【正文】 )經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)定標(biāo) 優(yōu)先順序 技術(shù)評(píng)標(biāo) 經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo) 合作經(jīng)歷 技術(shù)部門負(fù)責(zé)技術(shù)評(píng)標(biāo) 審算辦負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書評(píng)標(biāo) 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核廣告包裝費(fèi) 招投標(biāo)小組長（招投標(biāo)辦公室主任） 《 招投標(biāo)管理辦法 》 《 招投標(biāo)流程 》 綜合審核投標(biāo)單位；評(píng)定中標(biāo)單位 招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核、評(píng)定。 ?從公司認(rèn)可名冊(cè)中的承建商 、 供貨商 、 監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位 ?主辦部門推薦五家投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)工作組 。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 48 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。一些公司成本失控、現(xiàn)金流危機(jī)根本上是最初的可行性研究“不可行” 規(guī)劃 施工圖招投標(biāo) 立項(xiàng) 決算 采購 銷售 施工建造 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 45 立項(xiàng)環(huán)節(jié)是最重要的決策環(huán)節(jié) 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 責(zé)任人 備查文件 投資決策 確定項(xiàng)目 建立項(xiàng)目確定的基本原則 深入的調(diào)研 總經(jīng)理 開發(fā)部 總經(jīng)理 開發(fā)部主任 《 調(diào)研流程 》 《 集團(tuán)投資決策規(guī)定 》 投資決策 組織成立投資決策委員會(huì)按照嚴(yán)格的投資程序進(jìn)行投資決策 總經(jīng)理組織專門的決策委員會(huì) 決策委員會(huì) 集團(tuán)總部 重點(diǎn)控制內(nèi)容 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 46 征地環(huán)節(jié)的基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制土地的費(fèi)用。 舉例： 設(shè)計(jì)限額的制定 施工組織設(shè)計(jì)評(píng)審 方法： 針對(duì)明確的關(guān)鍵控制點(diǎn)，制定標(biāo)準(zhǔn)的成本控制方法與控制細(xì)節(jié)，保證成本控制得以落實(shí)。 ?裝修工程 ?加強(qiáng)總包、分包單位的現(xiàn)場管理，提高對(duì)部分分包單位的成品保護(hù)意識(shí)，如鋁合金門窗、木門、陽臺(tái)欄板等； ?加強(qiáng)圖紙審查，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)漏，及時(shí)向設(shè)計(jì)院反饋，避免后期處理造成費(fèi)用的增加； ?地下室墻面、天棚乳膠漆采用只刷兩遍油漆，不刮膩?zhàn)?，可?jié)省約一倍的成本 （ JS一期地下室就節(jié)約 13萬元左右）； ?選用異地消防產(chǎn)品（如進(jìn)戶木門）要特別注意其有否施工地的消防許可證 （ JS一期木門為此幾乎影響總體驗(yàn)收）； ?空調(diào)百葉的設(shè)計(jì)在考慮外觀效果的同時(shí)，還必須特別注意空調(diào)的安裝方便性 （ JS一期就接到投訴） ； ?公共電梯廳的設(shè)計(jì)盡量從消防驗(yàn)收角度考慮不要選用木材面板，以免造成修改變更而增加費(fèi)用 （ JS二期電梯廳就曾修改而增加費(fèi)用）； ?采用加氣砼砌塊主要需解決墻面開裂和抹灰的問題。 （ 4）領(lǐng)導(dǎo)層批準(zhǔn)某項(xiàng)合同價(jià)超預(yù)算，不影響該項(xiàng)目在同一級(jí)成本科目下，對(duì)總合同價(jià) ≤ 總預(yù)算價(jià)的要求，但可以不作為該份合同額超出預(yù)算值的認(rèn)定。 所簽工程合同總價(jià)款 合同總價(jià)款 ≤ 預(yù)算價(jià) 某份合同總價(jià)款必須超預(yù)算價(jià)時(shí)應(yīng)專項(xiàng)報(bào)告，并獲領(lǐng)導(dǎo)層批準(zhǔn)。 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 28 在具體操作方面，主要通過設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)的臺(tái)帳系統(tǒng)來支持成本信息的動(dòng)態(tài)監(jiān)控 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 29 成本責(zé)任和考核體系是通過把成本責(zé)任逐步細(xì)分，落實(shí)到環(huán)節(jié)責(zé)任人上，這些責(zé)任通過流程、權(quán)限落實(shí)到各個(gè)部門，并設(shè)定為考核指標(biāo)，與激勵(lì)掛鉤 施工圖 項(xiàng)目施工 審算 、招投標(biāo) 開發(fā)規(guī)劃 銷售 其他 承擔(dān)的成本責(zé)任： 預(yù)算收益 施工成本 質(zhì)量成本 進(jìn)度 ?. 材料成本 設(shè)備成本 ?. 銷售費(fèi)用 ?. ?? 承擔(dān)的成本部門： 發(fā)展部 預(yù)算部 財(cái)務(wù)部 項(xiàng)目部 工程部 設(shè)計(jì)部 采購部 預(yù)算部 設(shè)計(jì)部 營銷部 ?? 總責(zé)任人 總責(zé)任人 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 30 示例：成本職責(zé)在各部門分配圖 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 31 在明確成本職責(zé)的基礎(chǔ)上，根據(jù)各部門對(duì)成本的作用分解到各個(gè)部門，設(shè)計(jì)成本責(zé)任體系，原則上，成本科目上的所有子項(xiàng)均要找到責(zé)任人 部門 目標(biāo)成本責(zé) 任事項(xiàng) 目標(biāo)成本責(zé)任 指標(biāo) 指標(biāo)說明及計(jì)算公 式 備注 合同造價(jià)部 工程總成本的預(yù)算精度 工程成本的預(yù)算精確性 （總結(jié)算價(jià)－總預(yù)算值） /總預(yù)算值≤ 5％ 以分期為單位，某項(xiàng)一級(jí)成本科目超目標(biāo)，但在本期內(nèi)總的工程類一級(jí)成本科目結(jié)算成本品疊后未超標(biāo)，認(rèn)定為基本達(dá)標(biāo)。 充分借助信息化手段： 為了能實(shí)時(shí)得到動(dòng) 態(tài)成本相關(guān)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)成本核算、成本控制 的目標(biāo)，必須借助信息化手段提高企業(yè)成本管 理水平。而“非合同性成本”，則相對(duì)容易控制。 4 其他指：工程圖紙曬圖及復(fù)印費(fèi)、其他現(xiàn)未預(yù)見之設(shè)計(jì)費(fèi)用 3 政府規(guī)費(fèi) 總經(jīng)辦成本科目表房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 25 并在生成目標(biāo)成本的匡、估、概、預(yù)的四個(gè)階段，分階段完善和鎖定責(zé)任目標(biāo)成本 目 標(biāo) 成 本 制 定 流 程 （ 1 / 2 )匡算階段項(xiàng)目拓展和初步定位階段估算階段項(xiàng)目深入定位和概念設(shè)計(jì)階段支 持 性 文 件領(lǐng) 導(dǎo) 層 / 成 本 管 理小 組合 同 造 價(jià) 部財(cái) 務(wù) 部設(shè) 計(jì) 研 發(fā) 部營 銷 部其 他 部 門NYYN按 季 度 進(jìn) 行 成 本調(diào) 研概 念 設(shè) 計(jì)審 批項(xiàng) 目 深入 定 位進(jìn) 行 全 面 成 本 匡 算《 概 念 設(shè) 計(jì) 方案 》總 經(jīng) 辦進(jìn) 行 項(xiàng)目 拓 展成 本 匡 算 結(jié) 果進(jìn) 行 單 一 產(chǎn) 品 單 位 面 積 獲 益 能 力 篩 選 和 產(chǎn) 品 匹 配 工 作工 程 類 成 本 匡算《 工 程 成 本 調(diào) 研數(shù) 據(jù) 表 》發(fā) 出 方 案 設(shè) 計(jì) 階 段 工程 類 成 本 限 額 要 求 ，并 在 明 源 系 統(tǒng) 中 鎖 定發(fā) 出 設(shè) 計(jì) 部 堪 察 和 設(shè) 計(jì)費(fèi) 用 責(zé) 任 目 標(biāo) 成 本 任 務(wù)書 ， 并 錄 入 明 源 系 統(tǒng)進(jìn) 行 工 程 成 本 估算審 批進(jìn) 行 全 面 成 本估 算 及 銷 售 毛利 倒 推 估 算項(xiàng) 目 初步 定 位《 產(chǎn) 品 定 位 報(bào)告 》 和 《 產(chǎn) 品細(xì) 化 定 位 報(bào)告 》《 產(chǎn) 品 定 位 報(bào)告 》《 產(chǎn) 品 細(xì) 化 定位 報(bào) 告 》勘 察 及 設(shè) 計(jì) 費(fèi)用 測 算確 定 客 戶 定 位和 價(jià) 格 初 步 定位進(jìn) 行 項(xiàng) 目 拓 展階 段 的 可 行 性研 究 財(cái) 務(wù) 分 析《 設(shè) 計(jì) 部堪 察 和 設(shè) 計(jì) 費(fèi)用 責(zé) 任 目 標(biāo) 成本 任 務(wù) 書 》按 季 度 進(jìn) 行 成 本調(diào) 研方 案 設(shè) 計(jì) 階 段工 程 類 成 本 限額 要 求成 本 估 算 結(jié) 果備 案目 標(biāo) 成 本 制 定 流 程 （ 1 / 2 )匡算階段項(xiàng)目拓展和初步定位階段估算階段項(xiàng)目深入定位和概念設(shè)計(jì)階段支 持 性 文 件領(lǐng) 導(dǎo) 層 / 成 本 管 理小 組合 同 造 價(jià) 部財(cái) 務(wù) 部設(shè) 計(jì) 研 發(fā) 部營 銷 部其 他 部 門NYYN按 季 度 進(jìn) 行 成 本調(diào) 研概 念 設(shè) 計(jì)審 批項(xiàng) 目 深入 定 位進(jìn) 行 全 面 成 本 匡 算《 概 念 設(shè) 計(jì) 方案 》總 經(jīng) 辦進(jìn) 行 項(xiàng)目 拓 展成 本 匡 算 結(jié) 果進(jìn) 行 單 一 產(chǎn) 品 單 位 面 積 獲 益 能 力 篩 選 和 產(chǎn) 品 匹 配 工 作工 程 類 成 本 匡算《 工 程 成 本 調(diào) 研數(shù) 據(jù) 表 》發(fā) 出 方 案 設(shè) 計(jì) 階 段 工程 類 成 本 限 額 要 求 ，并 在 明 源 系 統(tǒng) 中 鎖 定發(fā) 出 設(shè) 計(jì) 部 堪 察 和 設(shè) 計(jì)費(fèi) 用 責(zé) 任 目 標(biāo) 成 本 任 務(wù)書 ， 并 錄 入 明 源 系 統(tǒng)進(jìn) 行 工 程 成 本 估算審 批進(jìn) 行 全 面 成 本估 算 及 銷 售 毛利 倒 推 估 算項(xiàng) 目 初步 定 位《 產(chǎn) 品 定 位 報(bào)告 》 和 《 產(chǎn) 品細(xì) 化 定 位 報(bào)告 》《 產(chǎn) 品 定 位 報(bào)告 》《 產(chǎn) 品 細(xì) 化 定位 報(bào) 告 》勘 察 及 設(shè) 計(jì) 費(fèi)用 測 算確 定 客 戶 定 位和 價(jià) 格 初 步 定位進(jìn) 行 項(xiàng) 目 拓 展階 段 的 可 行 性研 究 財(cái) 務(wù) 分 析《 設(shè) 計(jì) 部堪 察 和 設(shè) 計(jì) 費(fèi)用 責(zé) 任 目 標(biāo) 成本 任 務(wù) 書 》按 季 度 進(jìn) 行 成 本調(diào) 研方 案 設(shè) 計(jì) 階 段工 程 類 成 本 限額 要 求成 本 估 算 結(jié) 果備 案匡算 估算 目標(biāo)成本制定流程 （ 2 / 2 )概算階段設(shè)計(jì)階段預(yù)算階段施工階段支持性文件領(lǐng)導(dǎo)層 / 成本管理小組財(cái)務(wù)部合同造價(jià)部設(shè)計(jì)研發(fā)部其他部門NYNNY分階段發(fā)出工程部和材設(shè)部的責(zé)任目標(biāo)成本任務(wù)書 ； 且錄入明源軟件系統(tǒng)鎖定進(jìn)行工程成本概算 ，核查概算結(jié)果是否超過估算限額設(shè)計(jì)要求分階段擬訂工程部 、 材設(shè)部的該部分項(xiàng)目責(zé)任目標(biāo)成本審批向設(shè)計(jì)研發(fā)部發(fā)出工程類限額設(shè)計(jì)責(zé)任目標(biāo)成本任務(wù)書 ， 并錄入明源軟件鎖定在設(shè)計(jì)院的初設(shè)概算書中形成各模塊成本審批全面成本概算結(jié)果進(jìn)行非工程成本的深入預(yù)算相關(guān)部門參與錄入明源系統(tǒng) ， 并鎖定提出非工程成本限額要求并在明源系統(tǒng)中鎖定 ， 根據(jù)限額要求向總經(jīng)辦 、 人資 、 營銷 、 客服 、 財(cái)務(wù)部門發(fā)出各部門的成本費(fèi)用限額要求方案設(shè)計(jì)任務(wù)書分階段進(jìn)行工程成本預(yù)算進(jìn)行非工程類成本概算和項(xiàng)目概算階段的全成本方案分析及銷售毛利倒推概算分階段形成合同造價(jià)部責(zé)任目標(biāo)成本任務(wù)書和設(shè)計(jì)研發(fā)部的設(shè)計(jì)變更成本概算結(jié)果成本預(yù)算結(jié)果分階段進(jìn)行施工單位招標(biāo)施工圖設(shè)計(jì)方案和初步設(shè)計(jì)進(jìn)行分階段施工圖審查和出正式施工圖總經(jīng)辦 、 人資 、 營銷 、 財(cái)務(wù) 、 客服進(jìn)行本部門所屬費(fèi)用的深入分析及測算依據(jù)各部門報(bào)送的各類費(fèi)用測算草案進(jìn)行綜合分析及整理審批發(fā)出總經(jīng)辦報(bào)建費(fèi)用責(zé)任目標(biāo)成本任務(wù)書 ， 錄入明源系統(tǒng)鎖定Y向人資 、 營銷 、 財(cái)務(wù) 、 客服提出新的費(fèi)用限額要求YY總經(jīng)辦報(bào)建費(fèi)用責(zé)任目標(biāo)成本任務(wù)書工程部和材料設(shè)備部參與審批工程部和材料設(shè)備部參與審批審批發(fā)出財(cái)務(wù) 、 營銷 、 客服 、以及工程部的整改費(fèi)用 、工程管理費(fèi)用和意景區(qū)工程費(fèi)責(zé)任目標(biāo)成本書 ， 且錄入明源軟件系統(tǒng)鎖定其他部門的責(zé)任目標(biāo)成本 書工程部和材設(shè)部 的責(zé)任目標(biāo)成本任務(wù)書合同造價(jià)部責(zé)任目標(biāo)成本任務(wù)書YNYN各部門備案工程部和材設(shè)部備案合同造價(jià)部和設(shè)計(jì)研發(fā)部備案各部門備案N目標(biāo)成本制定流程 （ 2 / 2 )概算階段設(shè)計(jì)階段預(yù)算階段施工階段支持性文件領(lǐng)導(dǎo)層 / 成本管理小組財(cái)務(wù)部合同造價(jià)部設(shè)計(jì)研發(fā)部其他部門NYNNY分階段發(fā)出工程部和材設(shè)部的責(zé)任目標(biāo)成本任務(wù)書 ； 且錄入明源軟件系統(tǒng)鎖定進(jìn)行工程成本概算 ，核查概算結(jié)果是否超過估算限額設(shè)計(jì)要求分階段擬訂工程部 、 材設(shè)部的該部分項(xiàng)目責(zé)任目標(biāo)成本審批向設(shè)計(jì)研發(fā)部發(fā)出工程類限額設(shè)計(jì)責(zé)任目標(biāo)成本任務(wù)書 ， 并錄入明源軟件鎖定在設(shè)計(jì)院的初設(shè)概算書中形成各模塊成本審批全面成本概算結(jié)果進(jìn)行非工程成本的深入預(yù)算相關(guān)部門參與錄入明源系統(tǒng) ， 并鎖定提出非工程成本限額要求并在明源系統(tǒng)中鎖定 ， 根據(jù)限額要求向總經(jīng)辦 、 人資 、 營銷 、 客服 、 財(cái)務(wù)部門發(fā)出各部門的成本費(fèi)用限額要求方案設(shè)計(jì)任務(wù)書分階段進(jìn)行工程成本預(yù)算進(jìn)行非工程類成本概算和項(xiàng)目概算階段的全成本方案分析及銷售毛利倒推概算分階段形成合同造價(jià)部責(zé)任目標(biāo)成本任務(wù)書和設(shè)計(jì)研發(fā)部的設(shè)計(jì)變更成本概算結(jié)果成本預(yù)算結(jié)果分階段進(jìn)行施工單位招標(biāo)施工圖設(shè)計(jì)方案和初步設(shè)計(jì)進(jìn)行分階段施工圖審查和出正式施工圖總經(jīng)辦 、 人資 、 營銷 、 財(cái)務(wù) 、 客服進(jìn)行本部門所屬費(fèi)用的深入分析及測算依據(jù)各部門報(bào)送的各類費(fèi)用測算草案進(jìn)行綜合分析及整理審批發(fā)出總經(jīng)辦報(bào)建費(fèi)用責(zé)任目標(biāo)成本任務(wù)書 ， 錄入明源系統(tǒng)鎖定Y向人資 、 營銷 、 財(cái)務(wù)