【正文】 項目。而該項目的房間數(shù)（以一房一廳居多）、陽臺數(shù)（以一個陽臺為主），兩方面都不符合該區(qū)主流。另外，根據(jù)客戶的需求，項目在發(fā)售時以配備基本裝修和智能化需求為佳。第二部分：新洲南主要代表樓盤概況由上表可知，這些新洲片區(qū)的主要代表樓盤在規(guī)模上除了金海灣的總建筑面積達到12萬平方米，天安高爾夫占地達76000平方米，其余樓盤的建筑面積都不大，以10000平方米——50000平方米的居多。而其中以大慶大廈的占地最小3870平方米，由此可見，本區(qū)的樓盤升值，大多是憑借社區(qū)的成熟與完善的配套及條件。從樓高而言，這些新起的樓盤多是高層，與前幾年起的金沙花園、錦洲花園、綠景豪園等多層和小高層已截然不同。當然，這也主要與本區(qū)緊鄰海邊有關(guān)，高層能較大限度的利用景觀資源。在戶型方面，二房、三房是戶型組合結(jié)構(gòu)中的重要組成部分，幾乎所有的樓盤都備有二房、三房?？梢?，發(fā)展商是充分考慮到了占50%的兩代居家消費群的需要。面積方面是從中戶型到大戶型的多種層次不等，也從某個角度反映出消費群體層次的多樣性和消費能力的差別性。從價格上看，本區(qū)的總體均價約在6500——7500元/平方米之間，可見本區(qū)的樓盤有極大的市場潛質(zhì)和升值潛力。第三部分：典型案例分析金海麗名居 金海麗名居位于新洲路南段，占地8000平方米，由4棟18層全電梯高層組成，建筑明快靚麗。毗鄰深圳灣天然海景，坐擁市中心繁華地段。金海麗名居自投向市場之日起，就取得了良好的市場反映，展銷會期間首推4套特惠單位，橫向聯(lián)合截至6月9日，就只剩下8套。它于6月10日正式開盤認購，至今已是成績斐然，市場反映強烈。這是樓盤本身所擁有的條件較好和自身價格的定位較準決定的。具備條件 ：1． 配套設(shè)施成熟在其周邊，匯集著眾多的中學(xué)、小學(xué)、幼稚園，如新洲中學(xué)、新沙小學(xué)、石廈幼稚園等，還有醫(yī)院、藥店、商場、超市、銀行等設(shè)施，使本區(qū)的市民生活趨成熟與方便。 金海麗名居周邊毗鄰大型政府福利房和微利房住宅區(qū)，其中益田村僅隔500米，海寧花園僅隔100米。根據(jù)新洲區(qū)規(guī)劃，金地海景花園片區(qū)將發(fā)展成為一個高級住宅、公寓及其配套設(shè)施組成的高尚住宅區(qū)，該社區(qū)是中心區(qū)旁最大的政府統(tǒng)一規(guī)劃高檔社區(qū)。2． 擁有天然海景 金海麗名居距海邊的福榮路不過100米，離海邊極近，在8層以上就可望致海天一色的深圳灣，觀落霞海歐起飛，壯觀景色盡在眼底。3． 小區(qū)規(guī)劃好 小區(qū)地面綠化率超過50%立體綠化，生機盎然，置身庭院滿目蔥綠。中心花壇與噴水池有機結(jié)合在一起，各色各樣花朵映在水上如七彩浮云，水從臺階和花叢間溢出美麗動人，架空層屋頂綠化形成層次綠化別具匠心。4． 戶型設(shè)計理想 金海名居的戶型設(shè)計方正實用，戶戶朝南，布局合理，結(jié)構(gòu)緊湊采光佳，而且在戶型比例上以二房二廳，三房兩廳的占了65%，由此迎合了市場的需求。另外，它采用的是兩戶一梯，使置業(yè)者平時生活更輕松方便。5． 價格優(yōu)廉 以金海麗名居所具備的條件而言，金海麗名居4480元起價，6000元的均價，在同區(qū)里具備了相當?shù)母偁巸?yōu)勢，可見發(fā)展商是充分考慮到了本區(qū)里的競爭壓力而采用了“價廉物美”的銷售方針，這也是促成其銷的重要原因。金海灣花園金海灣花園是金地集團在新洲南開發(fā)的大型濱海高層住宅。位于沙咀路西側(cè)，由10幢25~31層豪華大型住宅大廈組成，外型流暢時尚，樓層高低起伏。 它自去年9月份進入深圳市場以后，以其高超的建筑形象及環(huán)境設(shè)計規(guī)劃引發(fā)鵬城第三次豪宅沖擊波。該物業(yè)第一、第二組團700余套住宅，目前已基去售罄。第三組團5月20日推出首日即成交40余套。均價直上每平方米9200元的高價，再次震撼深圳房地產(chǎn)界。 究其有其如此成績的原因：1． 小區(qū)環(huán)境設(shè)計新穎金海灣花園在環(huán)境營造上推出了一種新穎的概念——“主題式花園環(huán)境”，即就是花園環(huán)境處處圍繞海字做文章，既把花園做得主題突出，又與周邊自然景觀融為一體。具體可從三方面來說。把小區(qū)環(huán)境跟海貼在一起。為了達到這一目的，金海灣500米長的花園平分全部架空，高出地面4米多，從而使人置身花園即可飽覽海景。l 把?！傲簟痹诩芸諏又?。l 把海的氣息的感覺融在花園的每一個角落。2 . 設(shè)計高貴獨特連續(xù)10棟的高層白色建筑物，象一道白色的大屏風(fēng)，橫攔在海岸邊。在整個區(qū)域里顯得高貴、突出。內(nèi)部樣板房設(shè)計也是以明亮整潔的白色調(diào)為主，令人有一種置身高貴的感覺。3. 示范環(huán)境優(yōu)越金海灣的外立面施工是采取“逆向施工”的方式。即從下往上施工，有著相當難度，但從銷售角度來講，卻有力地配合了“示范環(huán)境”，這對現(xiàn)場售樓無疑又是一個促進。4. 發(fā)展商品牌金地集團經(jīng)過多年發(fā)展，已形成了自己的品牌，比方說“精品意識”傾向和“以人為本”的服務(wù)傾向。已成為金地地產(chǎn)的特有品牌文化，而這種品牌化更是充分地體現(xiàn)在金海灣花園中。使金海灣獲得了最大的附加值。5. 服務(wù)出色金海灣的服務(wù)是很出色的，一走進金的售樓大堂，馬上就能感受到一種怡人的氛圍，從設(shè)施到售樓人員的言行舉止，都經(jīng)過專業(yè)水準的設(shè)計和經(jīng)營，其物業(yè)管理是服務(wù)的綜合體現(xiàn)，金地物業(yè)的管理固然善于創(chuàng)新概念，“無防盜網(wǎng)概念”，“個性化服務(wù)概念”到“兒童托管概念”等。其“強項”更在于其無微不至的服務(wù)精神，使業(yè)主覺得是“超值享受”。以上幾方面已經(jīng)基本上體現(xiàn)了金海灣花園的一個整體素質(zhì)。金海灣花園和金海麗名居二者相較，不論是檔次上和規(guī)模上，后者都要比前遜上一籌，但是在銷售上都創(chuàng)出了較好的成績。原因在于二者自身的定位和市場目標定位都比較準確。金海灣是定位于高檔豪宅，均價高達9200元/平方米。而金海麗則定位于中高檔發(fā)，并且已還考慮到了自身優(yōu)勢條件不及金海灣較多，故而其定價遠低于9200元，而為6000元/平方米。所以它們都獲得了較佳的市場反映。所以，此二者在某些方面的優(yōu)點還是值得借鑒和比較的。加洲地帶：緊位于新洲三路，濱河路邊的加洲地帶不管從位置、規(guī)模，還是工程進度來看都是蔚海名苑最直接的對手，其基本概況在前面表格中已簡單說明。它與蔚海名苑的優(yōu)劣勢對比如下：（1）．它們都同樣擁有l(wèi) 緊鄰中心區(qū)成熟和完善。l 北臨136萬平方米的高爾夫球場綠茵地。l 高層可南眺深圳灣和紅樹林的共同優(yōu)勢。但在其它方面卻各有優(yōu)勢：（2）．加洲地帶的戶型設(shè)計較之蔚海名苑的戶型設(shè)計要顯得更為實用，而且在布局上較為合理美觀。（3）在外型設(shè)計上加洲地帶比蔚海名苑更富現(xiàn)代感和形式美，且每隔數(shù)層在樓梯外適當?shù)夭贾昧丝罩芯G化，增加了綠化面積和美觀。（4）加洲地帶的一層有舒適的園林規(guī)劃設(shè)計， 12幢的一層是商場，而34幢的一層是6米高的架空層。，打破了周邊樓盤多層不架空的慣例。（5）福田文體中心緊鄰蔚海名苑，這是它較加洲地帶優(yōu)勝的一個重要優(yōu)勢。根據(jù)以上比較分析，可知加洲地帶在樓的本身素質(zhì)比上蔚海名苑要好，而蔚海名苑則以臨近福田文體中心而略顯優(yōu)勢，在某些不足的方面還須調(diào)整改進。所以針對此種情況，在推廣中須揚長避短，首推福田文體中心這一主要賣點。第四部分：項目分析１． 項目概況該項目位于濱河路與沙嘴路的交匯處，由三層裙樓和兩棟高層組成。一、二層是商場，三層是配有游泳池的架空層。住宅面積從40—458m2不等，戶型也從一房一廳、二房二廳、三房一廳到復(fù)式等多種類型?？傆玫孛娣e： m2 商業(yè)面積：6283 m2建筑