【正文】 管理方案，做到無黃土裸露，我們安排1名駐守綠化專業(yè)人員，在植物生長旺期再組織或聘請人員幫忙，保證花草樹木管理養(yǎng)護得當，按季節(jié)治病蟲害，每月保持植物澆水，施肥，噴藥殺蟲，除雜草，修剪等養(yǎng)護工作，保證植物生長良好，形成較好的植物景觀，最終使小區(qū)綠化帶看不到空地，綠化生長茂盛，杜絕小區(qū)挖土毀綠種菜現(xiàn)象。老小區(qū)對于消防安全工作要求極高，特別是樓梯通道公共場所的雜物要及時清理，小區(qū)電瓶車充電要規(guī)范，我公司將安排具有消防工作經(jīng)驗的保安人員，以做到真正的小區(qū)就是家，愛崗如愛家，實行24小時執(zhí)勤，為業(yè)主提供安全、溫馨的生活環(huán)境。對臨時訪客實行登記制度。按規(guī)控制保安年齡不超過35周歲，小區(qū)出入口能做到24小時在崗值勤，每天不低于省標“四級”服務(wù)等級標準進行巡邏。制訂有各類應(yīng)急搶修、處理方案，保證設(shè)備設(shè)施能高效經(jīng)濟運行。供水設(shè)備運行正常，無設(shè)施損壞。容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障(供電、供水、消防設(shè)備等)有應(yīng)急預(yù)案。小區(qū)道路暢通、路面平整，井蓋無缺損或丟失，主要道路及車場交通標志齊全、規(guī)范。消防設(shè)施設(shè)備完好，能隨時啟用，消防通道要保持暢通。分類建立完整的共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。定期對小區(qū)內(nèi)的各類設(shè)施、設(shè)備進行巡檢與維護。項目建立嚴謹?shù)呢攧?wù)管理體系、規(guī)范運作、賬目清晰，建立健全各類物業(yè)管理資料、制度、檔案，設(shè)立公示24小時業(yè)務(wù)服務(wù)電話，各工程人員按規(guī)統(tǒng)一著裝、言行規(guī)范、掛牌上崗，每月定期向主管單位（甲方）匯報工作計劃與實施結(jié)果。物業(yè)管理人員素質(zhì)的差異首先決定了小區(qū)物業(yè)管理的品質(zhì)，因此在項目小區(qū)物業(yè)管理團隊人員的選擇上，我司將選用具有中高端住宅型物業(yè)管理工作經(jīng)驗的人員，利用他們良好的溝通服務(wù)意識，來增加物業(yè)服務(wù)的內(nèi)在品質(zhì)，將一些動遷小區(qū)只是簡單地掃地、看門等等提升至更加專業(yè)、人性化地管理服務(wù)標準。服務(wù)的制度化、專業(yè)化、標準化。二、項目管理的方案與制度根據(jù)此項目小區(qū)的特點和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路；在管理與服務(wù)的過程當中，我們將建立一套適應(yīng)老舊小區(qū)物業(yè)管理模式，堅持做到高標準、嚴要求的科學(xué)化、規(guī)范化的現(xiàn)場管理。組織起小區(qū)內(nèi)有威望的業(yè)主講解新的生活居住方式。由于小區(qū)住戶老人較多、普通話交流有一定難度，因此對物業(yè)服務(wù)中客服人員要求較高，對項目客服人員的綜合素質(zhì)要求也較高，我們的主要服務(wù)管理員工要求會聽、說基本方言，能夠與業(yè)主溝通無阻因為生活的習(xí)慣而出現(xiàn)的一些違章搭建，我們將會在事出苗頭之時既管制住。如何恰如其分地做到安全又方便，確實是個難題。以訓(xùn)練有素的專業(yè)人員達到“有效”，從而防范、控制、處理各類突發(fā)事件。建立一套治安防范緊急反應(yīng)系統(tǒng)是必不可少的。 項目管理整體設(shè)想與計劃“淀輝錦園”小區(qū)位于昆山市淀山湖鎮(zhèn)淀輝路南側(cè)、黃埔江路西側(cè)，二條交通干道可急速聯(lián)通鎮(zhèn)、市中心，周邊商業(yè)、文教配套齊全，為成熟型住宅小區(qū)，地理位置相對較為優(yōu)越?！暗磔x錦園”小區(qū)在規(guī)劃上是由政府統(tǒng)一設(shè)計、由42幢多層總面積122500平方組成的動遷性質(zhì)小區(qū)，小區(qū)為相對封閉型，住戶主要為項目所在地的鄉(xiāng)村人體；由于地處鄉(xiāng)鎮(zhèn)位置，老年人較多、人員生活習(xí)慣、空置出租等等原因，因此區(qū)內(nèi)秩序防范、違控工作必須放在首位，我們要在人力和物力上加大投入。以技防和人防相結(jié)合，利用現(xiàn)有的或改造加裝智能化設(shè)施，對社區(qū)周界、出入口、公共場所、重要部位進行24小時監(jiān)控。但是值得注意的是，過多的盤問、繁瑣的登記、嚴格的控制，會喪失住宅的舒適和方便感覺，取而代之的是壁壘森嚴的“監(jiān)獄”感。我們在物業(yè)管理過程中利用固定保安崗與流動保安崗?fù)ㄐ旁O(shè)備，實現(xiàn)“移動通報制”、從業(yè)人員的文明規(guī)范用語、與社區(qū)聯(lián)合加大宣講等等方式來緩解此矛盾。同時定期地對住戶進行各種形式地宣傳工作。通過客戶調(diào)查，來相應(yīng)增加一些實用功能的公共設(shè)施，如開設(shè)露天健身設(shè)施、老人活動室、藝術(shù)園藝塑品、信息欄等，聯(lián)合或配合好社區(qū)組織相關(guān)活動以溝通物業(yè)公司、業(yè)主、社區(qū)之間的情感，提高物業(yè)管理成效。項目負責人現(xiàn)場指揮，實行公司垂直領(lǐng)導(dǎo)下的項目經(jīng)理負責制的內(nèi)部管理模式，項目負責人現(xiàn)場執(zhí)行公司的物業(yè)管理服務(wù)計劃，現(xiàn)場組織指揮各項工作，并隨時與業(yè)主、社區(qū)溝通聯(lián)系，收集業(yè)主方和社區(qū)的意見、建議，及時作出工作計劃與服務(wù)內(nèi)容、方式的調(diào)整以適應(yīng)業(yè)主方的要求。建立健全相應(yīng)的規(guī)章制度，以制度促進管理，員工配置要嚴格遵守合同及專業(yè)的要求，定期組織對員工進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，以保證員工素質(zhì)與現(xiàn)場作業(yè)能夠符合業(yè)主和社區(qū)的要求，制定嚴格細致的服務(wù)質(zhì)量與考核標準，從而為業(yè)主方提供制度化，專業(yè)化、標準化的服務(wù)。通過高水平的物業(yè)服務(wù)管理將老舊小區(qū)提到一個較高的層次上，實現(xiàn)低消費投資，高價值體現(xiàn)，將老舊小區(qū)變成一個體現(xiàn)現(xiàn)代社會文明價值的小區(qū)。對于淀輝錦園這種老舊小區(qū)采取專業(yè)管理的關(guān)鍵在于對配套設(shè)施的管理和服務(wù)，我們將對照國家物業(yè)管理的法律法規(guī)和頒布的系列標準，選用專業(yè)人員按江蘇省住宅物業(yè)管理“四級”標準進行。對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負責的除外）。設(shè)施設(shè)備標志齊全、規(guī)范，明確責任人；操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范、設(shè)施設(shè)備運行正常。設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)、無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。路燈、樓道燈完好率高100%。供電設(shè)備運行能正常使用，無設(shè)施損壞,配電室管理規(guī)范。制訂有詳盡的設(shè)備設(shè)施年、季、月、周等定期維護保養(yǎng)檢修以及日常維修計劃、方案、標準。由于老舊小區(qū)的管理弊端，消防安全及安保秩序工作尤其重要，我們將重點放在門崗及周界管理上，堵住安全隱患的源頭，加大對小區(qū)外來人員及車輛的管理，門崗建立四本臺帳（保安工作記錄本，外來訪客登記本、外來車輛出入登記、大宗物品出入登記）。對進出小區(qū)裝修材料、可能發(fā)生的違建物品、易燃易爆品等實行臨時出入證管理。對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)后及時采取相應(yīng)措施并匯報上級主管部門。安全管理工作是一項特殊的服務(wù)工作，要求保安人員應(yīng)具有良好的身體素質(zhì)、心理素質(zhì)、保安技能，要忠于職守，有勝任保安工作的綜合能力，還要有良好的職業(yè)道德、文明執(zhí)勤、禮貌待客、堅持原則。環(huán)境保潔工作，我們小區(qū)合計105個樓梯，樓宇附屬的內(nèi)環(huán)馬路，社區(qū)廣場、社區(qū)喜事中心，地下人防等，保潔面積之大場所之多可想而知，我們將按規(guī)確保保潔人數(shù)，視場地情況增加機械設(shè)備，提高保潔質(zhì)量，加大檢查監(jiān)督力度，首先將所有棟樓逐一分解，包干落實到各工作人員，全面實行“自家的孩子自家抱”，各責任人兼顧包干樓棟的樓道衛(wèi)生工作，包括樓道內(nèi)的亂張貼、樓道廣告，同時，監(jiān)督其他樓棟責任人的工作，做到任務(wù)分解、責任落實、相互監(jiān)督、共同進步的作用。具體保潔質(zhì)量按《江蘇物業(yè)管理四級服務(wù)標準》根據(jù)當?shù)貙嶋H情況能定期進行消毒和滅蟲除害。再之老舊小區(qū)大部分居住著老人或外來人員，亂晾曬、亂堆放情況無法杜絕，無形之中給小區(qū)管理來了難度。加強對公司人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)力度，提高基本素質(zhì)，掌握服務(wù)技能，明確工作職責，全面提升管理水平和質(zhì)量，對拆遷安置小區(qū)做到保安、保潔、保綠，建立社區(qū)與物管定期有效溝通的管理機制，采取整體聯(lián)動，形成合力，聯(lián)合管理，及時現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)、解決問題，把事情消滅在萌芽狀態(tài)，不等問題成堆以后再臨時抱佛腳，不浪費大量的人力、財力、物力。堅持不懈打造無黑廣告小區(qū)，黑廣告牛皮癬一直是社會的一種不文明行為，也是政府和相關(guān)單位頭疼的事，我們將持之以恒的管理此項工作。2. 小區(qū)綠化缺苗，禿土比較嚴重。4. 房屋外墻粉刷層有空鼓脫落跡象，污水管和雨水管沒有徹底分開，有雨污同流現(xiàn)象。五、管理人員的配備：序號崗位姓名性別年齡學(xué)歷職稱項目經(jīng)