【正文】 親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。我們應(yīng)按照中國政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。老年人年紀大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護理和服務(wù)。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機。同時，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進一步導(dǎo)致為老人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 如將此比例推至全國，那么對老年公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。據(jù)上海市調(diào)查，制定上海市2010年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的3％的比例為宜（發(fā)達國家一般為4－5％）。所以老年公寓的社會需求是逐漸增長的。據(jù)武漢市調(diào)查，現(xiàn)在的青年人（20－25歲）％，中年人（40－50歲）％希望將來與子女住在一起（《城市規(guī)劃》2002年3期）?？梢?，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30％，未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達到90％。社會上的“空巢家庭”逐漸增多。 文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。可見，中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。％。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。其中老年公寓會成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增長。（％），（％）（北京大學(xué)健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供）。老年人口系數(shù)是指一定時點上老年人口占總?cè)丝诘谋戎?，它反映人口老化的程度（《人口與社會保障研究》陳朝先著，1998年版）。我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進入老年型城市。一、老年公寓需求的不斷增長。本文就老年公寓的需求與發(fā)展談?wù)剛€人看法。中國的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會化服務(wù)的住宅。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關(guān)懷醫(yī)院以及老年公寓等。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各個城市面前的一個緊迫的社會問題。我國自1999年以來已經(jīng)進入老年型國家。我國老年社區(qū)的現(xiàn)狀與發(fā)展 2005年底全國1%人口抽樣數(shù)據(jù)顯示，我國65歲以上人口達到10055萬人，%。《人口老齡化》顧名思義，老齡化指的是在社會總?cè)丝谥欣夏耆说谋壤絹碓礁?。?zhèn)江碧云梅花鹿養(yǎng)殖基地有限公司老年公寓項目項目研究報告二0一一年八月二日碧云老年公寓可行性報告第一章項目總論引言 對于老齡化，國際上最簡單的評判標(biāo)準是：60歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過10%，或65歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過7%。我國已成為人口老齡化國家。新世紀開始銀發(fā)浪潮滾滾而來，而且老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來勢兇猛。目前我國老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主。老年公寓（老年社區(qū)）是依據(jù)老年人的特點和需求設(shè)計、建造的專供老年人居住的住宅。老年公寓興起于北歐一些國家，90年代在美國一些城市發(fā)展起來，成為房地產(chǎn)業(yè)的新興領(lǐng)域。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場需求將不斷增長。 中國人口老齡化的發(fā)展。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個國家的老年人口系數(shù)達到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時，標(biāo)志著這個國家或地區(qū)進入老年型。占全國總?cè)丝诘?0％以上，到21世紀中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8％，即每4個人中就有一位老年人。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。 觀念的變化。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，（北京晚報2002年10月19日）。有47％的老人希望與子女共同生活，％的老人希望與子女分開居??；現(xiàn)與子女同住的老人中，％認為這種方式很理想，％的老人則希望能分開住；現(xiàn)與子女分開住的老人中，％仍愿與子女分開住，％的則希望與子女同?。ā冻鞘幸?guī)劃》2002年第3期）。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。因此隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。特別是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，％，其中獨居老人為13％，％（《老看住房專題會議論文集》2002年）。 現(xiàn)在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化。當(dāng)他們進入老年時，由于我國各種老年機構(gòu)已經(jīng)完善等原因，其中很多人會選擇社會養(yǎng)老的方式。 隨著老年公寓數(shù)量的需求不斷增長，這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的發(fā)展空間。按此比例，到2010年上海市老年公寓市場需求總量將達到187萬平方米（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報》2001年18期）。所以這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。 二、中國老年公寓的特點 老年公寓首先要符合老年人的特點和要求。同時中國老年人在生活習(xí)慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。 地點的選擇。 老年公寓的模式。又依據(jù)各個國家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會福利性）。借鑒國外經(jīng)驗，結(jié)合我國實際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護理和醫(yī)療型老年住宅或機構(gòu)（個人支付或政府和社會資助）。老年公寓要按照老年人的特點和“老年人建筑設(shè)計規(guī)范”，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點和需求。道路要無障礙設(shè)計，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。老年公寓要有完備的配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務(wù)等。該醫(yī)院應(yīng)具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進住社區(qū)最關(guān)心的問題之一。從居者本身的利益。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟和健康條件以及需求，建設(shè)不同檔次的老年公寓住宅。 老年公寓的性質(zhì)。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資金運轉(zhuǎn)。福利性的養(yǎng)老機構(gòu)，則是由國家和地方政府以及社會出資予以建設(shè)。隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對老年公寓的需求的不斷增長，老年公寓在一些城市也相繼發(fā)展起來，如北京太陽城國際老年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨立老年公寓。它的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進、服務(wù)較好。1990年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達2萬多張，相當(dāng)現(xiàn)有老年人口的1％。這些城市的老人公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的發(fā)展，為解決老年人的養(yǎng)老和居住提供了很好的條件，并為總結(jié)老年公寓的發(fā)展和特點打下了良好基礎(chǔ)。 老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求。以我國大連市為例，％，若入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的老人占總?cè)丝诘谋戎?，?％的比例分析，70多萬的老年人中，將有近2萬人入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)，而目前僅有7千多個床位，這遠遠不能滿足隨著人口老齡化發(fā)展對老年公寓的需求。目前老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)還沒有例入各個城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價位較高，有的月租價高達2000－3000元，很多老年人只好望洋興嘆。北京市2000年調(diào)查顯示，50歲以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價格為860元；大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)可以接受的價位為400－500元（《老年住房專題會議論文集》2002年）。 一些老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全。而有些單位和個人資助的養(yǎng)老機構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達到老有所養(yǎng)、老有所樂的目的。老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)存在資金投入不足、管理不善等問題。據(jù)人口專家預(yù)測，未來10年，包括獨生子女與獨生子女、獨生子女與非獨生子女組成的獨生父母家庭（即421家庭）在我國至少會達到上千萬個。老年人的養(yǎng)老、安居問題日益成為重要的社會問題。鎮(zhèn)江市場現(xiàn)在60歲以上的老年人口37．8萬人，占全市總?cè)丝诘?4．2％，鎮(zhèn)江市托老的需求，市場很大。養(yǎng)老床位缺口很大。 三、幾種養(yǎng)老形式的介紹：家庭服務(wù)、居家養(yǎng)老、老年公寓、福利院等4種形式。我們國家大部分都是這種形式，也是人們追求的養(yǎng)兒防老的理念體現(xiàn)；居家養(yǎng)老，是對居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一種服務(wù)。因家人臨時外出或度假，無人照料的老年人便可送到暫托所，由工作人員代為照顧；而對那些生活不能自理，又無人照顧的老年人則送入福利院或敬老院，這是國家對一些孤寡老人和生活困難老人提供的一種福利。 四、高標(biāo)準的老年公寓都包括什么： 高標(biāo)準的老年公寓在設(shè)施、管理和環(huán)境上要有特色，體現(xiàn)在軟件和硬件兩個方面，無障礙設(shè)施、緊急呼叫系統(tǒng)、室內(nèi)衛(wèi)生間、圖書室、醫(yī)務(wù)室、健身娛樂場所、室外活動場地等都要高標(biāo)準配齊，護理人員的素質(zhì)以及針對老年人的服務(wù)也要全面具體。室內(nèi)設(shè)計按照國家頒布的《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》高標(biāo)準、高要求實施。賓館有五星級，老年公寓也建成五星級，也相當(dāng)于賓館，也有高消費的人群，石家莊要在一萬里挑一個老人入住，我們想也有可能。石家莊現(xiàn)在針對老年事業(yè)的優(yōu)惠政策有：電費為居民用電，暖氣為居民價，車輛養(yǎng)路費減半，床位費補貼每人每月10元，民政局還有福利彩票基金幫扶老年公寓。這個方面主要靠院長們發(fā)揮個人魅力去爭取，打通關(guān)系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做為主要的利潤依據(jù)。根據(jù)《老年住宅設(shè)計規(guī)范》，使用面積為7000平米，每個老人為10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收