【正文】 南與倉山區(qū)隔閩江相望，北及西北與鼓樓區(qū)毗鄰。全區(qū)總面積18平方千米，總人口32萬人（2006年）。18′。地理坐標為北緯26176。臺江區(qū)，位于福州市區(qū)中部，閩江北面，為福建省省會福州的商業(yè)、金融中心。根據(jù)《福州市商品房權屬證明書》記載，估價對象買受人為***，商品房用途為住宅，根據(jù)委托方提供的《國有土地使用證》，土地使用權性質為出讓，土地使用年限自2005年2月28日至2075年2月27日。根據(jù)現(xiàn)場勘察，委估房地產結構施工質量良好，裝修保養(yǎng)情況較好，未發(fā)現(xiàn)基礎沉降、結構變形等現(xiàn)象。室內裝修情況為：客廳地面鋪瓷磚，墻面貼石材及木質壁板，頂面刷乳膠漆，局部石膏板造型頂；臥室鋪實木地板及地毯、墻面為壁紙及木質壁板，頂面刷乳膠漆，局部石膏板造型頂；廚房及衛(wèi)生間地面及墻面為石材，石膏板吊頂，廚房整體廚柜；陽臺地磚墻面及頂面為石材塑鋼窗封閉；外窗為塑鋼窗、室內門為木門、戶門為防盜門。第四部分 估價結果報告一、委托方***聯(lián)系人：***聯(lián) 系 電 話：189****1124二、估價方福州***房地產土地評估有限責任公司地址：福州市臺江區(qū)****法 人 代 表：***房地產評估資質級別：貳級資質證書號：****號聯(lián) 系 人：陳俊達 聯(lián)系電話： 156****3368三、估價對象本次估價對象為福州市市臺江區(qū)鰲光路鰲港苑5幢706室房地產市場價格評估（），商品房用途為住宅。該價格并不代表具體資產在涉及產權變動或資產形態(tài)轉變時的實際交易價格。報告所稱“市場價值”是指估價對象在保持設計用途并持續(xù)經營，以及在保持估價時點之狀況和外部經濟環(huán)境的前提下，為本報告書所確定的估價目的而提出的公允估價意見。 若需對估價對象進行短期強制處分，考慮快速變現(xiàn)如估價對象所在區(qū)域市場發(fā)育的完善程度、該類物業(yè)的市場需求有限、處置時間較一般正常交易時間短、其他不可預見因素及拍賣、過戶等變現(xiàn)費用等因素的影響，成交價格可能僅為其公開市場價值的60%左右，詳見下表：序號影響因素折減率%1買方市場有限需求15％2快速變現(xiàn)方式、時間限制5％3拍賣等方式中介費用10％4買方市場客戶購買處置資產的心理5％5其他不可預見因素5％合 計40%六、風險提示估價對象設計用途為住宅，本次評估值較為符合目前市場價格。估價對象的變現(xiàn)能力分析如下：估價對象設計用途為住宅，變現(xiàn)能力較強；變現(xiàn)費用（如下表）：稅費稅率（%）金額（萬元）備注營業(yè)稅及附加%賣方契稅4%買方土地收益金元/平方米（土地面積）0賣方交易綜合服務費新建住宅3元/平方米雙方各半印花稅1‰雙方各半拍賣費成交價格的10%雙方各半評估費5‰差額累進雙方協(xié)商合 計————處置房地產時，其變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序與處置方式和營銷策略等因素有關。五、變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現(xiàn)金的可能性。在有效期內實現(xiàn)估價目的時，可以以本報告及估價結果的應用日期與估價結果作為衡量估價對象價值的參考依據(jù)，超過有效期范圍，需重新進行估價。我們申明，本估價報告書僅供房地產主管部門、委托人及****使用，本公司不承擔對任何另一方對本報告書的全文或部分內容提出的任何責任。本報告必須完整使用方為有效，對僅使用本報告中部分內容而導致可能的損失，本估價機構不承擔責任。本報告所確定的房地產價格，即該房地產的客觀合理價格，是在公開市場條件下，在本次估價目的的特定條件下形成或者成立的正常價格，不對其他用途和目的負責。本報告估價結果已包含估價對象分攤國有占地使用權價值，該部分土地使用權不能再單獨作為抵押物向銀行另行申請貸款使用。四、限制條件估價對象地段等級依據(jù)《福州市市區(qū)二○○七年住宅用地級別與基準地價圖》確定。本次估價是以委托人提供的與估價對象有關的法律文件、權屬證明及相關資料真實有效為前提的，其合法性和真實性應由委托人負責。因委托人原因，估價人員無法查看《福州市商品房權屬證明書》及《國有土地使用證》等產權證件原件，且房地產估價師未到有關主管部門對權屬證明材料及其記載的內容進行核實。但我們并未對估價對象做建筑物基礎、房屋結構上的測量和實驗，因此無法確認該物業(yè)是否存在結構性損壞。估價對象建筑面積根據(jù)《福州市商品房權屬證明書》確定，其準確面積應以房產管理部門頒發(fā)的《房屋所有權證》為準。本次估價對象的建筑面積和分攤占地面積分別均來源于委托人提供的《福州市商品房權屬證明書》及附圖，本報告以此為前提進行估價。委托人在利用本報告結果時應予以充分的考慮及重視。如與實際不符，應據(jù)實調整估價結果或重新估價。本次估價是以估價對象在估價時點時的狀況為依據(jù)進行的，是以估價對象的房屋所有權及國有土地使用權不存在抵押權及共有權人為假設前提下的房地產價格。本報告確定的房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款，至估價時點，估價人員未發(fā)現(xiàn)估價對象存在優(yōu)先受償款。估價對象《福州市商品房權屬證明書》記載房屋設計用途為住宅，估價對象所在小區(qū)鰲港苑的《國有土地使用證》證載土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地。在估價過程中，我們假定該物業(yè)的所有權人在公開市場上出售該物業(yè)，且不包含所有權人憑借遞延條件合約、售后租回、合作經營、管理協(xié)議等附加條件以抬高該物業(yè)權益價值的情況。估價對象產權明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉讓。未經本估價機構書面同意，本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。隨著時間的推移，該房地產的價格應作相應調整，甚至重估。：（1）本報告估價時點為2012年12月12日，提交報告之日為2012年12月15日。，與有關當事人也沒有個人利害關系或偏見。 特此函告！****（公章）法定代表人：*****2012年12月15日第二部分 估價師聲明一、估價師聲明我們鄭重聲明：。房 地 產 抵 押 估 價 報 告 估價項目名稱：福州市市臺江區(qū)鰲光路鰲港苑5幢706室房地產市場價格評估委 托 方：*** 估 價 方：福州***房地產評估有限公司估 價 人 員：陳俊達 估價作業(yè)日期：2012年12月12日—2012年12月15日估價報告編號：***評字[2012]第0001號目 錄第一部分 致委托方函 2第二部分 估價師聲明 3一、估價師聲明 3第三部分 估價的假設和限制條件 5一、估價的前提和假設 5二、未經調查核實或無法調查核實的情況和資料 5三、估價中未考慮的因素及一些特殊處理 6四、限制條件 7五、變現(xiàn)能力分析 8六、風險提示 9第四部分 估價結果報告 11一、委托方 11二、估價方 11三、估價對象 11四、估價目的 14五、估價時點 15六、價值定義 15七、估價依據(jù) 15八、估價原則 16九、估價方法 16十、估價結果 16十一、估價人員 17十二、估價報告應用的限制 17十三、估價作業(yè)日期 17十四、其他需要說明的事項 17第五部分 附件 第一部分 致委托方函******：我公司于2012年12月12日接受貴方委托，我公司秉著獨立、客觀、公正的原則，對福州市市臺江區(qū)鰲光路鰲港苑5幢706室房地產市場價格評估（，）房地產的市