【正文】 施，在核算時也就可不必設置配套設施費和開發(fā)間接費兩個成本項目。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費等支出，可直接記入各配套設施開發(fā)成本明細分類賬的相應成本項目，并記入“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的開發(fā)間接費用，應記入各配套設施開發(fā)成本明細分類賬的“開發(fā)間接費”項目，并記入“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方。因為一個開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時間較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進度安排上，有時先建房屋，后建配套設施。這種房屋開發(fā)與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應負擔的配套設施費，無法接配套設施的實際開發(fā)成本進行結轉和分配，只能以未完成配套設施的預算成本或計劃成本為基數(shù)，計算出已出售房屋應負擔的數(shù)額，用預提方式記入出售房屋等的開發(fā)成本。應負擔該配套設施費各開發(fā)產(chǎn)品的預算成本（或計劃成本）合計100% 　　式中應負擔配套設施費的開發(fā)產(chǎn)品一般應包括開發(fā)房屋、能有償轉讓在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的大配套設施。由于幼托設施在商品房等完工出售、出租時尚未完工，為了及時結轉完工的商品房等成本，應先將幼托設施配套設施費預提計入商品房等的開發(fā)成本。（1000000+900000+800000+800000+500000）100%＝320000247。 　　現(xiàn)舉例說明配套設施開發(fā)成本的核算如下： 　　如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負責建設一間商店和一座水塔、一所幼托。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計入有關開發(fā)產(chǎn)品的成本。上述各配套設施共發(fā)生了下列有關支出（單位：元）： 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 201 　　 251 　　 252 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 商店　　 水塔　　 幼托 　　支付征地拆遷費　　　　　　　　　　50 000 　　5 000 　　50 000 　　支付承包設計單位前期工程款　　　　30 000 　　20 000 　　30 000 　　應付承包施工企業(yè)基礎設施工程款　　50 000 　　30 000　　 50 000 　　應付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款　　200 000 　245 000 　190 000 　　分配水塔設施配套設施費　　35 000 　　分配開發(fā)間接費　　55 000 　　預提幼托設施配套設施費　　40 000 　　則用銀行存款支付征地拆遷費時，應作： 　　借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本　　105 000 　　　　貸：銀行存款　　105 000 　　用銀行存款支付設計單位前期工程款時，應作： 　　借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本　　80 000 　　　　貸：銀行存款　　80 000 　　將應付施工企業(yè)基礎設施工程款和建筑安裝工程款入賬時，應作： 　　借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本　　765 000 　　　　貸：應付賬款——應付工程款　　765 000 　　分配應記入商店配套設施開發(fā)成本的水塔設施支出時，應作； 　　借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——商店　　35 000 　　　　貸：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——水塔　　35 000 　　分配應記入商店配套設施開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時，應作： 　　借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——商店　　55 000 　　　　貸：開發(fā)間接費用　　55 000 　　預提應由商店配套設施開發(fā)成本負擔的幼托設施支出時，應作： 　　借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——商店　　40000 　　　　貸：預提費用——預提配套設施費　　40000 　　同時應將各項配套設施支出分別記入各配套設施開發(fā)成本明細分類賬。 　　按規(guī)定應將其開發(fā)成個分配計入商品房等計發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設施，如上述水塔設施，在完工驗收后、應將其發(fā)生的實際開發(fā)成本按一定的標準（有關開發(fā)產(chǎn)品的實際成本、預算成本或計劃成本），分配記入有關房屋和大配套設施的開發(fā)成本，作如下分錄入賬： 　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本　　265000 　　　　開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本　　35000 　　　　貸：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本　　300000 　　對用預提方式將配套設施支出記入有關評發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設施，如幼托設施，應在完工驗收后，將其實際發(fā)生的開發(fā)成本沖減預提的配套設施費，作如下分錄入賬： 　　借：預提費用——預提配套設施費　　320 000 　　　　貸：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本　　320 000 　　如預提配套設施費大于或少于實際開發(fā)成本，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關開發(fā)產(chǎn)品成本或作追加的分配。 　　五、房地產(chǎn)開發(fā)間接費用的核算 　　(一)、開發(fā)間接費用的組成和核算 　　開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費用”貼戶，然后按照適當分配標準，將它分配記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。 　　福利費 　　指按上項人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費。 　　修理費 　　指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設備、儀器等發(fā)生的修理費。 　　水電費 　　指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。 　　周轉房攤銷 　　指不能確定為某項開發(fā)項目安置拆遷居民周轉使用的房屋計提的攤銷費。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應作為財務費用，計人當期損益。 　　從上述開發(fā)間接費用的明細項目中，可以看出它與土地征用及拆遷補償費、建筑安裝工程費等變動費用不同，它屬于相對固定的費用，其費用總額并不隨著開發(fā)產(chǎn)品量的增減而成比例的增減。因此，超額完成開發(fā)任務，就可降低開發(fā)成本中的開發(fā)間接費。企業(yè)所屬各內(nèi)部獨立核算單位發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，都要自“應付工資”、“應付福利費”、“累計折舊”、“遞延資產(chǎn)”、“銀行存款”、“周轉房——周轉房攤銷”等賬戶的貸方轉入“開發(fā)間接費用”賬戶的借方，作如下分錄入賬： 　　借：開發(fā)間接費用　　 　　　　貸：應付工資　 　　　　　　應付福利費　 　　　　　　累計折舊　　 　　　　　　遞延資產(chǎn)　　 　　　　　　銀行存款　　 　　　　　　周轉房——周轉房攤銷　　 　　必須指出，如果開發(fā)企業(yè)不設置現(xiàn)場管理機構而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的費用，除周轉房攤銷外，其他開發(fā)間接費可記入企業(yè)的管理費用。 　　(二)、開發(fā)間接費用的分配 　　每月終了，應對開發(fā)間接費用進行分配，按實際發(fā)生數(shù)計人有關開發(fā)產(chǎn)品的成本。不論上地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設施和代建工程，均應分配開發(fā)間接費用。這部分開發(fā)產(chǎn)品應負擔的開發(fā)間接費用，可直接分配計人有關房屋開發(fā)成本。開發(fā)間接費用的分配標準，可按月份內(nèi)各項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本（包括土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費）進行，即： 　　某項開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費＝月份內(nèi)該項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本本月實際發(fā)生的開發(fā)間接費用247。520000元＝50 000元8%＝4 000元 　　102商品房：120 000元8%＝9 600元 　　151出租房：75 000元8％＝6 000元 　　181周轉房：70 000元8％＝5 600元 　　201大配套設施：80 000元8％＝6 400元 　　301商品性土地；125 000元8％＝10 000元 　　根據(jù)上面計算，就可編制有如下所示的開發(fā)間接費用分配表： 　　開發(fā)間接費用分配表 　　2000年5月　　　　　　　　　　　　　　　　　　 單位：元 　　開發(fā)項目編號名稱　　　直接成本　　　　分配開發(fā)間接費 　　101商品房　　　　　　 50 000　　　　　　4 000 　　102商品房　　　　　　 120 000　　　　　 9 600 　　151出租房　　　　　　 75 000　　　　　　6 000 　　181周轉房　　　　　　 70 000　　　　　　5 600 　　201大配套設施　　　　 80 000　　　　　　 6 400 　　301商品性土地　　　　 125 000　　　　　　10000 　　合　　計　　　　　　　520 000　　　　　　41 600 　　根據(jù)開發(fā)間接費用分配表，即可將各開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費記入各開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目，并將它記入“開發(fā)成本”各二級賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方，作如下分錄入賬： 　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本　　25 200 　　　　開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本　　6 400 　　　　開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本　　10 000 　　　　貸：開發(fā)間接費用　　41 600 房地產(chǎn)成本核算三大問題 　　有些房地產(chǎn)公司正在有意或無意的錯誤核算開發(fā)成本，以不真實開發(fā)成本隱性抬高房價。換句話說，購房者花了30％本不該自己掏的錢。 　　由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，開發(fā)過程中涉及到相關行業(yè)、部門眾多，行政性收費項目較多，需要掌握的相關法規(guī)政策也較多，如果房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)同時開發(fā)的不止一個建設項目，成本核算就顯得相當復雜。 　　隱性手段—：底商成本計入住宅成本 　　當工程竣工驗收后，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)將發(fā)生的全部成本均計入建設項目成本，做為商品住宅的成本，而每個建設項目并不分類核算經(jīng)營用房和居民住宅。 　　由于這類建設項目建成后往往都是由房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)出租或出售給其他商戶使用，但是這些建筑的成本都計入商品住宅成本，致使房屋產(chǎn)權不明晰，實際上形成了房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)是在違法出租或違法出售商品房。 　　正確的做法是應將“底商”的成本單獨核算，即按“底商”的建設面積占此建筑總建設面積的比例來分配負擔相應的建筑安裝工程費、配套設施費、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和開發(fā)間接費等費用。他們采取的做法通常是把車庫出售或出租給業(yè)主。這樣形成的結果是加大了商品住宅成本，但購買住宅的消費者并沒有得到相應的車位？而且由于機動車庫并沒有單獨報產(chǎn)權，所以機動車庫沒有產(chǎn)權，而房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)又將這沒有產(chǎn)權的車位出租或出售給其他消費者，容易引起產(chǎn)權的混亂，并使國家稅收遭受損失。 　　在房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的賬上，建造這些物業(yè)管理用房的成本，并沒有單獨記錄，也是計入商品住宅的成本中。 　　按照北京市國土資源和房屋管理局《北京市商品房銷售面積計算及公用面積分攤暫行規(guī)定》：“為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不應計入建筑空間”；國家計委、建設部《關于印發(fā)經(jīng)濟適用住房價格管理辦法的通知》中第七條規(guī)定：“開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公用房，經(jīng)營用房的建筑安裝費用及應分攤的各種費用不得計入經(jīng)濟適用住房價格。 　　房地產(chǎn)商通過以上三種手段，無形中抬高了房價，最終受害的還是廣大業(yè)主。 26 / 26