【正文】 工作的人水平太低自己心中無數(shù)。成本估算：完成開發(fā)項目諸活動需要資源可能成本的定量估算。帳目表：對帳目成本進(jìn)行分類（如人工、日常用品、材料）監(jiān)控的任何編碼系統(tǒng)。只不過當(dāng)時作出的計劃與工程的其他目標(biāo)沒有掛鉤，這就形成了內(nèi)部溝通不暢。資源庫描述：能為本項目提供咨詢服務(wù)的可行性研究單位、開發(fā)產(chǎn)品的策劃單位。同時在施工過程中工程人員應(yīng)提高素質(zhì)及責(zé)任心,基本杜絕變更、簽證,保證目標(biāo)成本順利實施,同時項目結(jié)束后,將各總分包工程及設(shè)備供應(yīng)結(jié)算進(jìn)行梳理,最終形成目標(biāo)成本第三版“決算版”,作為與目標(biāo)成本前兩版本的最終結(jié)果進(jìn)行比較計入最終績效考核及成本后評估。充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性。房地產(chǎn)價值工程體現(xiàn)以下幾個方面:(1)功能不變,成本下降。 方案的設(shè)計比較,進(jìn)一步細(xì)化目標(biāo)成本。第二,方案圖紙及施工圖紙設(shè)計階段,許多房地產(chǎn)公司因標(biāo)準(zhǔn)化程度較低,沒有限額設(shè)計,沒有統(tǒng)一的建筑風(fēng)格,沒有較好的設(shè)計成本團隊,導(dǎo)致了目標(biāo)成本的不可控制。例如:像城市綜合體等多業(yè)態(tài)項目,業(yè)態(tài)規(guī)劃時未分析市場的銷售及業(yè)態(tài)成本情況,導(dǎo)致了產(chǎn)品建造后銷售慘淡及利潤降低。第一篇：分析房地產(chǎn)成本管理目標(biāo)成本論文隨著房地產(chǎn)競爭日趨加劇,應(yīng)對復(fù)雜的地產(chǎn)形勢和將來發(fā)展趨勢,要向管理要效益,保證成本的支出獲得最大效益,以經(jīng)濟合理性提升產(chǎn)品的競爭力,房地產(chǎn)成本管理控制成為重中之重。 方案、深化及施工圖設(shè)計階段標(biāo)準(zhǔn)化程度較低,設(shè)計滿足不了施工及銷售要求,產(chǎn)生了大量成本浪費情況,影響了目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性。第三,施工階段因為項目人員業(yè)務(wù)能力差,工作責(zé)任心不強以及圖紙設(shè)計的錯、碰、樓等現(xiàn)場導(dǎo)致了施工中出現(xiàn)大量的設(shè)計變更及簽證。各業(yè)態(tài)搭配比例及目標(biāo)成本“概算版”確定后,對業(yè)態(tài)和戶型進(jìn)行多方案設(shè)計比較,通過比較確定單體平面和戶型。(2)功能大幅提高,成本略有增加。在限額設(shè)計中結(jié)合價值工程,充分運用價值工程分析,確定合理功能。第二篇：房地產(chǎn)成本管理房地產(chǎn)成本管理房地產(chǎn)成本管理是指房地產(chǎn)項目的成本管理，成本管理——是項目管理的一個子集，包括用以保證在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項目所需要的過程，由資源計劃編制、成本估算、成本預(yù)算、成本控制所構(gòu)成。項目所在地的資源狀況，當(dāng)?shù)氐牡夭乃?、砂石、鋼材等儲量、運距、單價、質(zhì)量狀況，能承擔(dān)本項目的施工隊伍狀況、施工機械狀況等。而現(xiàn)代項目管理主張從工程一開始就將項目團隊所有資源進(jìn)行整合，在提材料需求計劃時，就將質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和項目產(chǎn)品目標(biāo)貫穿其中，這就為實現(xiàn)目標(biāo)創(chuàng)造了條件。它基于開發(fā)商的會計科目表。隨著項目定義的不斷明細(xì)、在市場經(jīng)濟條件下資源價格的變化，其估算是一個動態(tài)的。像這種不斷變換項目可交付成果，成本就無法預(yù)算。績效報告：開發(fā)項目在實際進(jìn)行開發(fā)運作過程中，隨時掌握的實際情況而編寫的狀態(tài)報告、進(jìn)度報告和發(fā)展趨勢。在項目實施過程中，對發(fā)生成本變更的原因要深入分析，不能被動的變更成本，根據(jù)項目的實際情況和企業(yè)本身的財務(wù)狀況，要主動的采取糾正措施，或調(diào)整范圍或改變資源條件或重新協(xié)調(diào)進(jìn)度、成本、質(zhì)量的三者關(guān)系。建筑安裝工程費建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。管理費用管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費等。它主要包括銷售廣告費，各種不可預(yù)見費等，在成本構(gòu)成中一般不會超過10%。事實上，如果有好的方法和成本數(shù)據(jù)的積累，建立目標(biāo)成本的并不難。在制訂目標(biāo)時，要按細(xì)項列出清單并劃分責(zé)任部門，通常建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門，建造成本以外按成本項目劃分責(zé)任范圍。第三篇：房地產(chǎn)項目成本管理房地產(chǎn)項目成本管理一、明確項目成本管理基本概念項目成本管理：是指預(yù)測和管理項目成本，它包括設(shè)計前準(zhǔn)備階段的成本管理、設(shè)計階段的成本管理、招投標(biāo)階段的成本管理、施工前準(zhǔn)備階段的成本管理、施工過程階段的成本管理、竣工結(jié)算階段的成本管理、動用前準(zhǔn)備階段的成本管理、保修服務(wù)階段的成本管理等。三、項目成本管理的具體操作方法：合理安排工作、節(jié)約項目辦公費、管理費及集團各相關(guān)部門用于本項目的活動經(jīng)費等各種開支。： F24根據(jù)項目總投資組織內(nèi)部專題會議，分析出整個項目的合同組成量，并將合同按專業(yè)來劃分管控，由項目專業(yè)工程師專人跟蹤控制其全過程，具體方法為：。以確保資金有效利用。以便評價項目小型的經(jīng)濟標(biāo)和簽證、索賠用。：在保證產(chǎn)品有營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、合格證、檢驗報告且能夠滿足建設(shè)工期及建筑使用功能的前提下，優(yōu)先選擇有資質(zhì)、有實力、規(guī)范的、質(zhì)量高的、信譽好、排產(chǎn)工期短的、報價最低的材料供應(yīng)商，使建設(shè)成本控制到最低。：項目規(guī)定各專業(yè)主管工程師積極跟營運、投研起得聯(lián)系，密切關(guān)注建筑實際使用功能可能會發(fā)生的變化，或者原設(shè)計本身跟使用功能不相符，力求在未施工前及時地發(fā)現(xiàn)問題，提前糾正，以此來降低工程成本。：工程項目所需的材料成本控制分兩種：：在進(jìn)行甲供材料招標(biāo)時，建議合約部在訂貨時，材料的質(zhì)量、規(guī)格、型號一定要滿足工程的功能要求和項目工期要求。就大大降低了工程成本。：簽證事件發(fā)生時間的準(zhǔn)確是簽證準(zhǔn)確度的基礎(chǔ)，也是基本要求之一。調(diào)查有無設(shè)計變更、有無建設(shè)方主管指令。也不要故意刁難承包商，一定要本著造價員應(yīng)有的公平、公正、公開、守法、合理的職業(yè)道德實事求是地處理簽證。非執(zhí)業(yè)范圍內(nèi)的必須提請高層領(lǐng)導(dǎo)派相關(guān)該執(zhí)業(yè)范圍的授權(quán)人員受理，或協(xié)同受理。，累計簽證超過單項合同額的10%且累計金額超過100萬的款項，由預(yù)算組計量，項目總經(jīng)理一審，報預(yù)算部二審，成本管理部三審，合約中心副總裁四審，項目中心副總裁五審、行政總裁終審。如果不相符合就應(yīng)該按照合同給予反簽證。：所以我部會議決定，每日下班前，各專業(yè)寫好當(dāng)日的施工日志，描敘好現(xiàn)場人、材、機的數(shù)量、事情起始末的時間原因及過程，并記錄號當(dāng)日夜間需要值班工程師跟進(jìn)的事情。：由具有實踐經(jīng)驗，又有相當(dāng)專業(yè)知識、充分發(fā)揮預(yù)結(jié)算工作職能作用的預(yù)結(jié)算人員組成。（12）已審批的索賠報告文件。c)事實（預(yù)結(jié)算人員親眼所見或親自了解的市場標(biāo)準(zhǔn)）。項目部預(yù)結(jié)算組須及時編制結(jié)算書。、變更確認(rèn)單，二者缺一，不得進(jìn)行結(jié)算。結(jié)算手續(xù)完畢后，所有結(jié)算資料由成本管理部統(tǒng)一編號存檔。、動用前準(zhǔn)備階段的進(jìn)度控制：進(jìn)度和成本是相連的，進(jìn)度的緩慢直接影響成本的大小，進(jìn)度在項目體現(xiàn)為時間成本，進(jìn)度快，時間短，則成本小。 處理合同中的未完事項。：根據(jù)實際工程質(zhì)量，對保修事項及其費用有充分的預(yù)計，合理預(yù)計可能發(fā)生的維修費用，留足保修費用。及時、科學(xué)的編制各階段成本指標(biāo)，提供項目決策、指導(dǎo)限額設(shè)計是事前控制的要求。該指標(biāo)經(jīng)審批后將作為項目的總控目標(biāo)成本，也是對進(jìn)行動態(tài)成本控制的依據(jù)。項目銷售成本歸納為地價、建安成本、融資成本、費稅。市場變化時，及時主動的調(diào)整設(shè)計方案，優(yōu)化成本投入。設(shè)計過程中應(yīng)仔細(xì)研究材料特性，選擇適合的材料及施工工藝。應(yīng)注重招標(biāo)時的成本控制，與相關(guān)部門緊密配合，提前編制計劃，項目開發(fā)節(jié)點出現(xiàn)重大調(diào)整時及時調(diào)整；并組織相關(guān)部門進(jìn)行會審，確保招標(biāo)的計劃性的可行性。4．選擇最合適的供應(yīng)商。部分材料采用甲供方式會帶來管理上困難，項目管理人員要加強材料進(jìn)場前與合同清單的對比檢查，保證質(zhì)量。四、事后控制階段。，以項目公司為單位統(tǒng)籌使用施工中購置的資產(chǎn)，對資產(chǎn)的處理進(jìn)行記錄。成本控制管理應(yīng)該是一種花錢的學(xué)問，成本管理更多要管的是成本投入是否必要、以什 么標(biāo)準(zhǔn)投入，投入能否帶來效益。因此，完工后及時催促施工單位報送結(jié)算，結(jié)算接收后及時錄入成本系統(tǒng)。做到計劃清晰、分工明確。設(shè)計選材不當(dāng)造成的質(zhì)量問題往往因責(zé)任界定不清，最后開發(fā)商只好承擔(dān)。嚴(yán)控結(jié)構(gòu)性成本(限額設(shè)計)，保證基本使用功能成本投入(戶型、配套)，合理配置敏感性成本(立面、園林、裝修)。因此買地決策前應(yīng)組織設(shè)計、工程、成本人員對地塊進(jìn)行實地查勘，收集地形、地質(zhì)、三通一平、外水外電等市政配套條件資料進(jìn)行成本評估。主要體現(xiàn)為項目實施過程的招標(biāo)采購、變更、簽證、付款的成本控制。根據(jù)項目的地價、規(guī)劃設(shè)計要點、配套情況、行政性收費標(biāo)準(zhǔn)、項目初步定位、概念規(guī)劃草案等資料編制，為項目的可行性決策提供成本測算及贏利預(yù)測方面的數(shù)據(jù)。、裝修驗收及總體驗收：“移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)部門同時簽署；原則上提高工程質(zhì)量，入伙后一年內(nèi)因工程質(zhì)量造成的維修、賠償費用不得超過5元/：凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期改直到復(fù)驗合格。 提供種類工程項目管理報告。進(jìn)度控制應(yīng)從以下兩點著手： 編制本階段的進(jìn)度計劃,并控制其執(zhí)行,必要時作調(diào)整。、動用前準(zhǔn)備階段的投資控制 編制本階段資金使用計劃,并控制其執(zhí)行,必要時調(diào)整計劃。，在審核結(jié)算書、與承包方核對時參照合同進(jìn)行甲供材料、工期獎罰、質(zhì)量獎罰、安全獎罰等（以上各項以下簡稱各類獎罰）費用的計算、扣除。、【結(jié)算交接單】及其他經(jīng)濟資料對結(jié)算申請進(jìn)行初步核定，填寫【竣工結(jié)算造價確認(rèn)書】并由項目部總經(jīng)理簽字確認(rèn)。、分包合同、補充合同或施工協(xié)議書。、技術(shù)核定單和變更臺帳的比較核對。：審查結(jié)算資料是否提交齊全、是否真實、是否合乎結(jié)算要求不僅牽涉到是否受理結(jié)算的關(guān)鍵問題。結(jié)算依據(jù)不合格不予受理的有：（1）沒有簽訂合同的工程項目。結(jié)算依據(jù)有：(1)招投標(biāo)文件；（2）圖紙答疑；（3）中標(biāo)通知書；（4）施工承包合同或補充協(xié)議,（5）圖紙會審記錄；（6）開、竣工報告書。以便遭遇工程項目施工過程中,由于現(xiàn)場條件、氣候環(huán)境的變化、標(biāo)書、施工說明、圖紙中各種錯誤以及其它原因?qū)е碌墓ぷ髁?、工期、工程造價的變化,造成的成本超支引起索賠時，分析索賠是否成立，若成立，應(yīng)該給予多少賠償。送交我部核對確認(rèn)，我部則通過實際情況與成本計劃相比較,找出二者之間的差別,分析偏差產(chǎn)生的原因,從而采取措施改進(jìn)以后工作。項目部預(yù)算組負(fù)責(zé)簽證結(jié)算、竣工結(jié)算的一級審核，預(yù)結(jié)算部負(fù)責(zé)二級審核，成本管理部抽取10%進(jìn)行三級審核。，主動變更費用5萬＞金額≤15萬元以內(nèi)的款項，由預(yù)算組計量，項目總經(jīng)理一審，報預(yù)算部二審，項目中心副總裁終審、報成本管理部備案。這樣才能防止漏算、冒算、多算、重復(fù)算或者少算。不予以簽證。有了一手的準(zhǔn)確時間，才能計算出有效時間內(nèi)產(chǎn)生的準(zhǔn)確經(jīng)濟價值。：現(xiàn)場簽證是工程建設(shè)過程中一項經(jīng)常性的工作，許多工程由于現(xiàn)場簽證的不嚴(yán)肅，引起工程成本失控。：把控進(jìn)場材料品牌與合同要求一致，并檢查進(jìn)場材料是否合格，滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求和設(shè)計要求。項目施工階段成本管理是施工項目全過程控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，因此，應(yīng)認(rèn)真分析、對待項目施工過程中的技術(shù)問題和經(jīng)濟問題，用一套切實可行的辦法，最大限度控制項目成本，以獲取最大的經(jīng)濟效益。：：項目要求各專業(yè)主管工程師根據(jù)項目總進(jìn)度計劃，排查跟進(jìn)設(shè)計出圖的時間是否滿足設(shè)計合同工期，各階段設(shè)計進(jìn)度是否跟設(shè)計合同節(jié)點工期吻合。：找出招標(biāo)文件中語句、條款、范圍、技術(shù)要求、合同工期、合同經(jīng)濟錯誤或容易讓人鉆空子的地方，進(jìn)行修改。：有了準(zhǔn)確的資料和信息，通過計