蔚海名苑營(yíng)銷策劃方案分析-wenkub.com
2025-05-11 22:18 本頁(yè)面
【正文】 第九天：以項(xiàng)目為例進(jìn)行實(shí)習(xí)，運(yùn)用全部所學(xué)方法技巧完成一個(gè)交易。第六天：簽定買賣合約的程序。第三天：講解洽談技巧。以上所言及的促銷手段僅是初步構(gòu)想 ，具體將根據(jù)實(shí)際銷售進(jìn)展和客戶反饋情況來(lái)設(shè)計(jì)。 從9月到12月份，有國(guó)慶節(jié)和元旦等節(jié)日，亦可借機(jī)開展節(jié)日促銷活動(dòng)。7) 設(shè)置看樓直通車為方便客戶到現(xiàn)場(chǎng)看樓，由我司聯(lián)系準(zhǔn)備專車在每周固定一個(gè)時(shí)間，接 客戶去看樓。3) 三級(jí)市場(chǎng)客戶網(wǎng)絡(luò) 本司的三級(jí)市場(chǎng)擁有近80個(gè)三級(jí)交易員，擁有了遍布全深圳市的龐大的客戶網(wǎng)絡(luò)，通過(guò)他們可將蔚海名苑的發(fā)售信息迅速傳遞出去，他們可以直接帶客戶去現(xiàn)場(chǎng)看樓，促成交易?！?簽署房地產(chǎn)買賣合同24個(gè)月內(nèi)付清10%余款靈活的付款方式是為了擴(kuò)大購(gòu)房的客戶群，在具體銷售中應(yīng)根據(jù)需要靈活運(yùn)用，以達(dá)到良好的促銷?！?簽署房地產(chǎn)買賣合同36個(gè)月內(nèi)付清10%余款。（4）零首期付款方式（照定價(jià)）（一房一廳的除外）★ 簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)交定金20000元。★ 簽訂認(rèn)購(gòu)書之日起10天內(nèi)付30%的首期樓款（含訂金），并簽訂房地產(chǎn)買賣合同。 ★ 余款簽訂認(rèn)購(gòu)書之日起20天內(nèi)付清，并簽訂房地產(chǎn)買賣合同。以上各個(gè)時(shí)期的銷售活動(dòng)都在營(yíng)銷策略、廣告推廣、公益活動(dòng)、促銷活動(dòng)和價(jià)格策略等幾塊交叉組合下進(jìn)行的。本期銷售進(jìn)度預(yù)計(jì)達(dá)到80%以上。（3） 強(qiáng)銷期這一時(shí)期在前期銷售成績(jī)的有效鋪墊下，注重價(jià)格策略和廣告正面形象宣傳相結(jié)合，在推廣中進(jìn)一步強(qiáng)化樓盤形象。（本期銷售進(jìn)度預(yù)計(jì)達(dá)10%—15%）（2） 引導(dǎo)期這一時(shí)期開始逐步推出的三房、四房，在廣告推廣中開始慢慢的提升樓盤的檔次，由以推小戶型為主銷售策略轉(zhuǎn)為三房、四房帶小戶型銷售策略。所以這一段時(shí)間是地產(chǎn)銷售旺季。當(dāng)然后者推出時(shí)，亦須分主次的推廣，整體銷售過(guò)程充分利用廣告配合，促銷跟進(jìn)和銷售網(wǎng)絡(luò)，以達(dá)成最有效的銷售組合。第七部分：整合營(yíng)銷方案總體銷售思路 據(jù)前面的項(xiàng)目分析可知，本項(xiàng)目的戶型定位分別面對(duì)單身貴族，一次置業(yè)家庭，二次置業(yè)的多成員家庭。模型模型分建筑模型和戶型模型，它是售樓處中的重要組成部分，按一定比例將項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃園林規(guī)劃和戶型裝修設(shè)計(jì)制成模型，讓人直觀看出項(xiàng)目從整體到局部的效果，它是客戶購(gòu)房信心的重要憑證。售樓處售樓處是樓盤的門面所在，是直接關(guān)系到發(fā)展商的形象和客戶對(duì)樓盤的印象的地方。運(yùn)動(dòng)式樣板房，可以在房里布置一些健身器材、運(yùn)動(dòng)攝景圖、運(yùn)動(dòng)書籍、運(yùn)動(dòng)雕像等用品裝飾，而在色彩上基調(diào)上可選擇淡藍(lán)色、淡綠色為主。廣告語(yǔ)：“祝蔚海名苑隆重發(fā)售” “ 蔚海名苑惠民展銷活動(dòng)” 樣板房樣板房示例樣板房是為客戶提供的體現(xiàn)樓盤素質(zhì)最直觀的一種方式，它的格調(diào)、品味能充分激起客戶的購(gòu)買欲望。正面廣告語(yǔ)：左邊：運(yùn)動(dòng)的家園，右邊：青春的顫動(dòng)背面廣告語(yǔ)：左邊：運(yùn)動(dòng)的家園，右邊：生命的勃發(fā) 氣球條幅氣球條幅一般是在公開發(fā)售和有活動(dòng)的時(shí)候才布置。它的作用一是引路作用，二是營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)的氣氛。 圍墻 根據(jù)設(shè)定的宣傳理念，設(shè)計(jì)出樓盤沿濱河路和沙咀路的圍墻圖案，配上獨(dú)特的廣告語(yǔ)及標(biāo)明樓盤名稱。由此，再考慮到蔚海名苑擁有的條件和前面提及的宣傳理念，它的命名應(yīng)該是召喚對(duì)青春體味的重要性，故建議更名如下：（１）奧運(yùn)名居釋義： “奧運(yùn)”是指奧運(yùn)精神、風(fēng)采，是對(duì)青春的高度贊譽(yù)，同時(shí)與樓盤形象定位和宣傳理念符合。其實(shí)不論是智力娛樂(lè)活動(dòng)還是體育娛樂(lè)活動(dòng)，都是人體的運(yùn)動(dòng)，準(zhǔn)確的說(shuō)是時(shí)代發(fā)展而產(chǎn)生的新的生活運(yùn)動(dòng)，所以針對(duì)目前如此之眾、新穎的娛樂(lè)活動(dòng)完全可以提煉為“新的運(yùn)動(dòng)”一概念。大概內(nèi)容：將運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)、休閑等鏡頭按一條思路貫穿、剪輯組合而成。建議：制作１５”電視形象廣告。所以樓書設(shè)計(jì)要求為：理性的優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn) + 統(tǒng)一的風(fēng)格形式 + 出色的創(chuàng)意。投放計(jì)劃初步安排：報(bào)種時(shí)間版面形式頻率內(nèi)容目的深圳商報(bào)、晚報(bào)、前期普通版每周一次軟性文章為樓盤的推出做好鋪墊內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期普通版彩色１／２版每?jī)芍芤淮危▋蓤?bào)錯(cuò)開投放）軟性文章創(chuàng)意廣告逐步推廣形象公共發(fā)售期封面 彩色?。保舶妫保嘲妫保舶嬉淮巍ⅲ保嘲婷恐芤淮危ń诲e(cuò)投放）軟性文章正面宣傳塑造樓盤形象售尾期根據(jù)銷售情況來(lái)調(diào)整公布有關(guān)促銷的信息促成最后銷售深圳特區(qū)報(bào)前期地產(chǎn)專版每?jī)芍芤淮诬浶晕恼聻闃潜P的推出做好鋪墊內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期普通版?。保窗婷?jī)芍芤淮诬浶晕恼聞?chuàng)意廣告逐步推廣形象公共發(fā)售期地產(chǎn)專版?。保舶妫保栋骈_盤一次為１／２版、１／６版每周一次軟性文章正面宣傳塑造樓盤形象售尾期根據(jù)銷售情況來(lái)調(diào)整公布有關(guān)促銷的信息促成最后銷售深圳特區(qū)報(bào)和晚報(bào)的投放計(jì)劃是初步大略的一個(gè)安排，從頻率上而言，無(wú)疑是以晚報(bào)為主，但由于特區(qū)報(bào)作為地產(chǎn)廣告的權(quán)威性，所以在重要的一些開盤和活動(dòng)的廣告，還是需要特區(qū)報(bào)來(lái)鄭重昭示，來(lái)擴(kuò)大其影響力。原因是：（１） 特區(qū)報(bào)在地產(chǎn)廣告方面有其權(quán)威性。它包括價(jià)格、付款、促銷活動(dòng)等方面的策略。（三） 網(wǎng)球篇： 以特寫輕松打網(wǎng)球鏡頭為主畫面?！≥o廣告語(yǔ)：體悟青春生命的家園。如以下提到的健身篇、游泳篇、網(wǎng)球篇等。輔助廣告語(yǔ)： 蔚海名苑——運(yùn)動(dòng)的家園履行生命的義務(wù)——體驗(yàn)青春。１．策略方針①． 塑造項(xiàng)目的整體形象。“文體”包含了文化和體育兩大塊。② 136萬(wàn)平方米的高爾夫球場(chǎng)綠茵③ 南眺深圳灣與紅樹林的三個(gè)優(yōu)點(diǎn)。5．價(jià)格定位：（6300~6500元/平方米）以項(xiàng)目的規(guī)模和素質(zhì)來(lái)看，同區(qū)可比樓盤為金海麗名居、加洲地帶、星河雅居，它們的均價(jià)都在6000元/平方米左右，考慮到本項(xiàng)目在某些方面更多一些優(yōu)勢(shì)，譬如較之金海麗名居與星河雅居多了一個(gè)高爾夫球場(chǎng)綠茵的景觀，而且福田區(qū)最大的福田文體中心緊鄰項(xiàng)目西邊，無(wú)形中提升了項(xiàng)目本身的附加值。l 欲在福田區(qū)置業(yè)的二次置業(yè)者，其收入較高且家庭成員在三人以上的，將是四房至復(fù)式的主要消費(fèi)群。4．目標(biāo)客戶群定位l 收入中等的，不愿遠(yuǎn)在關(guān)外買小戶房的單身貴族，將是本項(xiàng)目、一房一廳的主要光顧者。l 我們以為該項(xiàng)目的外立面設(shè)計(jì)可以有兩種思路，一種是選擇同一色系的色彩搭配和簡(jiǎn)易的形式組合，整體外觀就顯得協(xié)調(diào)、統(tǒng)一，如附圖（一）、（二）。從以上的優(yōu)劣分析來(lái)看，本項(xiàng)目可以作為突出賣點(diǎn)的有：（1）北臨136萬(wàn)平方米的高爾夫球場(chǎng)綠茵地；（2）福田文體中心緊挨項(xiàng)目西面，其中又以后者最有特色，是最值得推介的賣點(diǎn)。l 整體形象的不協(xié)調(diào)。l 高層可以向南遠(yuǎn)眺深圳灣和紅樹林。總用地面積： m2 商業(yè)面積：6283 m2建筑用地： m2 住宅面積：42726 m2建筑面積：62831 m2 公寓面積：12566 m2機(jī)動(dòng)車車位：220輛 自行車車位：300輛 ２．優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：l 緊臨中心區(qū)，社區(qū)較成熟與完善。所以針對(duì)此種情況，在推廣中須揚(yáng)長(zhǎng)避短，首推福田文體中心這一主要賣點(diǎn)。（4）加洲地帶的一層有舒適的園林規(guī)劃設(shè)計(jì)， 12幢的一層是商場(chǎng)，而34幢的一層是6米高的架空層。l 北臨136萬(wàn)平方米的高爾夫球場(chǎng)綠茵地。所以它們都獲得了較佳的市場(chǎng)反映。金海灣花園和金海麗名居二者相較，不論是檔次上和規(guī)模上，后者都要比前遜上一籌，但是在銷售上都創(chuàng)出了較好的成績(jī)。使金海灣獲得了最大的附加值。
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