【正文】 管理機構運作方法“五洲國際”項目服務中心環(huán) 境 組協(xié) 管 組工 程 組客戶服務中心客服員協(xié)管三班協(xié)管二班協(xié)管一班保 潔 班綠化養(yǎng)護班機 電 班維 修 班二、人員編制及職能說明服務中心人員編制在本著服務到位、人員精干、工作高效、一專多能的原則來制定，講究分工同時注重協(xié)作。第三章 管理架構及人員配置XX物業(yè)高度重視“五洲國際”項目，擬委派公司精銳骨干組建專業(yè)管理團隊，作為提供個性化服務的重要保障。六、綠色家園管理模式良好運行的九項措施措施之一：學習資深的物業(yè)公司—廣州戴德梁行物業(yè)服務公司管理經(jīng)驗措施之二：超前性、創(chuàng)造性地實行SERVIC服務概念；SSmile（微笑）； E—Excellent（出色）；RReady（準備好）；VViewing（看待）；IInviting（邀請）；CCreating（創(chuàng)造）；EEye（眼光）。便利的商業(yè)項目，都要求更具親和力與時尚性 ；客戶服務部設置快捷的辦事流程 ；提供多種特色服務 。 致力于文化功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境四、管理模式半開放式的 充裕的設施和場所，小區(qū)安防人防結合，方便、獨立且安全；小區(qū)實施“外緊內松”的管理 。 致力于共用設施、設備的持續(xù)改進和功能提升232。 強調工作流程的有效運作和服務流程的持續(xù)改進232。我們的管理思路是：232。 三、管理思路 “以人為本，以和為貴，以您為尊”是貫穿XX物業(yè)服務的細節(jié)的用心，XX物業(yè)用心和行動向業(yè)主兌現(xiàn)綠色的承諾，用“綠色服務”美化健康、和諧生活的靈魂，用“綠色服務”創(chuàng)造居住/工作環(huán)境生機與活力、信念和希望。如家政服務的“貼心管家”、照顧兒童的“四點半學?！钡?。 提供全方位的特色服務,滿足不同層次的需求。例如物業(yè)管理公司只在固定執(zhí)勤崗位安排穿著職業(yè)制服的安全管理員值勤,而其他保安員一律身著統(tǒng)一便服在小區(qū)和商業(yè)街巡視。③及時為業(yè)主提供服務和幫助。②成立一支招之即來、來之能干、干之則好的應急服務隊和一支24小時快速維修隊。 提供尊重人的“零干擾服務”，尊重業(yè)主的隱私權和最大程度上方便業(yè)主，實施“零干擾服務”。二、服務定位 體現(xiàn)人本思想,推行人性化管理，把“家庭式的關懷”送到每家每戶、鄰里和睦相處、社區(qū)生活活潑的氛圍。通過完善體系、擴張渠道、明確服務理念、制定服務標準、規(guī)范服務行為、充實服務舉措等措施不斷提高服務質量，提升人員素質和業(yè)務能力，達到不斷的自我完善和發(fā)展。XX綠色服務的起點是專注于顧客，是一種超前的、全程式的貼心服務。而XX亦將融合“五洲國際”商住綜合樓的開發(fā)理念，為“五洲國際”提供匹配的物業(yè)服務，為“五洲國際”尊貴的業(yè)主提供專業(yè)、規(guī)范、周到、細致、人性化的綠色物業(yè)24小時管理服務，并使物業(yè)歷久常新、增值保值。XX物業(yè)所具有的四大優(yōu)勢：高起點、高水平、高信譽、高品質，創(chuàng)立了具有XX特色的物業(yè)管理模式。五洲國際的獨特需要具有星級服務能力的物業(yè)公司提供與之相匹配的特色服務。項目得天獨厚的地理位置，高質量的完善配套設施，是各界精英首選的高檔居住空間和商業(yè)寶地。其中：、地下車位總建筑面積15000平方米，共計10棟建筑物，住宅514套，車位433個。地理位置優(yōu)越，交通便利，為人杰地靈，生氣洋溢之黃金絕版。第四章 管理業(yè)績 第五章 管理特色XX物業(yè)自成立以來，始終以高起點、高品質、高標準規(guī)范企業(yè)內部管理，倡導“以人文本、以和為貴、以您為尊”的人性化服務，時刻為業(yè)主提供真誠、細致、個性化的服務過程中，形成具有XX物業(yè)特色的物業(yè)管理服務：★ 具有國家二級資質，注冊資金雄厚；★ 全面推行ISO9001質量管理體系，規(guī)范管理手段；★ 全面提高員工整體綜合素質；★ 服務各類物業(yè)資產(chǎn)總值超過十多億元，擁有良好的市場口碑；★ 市場適應能力強，能及時準確把握市場及客戶需求；★ 已形成細致、周到的服務意識，針對不同服務對象提供個性化服務。學校功能設施齊全，配備校園自動廣播系統(tǒng)、多媒體教室、微機室、音樂教室、美術教室、科學實驗室、勞技室、型體室、圖書閱覽室等各功能室，室外配有200米塑膠環(huán)形跑道運動場、小足球場、籃球場、網(wǎng)球場等其他體育運動設施。（三）陜西婦女大廈項目地址：位于陜西壯族自治區(qū)南寧市桂春路9—1號面 積：大廈建筑面積9300平方米物業(yè)類型：綜合型辦公大樓項目情況：樓宇為陜西婦聯(lián)用于貫徹落 實中國婦女會議精神，開展廣 西婦女工作，優(yōu)化婦女發(fā)展的社會環(huán)境、實現(xiàn)婦女維權社會化和基層婦女工作發(fā)展構建服務新平臺的辦公及活動的綜合大樓。該小區(qū)完美運用歐式建筑、歐式園林景觀、小品、水系將項目打造為南寧極具異域浪漫風情的大型人文社區(qū)。整個小區(qū)建筑設計采用了歐洲新古典主義，建筑外立面采用西班牙式坡屋頂建筑風格地形地貌的特點，組團之間標高均不相同，高低錯落，空間形態(tài)極為豐富、層次分明。項目占地約258畝，總建筑面積約50萬平方米，每棟住宅樓均設計有大型地下停車場，小區(qū)內部配套齊全，運用“城中城”的設計理念，設置有商業(yè)長廊街、私家雅宅、專業(yè)會所等高尚休閑場所，核心組團與次入口景觀緊密連通一起，同時沿溪澗布置景觀亭、親水步徑、碼頭平臺、小橋等親水景觀，是集高檔住宅、商業(yè)為一體的復合型商住集群社區(qū)。日常工作準則“抓人心，促XX，共發(fā)展”第三章 部分在管項目簡介（一）萊茵湖畔項目位于南寧市鳳嶺新區(qū)，北臨民族大道瑯東汽車客運站、東臨青環(huán)路，用地以西為中房服務宗旨：“專業(yè)、規(guī)范、及時、高效” 企業(yè)目標：“創(chuàng)建XX物業(yè)品牌”我們不遺余力地提高員工的服務意識，以期提供的服務持續(xù)超越客戶不斷增長的物業(yè)服務期望，從而提升客戶滿意度，為XX物業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更優(yōu)秀的業(yè)績。XX物業(yè)人將繼續(xù)弘揚企業(yè)精神，為客戶提供安全、整潔、和諧且持續(xù)改進的高品質物業(yè)管理服務，努力打造本土物業(yè)管理行業(yè)的優(yōu)秀品牌。根據(jù)各類物業(yè)和客戶的需求，實施有XX特色的物業(yè)管理，使業(yè)主、客戶享受“國際標準，本土情”的專業(yè)物業(yè)管理服務。“以人為本，以和為貴，以您為尊”是我們XX物業(yè)的經(jīng)營服務理念，以業(yè)主滿意作為企業(yè)的最高原則，在管理中不斷推出創(chuàng)新服務和增值服務。公司擁有強大的企業(yè)實力及豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，是一個集豐富的管理經(jīng)驗、優(yōu)秀的管理人才、先進的管理方式于一體的新型物業(yè)管理公司，公司的管理人員均取得國家建設部頒發(fā)的物業(yè)管理資格證書，高級管理人員經(jīng)過了嚴格的專業(yè)培訓，并具有多年物業(yè)服務管理工作經(jīng)驗，可為客戶提供一系列專業(yè)、一流的物業(yè)管理服務。 XX物業(yè)注冊資金300萬元，具有物業(yè)管理二級資質，是中國物業(yè)協(xié)會陜西協(xié)會會員單位。第一部分企業(yè)基本情況第一章 公司簡介陜西XX物業(yè)服務有限公司（以下簡稱“XX物業(yè)”）注冊成立于2006年7月13日，公司經(jīng)營范圍有：小區(qū)物業(yè)管理及服務；租賃服務，家庭服務，日用百貨、五金交電、建筑材料的銷售。為業(yè)主提供綜合管理和多項特約服務及其它經(jīng)營配套服務。公司實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制，設有項目服務中心以及品質部、協(xié)管部、客服部、行政部、環(huán)境部、工程部六個職能部門，現(xiàn)聘用員工近200名，管理人員20人，全部具有大專以上學歷；其中高級技術人員10人，具有中級以上職稱；操作層各類水、電、空調、綠化等技工30余人；協(xié)管人員80余人；環(huán)境保潔人員30余人。公司受托管理的各類物業(yè)資產(chǎn)總值超過十多億元，目前管理的項目有占地約250畝，總建筑面積約50萬㎡的大型高檔住宅小區(qū)”萊茵湖畔”、近10000平方米的婦女大廈、陜西縣的別墅型小區(qū)——明祥小區(qū)、崇左的東源名城等。以“為業(yè)主或使用人長期提供安全、清潔、舒適、方便、高尚的工作和生活環(huán)境”為服務目標，并不斷創(chuàng)新進取，完善專業(yè)服務體系，以穩(wěn)健的步伐服務社會，服務業(yè)主、拓展市場。公司組織架構圖：總經(jīng)理董事會總經(jīng)理室客服部協(xié)管部品質部行政部工程部環(huán)境部管理處C管理處B管理處A第二章 企業(yè)理念XX物業(yè)在實踐中，建立了生動的企業(yè)文化體系，用公司的目標、使命、精神、文化激發(fā)員工奮發(fā)向上的熱情與干勁，正是這樣一支年輕并執(zhí)著追求物業(yè)管理事業(yè)的優(yōu)秀團隊將XX精神傳達給了廣大客戶。面對激烈的市場競爭，為保持并進一步提升XX物業(yè)在行業(yè)中的市場地位，贏得客戶的滿意和忠誠，提高社會美譽度，XX物業(yè)全體員工將盡心盡責、全心全意從客戶角度出發(fā)，腳踏實地、兢兢業(yè)業(yè)把服務工作做到最好。我們將以規(guī)范的行為禮儀和優(yōu)質的服務，贏得客戶的贊賞和尊重！經(jīng)營服務理念：“以人為本，以和為貴，以您為尊”工作態(tài)度：“熱忱服務，精益求精，盡忠職守” 翡翠園Ⅰ區(qū)，毗鄰東盟國際商務區(qū)，與青秀山風景區(qū)、青秀山高爾夫球場、石門森林公園、南寧國際會展中心所環(huán)繞，周邊云集翡翠園、榮和山水美地、和美春天、恒大蘋果園、塞納維拉花園等高尚住宅社區(qū)，交通便捷、區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。住宅樓宇主要以11+18+1層小高層為主，以一條環(huán)通整個小區(qū)8米寬的主環(huán)路將其串聯(lián)而成。內部環(huán)境設計引入“水”貫穿整個環(huán)境空間，以面積約為6000㎡的人工湖為母體，引出支流延伸到各個組團，巧妙的運用私家花園及泊岸碼頭造型等元素造景，打造別具特色的親水水岸景觀。（二）陜西縣明祥路陜西開發(fā)區(qū) 項目地址：陜西縣明祥路86號面 積：，項目情況：擁有別墅、商業(yè)、辦公樓的綜合性住宅小區(qū)，不僅可以豐富滿足于小區(qū)內居民的日常生活生活休閑，并且小區(qū)內部各種配套設施齊全，設置有商業(yè)一條街、私家雅宅、專業(yè)會所，是集高檔住宅、商業(yè)為一體的復合型商住集群社區(qū)。（四）翡翠園學校 地址：陜西南寧市民族大道168號面積：總占地面積 12220 平方米物業(yè)類型：公辦學校項目情況：學校依傍風景秀麗的青秀 山，毗鄰東盟國際商務區(qū)， 是鳳嶺新區(qū)第一所現(xiàn)代化的九年制公辦學校。校園環(huán)境優(yōu)美，為孩子們營造了全面發(fā)展的成長空間，為教師們搭建了施展才華的人生舞臺。第二部分 項目實施方案第一章 項目概況五洲國際。其中。五洲國際為高檔高層商住綜合樓，住宅、商業(yè)、地下車庫及相關配套齊全?！熬蔫T造精品”， 五洲國際的興建將為南寧地產(chǎn)展現(xiàn)又一道亮麗的風景。第二章 項目的整體管理設想陜西XX物業(yè)服務有限公司從成立之初就率先導入國際先進物業(yè)管理新理念和模式，使公司在運作初期便處于一個高層次、高起點的位置。XX物業(yè)相信，憑借自身強大的實力、精細化的管理、優(yōu)質的服務，完全可以成為貴公司良好的合作伙伴。一、“五洲國際”管理構想XX物業(yè)獨創(chuàng)性的全新的綠色服務理念及模式，基于現(xiàn)代綠色住宅的興建和業(yè)主對于綠色消費的需求。XX物業(yè)正在構筑一個全方位、多層面的服務體系，通過標準化、差異化、人性化的復合型服務模式，為客戶提供無時不在，無處不在的服務。傳播綠色服務是XX使命，意味著XX物業(yè)對“五洲國際”尊貴業(yè)主綠色關愛、綠色承諾、綠色責任。確保商住綜合樓長治久安、業(yè)主安居樂業(yè)。①首先對業(yè)主的需求做深入細致、全面系統(tǒng)的調查,提供即時服務,擬設客服中心，公示服務電話，對業(yè)主的服務需求迅速反饋、及時組織安排。急修半小時內、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄。而當業(yè)主沒有服務要求時,我們就要實行“隱性管理”,盡量不干擾業(yè)主的生活自由。再如,不在業(yè)主和住戶上下班人流高峰期間安排保潔工作,盡量把清潔工作安排在人流稀少時進行。XX物業(yè)管理公司為滿足不同業(yè)主的需要,盡量提供多樣化的特