【正文】 我市第一要務(wù)是產(chǎn)業(yè)發(fā)展，其中，二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是重中之重，要確保都江堰市市域經(jīng)濟科學(xué)發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展，財政收入穩(wěn)步快速增長，綜合考核成都市三圈層“第一”目標(biāo)的圓滿實現(xiàn)，必須努力促進工業(yè)新城招商引資大突破、項目建設(shè)大跨越、產(chǎn)業(yè)發(fā)展大提升，實現(xiàn)以工業(yè)為龍頭的城市北翼快步發(fā)展。堅持“四體”發(fā)展戰(zhàn)略（發(fā)展規(guī)劃一體，基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)一體，產(chǎn)業(yè)布局發(fā)展一體，資源整合利用一體），整合工業(yè)區(qū)與蒲陽集鎮(zhèn)資源，整體開發(fā)建設(shè)工業(yè)新城，促進工業(yè)區(qū)與蒲陽集鎮(zhèn)建設(shè)互促共進，統(tǒng)籌發(fā)展。一、按“三板塊、一組團、三融合”原則建設(shè)現(xiàn)代化工業(yè)新城按照成都市“一區(qū)一主業(yè)”產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求，結(jié)合都江堰市“一體兩翼”發(fā)展規(guī)劃，按“三板塊、一組團、三融合”原則（三板塊：，即將開發(fā)的2平方公里工業(yè)區(qū)，5平方公里國際旅游集鎮(zhèn)區(qū)；一組團：工業(yè)集中發(fā)展區(qū)、國際旅游集鎮(zhèn)區(qū)組團；三融合：一是工業(yè)新城與都江堰旅游風(fēng)景區(qū)的城景融合，二是工業(yè)新城一、二、三產(chǎn)業(yè)融合，三是工業(yè)新城與都江堰核心城區(qū)的城城融合），集全市之力，融全市之智，全力建設(shè)城市北翼的現(xiàn)代化工業(yè)新城，將工業(yè)新城作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、聯(lián)動推進新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的重要陣地，將集約環(huán)保型工業(yè)為龍頭“宜工、宜商、宜居”的現(xiàn)代化工業(yè)新城建設(shè)成為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗區(qū)建設(shè)的典范、“三個集中”的樣板示范。到2017年，工業(yè)集中發(fā)展區(qū)培育現(xiàn)代中藥制造企業(yè)30個、實現(xiàn)規(guī)模以上增加值17億元，主營業(yè)務(wù)收入42億元，稅收達(dá)5億元，拉動就業(yè)人數(shù)達(dá)4萬人；培育健康食品加工企業(yè)35個、實現(xiàn)規(guī)模以上增加值14億元，主營業(yè)務(wù)收入40億元，拉動就業(yè)人數(shù)達(dá)3萬人；培育旅游產(chǎn)品開發(fā)企業(yè)20個、實現(xiàn)規(guī)模以上增加值6億元，主營業(yè)務(wù)收入30億元，稅收達(dá)2億元，拉動就業(yè)人數(shù)達(dá)3萬人。到2014年，工業(yè)集中發(fā)展區(qū)培育現(xiàn)代中藥制造企業(yè)20個、實現(xiàn)規(guī)模以上增加值10億元，主營業(yè)務(wù)收入32億元，拉動就業(yè)人數(shù)達(dá)3萬人；培育健康食品加工企業(yè)20個、實現(xiàn)規(guī)模以上增加值10億元，主營業(yè)務(wù)收入30億元，稅收達(dá)2億元，拉動就業(yè)人數(shù)達(dá)2萬人；培育旅游產(chǎn)品開發(fā)企業(yè)10個、實現(xiàn)規(guī)模以上增加值4億元，主營業(yè)務(wù)收入14億元，拉動就業(yè)人數(shù)達(dá)2萬人。北區(qū)主要發(fā)展金屬加工機械制造業(yè)和機電研發(fā)與設(shè)計產(chǎn)業(yè)；南區(qū)主要發(fā)展現(xiàn)代中藥制造、健康食品及旅游產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代生物制藥研發(fā)與設(shè)計產(chǎn)業(yè)。同時，建立適合工業(yè)新城工作整體推進的區(qū)鎮(zhèn)合一的管理體制，為承載1015萬人，21平方公里的蒲陽工業(yè)新城配套相應(yīng)的工商、稅務(wù)、公安、城管、規(guī)劃、國土等分局，確保工業(yè)新城建設(shè)發(fā)展工作的全面推進。二是能源建設(shè)方面：要盡快完成符合工業(yè)新城工業(yè)用氣及生活用氣需求的天然氣配氣站擴容建設(shè)，同步完成配套管網(wǎng)建設(shè)；要建設(shè)110KV變電站建設(shè)2座，日供水量10萬噸的自來水廠1座，確保工業(yè)新城各項配套設(shè)施健全完善。因此，牢固樹立經(jīng)營城市理念，按照“科學(xué)規(guī)劃、梯次開發(fā)、集約用地、滾動發(fā)展”和“既能生產(chǎn)、又能生活，既能留住項目、又能留住人，既能近期見效、又可持續(xù)發(fā)展”的原則，根據(jù)新修編的城市概念規(guī)劃，結(jié)合園區(qū)建設(shè)及蒲陽鎮(zhèn)集鎮(zhèn)改造實際，對園區(qū)、蒲陽集工業(yè)發(fā)展和商住配套設(shè)施進行科學(xué)規(guī)劃，著力構(gòu)建承載1015萬人，25平方公里的交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、功能配套的“宜工、宜商、宜居”的現(xiàn)代化蒲陽工業(yè)新城（西起上游村，東至共和村，北到?jīng)鏊澹霞巴潦泊澹?。園區(qū)要持續(xù)、快速發(fā)展，蒲陽集鎮(zhèn)要繁榮興旺，就不能就工業(yè)辦工業(yè)，就集鎮(zhèn)建設(shè)集鎮(zhèn)，必須牢固樹立工業(yè)新城理念，把園區(qū)發(fā)展和蒲陽集鎮(zhèn)改造建設(shè)作為一個城市組團，進行科學(xué)規(guī)劃，統(tǒng)籌建設(shè)。但隨著園區(qū)開發(fā)建設(shè)的全面提速，入園項目不斷增多，園區(qū)承載人口不斷增加，現(xiàn)有工業(yè)園區(qū)與蒲陽集鎮(zhèn)的建設(shè)發(fā)展模式已不能滿足工業(yè)集中發(fā)展區(qū)多方面承載功能的要求。自2005年10月正式成立以來，在成都市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)和都江堰全市上下的共同努力下，園區(qū)以建設(shè)“宜工、宜商、宜居”的現(xiàn)代化工業(yè)新城為目標(biāo)，以快速形成園區(qū)承載能力為重點，以創(chuàng)新招商方式、健全招商網(wǎng)絡(luò)為抓手，全力推進工業(yè)集中發(fā)展區(qū)又好又快發(fā)展。二、項目建設(shè)的必要性是保障川蘇都江堰市科技產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的需要都江堰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（以下簡稱園區(qū)），即都江堰市工業(yè)集中發(fā)展區(qū)、川蘇都江堰市科技產(chǎn)業(yè)園，是四川與江蘇兩省共同搭建的經(jīng)濟合作平臺，是四川省省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)及成都市重點發(fā)展的21個工業(yè)集中發(fā)展區(qū)之一，是成都市規(guī)劃的汽車零配件生產(chǎn)基地和以機電產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。在災(zāi)后重建中都江堰市制定了一系列規(guī)劃，“一體兩翼三帶”的城市網(wǎng)絡(luò)發(fā)展結(jié)構(gòu)確定了“蒲陽、胥家、天馬”組成的東北翼組團為綜合性環(huán)保工業(yè)區(qū)，東北翼片區(qū)的發(fā)展為都江堰市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)與蒲陽鎮(zhèn)帶來了巨大的發(fā)展契機。、汶川等地造成了特大人員傷亡和財產(chǎn)損失；在黨中央、國務(wù)院和全國各族人民的支持下，四川人民積極進行災(zāi)后重建，恢復(fù)生產(chǎn)、生活秩序。2006年，川蘇都江堰科技產(chǎn)業(yè)園更名為：都江堰工業(yè)集中發(fā)展工區(qū)。第二章 項目背景與建設(shè)必要性一、項目背景2003年，都江堰市抓住發(fā)達(dá)地區(qū)向西部轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)的機遇，成功搭建了四川、江蘇兩省企業(yè)投資區(qū)域合作平臺——川蘇都江堰科技產(chǎn)業(yè)園。（五）本項目為BT項目，總投資為65,，全部項目承建方負(fù)責(zé)籌集；在項目竣工驗收完畢后由項目業(yè)主按經(jīng)審計的工程建設(shè)金額按4︰3︰3的比例分3年項目承建方支付費用；業(yè)主所需工程建設(shè)金額由都江堰市人民政府安排財政資金予以解決。（四）估算項目總投資費用包括：土地費用、建安費、工程其它費、預(yù)備費、建設(shè)期貸款利息等。（二）項目是保障都江堰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)發(fā)展、完成災(zāi)后重建、推進城鄉(xiāng)一體化進程，建設(shè)和諧社會、建設(shè)世界現(xiàn)代田園城市示范區(qū)、改善當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施和投資環(huán)境，提高當(dāng)?shù)鼐用袷杖牒途幼?、就業(yè)和創(chuàng)業(yè)環(huán)境的需要。都江堰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)安置房建設(shè)項目可行性研究 公司二0一一年九月 成都70 / 73目 錄目 錄 I第一章 項目總論 1一、項目提要 1二、項目主要結(jié)論 1第二章 項目區(qū)位、范圍、目的、背景與建設(shè)必要性 4一、項目區(qū)位 4二、項目區(qū)范圍 5三、項目建設(shè)目的 6四、項目背景 6三、項目建設(shè)的必要性 9第三章 項目業(yè)主介紹 19第四章 項目區(qū)域概況與經(jīng)濟分析 21一、都江堰概況與區(qū)域經(jīng)濟 21二、蒲陽鎮(zhèn)概況與區(qū)域經(jīng)濟 24第五章 規(guī)劃設(shè)計方案 26一、項目范圍現(xiàn)狀 26二、項目范圍綜合分析 28三、項目規(guī)劃理念——合力樂章 29四、項目規(guī)劃目標(biāo) 33五、項目規(guī)劃方案 33六、項目具體建設(shè)內(nèi)容 36第六章 項目建設(shè)管理 48一、項目管理目標(biāo) 48二、項目管理工作依據(jù) 48三、項目管理方法及措施 49第七章 招標(biāo)管理 65一、招標(biāo)范圍 65二、招標(biāo)組織形式 65三、招標(biāo)方式 65四、項目招標(biāo)事項核準(zhǔn)表 66第八章 環(huán)境保護 67一、評價依據(jù) 67二、環(huán)境影響分析評價 68三、結(jié)論及建議 70第九章 項目的建設(shè)工期、開發(fā)進度安排 71第十章 項目投資估算 72一、投資估算 72二、資金籌措計劃 75第十一章 項目收入預(yù)測 76一、項目銷售計劃 76二、銷售價格與收入預(yù)測 76第十二章 經(jīng)濟分析和財務(wù)評價 78一、項目現(xiàn)金流量表 78二、財務(wù)評價 78三、敏感性分析 78第十三章 償債能力分析 80一、還款資金來源 80二、項目收益及貸款償還分析 80第十四章 投資風(fēng)險分析 81一、投資估算的風(fēng)險 81二、資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險 81三、拆遷安置風(fēng)險 81四、拆遷政策風(fēng)險 82五、籌資風(fēng)險 82第十五章 社會經(jīng)濟評價 83第十六章 結(jié)論 84第一章 項目總論一、項目提要（一）項目名稱都江堰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)安置房建設(shè)項目（二）項目運營實施單位概況建設(shè)單位：都江堰市工業(yè)集中發(fā)展建設(shè)投資有限責(zé)任公司（三）可行性研究報告編制依據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》；《中華人民共和國土地管理法》；《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；都江堰經(jīng)開區(qū)蒲陽河兩岸修建性詳細(xì)規(guī)劃；都江堰災(zāi)后重建的相關(guān)優(yōu)惠政策；都江堰市征地補償安置暫行辦法實施細(xì)則；其他相關(guān)資料。二、項目主要結(jié)論（一）本項目利用已規(guī)劃安置房建設(shè)用地進行實施，為都江堰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)搬遷居民建設(shè)安置房，將分散居住的居民集中居住，達(dá)到改善居住水平的目的；同時居民實現(xiàn)集中居住節(jié)約的土地用于滿足都江堰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)發(fā)展所需用地需求，吸引更多投資者進駐，為都江堰實現(xiàn)“工業(yè)強市”、促進都江堰的經(jīng)濟發(fā)展。（三）項目建設(shè)內(nèi)容如下：　一期二期三期總用地面積95,43,46,建筑占地面積　15,16,總建筑面積113,30,61,住宅建筑面積92,　55,商業(yè)建筑面積18,30,6,物業(yè)管理用房 　　配套設(shè)施面積2, 　　地下停車場10, 　　綜合市場（地下部分）　　綠地率%%%建筑密度%%%容積率 ，自2011年3月起至2014年8月止。經(jīng)測算，項目總投資約65,，其中一期為32,，二期14,，三期為17,。（六）項目實施后可進一步滿足都江堰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)發(fā)展用地需求，改善當(dāng)?shù)鼐用窬幼…h(huán)境，提高當(dāng)?shù)鼐用袷杖耄纳苹A(chǔ)設(shè)施和投資環(huán)境，促進都江堰市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的建設(shè)，社會效益顯著，因此本項目可行。川蘇科技產(chǎn)業(yè)園是在江蘇省和四川省以及成都市領(lǐng)導(dǎo)高度重視和親自關(guān)心下，于2003年4月9日在四川都江堰市正式成立的。預(yù)留工業(yè)用地4km2。都江堰作為重災(zāi)區(qū)，是上海市對口援建地區(qū)；在上海市政府和人民的幫助下和都江堰人民自強自立的精神，災(zāi)后重建取得了重大勝利。在都江堰市“十一五”發(fā)展規(guī)劃、《都江堰市城市發(fā)展總體規(guī)劃》和《都江堰市工業(yè)布局規(guī)劃》中提出，為了加快全市工業(yè)化和城市化互促共進步伐，促進全市經(jīng)濟社會快速協(xié)調(diào)發(fā)展，有計劃、有步驟、高速度、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量地搞好工業(yè)新城的整體開發(fā)建設(shè)，因此本項目被正式提出。園區(qū)現(xiàn)已初步形成了開發(fā)建設(shè)整體推進的良好態(tài)勢。因此未來加快工業(yè)發(fā)展區(qū)建設(shè)，解決被征地農(nóng)民住房安置問題成為靜候園區(qū)發(fā)展壯大的關(guān)鍵。一方面，通過推進蒲陽集鎮(zhèn)快速發(fā)展所具有的居住、商貿(mào)、文化、休閑、娛樂等公共資源和城鎮(zhèn)功能，為園區(qū)的不斷壯大提供更全面、更完善、更便捷的配套服務(wù)；另一方面，加快發(fā)展工業(yè)集中發(fā)展區(qū)所帶來的大量人流、物流、資金流、信息流對進一步擴大集鎮(zhèn)規(guī)模，完善集鎮(zhèn)功能、提升集鎮(zhèn)管理水平起到積極的推動作用。一是交通建設(shè)方面：要盡快建成沙西線延伸段專用物流通道；全面完成二環(huán)路、拉法基大道、蒲張路、蒲豐路、蒲陽干道、沙西線北灌段等道路改造工程；完成龍池虹口向峨蒲陽環(huán)狀路網(wǎng)、蓮花湖旅游公路建設(shè)、龍門山旅游公路路網(wǎng)及支線工程等，初步形成四通八達(dá)的工業(yè)新城骨架道路網(wǎng)。三是社會建設(shè)方面：要建成醫(yī)療設(shè)施比較齊備，住院部床位達(dá)到300個的二級醫(yī)院1個，占地500畝，能夠容納8000名學(xué)生住讀的高完中1所，藏書量達(dá)20萬冊以上的現(xiàn)代化電子圖書館一所，輻射胥家、天馬、駕虹、向峨、金鳳、彭州的綜合農(nóng)貿(mào)市場一個，日客運量達(dá)2萬人，輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、市縣的中心汽車運輸站一個。，分為南、北兩區(qū)。到2014年北區(qū)及南區(qū)企業(yè)全面入駐并建成達(dá)產(chǎn)，工業(yè)集中發(fā)展區(qū)規(guī)模以上工業(yè)增加值達(dá)到50億元，主營業(yè)務(wù)收入達(dá)152億元以上，實現(xiàn)稅收超過12億元，全市工業(yè)集中度達(dá)70%以上，拉動就業(yè)人數(shù)達(dá)10萬人；到2017年，南區(qū)企業(yè)全面入駐并建成達(dá)產(chǎn)，規(guī)模以上工業(yè)增加值達(dá)到82億元，主營業(yè)務(wù)收入達(dá)247億元以上，實現(xiàn)稅收超過20億元，全市工業(yè)集中度達(dá)85%以上，拉動就業(yè)人數(shù)達(dá)15萬人。培育億元以上金屬加工機械制造產(chǎn)業(yè)企業(yè)15個，實現(xiàn)規(guī)模以上增加值18億元，主營業(yè)務(wù)收入55億元，稅收達(dá)5億元，；培育機電和現(xiàn)代生物制藥研發(fā)與設(shè)計企業(yè)10個、實現(xiàn)規(guī)模以上增加值8億元，主營業(yè)務(wù)收入20億元，稅收達(dá)1億元。培育億元以上金屬加工機械制造產(chǎn)業(yè)企業(yè)30個，實現(xiàn)規(guī)模以上增加值35億元，主營業(yè)務(wù)收入105億元，；培育機電和現(xiàn)代生物制藥研發(fā)與設(shè)計企業(yè)15個、實現(xiàn)規(guī)模以上增加值10億元，主營業(yè)務(wù)收入30億元，拉動就業(yè)人數(shù)達(dá)1萬人。整體開發(fā)建設(shè)工業(yè)新城，一是有利于整合資源，促進鎮(zhèn)、區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展。二是有利于夯實產(chǎn)業(yè)支撐，促進市域經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。三是有利于構(gòu)建“三區(qū)一城”，促進工業(yè)化、城市化及農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化互動發(fā)展。從而真正實現(xiàn)城市化、工業(yè)化及農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的互動、互促、互進。災(zāi)后重建的需要本項目的提出的首要目的實現(xiàn)災(zāi)區(qū)恢復(fù)重建。都江堰市是國際旅游名城, 自然資源條件十分優(yōu)越，“都江堰水利工程”和“青城山”被列入《世界遺產(chǎn)名錄》，使之成為西南地區(qū)唯一獲得雙文化遺產(chǎn)的生態(tài)性文化名城?！?因此，通過本項目的實施，可對各種基礎(chǔ)設(shè)施進行重建和升級，使重建工作取得成功。目前，成都統(tǒng)籌城鄉(xiāng)仍處于初期階段，還存在著發(fā)展不足，內(nèi)部區(qū)域發(fā)展不平衡，農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展緩慢，農(nóng)民增收不明顯，差距仍然存在，充分就業(yè)面臨較大壓力等問題。為推進“試驗區(qū)”建設(shè)，成都選擇了“全域城區(qū)”為試驗區(qū)規(guī)劃方向，輻射成都60%的面積、惠及80%的人口，直接帶動51個新市鎮(zhèn)、31個產(chǎn)業(yè)化基地和5個工業(yè)園區(qū)的發(fā)展。由于二元結(jié)構(gòu)的存在，造成了工業(yè)化和城市化程度較低，影響了城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，使農(nóng)村剩余勞動力無法轉(zhuǎn)移，形成了典型的“三農(nóng)”問題，只有堅持城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)、一體化發(fā)展，才能保證城鄉(xiāng)社會經(jīng)濟發(fā)展的可持續(xù)。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的實質(zhì)是提高城市的現(xiàn)代化工業(yè)和服務(wù)業(yè)與鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)間的融合度，從而推動城鄉(xiāng)經(jīng)濟、社會、文化的一體化發(fā)展。從分工角度解決城鄉(xiāng)之間產(chǎn)業(yè)同構(gòu)和過度競爭的問題，使城鄉(xiāng)之間形成一種相互支撐的經(jīng)濟技術(shù)聯(lián)系，更好地發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，推動都江堰城鄉(xiāng)可持續(xù)發(fā)展。而要實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展就要充分發(fā)揮城鎮(zhèn)對農(nóng)村或非農(nóng)產(chǎn)業(yè)對農(nóng)業(yè)的“拉動”作用，減少農(nóng)村勞動力，使農(nóng)村富余勞動力向非農(nóng)產(chǎn)