【正文】 　　　　貸：開發(fā)間接費用　　10 000 　　同時應將各項土地開發(fā)支出分別記入商品性土地開發(fā)成本、自用土地開發(fā)成本明細分類賬。分項平行結轉法是指將土地開發(fā)支出的各項費用按成本項目分別平行轉入有關房屋開發(fā)成本的對應成本項目。 　　假如上述開發(fā)企業(yè)自用土地在開發(fā)完成后，加上以前月份開發(fā)車出540 000元共648 000元。 　　四、基礎設施費用的核算 　　房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設施以及道路等基礎設施支出，一般應直接或分配記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“基礎設施費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)對建筑安裝工程采用招標方式發(fā)包，并將幾個工程一并招標發(fā)包，則在工程完工結算工程價款時，應按各項工程的預算造價的比例，計算它們的標價即實際建筑安裝工程費。1134000元＝480000元 　　采用自營方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目，其發(fā)生的各項建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以設置“工程施工”、“施工間接費用”等賬戶，用來核算和歸集各項建筑安裝工程支出，月末將其實際成本轉入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶，并記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。 　　按照現(xiàn)行財務制度規(guī)定，城市建設規(guī)劃中的大型配套設施項目，不得計入商品房成本。 　　為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設中各種配套設施所發(fā)生的支出，并準確地計算房屋開發(fā)成本和各種大配套設施的開發(fā)成本，對配套設施支出的歸集，可分為如下三種： 　　對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設施支出，可直接計入有關房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出； 　　對不能直接計入有關房屋開發(fā)成本的第一類配套設施支出，應先在“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶進行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標準分配計入有關房屋等開發(fā)成本； 　　對能有償轉讓的第二類大配套設施支出，應在“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶進行歸集。其中配套設施費項目用以核算分配的其他配套設施費。至于這些配套設施的開發(fā)成本，在核算時一般可僅設置如下四個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費。 　　(三)、配套設施開發(fā)成本的核算 　　企業(yè)發(fā)生的各項配套設施支出，應在“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶進行核算，并按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。 　　對配套設施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成的，經(jīng)批準后可接配套設施的預算成本或計劃成本，預提配套設施費，將它記入房屋等開發(fā)成本明細分類賬的“配套設施費”項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“預提費用”賬戶的貸方。開發(fā)產(chǎn)品預提的配套設施費的計算，一般可按以下公式進行： 　　某項開發(fā)產(chǎn)品預提的配套設施費＝該項開發(fā)產(chǎn)品預算成本（或計劃成本）配套設施費預提率 　　配套設施費預提率＝該配套設施的預算成本（或計劃成本）247。假定各項開發(fā)產(chǎn)品和幼托設施的預算成本如下： 　　101　　商品房　　1000 000元 　　102　　商品房　　900 000元 　　151　　出租房　　800 000元 　　181　　周轉房　　800 000元 　　201　　大配套設施——商店　　500 000元 　　251　　幼托設施　　320 000元 　　幼托設施配套設施費預提率＝320000247。上述設施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉讓給商業(yè)部門。 　　(四)、已完配套設施開發(fā)成本的結轉 　　已完成全部開發(fā)過程計經(jīng)驗收的配套設施，應按其人問情況和用途結轉其開發(fā)成本： 　　對能有償轉讓給有關部門的大配套設施，如上述商店設施，應在完工驗收后將其實際成年自“開發(fā)成本一配套設施開發(fā)成本”賬廠的貸方轉入“開發(fā)產(chǎn)品——配套設施”賬戶的借方，作如下分錄入貼： 　　借：開發(fā)產(chǎn)品——配套設施　　460000 　　　　貸：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本　　460000 　　配套設施有償轉讓收入，應作為經(jīng)營收入處理。這些費用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用，但它不能確定其為某項開發(fā)產(chǎn)品所應負擔，因而無法將它直接記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。 　　折舊費 　　指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、設備、儀器等提取的折舊費。 　　勞動保護費 　　指用于開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，供職工保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費或補助費，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。 　　其他費用 　　指上列各項費用以外的其他開發(fā)間接費用支出。 　　開發(fā)間接費用的總分類核算，在“開發(fā)間接費用”賬戶進行。開發(fā)間接費用的分配方法，企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的特點自行確定。也就是說，企業(yè)內部獨立核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費用，可僅對有關開發(fā)房屋、商品性土地、能有償轉讓配套設施及代建工程進行分配。假定購房者總共花費115元，其中“底商”等經(jīng)營性配套設施成本占到 20元，車庫成本占到10元，物業(yè)管理公司用房成本５元，也就是說真正的住宅成本才80元。地產(chǎn)商正是鉆了這樣的空子，猛揩了業(yè)主們一次油。同時使商品住宅成本加大，從而損害了消費者的利益。但房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)在成本核算中，往往將機動車庫的成本計入商品住宅的大成本。如果這樣核算，物業(yè)管理用房就應該是業(yè)主的共有財產(chǎn)，而業(yè)主們并不了解情況，也得不到該物業(yè)管理用房的管理權和支配權，這實際上形成一種欺詐行為。相關法規(guī)還應該再進一步細化，“底商”、“車庫”、“物業(yè)管理用房”都應該單獨核算?！?　　可見，將管理用房由開發(fā)經(jīng)營企業(yè)管理而將其成本攤入商品住宅成本是不合理的，應將其成本單獨核算，計入房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的固定資產(chǎn)；如果將為多幢房屋服務的物業(yè)管理用房的成本攤入商品住宅成本，那么這些房屋的產(chǎn)權就應明確為購買小區(qū)住宅的業(yè)主所共有。 　　隱性手段三：物業(yè)管理用房計入住宅成本 　　在各房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的固定資產(chǎn)賬上幾乎沒見到過各開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理用房（指為多幢房屋服務的管理用房）的記錄，這就是說各小區(qū)的物業(yè)管理用房的所有權并不屬于相應的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，但實際情況是各小區(qū)的物業(yè)管理用房都被相應的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)或該房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)另組建一個物業(yè)管理公司控制著。 　　隱性手段二：車庫成本計入住宅成本 　　車庫也被地產(chǎn)商們打起了主意。有的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)更甚，將其在小區(qū)內建設的單體經(jīng)營用房成本，如準備以后用做商場或文化體育設施等的成本，全部計入商品住宅成本，使商品住宅成本增高，致使房價虛高，消費者負擔加大。地產(chǎn)商就是通過將本不該購房者負擔的成本都放入住宅的“大成本”里面，不知不覺中抬高了房價，從中獲取現(xiàn)金或無償占用房屋的利益。應分配開發(fā)間接費各開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本總額 　　如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某內部獨立核算單位在1998年5月份共發(fā)生了開發(fā)間接費用41 600元，應分配開發(fā)間接費各開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本如下： 　　開發(fā)產(chǎn)品編號　　名稱　　直接成本 　　101　　　　　　商品房　　50 000 　　102　　　　　　商品房　　120 000 　　151　　　　　　出租房　　75 000 　　181　　　　　　周轉房　　70 000 　　201　　　　　　大配套設施——商店　　80 000 　　301　　　　　　商品性土地　　125000 　　合計　　　　　　　　　　520 000 　　根據(jù)上列公式，即可為各開發(fā)產(chǎn)品算得5月份應分配的開發(fā)間接費： 　　101商品房：50000元41600元247。為了簡化核算手續(xù)并防止重復分配，對應計入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉讓的配套設施的開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費用。 　　開發(fā)間接費用的明細分類核算，一般要按所屬內部獨立核算單位設置“開發(fā)間接費用明細分類賬”，將發(fā)生的開發(fā)間接費用按明細項目分欄登記。但就單位開發(fā)產(chǎn)品分攤的費用來說，則隨著開發(fā)產(chǎn)品量的變動而成反比例的變動，即完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量增加，單位開發(fā)產(chǎn)品分攤的費用隨之減少；反之，完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量減少，單位開發(fā)產(chǎn)品分攤的費用隨之增加。 　　利息支出 　　指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計入某項開發(fā)成本的利息支出及相關的手續(xù)費，但應沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。 　　辦公費 　　指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。 　　為了組織開發(fā)間接費用的明細分類核算，分析各項費用增減變動的原因，進一步節(jié)約費用開支，開發(fā)間接費用應分設如下明細項目進行核算： 　　工資 　　指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位現(xiàn)場管理機構行政、技術、經(jīng)濟、服務等人員的工資、獎金和津貼。如有關開發(fā)產(chǎn)品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發(fā)產(chǎn)品的成本。水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準采用預提辦法。4000000100%＝8% 　　各項開發(fā)產(chǎn)品預提幼托設施的配套設施費為： 　　101商品房：1000 000元8％＝80 000元 　　102商品房：900 000元8％＝72000元 　　152出租房：800 000元8％＝64000元 　　182周轉房；800 000元8％＝64000元 　　201大配套設施——商店：500 000元8％＝40 000元 　　按預提率計算各項開發(fā)產(chǎn)品的配套設施費時，其與實際支出數(shù)的差額，應在配套設施完工時，按預提數(shù)的比例，調整增加或減少有關開發(fā)產(chǎn)品的成本。 　　例如：某開發(fā)小區(qū)內幼托設施開發(fā)成本應由10102商品房，151出租房，181周轉房和201大配套設施商店負擔。這樣，往往是房屋已經(jīng)建成而有的配套設施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷售，而幼托、消防設施等尚未完工的情況。對能有償轉讓大配套設施分配的其他配套設施支出，應記入各大配套設施開發(fā)成本明細分類賬的“配套設施費”項目，并記入“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——XX”賬戶的借方和“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——XX”賬戶的貸方。它本身應負擔的開發(fā)間接費用，也可直接分配計入有關房屋開發(fā)成本。 　　對不能有償轉讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設施作為成本核算對象。 　　(二)、配套設施開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設置 　　一般說來，對能有償轉讓的大配套設施項目，應以各配套設施項目作為成本核算對象，借以正確計算各該設施的開發(fā)成本。但在實際執(zhí)行過程中，由于城市基礎設施的投資體制，無法保證與城市建設綜合開發(fā)協(xié)調一致，作為城市基礎設施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿