【正文】 光玻璃、飄窗、個性化露臺、庭院等彰顯個性的部位，通過多種手法創(chuàng)造出較為豐富的室內(nèi)空間。室外庭院可以供老人曬太陽，養(yǎng)花和進行其他一些戶外活動。二三層設置活動室及書房，晚睡的年輕夫婦和孩子可在此度過時光，而不至于影響樓下老人休息。富貴．名苑的聯(lián)排別墅和疊拼住宅的戶型設計充分考慮到了這一需要，便于家庭成員的親切交流，同時又保證各代人之間生活的相對獨立性和私密性。另外，由于聯(lián)排和疊拼住宅每層均須設置至少一個衛(wèi)生間，如果層數(shù)增加，衛(wèi)生間的個數(shù)也將隨之增加，因此面積會增加許多。公司可以利用地基的結構設置地下室，成本較低。如果層數(shù)多，室內(nèi)交通面積加大，既減少了使用面積，需要頻繁上下樓梯也給有老人和孩子的家庭帶來生活上的不便。之所以如此，主要是由于以下原因： ? 出于在價位上與別墅拉開差距的考慮，富貴．名苑的聯(lián)排別墅和疊拼住宅總面積控制在200平方米～ 31０平方米之間，面積適中。 ? 富貴．名苑的聯(lián)排別墅為了在親近大自然的同時，盡量降低土地成本，采用節(jié)省用地的大進深小面寬的平面形式。聯(lián)排別墅除了具有多層；小高層所具備的基本功能外，還有門廳、車庫、私家庭院、閣樓等，并在衛(wèi)生間、儲藏、露臺、休閑陽臺等功能上放大。 ? 富貴．名苑的般綠化率較高，達到 32％，小區(qū)兩面環(huán)水，因此小區(qū)景觀比較優(yōu)美，居住環(huán)境更加貼近自然。 ? 富貴．名苑總平面圖 ? 富貴名苑由聯(lián)排別墅、疊拼別墅、多層住宅三種類型的產(chǎn)品組成，總規(guī)劃用地面積： 37800平方米，總建筑面積： 45537． 9平方米，容積率： 1． 17，綠化率 32％。 ? 富貴．名苑區(qū)位圖 ? 區(qū)位位置： 富貴．名苑位于曲阜城區(qū)東南， 北靠田家炳小學，即將開通的春秋東路將該小區(qū)與南泉居委隔開。用地較低層住宅節(jié)省，性能價格比高，公共空間與氛圍較好，公攤面積少。 ? Townhouse與疊拼別墅具有別墅的一些特性，在定位上屬于經(jīng)濟型別墅，它的購買人群是社會上的中產(chǎn)階級，而非真正意義上的富人，并且稀缺性、私密性較單體別墅要差，定位也多是第一居所，這也與定位為第二居所的單體別墅有著概念上的差別。 TOWNHOUSE現(xiàn)在在很多國家和地區(qū)已非常普及，由于離城很近、方便上班及工作、價格合理、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中不可逾越的階段 ——— 住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。 產(chǎn)品概念 ? 聯(lián)排別墅： ? 英文名稱 TOWNHOUSE， TOWN— HOUSE， TOWN在英文里面是小鎮(zhèn)， HOUSE是房子。富貴．名苑推廣策劃 （草案） 2022年 5月 1日 案名定義 ? 富：財物豐富，富裕 ? 貴：尊貴，地位高，權勢大 ? 名：名聲名望 ? 苑：適宜居住的地方。原意：養(yǎng)禽獸，種林木的地方 帝王的花園 ? 富貴．名苑：為有地位，有名望，富裕的尊貴人士建造的環(huán)境優(yōu)美，居住舒適的理想家園。 ? TOWNHOUSE原始含義是 “ 聯(lián)排別墅，有天有地，獨立的院子和車庫 ” ，是二戰(zhàn)以后西方國家發(fā)展新城鎮(zhèn)時出現(xiàn)的住宅形態(tài)，表現(xiàn)為由幾幢三層的住宅并聯(lián)而成。 ? 疊拼別墅： ? TOWNHOUSE住宅的一種，是由兩個復式住宅疊落起來，下層有花園，上層有屋頂花園（露臺）。 ? 多層住宅：指 4至 6層高的住宅，借助公共樓梯解決垂直交通，是一種最具代表性的城市集合住宅。物業(yè)費較低，是廣泛建造的一種住宅類型。西鄰規(guī)劃中的小東湖西北部即是曲阜最大的大型超市－百意超市和本市唯一的體育場。 ? 富貴．名苑聯(lián)排別墅的特點： ? 聯(lián)排別墅是一種介于獨立式別墅與多層、高層之間的住宅形式，具有以下特點： ? 富貴．名苑建在曲阜城區(qū)動南部，由于土地成本低于市區(qū)繁華地段，與獨立式別墅住宅相比開發(fā)成本相對較低。 ? 富貴．名苑的聯(lián)排別墅與普通多層、小高層住宅相比，其住宅功能更為齊全。而且它為住戶提供了相對獨立的出入口和私有的庭院，基本滿足了人們對獨門獨戶，有天有地的要求，使居民更加方便地接觸到自然，并且其價格不像獨立式別墅那樣令人難以企及。 ? 聯(lián)排別墅南面效果圖 ? 聯(lián)排別墅北面效果圖、南面局部處理效果圖 ? 聯(lián)排別墅剖面圖 ? 富貴．名苑聯(lián)排別墅設計的基本理念 ? 樓體層數(shù)與總面積的相互制約 ? 富貴．名苑的聯(lián)排別墅和疊拼住宅地面以上均是三層、兩層，并在頂層露臺。在這樣的面積控制之下，層數(shù)自然不宜過多。富貴．名苑的聯(lián)排別墅和疊拼住宅均在一層以下設計了地下室，根據(jù)規(guī)劃部門有關法規(guī)，地下室面積不影響容積率。在規(guī)劃局批準的容積率限制下為購房者提供更多的使用面積，消費者對此也比較歡迎，業(yè)主可以利用地下層作為整個家庭休閑、娛樂和進行各種活動的空間，如在內(nèi)設置體育活動器械，吧臺，視聽設備等。 ? ２、適應大家庭居住的需要 ? 聯(lián)排別墅的居住者有不少是三代同堂的大家庭。通常的房間安排是：把老人房設在一層，這樣老人可以方便地外出活動，而且不用經(jīng)常上下樓梯；二層設置家庭活動室和兒童居住的次臥，三層設置主人夫婦的主臥室及配套用房。屋頂露臺和地下室也常常是一家人的交流場所。 ? ３．室內(nèi)空間設計力求豐富 ? 富貴．名苑的聯(lián)排別墅和疊拼住宅 在室內(nèi)空間設計上比起多層住宅更為靈活豐富。 ? 進戶入口是住宅的 “ 臉面 ” ，因此富貴．名苑的設計師在進戶入口的設計實現(xiàn)了美觀與功能的統(tǒng)一。適應曲阜室內(nèi)外溫差大的特點，出于對防風、保溫功能的考慮，聯(lián)排別墅在入口處均設置了作為過渡空間的門廳。起居室通常是主人展示其生活情趣的地方，因此富貴．名苑的聯(lián)排別墅在起居室的設計上考慮到這一需求，設置了便于展示收藏品的空間和實墻面。設計師還在起居室設計了明亮高大的落地窗與室外呼應，使室外環(huán)境與室內(nèi)空間能夠較好地融合。聯(lián)排別墅的私家庭院根據(jù)業(yè)主個性需要，可賦予不同的功能。有時也用作室外停車或者廚房的輔助場地。 ? ５． 車庫的配置 ? 在富貴．名苑聯(lián)排別墅的設計中，每個住宅都配備了半地下車庫。富貴．名苑的數(shù)聯(lián)排別墅一般戶型設置一個車庫，根據(jù)客戶需要，部分較大戶型還設置了雙車庫。 ? 隨著社會的進步，人們不斷改變的生活方式和更快的節(jié)奏要求戶型空間具有可變性和可改性。可變性的原則是房屋價值可持續(xù)發(fā)展的具體化措施。 ? 富貴．名苑的多層住宅在可變性的原則體現(xiàn)在戶型創(chuàng)新上，戶型的彈性設計主要指戶型內(nèi)部的彈性設計。 ? 在價格方面，富貴．名苑的多層住宅是本項目的三種產(chǎn)品類型價格最低，性價比最高的住宅，住宅總價比本市其他小區(qū)同類型商品房相差無幾，但享受的居住環(huán)境、配套設施及高質(zhì)量的物業(yè)服務是和聯(lián)排別墅和疊拼別墅是一樣的。 具有以下特點： ? 疊拼別墅的容積率相對比較低 ， 這使它具有了如別墅一樣的低密度性和私密性 。 ? 富貴 ． 名苑的疊拚別墅是上下兩個住宅的疊加 ， 上下兩家一南一北各有獨立庭院和私家車庫 ， 上下兩家互有聯(lián)系但又互不相擾 。 ? 聯(lián)排 66009600(西一層平面圖 ) ? 聯(lián)排 66009600(西二層平面圖 ) ? 聯(lián)排 66009600(西三層平面圖 ) ? 產(chǎn)品類型之會所效果圖 ? 富貴．名苑設商業(yè)會所一處，總建筑面積 5242． 9平方米。 ?產(chǎn)品類型之會所剖面圖 ? 會所地下平面圖 ? 會所一層平面圖 ? 會所二層平面圖 ? 會所三層平面圖 戶型情況匯總 產(chǎn)品類型 編號 套型 車庫面積 樓層面積 數(shù)量 聯(lián)排別墅 A1 七室四廳六衛(wèi) 122． 83 311． 45 5 A2 六室四廳四衛(wèi) 95． 90 253． 38 4 A3 六室四廳四衛(wèi) 92． 05 243． 72 11 A4 六室四廳四衛(wèi) 89． 14 235． 19 10 A5 六室四廳四衛(wèi) 85． 28 225． 05 39 疊拼別墅 B1 四室三廳三衛(wèi) 16． 83 204． 72 12 B2 五室三廳二衛(wèi) 16． 83 249． 24 12 多層住宅 C 四室二廳二衛(wèi) 20 107－ 165 100 ? 環(huán)境設計平面圖（中央?yún)^(qū)域親水臺階） ? 環(huán)境設計平面圖（西北部圓形水池） ? 環(huán)境設計平面圖（小型休憩場地設計） ? 環(huán)境設計平面圖（小區(qū)主入口景觀設計） ? 環(huán)境設計平面圖（小區(qū)次入口景觀設計） ? 環(huán)境設計平面圖（小區(qū)中心遮陽篷景觀設計） ? 環(huán)境設計平面圖（小區(qū)主入口景觀設計） 項目分析 ? 開發(fā)部組織人員圍繞富貴 ． 名苑項目對曲阜房地產(chǎn)市場進行了調(diào)查 、 研究和分析 ,認為：富貴 ． 名苑項目具有一定的優(yōu)勢 ， 但也存在一些不足 。 具體調(diào)查分析結果如下： 項目優(yōu)勢分析 地理位置優(yōu)勢：富貴 ． 名苑項目坐落于南泉居委北首 ， 南泉村以泉眼多和生產(chǎn)香大米聞名 ， 據(jù)傳為曲阜風水中的龍脈 、 龍眼位置 。 南新區(qū)是本市重點建設區(qū)域 ， 該區(qū)域是曲阜市行政中心 ， 集中了主要政府機關和行政事業(yè)單位 ， 富貴 ． 名苑項目在春秋路東拓段路北 ， 是曲阜市唯一的行政一條街 ， 最繁華的街道之一 。 價格優(yōu)勢：富貴 ． 名苑項目主要產(chǎn)品為聯(lián)排別墅 ， 在曲阜市房地產(chǎn)行業(yè)屬較領先的高端產(chǎn)品 ， 符合新產(chǎn)品差異化 、 個性化特征 ， 符合人們居住向高層次發(fā)展要求 ， 我們確定樓盤價格并經(jīng)廣泛宣傳后 ， 相對于周邊的項目在性能和價格比方面具有優(yōu)勢 。 公司經(jīng)過多年的城市綜合開發(fā) ， 積累了豐富的開發(fā)建設經(jīng)驗 ， 并有一定的建設資金后盾和成熟的溶資渠道和方式 ， 更重要的是樹立了先進的管理和經(jīng)營理念 ， 掌握了目前較為先進的項目開發(fā) 、 策劃和運作的完整流程 ，公司與社會各界建立了良好的公共關系 ， 通過多年的不懈努力和與社會各界的真誠合作 ， 在本地市場樹立起了良好的企業(yè)形象 ， 公司信譽與日俱增 。 在符合國際潮流的水岸高尚小區(qū)方面大有文章可做 ， 通過充分利用多種宣傳手段大規(guī)模 ， 高密度宣傳 ， 讓社會各界對該區(qū)域的風水 、 文化 、 地利 、 時尚等獨特優(yōu)勢有較直觀和深刻的認知 ， 從而把本區(qū)域定位于成功人士和社會精英首選的居住場所 。在陽光明媚、綠樹成蔭的春夏兩季效果最好，陰雨天及秋冬季效果一般。 富貴．名苑項目整體形態(tài)新穎，但受地域及傳統(tǒng)思想影響，市場認知度低。 部分戶型陽臺部分存在對視現(xiàn)象 。 環(huán)境分析