房地產(chǎn)成本管理--tianajia-全文預(yù)覽
【正文】 重要性排序略有不同 . 在購房預(yù)算較高的人群中 , “ 造園形式” , “ 教育配套”和”高爾夫球場”相對重要 . 而”物業(yè)管理模式”相對重要較低 12 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 從客戶價值到成本控制 — 將需求轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品語言 標(biāo)準(zhǔn)化 產(chǎn)品體系 空間尺度 功能組織 部品性能 物理指標(biāo) 設(shè)備要求 ……… 居住要求 使用標(biāo)準(zhǔn) 性能標(biāo)準(zhǔn) 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 部品模 塊化 功能模 塊化 戶型模 塊化 組團(tuán)模 塊化 設(shè)計模塊 客戶行為 自我實(shí)現(xiàn) 尊重 歸屬 安全 生理需求 13 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 從后端控制到前端控制 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn)產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn)產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn)產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)前 期 階 段設(shè) 計 階 段后 評 估 階 段招 標(biāo) 階 段 施 工 和 營 銷 階 段產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn)產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn)產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn)供 應(yīng) 商 信 息 庫預(yù)算 合同成本控制 認(rèn)價 變更控制 定位控制 結(jié)構(gòu)選型 材料設(shè)備選型 規(guī)范要求范圍內(nèi)的變通 設(shè)計質(zhì)量控制 14 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 從成本核算到成本控制 目 標(biāo) 成 本合 同 執(zhí) 行（ 合 同 + 變 更 ）竣 工 成 本（ 結(jié) 算 成 本 ）成 本 控 制 樹 （ 按 合 約 規(guī) 劃 分 類 ）成 本 核 算 樹 （ 按 工 程 造 價 核 算 分 類 建 立 ）成 本 測 算 成 本 核 算引 入成 本 數(shù) 據(jù) 庫項(xiàng) 目建 安 ： 分 產(chǎn) 品 ， 價 量 原 則非 建 安 ： 自 動 分 攤 公 式成本控制 傾向于建立總量級的成本控制體系 。 前置合同控制環(huán)節(jié)（簽約、變更） 成本核算 基于工程造價思想建立核算（測算）體系； 通過成本測算（合同分類）形成目標(biāo)成本； 項(xiàng)目結(jié)算后進(jìn)行成本核算，定量分析； 沉淀成本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)庫，為新項(xiàng)目測算提供參考依據(jù)； 15 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 內(nèi)容 淡市下房地產(chǎn)成本管理新挑戰(zhàn) 淡市下房地產(chǎn)企業(yè)成本管理新思維 如何從管理角度有效控制成本 16 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 成本管理體系主要控制點(diǎn) 全面的成本控制體系主要包括對土地成本、項(xiàng)目前期費(fèi)用、工程建安成本、營銷成本、管理成本和財務(wù)成本等六大分項(xiàng)成本的控制 分項(xiàng)成本 壓縮空間 占總成本比例 主要控制手段 說明 土地成本 較小 3035 % ?盡可能爭取政府優(yōu)惠價格，同時在土地費(fèi)用支付條件方面爭取優(yōu)惠 ?認(rèn)真開展盡職調(diào)查，減少操作風(fēng)險 ?加強(qiáng)項(xiàng)目可行性研究和項(xiàng)目論證 土地成本項(xiàng)目初期大部分可以確定，可壓縮空間較小 前期費(fèi)用 大 23 % ?搞好政府關(guān)系，爭取報批報建費(fèi)用減免 工程 成本 大 5055 % ?設(shè)計單位爭取最優(yōu)性價比 ?開展設(shè)計階段的成本控制和限額設(shè)計 ?嚴(yán)格設(shè)計變更和工程簽證審批 ?建立供應(yīng)商管理體系，加強(qiáng)供應(yīng)商考核，建立戰(zhàn)略采購伙伴關(guān)系 ?規(guī)范采購管理，嚴(yán)格資質(zhì)預(yù)審和評標(biāo)、定標(biāo) ?加強(qiáng)新材料、新工藝、新設(shè)備的研究運(yùn)用 雖然前期設(shè)計費(fèi)用本身并不多，但設(shè)計方案決定了工程造價的 70％～80％左右，因此設(shè)計管理是成本控制的重中之重；工程成本涉及影響因素多而且復(fù)雜，故可壓縮空間大 營銷成本 大 58 % ?實(shí)行媒體投放的跟蹤評價，選取性價比最高的推廣方式 ?加強(qiáng)廣告、策劃公司的采購管理 營銷成本涉及影響因素多而且復(fù)雜，故可壓縮空間大 管理成本 小 23 % ?建立合理的成本費(fèi)用支出標(biāo)準(zhǔn) ?加大部門費(fèi)用支出考核力度 管理費(fèi)用項(xiàng)目初期大部分可以確定，可壓縮空間小 財務(wù)成本 小 68 % ?合理籌措和運(yùn)用資金 ?實(shí)行資金集中管理，減少資金沉淀 ?實(shí)行稅收籌劃，減少稅務(wù)成本 財務(wù)成本項(xiàng)目初期大部分可以確定，可壓縮空間小 注：此處的成本比例僅供參考 17 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 成本管理體系 目標(biāo)成本體系 動態(tài)成本控制體系 后評估體系 成本責(zé)任和考核體系 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn)產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn)產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn)產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)
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