【正文】 好的復(fù)式住宅 ，然而這樣的價格卻可以帶來別墅一樣的居住感覺 ， 滿足了購房者對于理想居所和彰顯華貴的心理需求 。 ? 聯(lián)排 66009600(西一層平面圖 ) ? 聯(lián)排 66009600(西二層平面圖 ) ? 聯(lián)排 66009600(西三層平面圖 ) ? 產(chǎn)品類型之會所效果圖 ? 富貴．名苑設(shè)商業(yè)會所一處，總建筑面積 5242． 9平方米。會所共四層，地上三層，地下一層，地下建筑面積： 1310． 7平方米。 ?產(chǎn)品類型之會所剖面圖 ? 會所地下平面圖 ? 會所一層平面圖 ? 會所二層平面圖 ? 會所三層平面圖 戶型情況匯總 產(chǎn)品類型 編號 套型 車庫面積 樓層面積 數(shù)量 聯(lián)排別墅 A1 七室四廳六衛(wèi) 122． 83 311． 45 5 A2 六室四廳四衛(wèi) 95． 90 253． 38 4 A3 六室四廳四衛(wèi) 92． 05 243． 72 11 A4 六室四廳四衛(wèi) 89． 14 235． 19 10 A5 六室四廳四衛(wèi) 85． 28 225． 05 39 疊拼別墅 B1 四室三廳三衛(wèi) 16． 83 204． 72 12 B2 五室三廳二衛(wèi) 16． 83 249． 24 12 多層住宅 C 四室二廳二衛(wèi) 20 107－ 165 100 ? 環(huán)境設(shè)計平面圖（中央?yún)^(qū)域親水臺階） ? 環(huán)境設(shè)計平面圖（西北部圓形水池） ? 環(huán)境設(shè)計平面圖（小型休憩場地設(shè)計） ? 環(huán)境設(shè)計平面圖（小區(qū)主入口景觀設(shè)計） ? 環(huán)境設(shè)計平面圖（小區(qū)次入口景觀設(shè)計） ? 環(huán)境設(shè)計平面圖（小區(qū)中心遮陽篷景觀設(shè)計） ? 環(huán)境設(shè)計平面圖（小區(qū)主入口景觀設(shè)計） 項目分析 ? 開發(fā)部組織人員圍繞富貴 ． 名苑項目對曲阜房地產(chǎn)市場進行了調(diào)查 、 研究和分析 ,認為：富貴 ． 名苑項目具有一定的優(yōu)勢 ， 但也存在一些不足 。 富貴 ． 名苑項目的推出可以發(fā)揮一些項目自身的優(yōu)勢 ，借助一系列有利條件 ， 同時也要正視和避免一些不利因素 。 具體調(diào)查分析結(jié)果如下： 項目優(yōu)勢分析 地理位置優(yōu)勢：富貴 ． 名苑項目坐落于南泉居委北首 ， 南泉村以泉眼多和生產(chǎn)香大米聞名 ， 據(jù)傳為曲阜風(fēng)水中的龍脈 、 龍眼位置 。 在曲阜市總體規(guī)劃中 ， 本區(qū)域?qū)倌闲聟^(qū)范圍 。 南新區(qū)是本市重點建設(shè)區(qū)域 ， 該區(qū)域是曲阜市行政中心 ， 集中了主要政府機關(guān)和行政事業(yè)單位 ， 富貴 ． 名苑項目在春秋路東拓段路北 ， 是曲阜市唯一的行政一條街 ， 最繁華的街道之一 。 因此富貴 ． 名苑項目具有明顯的商業(yè)地理位置優(yōu)勢 。 價格優(yōu)勢：富貴 ． 名苑項目主要產(chǎn)品為聯(lián)排別墅 ， 在曲阜市房地產(chǎn)行業(yè)屬較領(lǐng)先的高端產(chǎn)品 ， 符合新產(chǎn)品差異化 、 個性化特征 ， 符合人們居住向高層次發(fā)展要求 ， 我們確定樓盤價格并經(jīng)廣泛宣傳后 ， 相對于周邊的項目在性能和價格比方面具有優(yōu)勢 。 城建開發(fā)公司無論規(guī)模 、 實力 、 信譽還是技術(shù)力量和開發(fā)質(zhì)資在曲阜市房地產(chǎn)界都具有明顯的競爭優(yōu)勢 。 公司經(jīng)過多年的城市綜合開發(fā) ， 積累了豐富的開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗 ， 并有一定的建設(shè)資金后盾和成熟的溶資渠道和方式 ， 更重要的是樹立了先進的管理和經(jīng)營理念 ， 掌握了目前較為先進的項目開發(fā) 、 策劃和運作的完整流程 ，公司與社會各界建立了良好的公共關(guān)系 ， 通過多年的不懈努力和與社會各界的真誠合作 ， 在本地市場樹立起了良好的企業(yè)形象 ， 公司信譽與日俱增 。 富貴 ． 名苑項目東部緊鄰小沂河匯往大沂河關(guān)鍵河段 ， 東北區(qū)域即是規(guī)劃中的小東湖 ， 現(xiàn)已基本成型 ， 即將實施開發(fā) ， 因此 ， 富貴 ． 名苑項目具有獨特的水景優(yōu)勢 。 在符合國際潮流的水岸高尚小區(qū)方面大有文章可做 ， 通過充分利用多種宣傳手段大規(guī)模 ， 高密度宣傳 ， 讓社會各界對該區(qū)域的風(fēng)水 、 文化 、 地利 、 時尚等獨特優(yōu)勢有較直觀和深刻的認知 ， 從而把本區(qū)域定位于成功人士和社會精英首選的居住場所 。 項目劣勢分析 外觀分析： 富貴．名苑三種形式的商品樓外觀均呈青灰色，局部以紅、黃、白三色進行搭配，該四種顏色的組合給人高貴、 穩(wěn)重、典雅 印象，但該顏色組合對氣候及周圍環(huán)境要求較高。在陽光明媚、綠樹成蔭的春夏兩季效果最好，陰雨天及秋冬季效果一般。 多層頂層露臺部分未統(tǒng)一封閉，住戶遷入后自行安裝，影響整體外觀。 富貴．名苑項目整體形態(tài)新穎，但受地域及傳統(tǒng)思想影響，市場認知度低。 戶型分析： 聯(lián)排商品房進深較大 ， 單排兩側(cè)以內(nèi)采光性較差 ， 內(nèi)置樓梯 、一層餐廳 、 二層家庭活動室采光度低 。 部分戶型陽臺部分存在對視現(xiàn)象 。 該項目部分面積較小戶型存在過道過多 ， 空間利用不合理情況 ， 應(yīng)留出讓客戶根據(jù)個人家庭情況和個人喜好自行分隔的余地 。 環(huán)境分析： 富貴 ． 名苑項目現(xiàn)有的環(huán)境尚處于待開發(fā)期 ， 環(huán)境臟亂 。 有大面積空地 ， 使客戶感覺建設(shè)工期長 ， 入住后會受影響 。 一路之隔的南泉居委村民素質(zhì)普遍不高 ， 對外名聲欠佳 。 春秋路和小東湖尚未建設(shè) ， 特別是小東湖宣傳力度小 ， 對外知名度不高 。 富貴 ． 名苑項目位于田家炳小學(xué)南部 ， 周邊尚沒有成型道路 ， 進出難度大 。 發(fā)展機遇與面臨的挑戰(zhàn) 發(fā)展機遇： 曲阜新區(qū)開始大規(guī)模建設(shè) ， 大市框架基本形成 。 春秋路兩側(cè)土地大規(guī)模開發(fā) ， 土地已經(jīng)大幅升值 。 不利因素： 曲阜市經(jīng)過連續(xù) 3年的房地產(chǎn)開發(fā)高潮 ， 商品房市場總體呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢 , 居住型消費空間在短時期內(nèi)拓展有限 ， 投資型消費空間有望拓展但不確定因素增加 ， 難以形成定勢； 2022年 ， 曲阜市已經(jīng)掀起新一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮 ， 且在江浙等外來炒房團以二次升值為目的熱炒下 ， 房地產(chǎn)業(yè)的競爭加劇 ， 消費熱點有所轉(zhuǎn)移 ， 消費者對商品及小區(qū)的判斷和選擇受到干擾 ， 圣城國貿(mào)二期 ， 匯泉小區(qū)三期 ， 圣華園小區(qū) 、 聚鑫小區(qū)的策劃和推廣運作直接對該項目造成威脅 。 富貴 ． 名苑項目主要產(chǎn)品聯(lián)排別墅和疊拚別墅在萬佳小區(qū)已經(jīng)出現(xiàn) ， 萬佳小區(qū)在交通和整體環(huán)境上優(yōu)于富貴 ． 名苑項目 。 目標客戶定位 ? 富貴 ． 名苑項目的客戶定位：講究時尚 、 追求高質(zhì)量生活品位和概念 ， 在社會上具有一定的地位的成功人士 ， 該部分人群會理性的考慮投資與購置產(chǎn)業(yè) ， 購置產(chǎn)業(yè)的衡量標準以高檔時尚 、 體面舒適 ， 物有所值 、 物超所值為依據(jù) ， 購買商品房周邊環(huán)境 、 物業(yè)服務(wù)要求高 ， 該人群的職業(yè)多種多樣 ， 大多數(shù)管理階層 ， 工作地點不拘泥于本市 ， 這類人群一般經(jīng)歷豐富 ， 見識寬廣 ， 雖有實力 ，卻不會外露炫耀 ， 同時富貴 ． 名苑項目目標客戶對于項目區(qū)域具有很強的認可心理 。 人群年齡在 35歲以上 ， 在家庭和社會中均承擔(dān)重要責(zé)任 。 ? 客戶職業(yè)分析： 個體經(jīng)營老板； 私營 、 國有企業(yè)老板； 權(quán)利部門工作人員； 部分國家公務(wù)員； 靠包工 、 加工生意富起來的農(nóng)民； 看好曲阜發(fā)展前景的外縣市私營企業(yè)老板 、 業(yè)務(wù)流動性較強的高級管理人士 。 客戶定位 ? 目標客戶描述 （ 某成功人士 ） ： ? 男性 ， 28－ 45歲 ， 從事傳統(tǒng)商業(yè)活動 ， 而非新興服務(wù)業(yè) 。 不甚敏銳 ， 但精明能干 ， 事業(yè)蒸蒸日上 。 有現(xiàn)代意識 ， 但行為舉止深受潛意識里市民習(xí)氣的影響 。 ? 他期望在自己的生活圈內(nèi) ， 以自己的行為舉止昭示自己的地位 ，而不僅僅是財富；房子是很好的象征 。 ? 他苦于在較上層的權(quán)力者和名流面前缺乏足夠自信；曾經(jīng)卑微和眼前的富有這種反差使他產(chǎn)生精神空虛；厭惡大款 、 暴發(fā)戶的定義 ， 他明白富有不等于高貴 。 ? 他期望被打造得高貴起來 ， 盡管這不是一朝一夕的事 ， 指望自己后代成為高尚的人士 。 本區(qū)域同類樓盤各項指標及價格對比（聯(lián)排別墅、疊加別墅） 名稱 交通生活機能 環(huán)境產(chǎn)品特色發(fā)展趨勢價值認同物業(yè)管理 總分估計平均價格實際平均價格萬佳小區(qū) 1 1 1 富貴．名苑 1 本區(qū)域同類樓盤各項指標及價格對比（多層商品房） 生活 產(chǎn)品 發(fā)展 價值 物業(yè) 估計 實際機能 特色 趨勢 認同 管理 平均價格 平均價格匯泉小區(qū) 0 .8 0 .9 0 .9 0 .9 0 .8 0 .9 0 .9 61 1660 1840裕隆小區(qū) 0 .7 0 .8 0 .8 0 .8 0 .6 0 .8 0 .8 53 1446 1361萬佳小區(qū) 1 0 .9 0 .9 0 .9 0 .9 1 0 .9 65 1774 1409春秋麗景 0 .7 0 .7 0 .7 0 .8 0 .6 0 .6 0 .7 48 1310 1482富貴．名苑 0 .8 0 .9 1 1 0 .9 0 .9 0 .9 64 1747 1860　名稱 交通 環(huán)境 總分價格定位 類別 樓層（位置） 均價 聯(lián)排別墅 中心區(qū)域 周邊區(qū)域 疊拚別墅 底層 上層 多層住宅 一層 二層 三層 四層 閣樓 各戶型、車庫、儲藏室詳細價格見附表 整合推廣策略 ? 推廣主題定位 ： ? 小區(qū)定位：高尚小區(qū) 成功人士的休閑樂園 休憩港灣 ? 交通定位：春秋路旁 小東湖畔 距市政府距離 600米 ? 增值定位：物超所值，高檔別墅 低價開市，高價收盤 ? 環(huán)境定位：水情、水景、水自然 美麗家園，用心感受 ? 地段定位：絕版地段 唯我獨尊 ? 路標定位：富貴中心 財富聚源 宣傳品方位介紹高頻率使用富貴．名苑案名形成 路標印象 ? 廣告語：成功人士的稀世府邸，獨享自我生活領(lǐng)地 整合推廣策略 ? LOGO設(shè)計： ? 對富貴．名苑案名文字進行 LOGO設(shè)計，對外宣傳推廣時啟用統(tǒng)一文字形象，不斷加深人們印象。 整合推廣策略 ? 銷售階段： ? 各階段營銷工作重點： ? 售前階段： 這一階段為正式開盤以前的工作，主要營銷工作內(nèi)容如下： ? 盡可能多地了解客戶的需求 ? 廣泛傳播與項目有關(guān)的積極信息