【正文】 構(gòu)的總床位數(shù)卻不足5萬(wàn)張，所以從市場(chǎng)需求上看，民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)擁有極大的發(fā)展空間。贍養(yǎng)老人是中華民族的傳統(tǒng)美德, 而一部分人卻把贍養(yǎng)狹義地理解為子女應(yīng)同父母共同生活, 如果把老人送進(jìn)養(yǎng)老院就會(huì)遭人恥笑和譴責(zé), 會(huì)被認(rèn)為是“不孝”之舉, 由于傳統(tǒng)觀念的束縛, 老人盡管希望到養(yǎng)老院安度晚年, 卻迫于社會(huì)輿論不敢走進(jìn)養(yǎng)老院。在管理上沒(méi)有充分體現(xiàn)“以人為本”的服務(wù)思想, 使老人不能找到家的感覺(jué), 使入住率的提高成為難題。在民辦養(yǎng)老院的管理和服務(wù)上還有待進(jìn)一步完善和提高。, 周轉(zhuǎn)困難民辦養(yǎng)老院普遍面臨資金緊張, 投入資金有限，周轉(zhuǎn)困難, 除了自有資金外主要依賴于外部捐贈(zèng)不能自我維持和發(fā)展, 不能有效發(fā)揮服務(wù)業(yè)的最大效能。（3）.收入低、勞動(dòng)強(qiáng)度大導(dǎo)致民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)專業(yè)護(hù)理人員匱乏。（2）.我國(guó)民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)絕大多數(shù)因地制宜、因陋就簡(jiǎn), 通常是由舊的建筑改造而成的如利用原有工房或租用停辦的幼托機(jī)構(gòu),硬件條件比較差, 床位擁擠。, 優(yōu)惠政策難以享受現(xiàn)行的養(yǎng)老服務(wù)政策及相關(guān)的優(yōu)惠扶持政策過(guò)于強(qiáng)調(diào)服務(wù)活動(dòng)的福利性、公益性, 這在一定程度上否定了民間投資的資本屬性, 也否定了社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)活動(dòng)的產(chǎn)業(yè)屬性, 致使民間資本投資養(yǎng)老服務(wù)業(yè)熱情受阻, 而已進(jìn)入這一領(lǐng)域的民辦養(yǎng)老服務(wù)單位也大多舉步維艱。市民政部門要求每個(gè)街道，應(yīng)建兩處以上300平方米左右的日間托老所，并對(duì)興建日間托老所的街道給予一定的補(bǔ)助。不僅豐富了老年人的晚年生活，也解決了子女無(wú)力照顧老人的后顧之憂。：日間托老所 16所?？鄢?0%空床率，%。 即走出家門到社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。據(jù)調(diào)查，目前XX65歲以上老齡人口家庭約57萬(wàn)戶，其中空巢老人家庭有31萬(wàn)戶。傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老，即與子女生活在一起，約占45%左右。 家庭養(yǎng)老又可分為傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老和“空巢家庭”養(yǎng)老。 我市目前養(yǎng)老模式主要分為為兩種：一種是家庭養(yǎng)老，一種是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。二、養(yǎng)老模式總之，目前XX市內(nèi)老年群體，在老有所養(yǎng)資源供給方面，約98%的老年人，是靠國(guó)家給予的養(yǎng)老金和福利補(bǔ)貼金生活。4.“三無(wú)老人”即無(wú)勞動(dòng)能力，無(wú)生活來(lái)源、無(wú)人贍養(yǎng)的老人，無(wú)償享受政府福利待遇 由政府統(tǒng)一包攬，保吃、保住、保穿、保醫(yī)、保葬，即“五保戶”。按XX市民政局規(guī)定，凡月收入不足360元者，缺多少補(bǔ)多少，享受最低生活保障待遇。他們雖然也能安度晚年，但與離休、退休在機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的老年群體相比，老有所養(yǎng)的質(zhì)量相差很大。退休在企業(yè)里的老年群體，因退休前所在企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益及本人在企業(yè)中的職務(wù)不同，其老有所養(yǎng)的狀況也各不相同。其老有所養(yǎng)狀況與離休群體差不多，也有足夠的養(yǎng)老金，過(guò)著體面、有尊嚴(yán)的老年生活。 市內(nèi)退休的老年人約有33萬(wàn)，%, 其中28%退休在機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，其余退休在企業(yè)。他們大多數(shù)是老革命、老領(lǐng)導(dǎo)，有較高的收入，平均養(yǎng)老金在5000元以上，同時(shí)享受國(guó)家給予的各種待遇。 一、我市不同群體養(yǎng)老狀況第三章 市場(chǎng)分析與需求預(yù)測(cè) 　　老年公寓項(xiàng)目實(shí)施后，將緩解原有農(nóng)村敬老院和現(xiàn)有老年公寓設(shè)備陳舊、環(huán)境較差等這一現(xiàn)狀，進(jìn)一步擴(kuò)大供養(yǎng)、優(yōu)撫、頤養(yǎng)規(guī)模，完善服務(wù)功能，亮化、美化生活環(huán)境，充分發(fā)揮社會(huì)保障作用，更好地履行“上為黨和政府分憂，下為人民群眾解愁”的服務(wù)宗旨。但如果老齡化問(wèn)題解決不了，和諧社會(huì)的目標(biāo)就難以實(shí)現(xiàn)。積極探索采取直接補(bǔ)助或貼息的方式，支持民間資本投資建設(shè)專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。采取公建民營(yíng)、委托管理、購(gòu)買服務(wù)等多種方式，支持社會(huì)組織興辦或者運(yùn)營(yíng)的公益性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。同時(shí)加強(qiáng)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，也是擴(kuò)大消費(fèi)和促進(jìn)就業(yè)的有效途徑。家庭規(guī)模的縮小和結(jié)構(gòu)變化使其養(yǎng)老功能不斷弱化，對(duì)專業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和社區(qū)服務(wù)的需求與日俱增。加強(qiáng)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，是適應(yīng)傳統(tǒng)養(yǎng)老模式轉(zhuǎn)變、滿足人民群眾養(yǎng)老服務(wù)需求的必由之路。預(yù)計(jì)到2015年，約占總?cè)丝诘?6%；，約占總?cè)丝诘?8%。加強(qiáng)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，是應(yīng)對(duì)人口老齡化、保障和改善民生的必然要求。建立養(yǎng)老體系已刻不容緩，新建老年公寓是解決XX市老齡化社會(huì)問(wèn)題的有效途徑。隨著人口老齡化的來(lái)臨，老年人問(wèn)題已成為一個(gè)世界性問(wèn)題，同樣是我國(guó)面臨的一個(gè)嚴(yán)峻問(wèn)題。（%）（%），我國(guó)已成為老齡化速度最快、老年人口最多的國(guó)家。有資料顯示，占全世界人口的五分之一，占全國(guó)總?cè)丝诘?0%以上。少年人口的減少和人口老齡化的加劇將帶來(lái)就業(yè)人數(shù)的變化，將引起投資結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代化建設(shè)的加速推進(jìn)，人口、資源、環(huán)境間的矛盾將進(jìn)一步顯現(xiàn)，對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展提出嚴(yán)峻考驗(yàn)。實(shí)行計(jì)劃生育政策后的獨(dú)生子女人口成家后需要贍養(yǎng)和照顧的長(zhǎng)輩將達(dá)到4—8人，隨著老年撫養(yǎng)比的提高，年輕人的負(fù)擔(dān)加重。老年人的婚姻問(wèn)題也值得關(guān)注，未婚、離婚、喪偶老年人增多，不利于老年人的身心健康，而相互體貼照顧、和諧的婚姻生活對(duì)老年人健康至關(guān)重要。 空巢老人問(wèn)題。財(cái)政負(fù)擔(dān)加重。而由于近些年年輕群體傾向于到大城市尋找工作或定居，導(dǎo)致農(nóng)村空巢老人日益增多，養(yǎng)老問(wèn)題極其嚴(yán)峻。實(shí)行3項(xiàng)制度改革，即進(jìn)行產(chǎn)權(quán)制度改革，鼓勵(lì)社會(huì)力量投資新建、改擴(kuò)建養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，推進(jìn)各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)健康有序發(fā)展；探索政府財(cái)政扶持政策改革，促進(jìn)公辦、民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在同一起跑線上競(jìng)爭(zhēng)；探索政府管理、監(jiān)督體制改革，使多口、無(wú)力管理改為歸口、一元化監(jiān)管，強(qiáng)化一個(gè)部門的職權(quán)統(tǒng)籌養(yǎng)老事業(yè)。對(duì)未來(lái)的養(yǎng)老模式和改革思路，課題組提出了“三個(gè)三”的建議:形成3種養(yǎng)老模式，即居家養(yǎng)老、公寓養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。課題組綜合各方面意見(jiàn)，形成了《遼寧養(yǎng)老模式及改革方向研究》的報(bào)告。在此基礎(chǔ)上，社法委提出了醞釀達(dá)半年之久的養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化的遼寧模式研究課題，被省政協(xié)主席會(huì)議確定為省政協(xié)重點(diǎn)關(guān)注的軟科學(xué)課題。另外根據(jù)遼寧省政協(xié)提交的調(diào)研報(bào)告《遼寧養(yǎng)老模式及改革方向研究》顯示：遼寧省60歲以上的老人約650萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?5％，％的速度遞增，預(yù)計(jì)到2025年，這一比例將超過(guò)25％，養(yǎng)老體系面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。到21世紀(jì)中葉將超過(guò)4億，占全國(guó)總?cè)丝诘?8%。本項(xiàng)目規(guī)模適宜，選址及技術(shù)方案合理，公用及輔助設(shè)施條件較好，項(xiàng)目建設(shè)可行。本項(xiàng)目是一項(xiàng)社會(huì)公益性很強(qiáng)的建設(shè)項(xiàng)目，是一項(xiàng)惠及當(dāng)?shù)匕傩盏拿裥墓こ?，符合?guó)家及XX市的相關(guān)政策，其實(shí)施有利于解決當(dāng)?shù)貒?yán)峻的養(yǎng)老問(wèn)題，改善養(yǎng)老環(huán)境。，其中工程建設(shè)費(fèi)用448萬(wàn)元，流動(dòng)資金100萬(wàn)元。 新建本項(xiàng)目規(guī)劃用地3100m2，總建筑面積3400m2，設(shè)置床位240張。老年公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位： 二〇一二年四月老年公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位：XX咨詢（XX）有限公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 注冊(cè)咨詢工程師參加人員： 經(jīng) 濟(jì) 師工 程 師注冊(cè)咨詢工程師注冊(cè)咨詢工程師注冊(cè)咨詢工程師項(xiàng)目審核人： 注冊(cè)咨詢工程師二〇一二年四月6XX老年公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論 1 概述 1 編制依據(jù)和范圍 1 2 3 3第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景與必要性 5 項(xiàng)目建設(shè)的背景 5 6 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 7第三章 市場(chǎng)分析與需求預(yù)測(cè) 10 10 14 14第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及管理方案 16 建設(shè)規(guī)模 16 16第五章　項(xiàng)目的選址和建設(shè)條件 19 19 項(xiàng)目建設(shè)條件 19第六章　項(xiàng)目建設(shè)方案 22 設(shè)計(jì)依據(jù) 22 22 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 22 24 24第七章 配套工程 2通風(fēng)設(shè)計(jì)方案 26 26 28第八章　環(huán)境影響評(píng)價(jià) 30 環(huán)境現(xiàn)狀 30 30 控制污染措施及方案 31 33 33第九章　節(jié)能設(shè)計(jì) 34 34 耗能分析 34 35 36 37 37第十章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 38 38 勞動(dòng)安全、衛(wèi)生與消防設(shè)計(jì)要求 38 勞動(dòng)保護(hù)和安全衛(wèi)生措施 39 40第十一章　組織機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員 42 42 45第十二章　項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 47第十三章 招投標(biāo)管理 48 48 48 48 48十四章 投資估算與資金籌措 50 50 50 51第十五章 財(cái)務(wù)分析 52 52 52 52 54 55 55第十六章 風(fēng)險(xiǎn)分析及評(píng)價(jià) 57 57 57第十七章 社會(huì)評(píng)價(jià) 59 59 59 60第十八章 結(jié)論及建議 61 結(jié)論 61 建議 61 附 錄附表：附表1：建設(shè)投資估算表附表11：建設(shè)工程投資估算表附表12：設(shè)備購(gòu)置費(fèi)估算表附表13：工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表附表2：項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措附表3：營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表附表4：總成本費(fèi)用估算表附表5：固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表附表6：無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)攤銷費(fèi)用估算表附表7：利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表附表8：項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表二. 附圖：1．項(xiàng)目所在位置示意圖2．項(xiàng)目平面布置示意圖三. 附件：1．企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件2. 合作雙方意向書(shū)3. 政府部門有關(guān)批示文件51第一章 總 論 概述 項(xiàng)目名稱老年公寓建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目建設(shè)單位 編制依據(jù)和范圍 編制依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（2005）；《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估咨詢指南》（2000）；《老年人（老年公寓）建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ 122—1999）；《xx省人民政府關(guān)于加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》；《XX市“十二五”發(fā)展規(guī)劃》；其他國(guó)家現(xiàn)行的行業(yè)規(guī)定、產(chǎn)業(yè)政策、法律法規(guī)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；建設(shè)單位提供的相關(guān)資料本可行性研究報(bào)告論述了項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性，對(duì)建設(shè)指導(dǎo)思想、建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件、場(chǎng)址選擇、建筑單體方案、經(jīng)營(yíng)策略、環(huán)境保護(hù)與安全衛(wèi)生、節(jié)約能源、組織機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員、項(xiàng)目管理與實(shí)施進(jìn)度、投資估算與資金籌措、社會(huì)效益等方面進(jìn)行了分析論證，并提出本報(bào)告的結(jié)論與建議。XX市李官鎮(zhèn)龍王廟村 ，從2011年4月2012年9月。主要建筑為2棟4層綜合樓與3座配套附屬廂房。本項(xiàng)目的全部資金由XX市李官鎮(zhèn)白沙山冷凍加工廠自籌。在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的基本目標(biāo)，產(chǎn)生較好的經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，更將創(chuàng)造良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益。 序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注一技術(shù)指標(biāo)1項(xiàng)目用地m2100002擬建面積m2124003容積率4產(chǎn)品規(guī)模張240精米噸/年2萬(wàn)烘干玉米粒噸/年4萬(wàn)二投資貨幣單位均為人民幣總投資萬(wàn)元3500建設(shè)投資萬(wàn)元建設(shè)期利息萬(wàn)元流動(dòng)資金萬(wàn)元3資金來(lái)源自籌資金萬(wàn)元1100銀行貸款萬(wàn)元24004財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)年?duì)I業(yè)收入萬(wàn)元總成本費(fèi)用萬(wàn)元利潤(rùn)總額萬(wàn)元所得稅萬(wàn)元稅后利潤(rùn)萬(wàn)元5經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元Ic＝8％ 所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%所得稅后投資回收期年所得稅后 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景與必要性 項(xiàng)目建設(shè)的背景有資料顯示，占全世界人口的五分之一，占全國(guó)總?cè)丝诘?0%以上。（%）（%），我國(guó)已成為老齡化速度最快、老年人口最多的國(guó)家。2009年年初，遼寧省政協(xié)社會(huì)和法制委員會(huì)在省政協(xié)十屆二次會(huì)議上作了《大力發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)、讓天下老人后顧無(wú)憂》的大會(huì)發(fā)言并提交相關(guān)提案，被省政協(xié)列為當(dāng)年主席督辦的13件重點(diǎn)提案之一。課題組在前期調(diào)研、提案辦理基礎(chǔ)上，召開(kāi)了專題研討會(huì)。報(bào)告呼吁擯棄過(guò)去由政府對(duì)少量城市“三無(wú)”、農(nóng)村“五?！崩先说退降拇蟀髷垼鴮?duì)大多數(shù)老人無(wú)暇顧及的傳統(tǒng)做法，把原來(lái)政府和家庭分別唱養(yǎng)老“獨(dú)角戲”行為轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)行為和市場(chǎng)行為，讓大多數(shù)老人過(guò)上有保障的晚年生活。建立3個(gè)支撐體系，即養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的資金投入體系，對(duì)社會(huì)服務(wù)、老齡產(chǎn)業(yè)、民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的扶持體系，社會(huì)化養(yǎng)老的醫(yī)療服務(wù)體系。XX市目前有近百萬(wàn)人口，其中60歲以上老人超過(guò)17萬(wàn)，人口老齡化非常嚴(yán)重。為此政府今年的民生工作把城鄉(xiāng)養(yǎng)老體系建設(shè)列為重點(diǎn)。老年人增多，會(huì)進(jìn)一步加大國(guó)家財(cái)政負(fù)擔(dān)，我國(guó)領(lǐng)取退休金養(yǎng)老金及最低生活保障金的老年人占老年人口的50%左右，隨著老齡化程度的加劇，比重將繼續(xù)提高，財(cái)政負(fù)擔(dān)會(huì)不斷加重?？粘怖先艘呀?jīng)成為一個(gè)不容忽視的社會(huì)問(wèn)題，需要全社會(huì)的關(guān)愛(ài)。 年輕人負(fù)擔(dān)增加。 對(duì)城市發(fā)展的影響。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 解決老齡化社會(huì)問(wèn)題的需要世界衛(wèi)生組織公布的資料稱，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的60歲以上人口達(dá)到10%以上或65歲以上人口達(dá)到7%以上時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老年化社會(huì)。到21世紀(jì)中葉將超過(guò)4億，占全國(guó)總?cè)丝诘?8%。另有相關(guān)資料顯示，我國(guó)現(xiàn)有2360多萬(wàn)老年人“獨(dú)守空巢”。XX市目前的老齡化程度為10%以上?！笆濉币?guī)劃的需要2011年國(guó)務(wù)院辦公廳公布《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（20112015年）》，我國(guó)的人口老齡化是在“未富先老”、社會(huì)保障制度不完善、歷史欠賬較多、城鄉(xiāng)和區(qū)域發(fā)展不平衡、家庭養(yǎng)老功能弱化的形勢(shì)下發(fā)生的，加強(qiáng)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的任務(wù)十分繁重。目前，我國(guó)是世界上唯一一個(gè)老年人口超過(guò)1億的國(guó)家，且正在以每年3%以