【正文】 的也只是其中很少的一部分。 　　六、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 　　(一)、配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原則 　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目，包括：（1）開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；（3）開發(fā)項目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。 　　企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項設(shè)備，應(yīng)在出庫交付安裝時，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存設(shè)備”賬戶的貸方。各項工程預(yù)算造價合計 　　設(shè)例中： 　　101　　商品房　　1080000元630000元247。 　　五、建筑安裝工程費用的核算 　　房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。 　　三、前期工程費用的核算 　　房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等各項前期工程支出，能分清成本核算對象的，應(yīng)直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。凡與土地征用及拆遷補償費或批租地價有關(guān)的費用，均轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”項目；對其他土地開發(fā)支出，包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等， 　　則合并轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“基礎(chǔ)設(shè)施費”項目。 　　為轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地，在開發(fā)完成并經(jīng)驗收后，應(yīng)將其實際成本自“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶的借方。發(fā)生的開發(fā)間接費用，應(yīng)先在“開發(fā)間接費用”賬戶進行核算，于月份終了再按一定標(biāo)準(zhǔn)，分配計入有關(guān)開發(fā)成本核算對象。土地開發(fā)項目如要負擔(dān)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費，還應(yīng)設(shè)置“配套設(shè)施費”成本項目，用以核算應(yīng)計入土地開發(fā)成本的配套設(shè)施費。開發(fā)土地如通過批租方式取得的，應(yīng)列入批租地價。對于會計制度規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項目，如建筑安裝工程費，配套設(shè)施費，可不必設(shè)置。 　　成本核算對象應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。如果企業(yè)開發(fā)的自用土地，分不清負擔(dān)對象，應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負擔(dān)的，其費用可先通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”科目進行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。 　　二、土地開發(fā)成本的核算 　　(一)、土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則 　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設(shè)場地）；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。成本對象在建造過程中如單項或單位工程發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。但是后來，國家稅務(wù)總局在2001年8月又下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)廣告費用所得稅稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的通知》（國稅發(fā)[2001]89號），根據(jù)該《通知》第一條的規(guī)定：自2001年1月1日起，制藥、食品（包括保健品、飲料）、日化、家電、通信、軟件開發(fā)、集成電路、房地產(chǎn)開發(fā)、體育文化和家具建材商城等行業(yè)的企業(yè)，每一納稅年度可在銷售（營業(yè)）收入8%的比例內(nèi)據(jù)實扣除廣告支出。當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。如何解決這個問題，本文以為完全可以通過“預(yù)提費用”科目將尚未實施的工程預(yù)算預(yù)提計入成本，以便項目決算能按計劃進行，以后待工程完成后再按實際支出調(diào)整項目成本。 　　按已完開發(fā)產(chǎn)品的實際功能和去向，將開發(fā)產(chǎn)品實際成本結(jié)轉(zhuǎn)進入有關(guān)賬戶。該原則要求：企業(yè)的各項收入和與其相關(guān)聯(lián)的成本、費用，應(yīng)當(dāng)在同一會計期間內(nèi)予以確認和計量。本賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，貸方登記分配計入開發(fā)成本各成本核算對象的開發(fā)間接費。借方余額反映未完開發(fā)項目的實際成本。而對金額較大、并陸續(xù)發(fā)生的費用應(yīng)單獨設(shè)立科目核算。 　　通過上述程序，將應(yīng)計人各成本核算對象的開發(fā)費用，歸集在“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細分類賬戶之中。本文以為：應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程內(nèi)容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據(jù)，對大的開發(fā)項目應(yīng)該按不同的開發(fā)期進行分塊，便于費用的歸集和成本結(jié)算，充分發(fā)揮成本核算的作用。對于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個問題比較容易解決，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對象，設(shè)立一個成本核算單位。同時，將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責(zé)任。 　　從上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。 　　基礎(chǔ)設(shè)施費指：土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。 　　配套設(shè)施開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出。 　　要核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。它們絕大部分都是經(jīng)營期間的費用開支，與開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會增加開發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時期，將滯銷期間發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用計入當(dāng)期開發(fā)產(chǎn)品成本，就會使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。 　　開發(fā)間接費：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 　　前期工程費：指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預(yù)見費等，在成本構(gòu)成中一般不會超過10%。 　　稅費 　　稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅和教育費附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范。 　　管理費用 　　管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費等?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費用。 　　建筑安裝工程費 　　建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。除了出租產(chǎn)品經(jīng)營成本較其產(chǎn)品的開發(fā)成本在賬上的數(shù)額有所變化外，商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、土地轉(zhuǎn)讓成本和代建工程結(jié)算成本都與其相應(yīng)產(chǎn)品的開發(fā)成本在數(shù)額上一致。企業(yè)發(fā)生的各項費用屬于直接費用的，直接計入開發(fā)成本賬戶；應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品負擔(dān)的間接費用，應(yīng)先在開發(fā)間接費賬戶進行歸集，月末，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。采購保管費一般應(yīng)先通過采購保管費科目核算，月終采用實際分配率或計劃分配率分配計入各材料物資的采購成本。 　　由貨幣形態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)閮湫螒B(tài)過程中的資金構(gòu)成采購成本。房地產(chǎn)成本按照資金進入企業(yè)的形態(tài)分類，可以分為采購成本、開發(fā)成本和經(jīng)營成本。不能分清負擔(dān)對象的，按材料物資的重量或買價的比例等分攤標(biāo)準(zhǔn)，分攤計入各有關(guān)材料物資的采購成本。通過設(shè)置開發(fā)成本和開發(fā)間接費用兩個成本類賬戶來歸儲和分配開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)成本賬戶核算企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用，包括土地使用和拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費等。出租產(chǎn)品經(jīng)營成本等于按月計提的出租產(chǎn)品攤銷和發(fā)生的維修費用之和。目前基本以后兩種方式為主。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。 　　市政公共設(shè)施費用 　　市政公共設(shè)施費用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項目所占比例較大，我國一般在20% ~30%左右。但它的大小與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。 　　其他費用 　　其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。開發(fā)成本的核算項目有： 　　土地征用及拆遷補償費：指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。 　　配套設(shè)施費：指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。 　　管理費用、財務(wù)費用和銷售費用，也叫期間費用。 [編輯]房地產(chǎn)成本的核算 [編輯]　　一、開發(fā)成本的核算 　　(一)、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成內(nèi)容 　　為了加強開發(fā)產(chǎn)品成本的管理，降低開發(fā)過程耗費的活勞動和物化勞動，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，必須正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項費用支出。 　　房屋開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。 　　前期工程費：指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。 　　開發(fā)間接費：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。它們絕大部分都是經(jīng)營期間的費用開支，與開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會增加開發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時期，將滯銷期間發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用計入當(dāng)期開發(fā)產(chǎn)品成本，就會使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。其一般程序是： 　　歸集開發(fā)產(chǎn)品費用 　　由于開發(fā)規(guī)模的不同，房地產(chǎn)開發(fā)的成本歸集對象也是不同的。相反，成本核算也不能簡單地以小區(qū)為核算單位，因為一個小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，而其中所開發(fā)的商品房卻是陸續(xù)完工出售的，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其成本結(jié)算和管理上的作用。 　?。?）將“開發(fā)間接費”賬戶歸集的開發(fā)間接費，按一定的方法分配計入各開發(fā)成本核算對象，即借記