【正文】 各項(xiàng)費(fèi)用支出。 　　要核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。 　　因此，現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中規(guī)定將期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益，不再計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品只計(jì)算開(kāi)發(fā)成本，不計(jì)算完全成本。它們絕大部分都是經(jīng)營(yíng)期間的費(fèi)用開(kāi)支，與開(kāi)發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會(huì)增加開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)滯銷時(shí)期，將滯銷期間發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，就會(huì)使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。如要計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計(jì)算開(kāi)發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用。 　　開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 　　建筑安裝工程費(fèi)：指土地房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。 　　前期工程費(fèi)：指土地、房屋開(kāi)發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。 　　二、要掌握開(kāi)發(fā)成本核算的項(xiàng)目。它主要包括銷售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過(guò)10%。在我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。 　　稅費(fèi) 　　稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門(mén)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。 　　貸款利息 　　房地產(chǎn)因開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開(kāi)發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。 　　管理費(fèi)用 　　管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車(chē)棚等室外工程。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路，自來(lái)水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用。從我國(guó)目前情況看，約占整個(gè)成本的40%左右。 　　建筑安裝工程費(fèi) 　　建筑安裝工程廢紙房屋建造過(guò)程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價(jià)。 　　前期工程費(fèi) 　　前期工程費(fèi)主要指房屋開(kāi)發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。隨著國(guó)家對(duì)土地宏觀管理政策趨緊，通過(guò)拍賣(mài)方式獲得開(kāi)發(fā)用地成為大多數(shù)開(kāi)發(fā)商獲取開(kāi)發(fā)用地的有效方式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣(mài)出讓。除了出租產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)成本較其產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本在賬上的數(shù)額有所變化外，商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、土地轉(zhuǎn)讓成本和代建工程結(jié)算成本都與其相應(yīng)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本在數(shù)額上一致。通過(guò)設(shè)置經(jīng)營(yíng)成本賬戶核算企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)成本，按照經(jīng)營(yíng)成本的種類，還可以設(shè)置土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、代建工程結(jié)算成本、出租產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)成本等明細(xì)科目。企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用屬于直接費(fèi)用的，直接計(jì)入開(kāi)發(fā)成本賬戶；應(yīng)由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用，應(yīng)先在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)賬戶進(jìn)行歸集，月末，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。開(kāi)發(fā)成本匯聚了企業(yè)在開(kāi)發(fā)房屋、土地、配套設(shè)備和代建工程過(guò)程中除開(kāi)管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用以外的一切費(fèi)用。采購(gòu)保管費(fèi)一般應(yīng)先通過(guò)采購(gòu)保管費(fèi)科目核算，月終采用實(shí)際分配率或計(jì)劃分配率分配計(jì)入各材料物資的采購(gòu)成本。其中第（1）、（3）項(xiàng)應(yīng)直接計(jì)入材料物資的采購(gòu)成本。 　　由貨幣形態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)閮?chǔ)備形態(tài)過(guò)程中的資金構(gòu)成采購(gòu)成本。什么是房地產(chǎn)成本　　房地產(chǎn)成本是指以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為成本核算對(duì)象，以正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為前提，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中實(shí)際消耗量和實(shí)際價(jià)格計(jì)算的實(shí)際應(yīng)用成本。房地產(chǎn)成本按照資金進(jìn)入企業(yè)的形態(tài)分類，可以分為采購(gòu)成本、開(kāi)發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本。購(gòu)入物資的采購(gòu)成本包括：（1）買(mǎi)價(jià)；（2）運(yùn)雜費(fèi)；（3）流通環(huán)節(jié)交納的稅金、外匯價(jià)差；（4）采購(gòu)保管費(fèi)，即企業(yè)的材料物資供應(yīng)部門(mén)和倉(cāng)庫(kù)在組織材料物資采購(gòu)、供應(yīng)和保管過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，按材料物資的重量或買(mǎi)價(jià)的比例等分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)，分?jǐn)傆?jì)入各有關(guān)材料物資的采購(gòu)成本。 　　由儲(chǔ)備狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)槌善窢顟B(tài)過(guò)程中的資金構(gòu)成開(kāi)發(fā)成本。通過(guò)設(shè)置開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用兩個(gè)成本類賬戶來(lái)歸儲(chǔ)和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本開(kāi)發(fā)成本賬戶核算企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地使用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等。 　　由成品狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿判螒B(tài)過(guò)程中的資金構(gòu)成經(jīng)營(yíng)成本。出租產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)成本等于按月計(jì)提的出租產(chǎn)品攤銷和發(fā)生的維修費(fèi)用之和。 [編輯]房地產(chǎn)成本的組成 　　土地費(fèi)用 　　土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。目前基本以后兩種方式為主。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過(guò)6%。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大。 　　市政公共設(shè)施費(fèi)用 　　市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分。公公配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國(guó)一般在20% ~30%左右。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過(guò)2%。但它的大小與所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，大市政配套費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開(kāi)發(fā)管理費(fèi)等。 　　其他費(fèi)用 　　其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。 [編輯]房地產(chǎn)成本會(huì)計(jì)的具體工作 　　一、首先要弄清房地產(chǎn)成本的組成。開(kāi)發(fā)成本的核算項(xiàng)目有： 　　土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：指因開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。 　　基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指：土地、房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。 　　配套設(shè)施費(fèi)：指在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開(kāi)發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車(chē)棚、公廁等設(shè)施支出。 　　三、正確核算區(qū)分開(kāi)發(fā)成本和期間費(fèi)用 　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。 　　管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，也叫期間費(fèi)用。同時(shí)，將期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開(kāi)發(fā)單位的成本水平和成本管理責(zé)任。 [編輯]房地產(chǎn)成本的核算 [編輯]　　一、開(kāi)發(fā)成本的核算 　　(一)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的組成內(nèi)容 　　為了加強(qiáng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的管理，降低開(kāi)發(fā)過(guò)程耗費(fèi)的活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，必須正確核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 　　房屋開(kāi)發(fā)成本：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 　　代建工程開(kāi)發(fā)成本：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 　　前期工程費(fèi)：指土地、房屋開(kāi)發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。 　　建筑安裝工程費(fèi)：指土地房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。 　　開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。如要計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計(jì)算開(kāi)發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用。它們絕大部分都是經(jīng)營(yíng)期間的費(fèi)用開(kāi)支，與開(kāi)發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會(huì)增加開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)滯銷時(shí)期，將滯銷期間發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，就會(huì)使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。因此，現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中規(guī)定將期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益，不再計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品只計(jì)算開(kāi)發(fā)成本，不計(jì)算完全成本。其一般程序是： 　　歸集開(kāi)發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用 　　由于開(kāi)發(fā)規(guī)模的不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本歸集對(duì)象也是不同的。但是對(duì)大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開(kāi)發(fā)，就必須科學(xué)地確定成本歸集對(duì)象。相反，成本核算也不能簡(jiǎn)單地以小區(qū)為核算單位，因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)從開(kāi)始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時(shí)間，而其中所開(kāi)發(fā)的商品房卻是陸續(xù)完工出售的，這樣做勢(shì)必使成本核算資料滯后，失去其成本結(jié)算和管理上的作用。 　?。?）在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中發(fā)生的各項(xiàng)直接開(kāi)發(fā)費(fèi)用，直接計(jì)入各成本核算對(duì)象，即借記“開(kāi)發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。 　?。?）將“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”賬戶歸集的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，按一定的方法分配計(jì)入各開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象，即借記“開(kāi)發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)賬戶，貸記“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”賬戶。 　　正確劃分成本項(xiàng)目 　　客觀地反映產(chǎn)品成本的結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。選擇成本項(xiàng)目不能太多，對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少、特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并。 　　為核算開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)要求，設(shè)置下列賬戶： 　?。?）“4301開(kāi)發(fā)成本”賬戶。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，貸方登記開(kāi)發(fā)完成已竣工驗(yàn)收的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。本賬戶應(yīng)按開(kāi)發(fā)成本的種類，如“土地開(kāi)發(fā)”、“房屋開(kāi)發(fā)”、“配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”和“代建工程開(kāi)發(fā)”等設(shè)置二級(jí)明細(xì)賬戶，并在二級(jí)明細(xì)賬戶下，按成本核算對(duì)象進(jìn)行明細(xì)核算。 　　本賬戶核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。月末本賬戶無(wú)余額。 　　按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，間接費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，本文認(rèn)為，這樣處理，對(duì)部分費(fèi)用來(lái)說(shuō)，有悖于會(huì)計(jì)的配