【正文】 求也是拉動房價的一個主要原因之一，資本市場的游資為了謀求房價差，對有抄作能力的城市大量投入，引得該區(qū)域的房價非正常情況攀升，帶動了房產(chǎn)泡沫。其次是全程式營銷，從選擇建房地址時開始就建立自己的營銷方案，在建造，出售的整個過程中貫徹營銷方法。首先是體驗式營銷，使購房者在選購住房時接受的服務(wù)是有專門針對的。二， 銷售創(chuàng)新房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過去年以及今年的政府宏觀調(diào)節(jié)，銀行的貸款要求嚴(yán)格，利息提高等政策，面臨著越來越艱難的市場環(huán)境。首先是信托業(yè)的發(fā)展。去年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計結(jié)果顯示，企業(yè)自籌資金不足28％，％，建筑公司的工程墊款和購房者的預(yù)付款占38％（后者的80％也源于銀行貸款），在資本市場的直接融資僅占總量的十分之一。其中最為關(guān)鍵的是融資，政府銀行政策的改變使得房地產(chǎn)行業(yè)的融資變得更加的困難。但是對于投資，營銷方面，房地產(chǎn)的科技創(chuàng)新具有了很大的改變。目前，中國城市化的目標(biāo)已經(jīng)確定，即到2050年之前，%提高到70%左右，這就意味著，城市化率平均每年約增加近一個百分點(diǎn)，每年約有1200萬人從鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移到城市。二，社會城市化中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，而中國舊有的農(nóng)村人口密集將會逐漸向城市轉(zhuǎn)移。這些客觀原因使得外界普遍對近期房價下降不報大的希望。再者，對于計劃生育初期出生的那一代人，現(xiàn)在也是住房消費(fèi)人群。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，社會和文化的影響也是很大的。社會與文化要素（Sociocultural Fators）：個國的社會與文化對于企業(yè)的影響不盡相同。隨著去年中國股市的泡沫的破滅，從股市大量撤下的熱錢迅速流入房地產(chǎn)行業(yè)。自從央行提高貸款門檻，有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)對銀行的依賴越來越小，貸款比例越來越小，通過自有資金和其他渠道籌集資金的比例越來越大，加息對房價的影響應(yīng)該不大，因為影響房價的要素是市場供求關(guān)系。加息無疑將加大開發(fā)經(jīng)營成本，但對房價影響不大。三．存款加息去年銀行的多次銀行加息，雖然是主要針對股市的瘋漲，但依舊對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了影響。不過，這些主要是針對股市的，所以對于房地產(chǎn)業(yè)來說，只是一種牽連。二． 提高存款準(zhǔn)備金在去年一年中，中央銀行存款儲備進(jìn)持續(xù)提高，%，根據(jù)預(yù)算本次央行將凍結(jié)約2000億元資金。同時導(dǎo)致了居民手中貨幣的增加，面對著資金的流向問題，不少人選擇了購買樓房。中國連續(xù)五年來GDP超過10%，%。但不管宏觀環(huán)境還是微觀環(huán)境的改變對于房地產(chǎn)這個對于經(jīng)濟(jì)政策敏感的行業(yè)都會造成很大的影響。從我國來看，房地產(chǎn)市場的發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)依然保持著較為密切的相關(guān)性，國內(nèi)房地產(chǎn)的周期與GDP這就是政府政策，房地產(chǎn)商，購房者之間的博弈過程。而老百姓對于這些情況都持著等待的態(tài)度，希望著房價的繼續(xù)下降。對資金，土地來源，購房者三方面進(jìn)行控制，從根本上解決問題。 具體的政策和法律都包含在這六條中。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。如2006年7月5日國家關(guān)于切實(shí)落實(shí)城鎮(zhèn)廉租住房保障資金的通知。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。增加了投資者投資房地產(chǎn)的成本，減少了消費(fèi)者購買房屋的成本。三、 加強(qiáng)住房消費(fèi)貸款管理商業(yè)銀行應(yīng)重點(diǎn)支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款。對政府土地儲備機(jī)構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的 70% ，貸款期限最長不得超過 2 年。如此，限制了房地產(chǎn)商的資金來源，規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)。具體如下：一、 限制房地產(chǎn)開發(fā)的的貸款管理。一． 外部環(huán)境（PSET）分析政治法律環(huán)境（Political Factors） 面對房地產(chǎn)這幾年的瘋漲，國家制定了很多相關(guān)的政策，法律來限制他的價格。整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序,對于維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，穩(wěn)定住房價格,促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，具有十分重要的意義。這幾年來最為牽動著國民心神的莫過于房地產(chǎn)了，過去幾年每天都可以看見房地產(chǎn)的飆漲，住房的價格像南寧、北海、桂林等城市商品房的均價，五年間每平米漲了1000塊左右，很多地方甚至是翻倍的漲。所以與上述各因素相關(guān)的政治法律、經(jīng)濟(jì)、還有相關(guān)行業(yè)的技術(shù)水平對房地產(chǎn)有很大的影響。 房地產(chǎn)環(huán)境分析報告前言房地產(chǎn)行業(yè)是一個關(guān)系很多相關(guān)行業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。由于他的相關(guān)行業(yè)較多的是由建筑材料，土地，人力成本，資金等相關(guān)因素組成。隨著我國改革開放的深入，全球化時代的到來，國外的先進(jìn)的設(shè)計理念和技術(shù)必將會給房地產(chǎn)行業(yè)造成很大的沖擊。而這些給老百姓帶來了更大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，給社會造成了不穩(wěn)定。 從根本上看，我國住宅的需求的增長主要來自于人口紅利和城市化進(jìn)程，以及人民幣升值所帶來的境內(nèi)外投資需求，而不斷增長的經(jīng)濟(jì)和國民收入則是購買力的保證。而這些具體的政策也給房地產(chǎn)業(yè)帶來了很大的沖擊。 對項目資本金（所有者權(quán)益）比例達(dá)不到 35% 或未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；對經(jīng)國土資源部門、建設(shè)主管部門查實(shí)具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放貸款；對空置 3 年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。二、 規(guī)范土地儲備管理商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。如2006年8月1日招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范、協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范。對購買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以下的，貸款首付款比例（包括本外幣貸款，下同）不得低于 20% ；對購買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的，貸款首付款比例不得低于 30% ；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套 ( 含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于 [FS:PAGE]40%。四、 切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)重點(diǎn)發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。五，進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。如2006年7月6日國家關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知。而這些政策，法律的制定都切中在房地產(chǎn)業(yè)要點(diǎn)上。今年由于房地產(chǎn)政策的實(shí)施，廣州，深圳，上海，北京等城市的房價都出現(xiàn)了價格下降的趨勢。而購房者的這種態(tài)度必然導(dǎo)致了房地產(chǎn)商的資金來源短缺，資金成本增加所以會保持一定的速度降價。經(jīng)濟(jì)環(huán)境（Economic Factors）：經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要包括宏觀，微觀環(huán)境兩個方面。增長有明顯關(guān)系，波動基本一致，但波幅前者大于后者。國家的經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化如下：一． 國民生產(chǎn)總值持續(xù)高速增長 這是影響房地產(chǎn)行業(yè)的最主要的經(jīng)濟(jì)因素，因為只有需求的增加才能真正的促進(jìn)供給的增加。連續(xù)這么多年的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人民收入的增加也導(dǎo)致了購房需求的旺盛。所以在過去的十年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)火熱，房價飛速上漲。這一提高將會進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源，造成”銀根”緊