房地產(chǎn)成本管理構(gòu)成與特點(diǎn)分析-全文預(yù)覽
【正文】 目總支出的 4055％，因地域差異比例數(shù)也不盡相同。此外，綠化施工選擇合適的栽植季節(jié)對(duì)招標(biāo)成本及成活率影響巨大。當(dāng)然，這些設(shè)計(jì)配套，是規(guī)劃定位和經(jīng)營(yíng)決策的內(nèi)容，本文不作太多研討。 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 室外附屬工程費(fèi)用的確定主要考慮以下幾點(diǎn)： (1)社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)用對(duì)于一些中檔樓盤社區(qū)一般為項(xiàng)目總支出的 6％左右。 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 Ⅲ 室外附屬工程費(fèi)用：指項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用，紅線外 2m與大市政接口的費(fèi)用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費(fèi)用。 ⑥ 消防安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的自動(dòng)噴灑、消防栓、消防報(bào)警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費(fèi)。 ② 電訊 (弱電 )安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費(fèi)。 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 Ⅰ 土建工程費(fèi)用 Ⅱ 水電安裝工程費(fèi) Ⅲ 室外附屬工程費(fèi)用 供電工程 供水工程 供氣工程 排污工程 景觀綠化工程 熱力工程 Ⅳ 裝修工程 Ⅴ 監(jiān)理費(fèi)用 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 Ⅰ 土建工程費(fèi)用主要由以下三項(xiàng)費(fèi)用組成： ﹡ 基礎(chǔ)工程費(fèi)：土石方、樁基、降水支護(hù)工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢費(fèi)。對(duì)前期工程費(fèi)用的確定主要考慮以下幾點(diǎn)： (1)“三通一平”和臨時(shí)設(shè)施費(fèi)應(yīng)根據(jù)實(shí)際估算，并結(jié)合實(shí)際狀況充分發(fā)揮臨時(shí)設(shè)施對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的相對(duì)永久性，從而相對(duì)降低開發(fā)成本。 文物勘察費(fèi)用 14/m2；地質(zhì)勘察按進(jìn)尺長(zhǎng)度多層 3040元 /m，高層 5060元 /m ◆ “三通一平”費(fèi)：臨水費(fèi)、臨電費(fèi)、道路 ◆ 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容： ◆ 項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)： 項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。拆遷工作可以由政府完成也可委托專業(yè)拆遷公司，但應(yīng)注意其必須滿足項(xiàng)目開發(fā)用地的時(shí)間要求，其費(fèi)用可參照近期類似項(xiàng)目。 第二部分 土地獲取費(fèi)用 對(duì)土地的確定應(yīng)充分考慮開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和升值空間 (土地溢價(jià) )，其成本的確定應(yīng)包含： (1)土地征用費(fèi) 土地出讓金可參考政府近期類似地塊的出讓金，并結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進(jìn)行修正估算。土地的獲取方式常見有三種：一是通過(guò)自行拆遷獲取土地的開發(fā)改造權(quán)；二是購(gòu)買可直接用于建設(shè)的熟地；三是置換。 第一部分 房地產(chǎn)企業(yè)成本 第二部分 土地獲取費(fèi)用 指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包以下內(nèi)容： 依土地獲取方式的不同，土地費(fèi)用主要由以下幾項(xiàng)費(fèi)用的部分或全部組成： ※ 土地征用費(fèi)：土地出讓金、交納的契稅 等 ※ 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)： ※ 市政配套費(fèi)：指向政府部門交納的大市政配套費(fèi)，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)等。 第一部分 房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成 第三部分 第二部分 第四部分 第五部分 第六部分 第七部分 土地獲取成本 前期工程費(fèi) 房屋建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi)用 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 第八部分 ◆ 注：以上費(fèi)用分類按造價(jià)師培訓(xùn)教材 (計(jì)劃出版社， )進(jìn)行分類。 09年以房地產(chǎn)作為主業(yè)的 46家上市公司中，平均毛利率高達(dá) ％，凈資產(chǎn)收益率為 ％，略高于上市公司平均凈利率，不應(yīng)劃分到暴利行業(yè)； ，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)。 ? 以下淺談這些費(fèi)用的特點(diǎn)。 第二部分 土地獲取費(fèi)用 土地成本支出約占項(xiàng)目總支出的 3040％，由于土地價(jià)格在開發(fā)成本中所占比例較大，因此土地的價(jià)格和獲取方式對(duì)于開發(fā)商能否達(dá)到預(yù)期的回報(bào)率至關(guān)重要。第二種方式則一次性投資較大，但由于環(huán)節(jié)少、可操作性強(qiáng)，還可縮短建設(shè)周期，所以一些有實(shí)力的公司常傾向于采取這種方式獲取土地使用權(quán)。 第二部分 土地
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