【正文】 )經濟性評標定標 優(yōu)先順序 技術評標 經濟評標 合作經歷 技術部門負責技術評標 審算辦負責經濟標書評標 財務部負責審核廣告包裝費 招投標小組長（招投標辦公室主任） 《 招投標管理辦法 》 《 招投標流程 》 綜合審核投標單位；評定中標單位 招投標評審委員會審核、評定。 ?從公司認可名冊中的承建商 、 供貨商 、 監(jiān)理公司中選擇投標單位 ?主辦部門推薦五家投標單位報招投標工作組 。這個環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標書制訂，重點在于評標。 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標 房地產成本管理系統(tǒng) 48 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權重最大是實現(xiàn)事前控制的關鍵，基本原則是，周密規(guī)劃，科學討論，嚴格審批。一些公司成本失控、現(xiàn)金流危機根本上是最初的可行性研究“不可行” 規(guī)劃 施工圖招投標 立項 決算 采購 銷售 施工建造 房地產成本管理系統(tǒng) 45 立項環(huán)節(jié)是最重要的決策環(huán)節(jié) 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 責任人 備查文件 投資決策 確定項目 建立項目確定的基本原則 深入的調研 總經理 開發(fā)部 總經理 開發(fā)部主任 《 調研流程 》 《 集團投資決策規(guī)定 》 投資決策 組織成立投資決策委員會按照嚴格的投資程序進行投資決策 總經理組織專門的決策委員會 決策委員會 集團總部 重點控制內容 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標 房地產成本管理系統(tǒng) 46 征地環(huán)節(jié)的基本原則是在國家規(guī)定范圍內最大限度地控制土地的費用。 舉例： 設計限額的制定 施工組織設計評審 方法： 針對明確的關鍵控制點，制定標準的成本控制方法與控制細節(jié)，保證成本控制得以落實。 ?裝修工程 ?加強總包、分包單位的現(xiàn)場管理，提高對部分分包單位的成品保護意識，如鋁合金門窗、木門、陽臺欄板等； ?加強圖紙審查，發(fā)現(xiàn)錯漏，及時向設計院反饋，避免后期處理造成費用的增加； ?地下室墻面、天棚乳膠漆采用只刷兩遍油漆，不刮膩子，可節(jié)省約一倍的成本 （ JS一期地下室就節(jié)約 13萬元左右）； ?選用異地消防產品（如進戶木門）要特別注意其有否施工地的消防許可證 （ JS一期木門為此幾乎影響總體驗收）； ?空調百葉的設計在考慮外觀效果的同時，還必須特別注意空調的安裝方便性 （ JS一期就接到投訴） ； ?公共電梯廳的設計盡量從消防驗收角度考慮不要選用木材面板，以免造成修改變更而增加費用 （ JS二期電梯廳就曾修改而增加費用）； ?采用加氣砼砌塊主要需解決墻面開裂和抹灰的問題。 （ 4）領導層批準某項合同價超預算，不影響該項目在同一級成本科目下，對總合同價 ≤ 總預算價的要求，但可以不作為該份合同額超出預算值的認定。 所簽工程合同總價款 合同總價款 ≤ 預算價 某份合同總價款必須超預算價時應專項報告，并獲領導層批準。 房地產成本管理系統(tǒng) 28 在具體操作方面，主要通過設計動態(tài)的臺帳系統(tǒng)來支持成本信息的動態(tài)監(jiān)控 房地產成本管理系統(tǒng) 29 成本責任和考核體系是通過把成本責任逐步細分，落實到環(huán)節(jié)責任人上，這些責任通過流程、權限落實到各個部門，并設定為考核指標，與激勵掛鉤 施工圖 項目施工 審算 、招投標 開發(fā)規(guī)劃 銷售 其他 承擔的成本責任： 預算收益 施工成本 質量成本 進度 ?. 材料成本 設備成本 ?. 銷售費用 ?. ?? 承擔的成本部門： 發(fā)展部 預算部 財務部 項目部 工程部 設計部 采購部 預算部 設計部 營銷部 ?? 總責任人 總責任人 房地產成本管理系統(tǒng) 30 示例：成本職責在各部門分配圖 房地產成本管理系統(tǒng) 31 在明確成本職責的基礎上，根據各部門對成本的作用分解到各個部門，設計成本責任體系，原則上，成本科目上的所有子項均要找到責任人 部門 目標成本責 任事項 目標成本責任 指標 指標說明及計算公 式 備注 合同造價部 工程總成本的預算精度 工程成本的預算精確性 （總結算價－總預算值） /總預算值≤ 5％ 以分期為單位，某項一級成本科目超目標，但在本期內總的工程類一級成本科目結算成本品疊后未超標，認定為基本達標。 充分借助信息化手段： 為了能實時得到動 態(tài)成本相關數據，實現(xiàn)成本核算、成本控制 的目標，必須借助信息化手段提高企業(yè)成本管 理水平。而“非合同性成本”，則相對容易控制。 4 其他指：工程圖紙曬圖及復印費、其他現(xiàn)未預見之設計費用 3 政府規(guī)費 總經辦成本科目表房地產成本管理系統(tǒng) 25 并在生成目標成本的匡、估、概、預的四個階段，分階段完善和鎖定責任目標成本 目 標 成 本 制 定 流 程 （ 1 / 2 )匡算階段項目拓展和初步定位階段估算階段項目深入定位和概念設計階段支 持 性 文 件領 導 層 / 成 本 管 理小 組合 同 造 價 部財 務 部設 計 研 發(fā) 部營 銷 部其 他 部 門NYYN按 季 度 進 行 成 本調 研概 念 設 計審 批項 目 深入 定 位進 行 全 面 成 本 匡 算《 概 念 設 計 方案 》總 經 辦進 行 項目 拓 展成 本 匡 算 結 果進 行 單 一 產 品 單 位 面 積 獲 益 能 力 篩 選 和 產 品 匹 配 工 作工 程 類 成 本 匡算《 工 程 成 本 調 研數 據 表 》發(fā) 出 方 案 設 計 階 段 工程 類 成 本 限 額 要 求 ，并 在 明 源 系 統(tǒng) 中 鎖 定發(fā) 出 設 計 部 堪 察 和 設 計費 用 責 任 目 標 成 本 任 務書 ， 并 錄 入 明 源 系 統(tǒng)進 行 工 程 成 本 估算審 批進 行 全 面 成 本估 算 及 銷 售 毛利 倒 推 估 算項 目 初步 定 位《 產 品 定 位 報告 》 和 《 產 品細 化 定 位 報告 》《 產 品 定 位 報告 》《 產 品 細 化 定位 報 告 》勘 察 及 設 計 費用 測 算確 定 客 戶 定 位和 價 格 初 步 定位進 行 項 目 拓 展階 段 的 可 行 性研 究 財 務 分 析《 設 計 部堪 察 和 設 計 費用 責 任 目 標 成本 任 務 書 》按 季 度 進 行 成 本調 研方 案 設 計 階 段工 程 類 成 本 限額 要 求成 本 估 算 結 果備 案目 標 成 本 制 定 流 程 （ 1 / 2 )匡算階段項目拓展和初步定位階段估算階段項目深入定位和概念設計階段支 持 性 文 件領 導 層 / 成 本 管 理小 組合 同 造 價 部財 務 部設 計 研 發(fā) 部營 銷 部其 他 部 門NYYN按 季 度 進 行 成 本調 研概 念 設 計審 批項 目 深入 定 位進 行 全 面 成 本 匡 算《 概 念 設 計 方案 》總 經 辦進 行 項目 拓 展成 本 匡 算 結 果進 行 單 一 產 品 單 位 面 積 獲 益 能 力 篩 選 和 產 品 匹 配 工 作工 程 類 成 本 匡算《 工 程 成 本 調 研數 據 表 》發(fā) 出 方 案 設 計 階 段 工程 類 成 本 限 額 要 求 ，并 在 明 源 系 統(tǒng) 中 鎖 定發(fā) 出 設 計 部 堪 察 和 設 計費 用 責 任 目 標 成 本 任 務書 ， 并 錄 入 明 源 系 統(tǒng)進 行 工 程 成 本 估算審 批進 行 全 面 成 本估 算 及 銷 售 毛利 倒 推 估 算項 目 初步 定 位《 產 品 定 位 報告 》 和 《 產 品細 化 定 位 報告 》《 產 品 定 位 報告 》《 產 品 細 化 定位 報 告 》勘 察 及 設 計 費用 測 算確 定 客 戶 定 位和 價 格 初 步 定位進 行 項 目 拓 展階 段 的 可 行 性研 究 財 務 分 析《 設 計 部堪 察 和 設 計 費用 責 任 目 標 成本 任 務 書 》按 季 度 進 行 成 本調 研方 案 設 計 階 段工 程 類 成 本 限額 要 求成 本 估 算 結 果備 案匡算 估算 目標成本制定流程 （ 2 / 2 )概算階段設計階段預算階段施工階段支持性文件領導層 / 成本管理小組財務部合同造價部設計研發(fā)部其他部門NYNNY分階段發(fā)出工程部和材設部的責任目標成本任務書 ； 且錄入明源軟件系統(tǒng)鎖定進行工程成本概算 ，核查概算結果是否超過估算限額設計要求分階段擬訂工程部 、 材設部的該部分項目責任目標成本審批向設計研發(fā)部發(fā)出工程類限額設計責任目標成本任務書 ， 并錄入明源軟件鎖定在設計院的初設概算書中形成各模塊成本審批全面成本概算結果進行非工程成本的深入預算相關部門參與錄入明源系統(tǒng) ， 并鎖定提出非工程成本限額要求并在明源系統(tǒng)中鎖定 ， 根據限額要求向總經辦 、 人資 、 營銷 、 客服 、 財務部門發(fā)出各部門的成本費用限額要求方案設計任務書分階段進行工程成本預算進行非工程類成本概算和項目概算階段的全成本方案分析及銷售毛利倒推概算分階段形成合同造價部責任目標成本任務書和設計研發(fā)部的設計變更成本概算結果成本預算結果分階段進行施工單位招標施工圖設計方案和初步設計進行分階段施工圖審查和出正式施工圖總經辦 、 人資 、 營銷 、 財務 、 客服進行本部門所屬費用的深入分析及測算依據各部門報送的各類費用測算草案進行綜合分析及整理審批發(fā)出總經辦報建費用責任目標成本任務書 ， 錄入明源系統(tǒng)鎖定Y向人資 、 營銷 、 財務 、 客服提出新的費用限額要求YY總經辦報建費用責任目標成本任務書工程部和材料設備部參與審批工程部和材料設備部參與審批審批發(fā)出財務 、 營銷 、 客服 、以及工程部的整改費用 、工程管理費用和意景區(qū)工程費責任目標成本書 ， 且錄入明源軟件系統(tǒng)鎖定其他部門的責任目標成本 書工程部和材設部 的責任目標成本任務書合同造價部責任目標成本任務書YNYN各部門備案工程部和材設部備案合同造價部和設計研發(fā)部備案各部門備案N目標成本制定流程 （ 2 / 2 )概算階段設計階段預算階段施工階段支持性文件領導層 / 成本管理小組財務部合同造價部設計研發(fā)部其他部門NYNNY分階段發(fā)出工程部和材設部的責任目標成本任務書 ； 且錄入明源軟件系統(tǒng)鎖定進行工程成本概算 ，核查概算結果是否超過估算限額設計要求分階段擬訂工程部 、 材設部的該部分項目責任目標成本審批向設計研發(fā)部發(fā)出工程類限額設計責任目標成本任務書 ， 并錄入明源軟件鎖定在設計院的初設概算書中形成各模塊成本審批全面成本概算結果進行非工程成本的深入預算相關部門參與錄入明源系統(tǒng) ， 并鎖定提出非工程成本限額要求并在明源系統(tǒng)中鎖定 ， 根據限額要求向總經辦 、 人資 、 營銷 、 客服 、 財務部門發(fā)出各部門的成本費用限額要求方案設計任務書分階段進行工程成本預算進行非工程類成本概算和項目概算階段的全成本方案分析及銷售毛利倒推概算分階段形成合同造價部責任目標成本任務書和設計研發(fā)部的設計變更成本概算結果成本預算結果分階段進行施工單位招標施工圖設計方案和初步設計進行分階段施工圖審查和出正式施工圖總經辦 、 人資 、 營銷 、 財務 、 客服進行本部門所屬費用的深入分析及測算依據各部門報送的各類費用測算草案進行綜合分析及整理審批發(fā)出總經辦報建費用責任目標成本任務書 ， 錄入明源系統(tǒng)鎖定Y向人資 、 營銷 、 財務