【正文】 ? 會(huì)所二層平面圖 ? 會(huì)所三層平面圖 戶型情況匯總 產(chǎn)品類型 編號(hào) 套型 車庫面積 樓層面積 數(shù)量 聯(lián)排別墅 A1 七室四廳六衛(wèi) 122． 83 311． 45 5 A2 六室四廳四衛(wèi) 95． 90 253． 38 4 A3 六室四廳四衛(wèi) 92． 05 243． 72 11 A4 六室四廳四衛(wèi) 89． 14 235． 19 10 A5 六室四廳四衛(wèi) 85． 28 225． 05 39 疊拼別墅 B1 四室三廳三衛(wèi) 16． 83 204． 72 12 B2 五室三廳二衛(wèi) 16． 83 249． 24 12 多層住宅 C 四室二廳二衛(wèi) 20 107－ 165 100 ? 環(huán)境設(shè)計(jì)平面圖（中央?yún)^(qū)域親水臺(tái)階） ? 環(huán)境設(shè)計(jì)平面圖（西北部圓形水池） ? 環(huán)境設(shè)計(jì)平面圖（小型休憩場(chǎng)地設(shè)計(jì)） ? 環(huán)境設(shè)計(jì)平面圖（小區(qū)主入口景觀設(shè)計(jì)） ? 環(huán)境設(shè)計(jì)平面圖（小區(qū)次入口景觀設(shè)計(jì)） ? 環(huán)境設(shè)計(jì)平面圖（小區(qū)中心遮陽篷景觀設(shè)計(jì)） ? 環(huán)境設(shè)計(jì)平面圖（小區(qū)主入口景觀設(shè)計(jì)） 項(xiàng)目分析 ? 開發(fā)部組織人員圍繞富貴 ． 名苑項(xiàng)目對(duì)曲阜房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查 、 研究和分析 ,認(rèn)為：富貴 ． 名苑項(xiàng)目具有一定的優(yōu)勢(shì) ， 但也存在一些不足 。 ? 富貴 ． 名苑的疊拚別墅是上下兩個(gè)住宅的疊加 ， 上下兩家一南一北各有獨(dú)立庭院和私家車庫 ， 上下兩家互有聯(lián)系但又互不相擾 。 ? 在價(jià)格方面，富貴．名苑的多層住宅是本項(xiàng)目的三種產(chǎn)品類型價(jià)格最低，性價(jià)比最高的住宅，住宅總價(jià)比本市其他小區(qū)同類型商品房相差無幾，但享受的居住環(huán)境、配套設(shè)施及高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)是和聯(lián)排別墅和疊拼別墅是一樣的?？勺冃缘脑瓌t是房屋價(jià)值可持續(xù)發(fā)展的具體化措施。富貴．名苑的數(shù)聯(lián)排別墅一般戶型設(shè)置一個(gè)車庫，根據(jù)客戶需要，部分較大戶型還設(shè)置了雙車庫。有時(shí)也用作室外停車或者廚房的輔助場(chǎng)地。設(shè)計(jì)師還在起居室設(shè)計(jì)了明亮高大的落地窗與室外呼應(yīng)，使室外環(huán)境與室內(nèi)空間能夠較好地融合。適應(yīng)曲阜室內(nèi)外溫差大的特點(diǎn)，出于對(duì)防風(fēng)、保溫功能的考慮，聯(lián)排別墅在入口處均設(shè)置了作為過渡空間的門廳。 ? ３．室內(nèi)空間設(shè)計(jì)力求豐富 ? 富貴．名苑的聯(lián)排別墅和疊拼住宅 在室內(nèi)空間設(shè)計(jì)上比起多層住宅更為靈活豐富。通常的房間安排是：把老人房設(shè)在一層，這樣老人可以方便地外出活動(dòng)，而且不用經(jīng)常上下樓梯；二層設(shè)置家庭活動(dòng)室和兒童居住的次臥，三層設(shè)置主人夫婦的主臥室及配套用房。在規(guī)劃局批準(zhǔn)的容積率限制下為購(gòu)房者提供更多的使用面積，消費(fèi)者對(duì)此也比較歡迎，業(yè)主可以利用地下層作為整個(gè)家庭休閑、娛樂和進(jìn)行各種活動(dòng)的空間，如在內(nèi)設(shè)置體育活動(dòng)器械，吧臺(tái)，視聽設(shè)備等。在這樣的面積控制之下，層數(shù)自然不宜過多。而且它為住戶提供了相對(duì)獨(dú)立的出入口和私有的庭院，基本滿足了人們對(duì)獨(dú)門獨(dú)戶，有天有地的要求，使居民更加方便地接觸到自然，并且其價(jià)格不像獨(dú)立式別墅那樣令人難以企及。 ? 富貴．名苑聯(lián)排別墅的特點(diǎn)： ? 聯(lián)排別墅是一種介于獨(dú)立式別墅與多層、高層之間的住宅形式，具有以下特點(diǎn)： ? 富貴．名苑建在曲阜城區(qū)動(dòng)南部，由于土地成本低于市區(qū)繁華地段，與獨(dú)立式別墅住宅相比開發(fā)成本相對(duì)較低。物業(yè)費(fèi)較低，是廣泛建造的一種住宅類型。 ? 疊拼別墅： ? TOWNHOUSE住宅的一種，是由兩個(gè)復(fù)式住宅疊落起來，下層有花園，上層有屋頂花園（露臺(tái)）。原意：養(yǎng)禽獸，種林木的地方 帝王的花園 ? 富貴．名苑：為有地位，有名望，富裕的尊貴人士建造的環(huán)境優(yōu)美，居住舒適的理想家園。 產(chǎn)品概念 ? 聯(lián)排別墅： ? 英文名稱 TOWNHOUSE， TOWN— HOUSE， TOWN在英文里面是小鎮(zhèn)， HOUSE是房子。 ? Townhouse與疊拼別墅具有別墅的一些特性，在定位上屬于經(jīng)濟(jì)型別墅，它的購(gòu)買人群是社會(huì)上的中產(chǎn)階級(jí)，而非真正意義上的富人，并且稀缺性、私密性較單體別墅要差，定位也多是第一居所，這也與定位為第二居所的單體別墅有著概念上的差別。 ? 富貴．名苑區(qū)位圖 ? 區(qū)位位置： 富貴．名苑位于曲阜城區(qū)東南， 北靠田家炳小學(xué)，即將開通的春秋東路將該小區(qū)與南泉居委隔開。 ? 富貴．名苑的般綠化率較高，達(dá)到 32％，小區(qū)兩面環(huán)水，因此小區(qū)景觀比較優(yōu)美，居住環(huán)境更加貼近自然。 ? 富貴．名苑的聯(lián)排別墅為了在親近大自然的同時(shí)，盡量降低土地成本，采用節(jié)省用地的大進(jìn)深小面寬的平面形式。如果層數(shù)多，室內(nèi)交通面積加大，既減少了使用面積，需要頻繁上下樓梯也給有老人和孩子的家庭帶來生活上的不便。另外，由于聯(lián)排和疊拼住宅每層均須設(shè)置至少一個(gè)衛(wèi)生間，如果層數(shù)增加，衛(wèi)生間的個(gè)數(shù)也將隨之增加，因此面積會(huì)增加許多。二三層設(shè)置活動(dòng)室及書房，晚睡的年輕夫婦和孩子可在此度過時(shí)光，而不至于影響樓下老人休息。設(shè)計(jì)師利用錯(cuò)層樓梯、大面積采光玻璃、飄窗、個(gè)性化露臺(tái)、庭院等彰顯個(gè)性的部位，通過多種手法創(chuàng)造出較為豐富的室內(nèi)空間。在門廳處留有設(shè)置更換衣鞋的柜櫥空間，體現(xiàn)了人文化設(shè)計(jì)理念。 ? ４．室外空間設(shè)計(jì)注重美觀與功能的結(jié)合 ? 富貴．名苑的聯(lián)排別墅設(shè)計(jì)有私家庭院和頂層露臺(tái)，這些空間的設(shè)計(jì)很自然地把主人的生活空間延展到室外，這也是聯(lián)排別墅吸引消費(fèi)者的重要魅力所在。富貴．名苑的聯(lián)排別墅均在三層設(shè)置了比較受客戶歡迎的南、北兩個(gè)露臺(tái)，業(yè)主入住后可利用露臺(tái)進(jìn)行花鳥魚蟲的養(yǎng)護(hù)、衣物 晾曬的活動(dòng)。 ? 聯(lián)排 69007(車庫層平面圖 ) ? 聯(lián)排 69007(一層平面圖 ) ? 聯(lián)排 69007(二層平面圖 ) ?聯(lián)排 69007(三層平面圖 ) ? 聯(lián)排 66006(車庫層?xùn)|戶平面圖 ) ?聯(lián)排 66006(車庫層西戶平面圖 ) ? 聯(lián)排 66006(一層?xùn)|、西戶平面圖 ) ? 聯(lián)排 66006(二層?xùn)|戶平面圖 ) ? 聯(lián)排 66006(二層西戶平面圖 ) ? 聯(lián)排 66006(三層?xùn)|戶平面圖 ) ? 聯(lián)排 66008(車庫層?xùn)|西戶平面圖 ) ? 聯(lián)排 66008(一層?xùn)|西戶平面圖 ) ? 聯(lián)排 66008(二層?xùn)|西戶平面圖 ) ? 聯(lián)排 66008(三層?xùn)|西戶平面圖 ) ? 聯(lián)排 66006900(車庫層平面圖 ) ? 聯(lián)排 66009600(西一層平面圖 ) ? 聯(lián)排 66009600(西二層平面圖 ) ? 聯(lián)排 66009600(西三層平面圖 ) ? 富貴．名苑多層住宅的特點(diǎn)： ? 富貴．名苑的多層住宅用地較聯(lián)排別墅和疊拼別墅低節(jié)省，性能價(jià)格比高，公共空間與氛圍較好，每家都擁有私家車庫，同時(shí)還具有住宅功能空間的可變性和可改性。富貴．名苑的多層住宅可以根據(jù)市場(chǎng)銷售情況變化調(diào)整房型結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性，住戶可以根據(jù)生活的改變調(diào)整住宅的功能分區(qū)，降低房屋的功能性貶值。 ? 產(chǎn)品類型之多層住宅南面效果圖 ? 產(chǎn)品類型之多層住宅北面效果圖 ? 多層住宅剖面圖 ? 多層住宅 2(車庫層總平面圖 ) ? 多層住宅 2(標(biāo)準(zhǔn)層平面圖 ) ? 多層住宅 2(頂層平面圖 ) ? 富貴．名苑疊拼別墅的特點(diǎn)： ? 在建筑設(shè)計(jì)上疊拼別墅是兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的住宅通過疊加 、 疊拼的方式來體現(xiàn)建筑形態(tài) 。 ? 價(jià)格方面 ， 疊拚別墅相比多層住宅高一些 ， 比聯(lián)排別墅的價(jià)格低一些 ， 在富貴 ． 名苑購(gòu)買一套疊拼別墅的價(jià)格在其他小區(qū)頂多買一套位置較好的復(fù)式住宅 ，然而這樣的價(jià)格卻可以帶來別墅一樣的居住感覺 ， 滿足了購(gòu)房者對(duì)于理想居所和彰顯華貴的心理需求 。 富貴 ． 名苑項(xiàng)目的推出可以發(fā)揮一些項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì) ，借助一系列有利條件 ， 同時(shí)也要正視和避免一些不利因素 。 因此富貴 ． 名苑項(xiàng)目具有明顯的商業(yè)地理位置優(yōu)勢(shì) 。 富貴 ． 名苑項(xiàng)目東部緊鄰小沂河匯往大沂河關(guān)鍵河段 ， 東北區(qū)域即是規(guī)劃中的小東湖 ， 現(xiàn)已基本成型 ， 即將實(shí)施開發(fā) ， 因此 ， 富貴 ． 名苑項(xiàng)目具有獨(dú)特的水景優(yōu)勢(shì) 。 多層頂層露臺(tái)部分未統(tǒng)一封閉，住戶遷入后自行安裝，影響整體外觀。 該項(xiàng)目部分面積較小戶型存在過道過多 ， 空間利用不合理情況 ， 應(yīng)留出讓客戶根據(jù)個(gè)人家庭情況和個(gè)人喜好自行分隔的余地 。 春秋路和小東湖尚未建設(shè) ， 特別是小東湖宣傳力度小 ， 對(duì)外知名度不高 。 不利因素： 曲阜市經(jīng)過連續(xù) 3年的房地產(chǎn)開發(fā)高潮 ， 商品房市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢(shì) , 居住型消費(fèi)空間在短時(shí)期內(nèi)拓展有限 ， 投資型消費(fèi)空間有望拓展但不確定因素增加 ， 難以形成定勢(shì)； 2022年 ， 曲阜市已經(jīng)掀起新一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮 ， 且在江浙等外來炒房團(tuán)以二次升值為目的熱炒下 ， 房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)加劇 ， 消費(fèi)熱點(diǎn)有所轉(zhuǎn)移 ， 消費(fèi)者對(duì)商品及小區(qū)的判斷和選擇受到干擾 ， 圣城國(guó)貿(mào)二期 ， 匯泉小區(qū)三期 ， 圣華園小區(qū) 、 聚鑫小區(qū)的策劃和推廣運(yùn)作直接對(duì)該項(xiàng)目造成威脅 。 ? 客戶職業(yè)分析： 個(gè)體經(jīng)營(yíng)老板； 私營(yíng) 、 國(guó)有企業(yè)老板； 權(quán)利部門工作人員； 部分國(guó)家公務(wù)員； 靠包工 、 加工生意富起來的農(nóng)民； 看好曲阜發(fā)展前景的外縣市私營(yíng)企業(yè)老板 、 業(yè)務(wù)流動(dòng)性較強(qiáng)的高級(jí)管理人士 。 ? 他期望在自己的生活圈內(nèi) ， 以自己的行為舉止昭示自己的地位 ，而不僅僅是財(cái)富；房子是很好的象征 。 整合推廣策略 ? 銷售階段： ? 各階段營(yíng)銷工作重點(diǎn)： ? 售前階段： 這一階段為正式開盤以前的工作，主要營(yíng)銷工作內(nèi)容如下： ? 盡可能多地了解客戶的需求 ? 廣泛傳播與項(xiàng)目有關(guān)的積極信息 ? 所采取的主要方式如下： 市場(chǎng)調(diào)研； 向身邊的潛在客戶傳播項(xiàng)目信息； 通過其它渠道或以小道消息等方式傳播項(xiàng)目信息 ， 從而最大可能地與客戶溝通 ，進(jìn)而做到為客戶 “ 量體裁衣 ” 。 整合推廣策略 ? 銷售階段： ? 售后階段： 這一階段包括銷售完成后的一系列工作。入市前，公司應(yīng)周密做好小區(qū)兩條主要入口鋪設(shè)工作、周邊環(huán)境整治工作、樣板房建設(shè)工作、銷售人員培訓(xùn)工作、前期宣傳推廣工作。 ? 銷售周期及銷售目標(biāo)： 富貴．名苑項(xiàng)目銷售周期自入市開盤起到封盤止為一年左右的時(shí)間。 ? 項(xiàng)目破土動(dòng)工后即可進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)工作和預(yù)售工作 ， 通過預(yù)交部分購(gòu)房款鎖定客戶 （ 祥見銷售方案 ） 。就曲阜的本土電視媒體而言，曲阜無線頻道頻道覆蓋范圍最廣，與省級(jí)以上電視臺(tái)相比，曲阜電視媒體受人才、本地經(jīng)濟(jì)以及當(dāng)?shù)卣叩木窒?，產(chǎn)業(yè)化道路還很長(zhǎng)，宣傳力度較小。 ? 公交、路燈、戶外廣告