【正文】 措施：為加大推進(jìn)力度，濟(jì)南市政府已專門成立了濟(jì)南市舊城改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，組長由市委副書記、市長張建國親自擔(dān)任，市委常委、副市長殷魯謙和副市長鄒世平擔(dān)任副組長。因此，加快棚戶區(qū)改造工程刻不容緩。此外，還有大量的零星棚戶區(qū)。由于種種原因，濟(jì)南市棚戶區(qū)較多。與日新月異的城市新興部分相比，舊城區(qū)成了城市中環(huán)境最差、貧困人口聚居的地方。由于人們生活水平的不斷提高，城市住房建設(shè)需求將越來越高。四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊F規(guī)劃用地主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表序 號項 目 名 稱單 位數(shù) 量備注1項目總占地公頃規(guī)劃建設(shè)用地面積公頃城市道路用地公頃2總建筑面積平方米372192地上建筑面積平方米300192回遷住宅建筑面積平方米256525回遷公寓建筑面積平方米15922配套公建面積平方米23645面粉廠保留面積平方米4100地下建筑面積平方米72000車庫平方米51000儲藏室平方米210003地上容積率4地下容積率5綠地率%6總建筑密度%227居住戶數(shù)（套）戶41488居住人數(shù)人132749總停車位個1384地上109，地下1275地塊D規(guī)劃用地主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表序 號項 目 名 稱單 位數(shù) 量備注1總建筑面積平方米68620地上建筑面積平方米56220回遷住宅建筑面積平方米48865配套公建面積平方米7355地下建筑面積平方米12400車庫平方米9100儲藏室平方米33006總建筑密度%227居住戶數(shù)（套）戶8688居住人數(shù)人27789總停車位個176地上16，地下260第二章 項目需求分析項目建設(shè)所需投資由建設(shè)單位通過以下方式籌集資金：擬申請銀行貸款92000萬元。同時實施道路、綠化等室外工程，其中綠化面積為35330平方米，道路及停車場用地面積為43020平方米。F地塊總建筑面積372192平方米，其中地上建筑面積300192平方米，包括住宅建筑面積272447平方米，配套商業(yè)建筑面積23645平方米，面粉廠保留面積4100平方米；地下建筑面積72000平方米，包括地下車庫面積51000平方米，地下儲藏室面積21000平方米。D地塊安置房在D地塊內(nèi)分散建設(shè)。項目分F地塊和D地塊兩個地塊進(jìn)行建設(shè)。本項目擬開發(fā)建設(shè)一個設(shè)施齊全、功能完善的現(xiàn)代化居住小區(qū)，能夠為官扎營棚戶區(qū)居民提供充足的拆遷安置房源，加快其改造步伐，有利于增強(qiáng)濟(jì)南市城市綜合服務(wù)功能，帶動相關(guān)行業(yè)蓬勃增長，促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)快速發(fā)展。項目建設(shè)有利于促進(jìn)濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)快速發(fā)展棚戶區(qū)大多地處濟(jì)南市舊城片區(qū)中心地帶，地理位置優(yōu)越，很多位于商業(yè)旺地，交通便利，改造后有利于帶動沿線房地產(chǎn)市場，形成嶄新的商業(yè)圈，徹底改變區(qū)域臟、亂、差的形象。為加快推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造工程，濟(jì)南市政府專門下發(fā)《濟(jì)南市人民政府關(guān)于加快實施舊城棚戶區(qū)改造的通知》（濟(jì)政發(fā)[2007]9號），明確提出：棚戶區(qū)改造總的要求是以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以改善民生為主旨，貫徹“政府主導(dǎo)、市場運作、政策扶持、陽光操作”的方針，堅持“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”原則，完善“市區(qū)聯(lián)動、以區(qū)為主、部門協(xié)作、合理推進(jìn)”機(jī)制，改善人居環(huán)境，促進(jìn)社會和諧。項目建設(shè)符合濟(jì)南市棚戶區(qū)改造政策精神，有利于改善棚戶區(qū)居民居住條件和生活水平濟(jì)南市棚戶區(qū)遍布于市區(qū)四大區(qū)內(nèi)，大都建設(shè)年代久遠(yuǎn)，有的甚至超過了半個世紀(jì)，住房大都破舊不堪、擁擠雜亂，環(huán)境臟亂，居民生活極為不便。到2020年，人均住宅建筑面積達(dá)到39平方米，住宅總建筑面積將達(dá)到13000萬平方米左右，全面實現(xiàn)小康居住目標(biāo)。以大運量公共交通站點和各級公共中心布局為導(dǎo)向，形成各片區(qū)相對均衡并各具特色的居住格局。加快舊城舊居住區(qū)整治改造，完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，提高空間使用效率，提升居住環(huán)境質(zhì)量。為此，濟(jì)南市以增加居民住宅有效供給和改善人居環(huán)境為目標(biāo)，大力實施安康居住工程，增加中低價商品房供應(yīng)；以商品住宅性能認(rèn)定為突破口，全面提升住宅綜合質(zhì)量；大力發(fā)展節(jié)能省地型住宅，努力提高住宅品位；加快完善房地產(chǎn)一級市場，培育房地產(chǎn)二、三級市場，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)。本項目擬在天橋區(qū)堤口路南側(cè)、天成路西側(cè)區(qū)域開發(fā)建設(shè)一個設(shè)施齊全、功能完善的現(xiàn)代化居住小區(qū)，符合濟(jì)南市城市總體規(guī)劃，有利于促進(jìn)城市發(fā)展總目標(biāo)的順利實現(xiàn)。其中舊城片區(qū)位于二環(huán)路以內(nèi)及二環(huán)南路以南部分地區(qū)，在加強(qiáng)古城區(qū)和商埠區(qū)保護(hù)的同時，保留商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心功能，發(fā)展商業(yè)、金融、旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)。圖11 濟(jì)南市“一城兩區(qū)”空間結(jié)構(gòu)示意圖主城區(qū)由舊城、黨家、臘山、燕山、王舍人和賢文六大片區(qū)組成，規(guī)劃重點是優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，調(diào)整和強(qiáng)化政治、經(jīng)濟(jì)、科技和文化中心功能，發(fā)展會展、體育、物流等新興服務(wù)業(yè)。主城區(qū)與西部城區(qū)、東部城區(qū)之間以綠色空間相隔離?！备鶕?jù)《規(guī)劃》，濟(jì)南市將構(gòu)筑“一心三軸十六群”的城鎮(zhèn)空間組織機(jī)構(gòu)，即以濟(jì)南中心城市為核心，形成三條城鎮(zhèn)聚合軸，組建十六個城鎮(zhèn)組群，促進(jìn)市域城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。七、項目建設(shè)的必要性項目建設(shè)符合濟(jì)南市城市總體規(guī)劃，有利于促進(jìn)城市發(fā)展總目標(biāo)的順利實現(xiàn)根據(jù)《濟(jì)南市城市總體規(guī)劃（2006年2020年）》（以下簡稱為《規(guī)劃》），濟(jì)南城市性質(zhì)確定為：“山東省省會，著名的泉城和國家歷史文化名城，環(huán)渤海地區(qū)南翼和黃河中下游地區(qū)的中心城市”；城市職能定位為：“加強(qiáng)和完善的城市職能：全省的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化、教育、旅游中心，區(qū)域性金融中心，全國重要交通樞紐。為加快推進(jìn)該區(qū)域改造步伐，濟(jì)南市舊城改造投資運營有限公司決定實施本項目，擬在堤口路南側(cè)、天成路西側(cè)為該區(qū)域居民開發(fā)建設(shè)一個設(shè)施齊全、功能完善的現(xiàn)代化居住小區(qū)。進(jìn)入2010年，濟(jì)南市剩余的棚戶區(qū)改造項目正在加緊策劃、開工。2009年，濟(jì)南市又進(jìn)一步擴(kuò)大棚戶區(qū)改造規(guī)模，在原計劃38個片區(qū)基礎(chǔ)上新增加66個零星片區(qū)，拆遷建筑面積由196萬平方米增加到460萬平方米。通過改造，實現(xiàn)棚戶區(qū)居民居住水平和生活質(zhì)量大幅提高，周邊地區(qū)人居環(huán)境和生態(tài)質(zhì)量明顯改善，市政基礎(chǔ)設(shè)施和文化教育體育等公益性設(shè)施逐步完善，城市綜合服務(wù)功能顯著增強(qiáng)。2007年，棚戶區(qū)改造被確定為濟(jì)南市政府第一項重點工作，盡快改善棚戶區(qū)居民居住條件成為首要的民心工程。目前，全市舊城區(qū)內(nèi)集中連片的棚戶區(qū)（指城區(qū)二環(huán)路以內(nèi)城市國有土地低洼易澇、基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不配套的平房、簡易房、危險房集中的區(qū)域）約有38個，房屋總建筑面積達(dá)196萬平方米。目前，全市污染防治、生態(tài)建設(shè)和泉群保護(hù)取得重大成就，城市面貌明顯改善，城市建設(shè)進(jìn)入了全新的發(fā)展階段。五、可行性研究報告編制依據(jù)《濟(jì)南市城市總體規(guī)劃（2006年2020年）》《濟(jì)南市人民政府關(guān)于加快實施舊城棚戶區(qū)改造的通知》（濟(jì)政發(fā)[2007]9號）《投資項目可行性研究指南》《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）建設(shè)單位提供的其他基礎(chǔ)資料六、項目提出的背景進(jìn)入二十一世紀(jì)，是濟(jì)南市率先實現(xiàn)現(xiàn)代化的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，也是濟(jì)南城市現(xiàn)代化建設(shè)的關(guān)鍵時期。 第一章 總 論第一節(jié) 項目背景一、項目名稱：官扎營片區(qū)安置房項目二、建設(shè)場址：天橋區(qū)堤口路南側(cè)、天成路西側(cè)區(qū)域三、建設(shè)單位：濟(jì)南市舊城改造投資運營有限公司四、建設(shè)單位概況為加強(qiáng)全市舊城改造的投融資管理，提高資金使用效益，加快舊城改造步伐，盤活存量土地，濟(jì)南市政府于2006年7月下發(fā)《濟(jì)南市人民政府關(guān)于組建舊城改造投資運營有限公司的通知》（濟(jì)政字[2006]26號），批準(zhǔn)組建國有獨資企業(yè)——濟(jì)南市舊城改造投資運營有限公司，與濟(jì)南市舊城改造投融資管理中心一套機(jī)構(gòu)，兩個牌子，主要負(fù)責(zé)二環(huán)路以內(nèi)的舊城改造工作。公司注冊資本1億元，內(nèi)設(shè)辦公室、財務(wù)處和六個業(yè)務(wù)處，現(xiàn)有職工50人，經(jīng)營范圍為：受市政府委托開展舊城改造項目的投資、融資業(yè)務(wù)，從事授權(quán)范圍內(nèi)的國有資產(chǎn)運營管理；房屋和土木工程建筑施工，建筑安裝施工，建筑裝飾施工，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等。濟(jì)南市委、市政府適時提出了“實現(xiàn)新跨越，建設(shè)新泉城”的發(fā)展目標(biāo)，制定了“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略和“新區(qū)開發(fā)、老城提升、兩翼展開、整體推進(jìn)”的基本方針，始終堅持“高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理、高水平經(jīng)營”的工作思路，實現(xiàn)濟(jì)南城市建設(shè)的新突破。隨著濟(jì)南市城市化的發(fā)展，城市規(guī)模日益擴(kuò)大，原來遠(yuǎn)離城市的棚戶區(qū)逐漸變成了城市的一部分，與日新月異的城市新興部分相比，棚戶區(qū)成了城市中環(huán)境最差、貧困人口聚居的地方。這些棚戶區(qū)大都建設(shè)年代久遠(yuǎn)，房屋破舊、低矮潮濕，擁擠不堪，環(huán)境臟亂，排水不暢，安全隱患大，居民生活極為不便，嚴(yán)重影響了城市整體面貌和市民生活質(zhì)量的提高，制約了城市的發(fā)展和城市地位的提升，阻礙了城市化的進(jìn)程。為此，濟(jì)南市政府專門下發(fā)了《濟(jì)南市人民政府關(guān)于加快實施舊城棚戶區(qū)改造的通知》（濟(jì)政發(fā)[2007]9號，并成立了濟(jì)南市舊城改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，計劃用3年時間基本完成舊城棚戶區(qū)改造任務(wù)。同年5月，棚戶區(qū)改造工程全面啟動，改造計劃分三個階段推進(jìn)：第一階段為啟動階段，第二階段為大規(guī)模展開階段，第三階段為掃尾和補(bǔ)充改造階段。截止到去年年底，全市棚戶區(qū)改造已啟動36個集中片區(qū)和31個零星片區(qū)，開工建設(shè)安置房210萬平方米。官扎營片區(qū)位于濟(jì)南市天橋區(qū)，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有居民約5189戶。目前，項目前期各項準(zhǔn)備工作正在穩(wěn)步推進(jìn)。培育和凸顯的城市職能：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)”；城市發(fā)展總體目標(biāo)是：“到2020年把濟(jì)南建成具有獨特自然風(fēng)貌、悠久歷史文化底蘊、濃郁現(xiàn)代化氣息、代表山東形象的區(qū)域中心城市和繁榮、和諧、宜居、魅力的泉城。其中作為“一心”的中心城空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃為“一城兩區(qū)”，“一城”是指玉符河以東、繞城高速公路東環(huán)線以西、黃河與南部山體之間的主城區(qū)；“兩區(qū)”是指西部城區(qū)和東部城區(qū)，西部城區(qū)是指玉符河以西地區(qū)，東部城區(qū)是指繞城高速公路東環(huán)線以東地區(qū)。濟(jì)南市“一城兩區(qū)”空間結(jié)構(gòu)如圖11所示。建設(shè)臘山、燕山兩個新區(qū)，疏解舊城的中心功能；加強(qiáng)王舍人、賢文兩個片區(qū)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。加快建設(shè)舊城區(qū)，以調(diào)整優(yōu)化為重點，改造棚戶區(qū)、危舊房，改造完善基礎(chǔ)設(shè)施，改善和提升老城整體環(huán)境，提升城市綜合服務(wù)功能。項目建設(shè)符合濟(jì)南市住宅業(yè)發(fā)展規(guī)劃，有利于促進(jìn)居民小康居住目標(biāo)的盡早實現(xiàn)住宅業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展是建設(shè)和諧社會的重要物質(zhì)保證，關(guān)乎著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展質(zhì)量和人民群眾的生活水平?！稘?jì)南市城市總體規(guī)劃（2006年2020年）》提出：建設(shè)服務(wù)社會化、保障社會化、滿足現(xiàn)代化生活需求的和諧宜居社區(qū)，初步形成相應(yīng)的居住社區(qū)公共服務(wù)中心。新區(qū)住宅建設(shè)堅持統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套設(shè)施與住宅同步建設(shè)的方針。到2010年，人均住宅建筑