【正文】 的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等。公公配套設(shè)施建設(shè)費用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等所發(fā)生的費用。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢。 　　由成品狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿判螒B(tài)過程中的資金構(gòu)成經(jīng)營成本。購入物資的采購成本包括：（1）買價；（2）運雜費；（3）流通環(huán)節(jié)交納的稅金、外匯價差；（4）采購保管費，即企業(yè)的材料物資供應(yīng)部門和倉庫在組織材料物資采購、供應(yīng)和保管過程中發(fā)生的各項費用。其中第（1）、（3）項應(yīng)直接計入材料物資的采購成本。通過設(shè)置經(jīng)營成本賬戶核算企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本，按照經(jīng)營成本的種類，還可以設(shè)置土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、代建工程結(jié)算成本、出租產(chǎn)品經(jīng)營成本等明細(xì)科目。 　　前期工程費 　　前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計費，可行性研究費，地質(zhì)勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。他同時還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。 　　建筑安裝工程費：指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設(shè)備費。 　　因此，現(xiàn)行會計制度中規(guī)定將期間費用計入當(dāng)期損益，不再計入開發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計算開發(fā)成本，不計算完全成本。 　　以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目： 　　土地征用及拆遷補償費或批租地價：指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。管理費用、財務(wù)費用和銷售費用，也叫期間費用。在這種情況下，成本核算不能過細(xì)（臺以單幢為單位），因為許多直接開發(fā)費用很難分?jǐn)偟矫看狈课?，這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，“開發(fā)成本”作為一級成本核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要，選擇成本項目，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算。 　?。?）“4302開發(fā)間接費”賬戶。 　　計算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實際成本 　　計算已完開發(fā)項目從籌建至竣工驗收的全部開發(fā)成本。 　　(三)、房地產(chǎn)開發(fā)成本的確定 　　對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，根據(jù)《企業(yè)所得稅暫行條例》第六條、第七條、《企業(yè)所得稅暫行條例實施細(xì)則》第八條、《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā) [2000]84號）第四條、第六條、第八條、第九條，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）規(guī)定，開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的界限。 　　3《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）第八條第（二）項第十二、十三款是這樣分別規(guī)定的：開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。 　　現(xiàn)行會計制度中設(shè)置的“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”科目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對口，原則上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。因此，就各個具體的土地開發(fā)項目來說，它的開發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。基礎(chǔ)設(shè)施費是指土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費用。 　　(四)、舉例說明土地開發(fā)成本的核算 　　如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)土地開發(fā)支出： 商品性土地自用土地 支付征地拆遷費78 000元72 000元 支付承包設(shè)計單位前期工程款20 000元18 000元 應(yīng)付承包施工單位基礎(chǔ)設(shè)施款25 000元18 000元 分配開發(fā)間接費10 000元合計133 000元108 000元 　　則在用銀行存款支付征地拆遷費時，應(yīng)作： 　　借；開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本　　78 000 　　　　開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本　　72 000 　　　　貸：銀行存款　　150 000 　　用銀行存款支付設(shè)計單位前期工程款時，應(yīng)作： 　　借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本　　20 000 　　　　開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本　　18 000 　　　　貸：銀行存款　　38 000 　　將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時，應(yīng)作： 　　借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本　　25 000 　　　　開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本　　18 000 　　　　貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款　　43 000 　　分配應(yīng)記入商品性土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時，應(yīng)作： 　　借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本　　10 000 　　　　貸：開發(fā)間接費用　　10 000 　　同時應(yīng)將各項土地開發(fā)支出分別記入商品性土地開發(fā)成本、自用土地開發(fā)成本明細(xì)分類賬。 　　假如上述開發(fā)企業(yè)自用土地在開發(fā)完成后，加上以前月份開發(fā)車出540 000元共648 000元。如果開發(fā)企業(yè)對建筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā)包，并將幾個工程一并招標(biāo)發(fā)包，則在工程完工結(jié)算工程價款時，應(yīng)按各項工程的預(yù)算造價的比例，計算它們的標(biāo)價即實際建筑安裝工程費。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以設(shè)置“工程施工”、“施工間接費用”等賬戶，用來核算和歸集各項建筑安裝工程支出，月末將其實際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。 　　為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準(zhǔn)確地計算房屋開發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開發(fā)成本，對配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種： 　　對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出； 　　對不能直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本； 　　對能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集。至于這些配套設(shè)施的開發(fā)成本，在核算時一般可僅設(shè)置如下四個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）建筑安裝工程費。 　　對配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成的，經(jīng)批準(zhǔn)后可接配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本，預(yù)提配套設(shè)施費，將它記入房屋等開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費”項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“預(yù)提費用”賬戶的貸方。假定各項開發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算成本如下： 　　101　　商品房　　1000 000元 　　102　　商品房　　900 000元 　　151　　出租房　　800 000元 　　181　　周轉(zhuǎn)房　　800 000元 　　201　　大配套設(shè)施——商店　　500 000元 　　251　　幼托設(shè)施　　320 000元 　　幼托設(shè)施配套設(shè)施費預(yù)提率＝320000247。 　　(四)、已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 　　已完成全部開發(fā)過程計經(jīng)驗收的配套設(shè)施，應(yīng)按其人問情況和用途結(jié)轉(zhuǎn)其開發(fā)成本： 　　對能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門的大配套設(shè)施，如上述商店設(shè)施，應(yīng)在完工驗收后將其實際成年自“開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本”賬廠的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施”賬戶的借方，作如下分錄入貼： 　　借：開發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施　　460000 　　　　貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本　　460000 　　配套設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)作為經(jīng)營收入處理。 　　折舊費 　　指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費。 　　其他費用 　　指上列各項費用以外的其他開發(fā)間接費用支出。開發(fā)間接費用的分配方法，企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的特點自行確定。假定購房者總共花費115元，其中“底商”等經(jīng)營性配套設(shè)施成本占到 20元，車庫成本占到10元，物業(yè)管理公司用房成本５元，也就是說真正的住宅成本才80元。同時使商品住宅成本加大，從而損害了消費者的利益。如果這樣核算，物業(yè)管理用房就應(yīng)該是業(yè)主的共有財產(chǎn)，而業(yè)主們并不了解情況，也得不到該物業(yè)管理用房的管理權(quán)和支配權(quán)，這實際上形成一種欺詐行為?！?　　可見，將管理用房由開發(fā)經(jīng)營企業(yè)管理而將其成本攤?cè)肷唐纷≌杀臼遣缓侠淼?，?yīng)將其成本單獨核算，計入房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的固定資產(chǎn)；如果將為多幢房屋服務(wù)的物業(yè)管理用房的成本攤?cè)肷唐纷≌杀?，那么這些房屋的產(chǎn)權(quán)就應(yīng)明確為購買小區(qū)住宅的業(yè)主所共有。 　　隱性手段二：車庫成本計入住宅成本 　　車庫也被地產(chǎn)商們打起了主意。地產(chǎn)商就是通過將本不該購房者負(fù)擔(dān)的成本都放入住宅的“大成本”里面，不知不覺中抬高了房價，從中獲取現(xiàn)金或無償占用房屋的利益。為了簡化核算手續(xù)并防止重復(fù)分配，對應(yīng)計入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費用。但就單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M用來說，則隨著開發(fā)產(chǎn)品量的變動而成反比例的變動，即完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量增加，單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M用隨之減少；反之，完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量減少，單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M用隨之增加。 　　辦公費 　　指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。如有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發(fā)產(chǎn)品的成本。4000000100%＝8% 　　各項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費為： 　　101商品房：1000 000元8％＝80 000元 　　102商品房：900 000元8％＝72000元 　　152出租房：800 000元8％＝64000元 　　182周轉(zhuǎn)房；800 000元8％＝64000元 　　201大配套設(shè)施——商店：500 000元8％＝40 000元 　　按預(yù)提率計算各項開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費時，其與實際支出數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時，按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。這樣，往往是房屋已經(jīng)建成而有的配套設(shè)施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷售，而幼托、消防設(shè)施等尚未完工的情況。它本身應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用，也可直接分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。 　　(二)、配套設(shè)施開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置 　　一般說來，對能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項目，應(yīng)以各配套設(shè)施項目作