【正文】 　　　　貸：開發(fā)間接費用　　10 000 　　同時應(yīng)將各項土地開發(fā)支出分別記入商品性土地開發(fā)成本、自用土地開發(fā)成本明細(xì)分類賬。分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出的各項費用按成本項目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的對應(yīng)成本項目。 　　假如上述開發(fā)企業(yè)自用土地在開發(fā)完成后，加上以前月份開發(fā)車出540 000元共648 000元。 　　四、基礎(chǔ)設(shè)施費用的核算 　　房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施支出，一般應(yīng)直接或分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)對建筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā)包，并將幾個工程一并招標(biāo)發(fā)包，則在工程完工結(jié)算工程價款時，應(yīng)按各項工程的預(yù)算造價的比例，計算它們的標(biāo)價即實際建筑安裝工程費。1134000元＝480000元 　　采用自營方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目，其發(fā)生的各項建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應(yīng)付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以設(shè)置“工程施工”、“施工間接費用”等賬戶，用來核算和歸集各項建筑安裝工程支出，月末將其實際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。 　　按照現(xiàn)行財務(wù)制度規(guī)定，城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項目，不得計入商品房成本。 　　為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準(zhǔn)確地計算房屋開發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開發(fā)成本，對配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種： 　　對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出； 　　對不能直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本； 　　對能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進行歸集。其中配套設(shè)施費項目用以核算分配的其他配套設(shè)施費。至于這些配套設(shè)施的開發(fā)成本，在核算時一般可僅設(shè)置如下四個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）建筑安裝工程費。 　　(三)、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 　　企業(yè)發(fā)生的各項配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進行核算，并按成本核算對象和成本項目進行明細(xì)分類核算。 　　對配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成的，經(jīng)批準(zhǔn)后可接配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本，預(yù)提配套設(shè)施費，將它記入房屋等開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費”項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“預(yù)提費用”賬戶的貸方。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費的計算，一般可按以下公式進行： 　　某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費＝該項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計劃成本）配套設(shè)施費預(yù)提率 　　配套設(shè)施費預(yù)提率＝該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計劃成本）247。假定各項開發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算成本如下： 　　101　　商品房　　1000 000元 　　102　　商品房　　900 000元 　　151　　出租房　　800 000元 　　181　　周轉(zhuǎn)房　　800 000元 　　201　　大配套設(shè)施——商店　　500 000元 　　251　　幼托設(shè)施　　320 000元 　　幼托設(shè)施配套設(shè)施費預(yù)提率＝320000247。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。 　　(四)、已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 　　已完成全部開發(fā)過程計經(jīng)驗收的配套設(shè)施，應(yīng)按其人問情況和用途結(jié)轉(zhuǎn)其開發(fā)成本： 　　對能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門的大配套設(shè)施，如上述商店設(shè)施，應(yīng)在完工驗收后將其實際成年自“開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本”賬廠的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施”賬戶的借方，作如下分錄入貼： 　　借：開發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施　　460000 　　　　貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本　　460000 　　配套設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)作為經(jīng)營收入處理。這些費用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用，但它不能確定其為某項開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無法將它直接記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。 　　折舊費 　　指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費。 　　勞動保護費 　　指用于開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，供職工保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費或補助費，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。 　　其他費用 　　指上列各項費用以外的其他開發(fā)間接費用支出。 　　開發(fā)間接費用的總分類核算，在“開發(fā)間接費用”賬戶進行。開發(fā)間接費用的分配方法，企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的特點自行確定。也就是說，企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費用，可僅對有關(guān)開發(fā)房屋、商品性土地、能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施及代建工程進行分配。假定購房者總共花費115元，其中“底商”等經(jīng)營性配套設(shè)施成本占到 20元，車庫成本占到10元，物業(yè)管理公司用房成本５元，也就是說真正的住宅成本才80元。地產(chǎn)商正是鉆了這樣的空子，猛揩了業(yè)主們一次油。同時使商品住宅成本加大，從而損害了消費者的利益。但房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)在成本核算中，往往將機動車庫的成本計入商品住宅的大成本。如果這樣核算，物業(yè)管理用房就應(yīng)該是業(yè)主的共有財產(chǎn)，而業(yè)主們并不了解情況，也得不到該物業(yè)管理用房的管理權(quán)和支配權(quán)，這實際上形成一種欺詐行為。相關(guān)法規(guī)還應(yīng)該再進一步細(xì)化，“底商”、“車庫”、“物業(yè)管理用房”都應(yīng)該單獨核算?！?　　可見，將管理用房由開發(fā)經(jīng)營企業(yè)管理而將其成本攤?cè)肷唐纷≌杀臼遣缓侠淼模瑧?yīng)將其成本單獨核算，計入房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的固定資產(chǎn)；如果將為多幢房屋服務(wù)的物業(yè)管理用房的成本攤?cè)肷唐纷≌杀?，那么這些房屋的產(chǎn)權(quán)就應(yīng)明確為購買小區(qū)住宅的業(yè)主所共有。 　　隱性手段三：物業(yè)管理用房計入住宅成本 　　在各房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的固定資產(chǎn)賬上幾乎沒見到過各開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理用房（指為多幢房屋服務(wù)的管理用房）的記錄，這就是說各小區(qū)的物業(yè)管理用房的所有權(quán)并不屬于相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，但實際情況是各小區(qū)的物業(yè)管理用房都被相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)或該房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)另組建一個物業(yè)管理公司控制著。 　　隱性手段二：車庫成本計入住宅成本 　　車庫也被地產(chǎn)商們打起了主意。有的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)更甚，將其在小區(qū)內(nèi)建設(shè)的單體經(jīng)營用房成本，如準(zhǔn)備以后用做商場或文化體育設(shè)施等的成本，全部計入商品住宅成本，使商品住宅成本增高，致使房價虛高，消費者負(fù)擔(dān)加大。地產(chǎn)商就是通過將本不該購房者負(fù)擔(dān)的成本都放入住宅的“大成本”里面，不知不覺中抬高了房價，從中獲取現(xiàn)金或無償占用房屋的利益。應(yīng)分配開發(fā)間接費各開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本總額 　　如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某內(nèi)部獨立核算單位在1998年5月份共發(fā)生了開發(fā)間接費用41 600元，應(yīng)分配開發(fā)間接費各開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本如下： 　　開發(fā)產(chǎn)品編號　　名稱　　直接成本 　　101　　　　　　商品房　　50 000 　　102　　　　　　商品房　　120 000 　　151　　　　　　出租房　　75 000 　　181　　　　　　周轉(zhuǎn)房　　70 000 　　201　　　　　　大配套設(shè)施——商店　　80 000 　　301　　　　　　商品性土地　　125000 　　合計　　　　　　　　　　520 000 　　根據(jù)上列公式，即可為各開發(fā)產(chǎn)品算得5月份應(yīng)分配的開發(fā)間接費： 　　101商品房：50000元41600元247。為了簡化核算手續(xù)并防止重復(fù)分配，對應(yīng)計入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費用。 　　開發(fā)間接費用的明細(xì)分類核算，一般要按所屬內(nèi)部獨立核算單位設(shè)置“開發(fā)間接費用明細(xì)分類賬”，將發(fā)生的開發(fā)間接費用按明細(xì)項目分欄登記。但就單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M用來說，則隨著開發(fā)產(chǎn)品量的變動而成反比例的變動，即完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量增加，單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M用隨之減少；反之，完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量減少，單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M用隨之增加。 　　利息支出 　　指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計入某項開發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費，但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。 　　辦公費 　　指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。 　　為了組織開發(fā)間接費用的明細(xì)分類核算，分析各項費用增減變動的原因，進一步節(jié)約費用開支，開發(fā)間接費用應(yīng)分設(shè)如下明細(xì)項目進行核算： 　　工資 　　指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位現(xiàn)場管理機構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟、服務(wù)等人員的工資、獎金和津貼。如有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發(fā)產(chǎn)品的成本。水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提辦法。4000000100%＝8% 　　各項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費為： 　　101商品房：1000 000元8％＝80 000元 　　102商品房：900 000元8％＝72000元 　　152出租房：800 000元8％＝64000元 　　182周轉(zhuǎn)房；800 000元8％＝64000元 　　201大配套設(shè)施——商店：500 000元8％＝40 000元 　　按預(yù)提率計算各項開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費時，其與實際支出數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時，按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。 　　例如：某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開發(fā)成本應(yīng)由10102商品房，151出租房，181周轉(zhuǎn)房和201大配套設(shè)施商店負(fù)擔(dān)。這樣，往往是房屋已經(jīng)建成而有的配套設(shè)施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷售，而幼托、消防設(shè)施等尚未完工的情況。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出，應(yīng)記入各大配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費”項目，并記入“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——XX”賬戶的借方和“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——XX”賬戶的貸方。它本身應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用，也可直接分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。 　　對不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設(shè)施作為成本核算對象。 　　(二)、配套設(shè)施開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置 　　一般說來，對能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項目，應(yīng)以各配套設(shè)施項目作為成本核算對象，借以正確計算各該設(shè)施的開發(fā)成本。但在實際執(zhí)行過程中，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資體制，無法保證與城市建設(shè)綜合開發(fā)協(xié)調(diào)一致，作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿