融治理 結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力 提高華融 管理競(jìng)爭(zhēng)力 提高華融 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力匯報(bào)議程一、項(xiàng)目進(jìn)展回顧二、華融公司戰(zhàn)略和核心競(jìng)爭(zhēng)力分析三、華融公司的發(fā)展戰(zhàn)略總體構(gòu)思四、提高華融公司的治理結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力五、提高華融公司的管理競(jìng)爭(zhēng)力六、提高華融公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力七、報(bào)告總結(jié)八、下一步工作安排九、附錄為了迅速了解華融，新華信項(xiàng)目組訪談了華融公司和下屬二級(jí)公司的 45 位中高層管理人員4人 1人 2人 4人 4人 3人 3人 1人1人4人2人9人7人訪談總結(jié)表明：公司戰(zhàn)略目標(biāo)不清晰；總部職能部門能力不強(qiáng)，缺乏成形的職能戰(zhàn)略；公司資源共享程度差，組織結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化絕大多數(shù)人支持華融未來(lái)發(fā)展應(yīng)該以房地產(chǎn)為主Ｎ１＝１６根據(jù)對(duì)公司總部１６人的訪談初步總結(jié)，大多數(shù)人認(rèn)為目前公司的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)不明確Ｎ１＝１６對(duì)公司的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)三年做大，六年做強(qiáng)的認(rèn)可程度不高Ｎ１＝１６對(duì)于公司是否需要發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)，支持和不支持的比例比較接近Ｎ１＝１６只有少數(shù)人認(rèn)為公司有明確的品牌戰(zhàn)略Ｎ１＝１６大多數(shù)人認(rèn)為公司有較強(qiáng)的房地產(chǎn)專業(yè)人才Ｎ１＝１６只有少數(shù)人認(rèn)為公司有較強(qiáng)的管理人才Ｎ１＝１６大多數(shù)人認(rèn)為通過(guò)股東代表管理二級(jí)公司的模式不盡合理Ｎ１＝１６沒(méi)有人認(rèn)為華融公司內(nèi)部資源共享程度高Ｎ１＝１６沒(méi)有人認(rèn)為華融總部的職能部門綜合能力強(qiáng)Ｎ１＝１６通過(guò)對(duì)二級(jí)公司的高層２９人的訪談可以看到，二級(jí)公司本身的發(fā)展方向大部分比較明確Ｎ２＝２９通過(guò)對(duì)二級(jí)公司的高層２９人的訪談可以看到，二級(jí)公司高層支持華融未來(lái)發(fā)展以房地產(chǎn)為主Ｎ２＝２９在訪談的基礎(chǔ)上完成了對(duì)華融的內(nèi)部評(píng)估和現(xiàn)有戰(zhàn)略的初步診斷項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)? 介紹工作方法和計(jì)劃安排? 第一階段工作啟動(dòng)管理層訪談? 明確問(wèn)題和內(nèi)部診斷? 戰(zhàn)略判斷和初步建議現(xiàn)狀分析? 審閱華融現(xiàn)有戰(zhàn)略材料? 財(cái)務(wù)培訓(xùn)和數(shù)據(jù)收集? 資源評(píng)估和核心技能分析第一期報(bào)告修改和定稿? 現(xiàn)有戰(zhàn)略診斷報(bào)告? 公司現(xiàn)有資源配置、競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、核心技能分析報(bào)告? 華融系統(tǒng)及關(guān)鍵二級(jí)企業(yè)未來(lái)五年貨幣資金需求預(yù)測(cè)項(xiàng)目進(jìn)度基本按照計(jì)劃進(jìn)行主要任務(wù) 時(shí)間安排 (星期 )1234567891011121314第一階段 : 環(huán)境分析?管理層訪談?經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析?內(nèi)部資源評(píng)估?現(xiàn)有戰(zhàn)略和核心能力評(píng)估?政策和任務(wù)環(huán)境分析?行業(yè)分析?多元產(chǎn)業(yè)分析第二階段 : 戰(zhàn)略制訂?使命和戰(zhàn)略目標(biāo)設(shè)計(jì)?公司成長(zhǎng)戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)組合戰(zhàn)略?業(yè)務(wù)戰(zhàn)略設(shè)計(jì)第三階段 : 系統(tǒng)設(shè)計(jì)?組織管理體系設(shè)計(jì)?職能戰(zhàn)略設(shè)計(jì)?激勵(lì)約束機(jī)制設(shè)計(jì)?核心業(yè)務(wù)流程診斷和設(shè)計(jì)?管理制度制訂?實(shí)施計(jì)劃匯報(bào)安排 10/8 10/28 11/25 12/20本報(bào)告用到的 15種分析方法和管理模型，其中 8種為國(guó)際通用的經(jīng)典管理模型和方法， 7種為新華信結(jié)合中國(guó)企業(yè)的實(shí)際情況而總結(jié)出的新華信管理模型和方法價(jià)值鏈分析法（ VALUECHAIN）7S模型重要性 緊迫性模型（ PQM模型）標(biāo)桿比較法（ BENCHMARKING）平衡記分卡模型集團(tuán)控股公司管理模式組織結(jié)構(gòu)發(fā)展模式STP模型新華信中國(guó)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展模型新華信中國(guó)企業(yè)危機(jī)周期模型新華信中國(guó)企業(yè)的人才危機(jī)周期模型新華信創(chuàng)新模型新華信競(jìng)爭(zhēng)力模型新華信改造中國(guó)董事會(huì)模型新華信中國(guó)公司企業(yè)管理發(fā)展模型匯報(bào)議程一、項(xiàng)目進(jìn)展回顧二、華融公司戰(zhàn)略和核心競(jìng)爭(zhēng)力分析三、華融公司的發(fā)展戰(zhàn)略總體構(gòu)思四、提高華融公司的治理結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力五、提高華融公司的管理競(jìng)爭(zhēng)力六、提高華融公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力七、報(bào)告總結(jié)八、下一步工作安排九、附錄自 1999年華融重組以來(lái)，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，已成為實(shí)力雄厚的大型企業(yè)，為下一步騰飛奠定了基礎(chǔ)至 2023年底，華融系統(tǒng)總資產(chǎn) ，同比增長(zhǎng) %；公司業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)為核心 (占 90%業(yè)務(wù)），并且擴(kuò)張到了文化旅游、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等方面。* 2023年為預(yù)測(cè)數(shù)字華融的核心子公司金融街成績(jī)驕人，具有良好的成長(zhǎng)潛力房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)分析167。 根據(jù)滬、深兩市以及香港聯(lián)交所 40余家房地產(chǎn)上市公司公布的 2023年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，金融街凈資產(chǎn)收益率名列前茅167?！敦?cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》新地產(chǎn)周刊推出的中國(guó)房地產(chǎn)上市公司排名中，金融街控股公司綜合名列第十二位， 成長(zhǎng)排名列第一位167。 以目前的發(fā)展趨勢(shì)，控股公司未來(lái)五年將為華融貢獻(xiàn)利潤(rùn)八個(gè)億，直接融資接近九億但是華融各下屬公司的發(fā)展極不平衡，各現(xiàn)存業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)也相差懸殊167。 金融街股份占到了全部利潤(rùn)貢獻(xiàn)的95%167。 絕大多數(shù)子公司處在長(zhǎng)期虧損或微利狀態(tài)167。 金融街股份作為華融集團(tuán)的旗艦公司，銷售收入占集團(tuán)總銷售的一半以上167。 其他業(yè)務(wù)如物業(yè)、文化旅游營(yíng)收規(guī)模過(guò)小，業(yè)務(wù)分布沒(méi)有形成層次財(cái)務(wù)分析說(shuō)明：華融 銷售貢獻(xiàn)主要來(lái)自金融街控股、開(kāi)發(fā)公司及嘉鴻公司，金融街區(qū)域市場(chǎng)銷售良好是銷售迅速增長(zhǎng)的主要原因 ? 2023年華融公司銷售同比增加74%,主要貢獻(xiàn)來(lái)自于金融街控股公司，嘉鴻銷售穩(wěn)中有升，金融街開(kāi)發(fā)公司銷售有小幅下降 ? 房地產(chǎn)企業(yè)的復(fù)蘇，北京申辦奧運(yùn)成功及加入世界貿(mào)易組織，中國(guó)金融業(yè)逐步對(duì)外開(kāi)放，金融街區(qū)域市場(chǎng)銷售十分看好 ? 2023年公司在金融街區(qū)域內(nèi)市政配套設(shè)施投入增加 ,主營(yíng)業(yè)務(wù)收入大幅度增加 單位（萬(wàn)元）控股德勝開(kāi)發(fā)嘉鴻近三年銷售收入變動(dòng)圖財(cái)務(wù)分析報(bào)告凈利潤(rùn)收入變動(dòng)表明：金融街控股公司是過(guò)去兩年華融主要利潤(rùn)貢獻(xiàn)者 ，其中部分利潤(rùn)來(lái)源于政府補(bǔ)貼? 2023年華融公司凈利潤(rùn)同比增加 73%，變動(dòng)情況與主營(yíng)業(yè)務(wù)基本一致，金融街控股公司占到了全部利潤(rùn)貢獻(xiàn)的 90%以上? 2023年控股公司凈利潤(rùn)比上年增長(zhǎng)了280%, 其中含有北京市財(cái)政根據(jù)政策返還和西城區(qū)政府貸款貼息，此項(xiàng)收入屬于非經(jīng)常性損益 ? 金融街控股公司享受的首都概念股財(cái)政返還政策在 2023年末到期，這將對(duì)未來(lái)利潤(rùn)預(yù)測(cè)會(huì)有負(fù)面影響控股德勝嘉鴻 開(kāi)發(fā) 近三年利潤(rùn)變動(dòng)圖單位（萬(wàn)元）盈利情況分析表明：華融凈資產(chǎn)收益率達(dá)到 9% ，資金使用效率有較大提高，其中控股公司在 2023年上市公司本項(xiàng)指標(biāo)排名第一? 金融街控股公司占據(jù)了華融的優(yōu)良資產(chǎn)，資產(chǎn)負(fù)債率低， 2023年度銷售收入及凈利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于華融平均水平。根據(jù)滬、深兩市以及香港聯(lián)交所 40家房地產(chǎn)上市公司公布的 2023年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，金融街在上市公司凈資產(chǎn)收益率上均名列前茅。? 華融凈資產(chǎn)收益率盡管比 2023年有了較大提高，表明企業(yè)資產(chǎn)利用效率有所提高，依然低于10%的上市公司平均水平。 ? 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，建設(shè)周期長(zhǎng)及結(jié)算面積的不均衡容易導(dǎo)致全年甚至年度業(yè)績(jī)的不均衡，不可將 2023年中期數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單外推來(lái)預(yù)測(cè)年終結(jié)果。凈資產(chǎn)收益率 2023年中期 2023年 2023年華融公司 金融街控股 業(yè)務(wù)組合分析 表明：過(guò)去三年華融的業(yè)務(wù)組合及利潤(rùn)貢獻(xiàn)比率沒(méi)有明顯變化，公司業(yè)績(jī)存在 高度依賴單一行業(yè)，單一市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)? 華融自 1999年來(lái)，業(yè)務(wù)組合及利潤(rùn)貢獻(xiàn)比率沒(méi)有發(fā)生明顯變化? 房地產(chǎn)業(yè)作為公司核心業(yè)務(wù)占到了公司銷售收入 90%，利潤(rùn)貢獻(xiàn)的 99%,公司業(yè)績(jī)高度依賴于北京市，特別是金融街區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)，存在依賴單一市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)? 物業(yè)公司及其他業(yè)務(wù)（包含旅游，家電分銷）銷售雖然逐年提高，但在集團(tuán)中的比重依然小，無(wú)法起到平抑房地產(chǎn)周期的作用 1999年 2023年 2023年 2023年預(yù)測(cè)其他房地產(chǎn)物業(yè)華融普遍資產(chǎn)負(fù)債率偏高，資產(chǎn)質(zhì)量有待改善? 華融的平均資產(chǎn)負(fù)債率為 85%，除去金融街控股在上市融資后降低了負(fù)債率多數(shù)子公司凈資產(chǎn)少，負(fù)債高達(dá) 90%。抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱 ? 金融街控股資產(chǎn)負(fù)債率由去年的 68%增加到 76%，主要是 2023年和 2023年上半年對(duì)富凱大廈項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)投入較大，所需資金主要來(lái)自于銀行貸款 華融資產(chǎn)的流動(dòng)性在行業(yè)內(nèi)屬正常范圍，但部分子公司短期償債能力弱? 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中形成存貨的數(shù)額較大，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司速動(dòng)比率偏低? 華融的平均流動(dòng)比率為及速動(dòng)比率為 ，這兩個(gè)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)值分別為 2和 1，部分子公司的短期償債能力較弱? 金融街控股公司比率變化呈現(xiàn)良好趨勢(shì)　 金易　 金融街控股 　嘉鴻 金融街開(kāi)發(fā)德勝 華融（合并）流動(dòng)比率 速動(dòng)比率 流動(dòng)比率速動(dòng)比率華融整體存貨增長(zhǎng)速度低于銷售增長(zhǎng)率，存貨周轉(zhuǎn)率基本正常 2023年 2023年 變動(dòng) %華融公司 銷售收入 73存貨 61金融街控股 銷售收入 387存貨 115? 2023年華融的平均存貨為 27億元，占同期流動(dòng)資產(chǎn)的比重為 50%，存貨同比增長(zhǎng)率為 61%。低于同年銷售增長(zhǎng)率 73%。? 金融街控股公司平均存貨 。同比增長(zhǎng) 115%，同時(shí)期銷售增長(zhǎng)率則為 387%? 2023年度金融街控股公司的存貨周轉(zhuǎn)率達(dá)到 , 基本接近正常。? 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，加上前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，使存貨周轉(zhuǎn)率偏低。? 2023年由于金融街區(qū)域的加速開(kāi)發(fā)以及富凱大廈投入增加，存貨周轉(zhuǎn)率有所下降。預(yù)計(jì)2023年富凱大廈的銷售會(huì)一定程度改善這一指標(biāo)總的說(shuō)來(lái)，華融目前正處于一個(gè)關(guān)鍵的歷史時(shí)期從 “政府任務(wù)型 ”向 “市場(chǎng)導(dǎo)向型 ”轉(zhuǎn)變從 “資源優(yōu)勢(shì)型 ”向 “能力優(yōu)勢(shì)型 ”轉(zhuǎn)變從 “本埠型公司 ”向 “全國(guó)性公司 ”轉(zhuǎn)變?nèi)A融的現(xiàn)狀用三句話來(lái)概括政府任務(wù)很重遺留問(wèn)題很多發(fā)展目標(biāo)很大華融的歷史用三句話來(lái)概括從華融過(guò)去的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，成功因素主要在于天時(shí) 人和地利? 西城區(qū)所屬骨干企業(yè)，可以較低成本獲取土地? 良好的政府關(guān)系和社會(huì)資源使華融在土地開(kāi)發(fā)上運(yùn)作順利? 房地產(chǎn)業(yè)走出低谷? 中國(guó)入世及北京申奧成功，寫(xiě)字樓及住宅市場(chǎng)需求旺盛? 抓住北京重點(diǎn)工程金融街開(kāi)發(fā)的契機(jī)? 金融街上市融資促進(jìn)華融迅速發(fā)展? 管理團(tuán)隊(duì)風(fēng)氣正，凝聚力強(qiáng)，培養(yǎng)了一批業(yè)務(wù)素質(zhì)過(guò)硬的年輕隊(duì)伍? 員工有強(qiáng)烈的歸屬感和自豪感? 務(wù)實(shí)敬業(yè)的工作作風(fēng)總結(jié)說(shuō)來(lái)，華融公司利用自己的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，抓住了歷史機(jī)遇，擴(kuò)大了規(guī)模，鍛煉了隊(duì)伍，初步形成了一個(gè)品牌和較強(qiáng)的區(qū)域開(kāi)發(fā)能力。能力分析表明，華融目前的能力是 “四有四沒(méi)有 ”有 “房地產(chǎn)業(yè)核心能力 ”，但沒(méi)有 “控股投資公司核心能力 ”；有 “房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的戰(zhàn)術(shù)性開(kāi)發(fā)運(yùn)作能力 ”，但沒(méi)有 “房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略性市場(chǎng)營(yíng)銷能力 ”；有 “股東資源競(jìng)爭(zhēng)力 ”，但沒(méi)有 “客戶資源競(jìng)爭(zhēng)力 ”；有 “良好的學(xué)習(xí)能力 ”，但沒(méi)有 “突出的創(chuàng)新能力 ”。 華融還沒(méi)有形成系統(tǒng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力? 一種組織能力，這種能力是通過(guò)對(duì)下述技能、價(jià)值、流程和技術(shù)的綜合學(xué)習(xí)及運(yùn)用獲得的。 ? 能決定組織結(jié)構(gòu)是否成功的關(guān)鍵性因素。 ? 能夠顯著地為客戶帶來(lái)收益或節(jié)約成本。 ? 與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，具有獨(dú)特性，而且難以模仿。? 企業(yè)精神? 社會(huì)資源? 融資能力? 專有人才? 專利技術(shù)? 品牌? 戰(zhàn)略資源儲(chǔ)備? 華融具有良好的調(diào)動(dòng)和利用社會(huì)資源的能力，但這種優(yōu)勢(shì)僅限于于北京市和西城區(qū)區(qū)域以內(nèi)。? 華融具有精明強(qiáng)干的有凝聚力的管理團(tuán)