【正文】 老城區(qū)添上居住的濃重氛圍。建市以后的整個八十年代至九十年代中期，是東門現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的初級階段。但由于香港經(jīng)濟的下滑和廣深鐵路沿線市鎮(zhèn)如東莞、樟木頭、石龍等對香港市場份額的瓜分和分流，致使外銷市場始終不能放量。十、羅湖外銷市場深圳住宅外銷市場的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：羅湖區(qū)占整個外銷市場份額的40%；福田占35%；布吉占15%；寶安、南山各占4%，其他區(qū)域占2%。而現(xiàn)時租用他人的住宅和單位宿舍的客戶這二部分人在深是首次置業(yè)，住宅能滿足其居住要求既可。 八、職業(yè)構(gòu)成 現(xiàn)時羅湖主要購房客戶的職業(yè)是一般職員、中層管理人員和個體業(yè)主，三者占到總數(shù)的七成，公務(wù)員占有一定的比例，港人主要是生意人和來往深港兩地商旅人士，而一般認(rèn)為價格承受能力較高的私營企業(yè)主和高層管理人員所占比例較低。選擇銀行按揭的客戶支付首期的成數(shù)，僅有三成多會支付三成首期，接近六成的客戶選擇支付首期低三成，其中更有三成多選擇免首期的付款方式。 五、整體價格承受力 羅湖區(qū)各個片區(qū)由于本身素質(zhì)、土地位置、交通狀況、周邊環(huán)境、項目定位、內(nèi)外包裝等方面的不同，所實現(xiàn)的均價也不相同，因此在價格承受能力上，羅湖區(qū)客戶的價格承受能力主要集中在 5500元6500元/平方米之間和65007500元/平方米，而東門片各樓盤的均價則在61008000元之間，整體價格水平MO=6130元/平方米。 四、交樓標(biāo)準(zhǔn) 在交樓標(biāo)準(zhǔn)的選擇上，基本裝修的交樓標(biāo)準(zhǔn)比較受歡迎，其次是毛壞房和清水房，豪華裝修并不十分受歡迎。在單位面積的選擇上，潛在客戶主要選擇三房單位為主，其次是二房單位和四房單位，對于面積細(xì)小的一房單位和面積較大的五房有意選擇的客戶較少。 二、戶型及面積的選擇 基本要求是單位內(nèi)應(yīng)有兩個廳，兩個衛(wèi)生間和兩個陽臺?！?羅湖區(qū)客戶需求分析 一、購房用途 現(xiàn)時購房的用途主要是自用為主，其次為投資。 酒店式服務(wù)及會所設(shè)施的普及化。6070平方米左右可做到二房二廳、7090平方米左右可做到三房二廳，二房、一房比例明顯增多，而大戶型的住宅明顯減少?！?羅湖區(qū)近年來所開發(fā)的住宅明顯呈以下趨勢： 住宅開發(fā)兩極化趨勢一則在羅湖略為偏遠(yuǎn)而風(fēng)景位置較佳的地方開發(fā)舒適的住宅小區(qū)，二則于繁華鬧市開發(fā)中小戶型為主的高樓大廈，搶占地域先機?？梢?，房價走勢比較平穩(wěn)，呈現(xiàn)微幅上升態(tài)勢，并對2002年的價格起到有力的支撐，區(qū)域價格得到普遍認(rèn)同。都薈名苑廣告推廣策略方案作者：日期：《都薈名苑》廣告推廣策略案太一廣告策劃中心本方案要解決四大問題：Where are we? 我們在哪里？對區(qū)域市場現(xiàn)狀的回顧How is our product? 我們的產(chǎn)品如何？定位、主題與核心概念的提煉We want the direction where? 我們要去向何處？瞄準(zhǔn)目標(biāo)市場，鎖定目標(biāo)客戶 How do we arrive? 我們?nèi)绾蔚竭_(dá)？策動銷售與廣告信息釋放的解決之道Where are we? 我們在哪里 ？第一部分、羅湖區(qū)市場□ 從2001年下半年開始，羅湖區(qū)銷售面積增長，長期居高不下的空置率下降，由此可看出羅湖住宅物業(yè)仍保持較為強勁的銷售勢頭，證明羅湖仍然是消費者置業(yè)的熱點區(qū)域。□ 羅湖區(qū)住宅價格走勢2001年月1季度均價為6426元，2季度為6297元，3季度回升到6361元，4季度是6315元?！?新的羅湖區(qū)住宅開發(fā)格局漸漸形成羅湖區(qū)雖然做為城市政治、經(jīng)濟生活中心地位已經(jīng)動搖，但就其本身條件來看，鄰近關(guān)口，城市建設(shè)成熟，生活特別方便，交通極其使捷，高級寫字樓云集，商貿(mào)氣氛濃郁，在長遠(yuǎn)時間范圍內(nèi)，它仍將成為深圳最重要的商貿(mào)、金融活動的中心區(qū)域。 開發(fā)戶型面積減小一則戶型緊湊了，二則戶型減小了。羅湖區(qū)的客戶流失嚴(yán)重問題也因為布心片區(qū)、桂園片區(qū)、洪湖片區(qū)、翠竹片區(qū)、深南大道口岸經(jīng)濟區(qū)這五個片區(qū)多個住宅小區(qū)的開發(fā)的拉動而有所緩和，價格穩(wěn)中有升。 鬧市住宅商住化功能逐漸形成趨勢。在自用的細(xì)分方面，仍以滿足自己的居住需求占主導(dǎo)，其次是作為商務(wù)用途，再次為購房給家人居住，再次為放租。相反，對工人房的需求程度就不太高，對客廳主陽臺面積希望在35平方米之間。對于不同的戶型，二房單位主要選擇面積在6070平方米和7080平方米的中小或中等實用戶型為主，整體選擇戶型面積在78平方米，三房主要選擇91100，仍有部分選擇8190平方米的中等偏小三房戶型和101120中型偏大三房戶型，整體平均數(shù)是 mo =96平方米，而對四房的選擇單位比較平均，110平方米的四房，與150170平方米的四房差異不大，平均數(shù)是MO=119M2 三、智能化需求程度 對住宅智能化的要求程度比較高，對智能化住宅功能要求集中在住宅的安全防范功能上，排列前三位的主要功能是：家居自動報警、外圍紅外線保安、可視對講。比如說嘉多利花園。 六、付款方式 潛在客戶購房過程中，對銀行的依賴仍相當(dāng)大，有超過六成的客戶選擇以銀行按揭的方式支付房款，有近二成的客戶在力所能及的情況下選擇一次性付款方式。 七、月供額 羅湖區(qū)客戶的月供款額主要在20013000元/月之間，整體月供數(shù)是M0=2850元/月，整體月供能力是比較高的。 九、居住狀況 羅湖區(qū)的主要客戶大多數(shù)現(xiàn)時居住在自有住宅中，潛在客戶的主要目的是用于改善居住環(huán)境，并不是為了簡單滿足于居住的要求。其中自有住宅的占60%；單位宿舍的11%；租用他人住宅的占29%。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近幾年外銷市場的份額占深圳商品房銷售總量的10%左右，70%的發(fā)展商特別是羅湖區(qū)內(nèi)開發(fā)的樓盤，都想擠進(jìn)外銷市場，并期望獲得好成績。第二部分：東門片區(qū)概況□ 東門商圈的發(fā)展五、六十年代東門被稱為墟，是早期集市貿(mào)易的起源地。自九十年代中期開始，受到國貿(mào)商圈、華強商圈、南山商圈和沖擊，東門商圈大規(guī)模、高檔次的商業(yè)大廈不斷涌現(xiàn)，南海中心、大世界商城、華佳廣場、潮流新地帶、深圳百貨廣場等先后興建，追求購物環(huán)境和產(chǎn)品檔次成為東門商家的經(jīng)營潮流，這是東門向商業(yè)中心發(fā)展的現(xiàn)狀。許多商場的上部和高層均設(shè)計為住宅和商住樓，使現(xiàn)在的東門成為一個繁榮昌盛的商住共榮圈。南臨曬布中路，是東門中路與人民北路的截流段，緊鄰萬科彩園、芳鄰，區(qū)域成熟，城市新老住宅密布，居住條件成熟。□ 小區(qū)處在鬧市之中，綠化率低、棟距窄，空間面積小，完全居家氛圍不夠?！醣緟^(qū)域住宅市場以中小型戶型為主（港人青睞6575㎡戶型、投資客喜歡3045㎡戶型），因此，對以中小戶型為主力戶型的本項目市場承接力較強，銷售壓力不會太大； □街區(qū)價值的提升，彩園、南海中心等高檔住宅的良好形象使地段品質(zhì)得以提升； □港人對該區(qū)投資和居住的認(rèn)同感和接受度都很高； □交通極為方便，路網(wǎng)交錯，多路公交大中巴通過；項目劣勢【W(wǎng)】□由于本項目為單體樓，使得樓盤難以營造大社區(qū)以及完善的自身配套，因此增加了樓盤定位和營銷的難度；□項目位于老住宅區(qū)