【正文】 “開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)賬戶，貸記“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶。選擇成本項目不能太多，對于發(fā)生次數(shù)較少、特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費(fèi)用，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗收的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。 　　本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 　　按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，間接費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計入當(dāng)期損益，本文認(rèn)為，這樣處理，對部分費(fèi)用來說，有悖于會計的配比性原則。并將其結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。可是現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程決算而忽視項目決策，因為工程決算在施工完成后進(jìn)行，時間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，比較實(shí)際，不易拖拉，而項目決算有可能因為各種原因顯得遙遙無期，比如小區(qū)個別配套沒有完成（不影響銷售），計劃中的公建設(shè)施暫時不能實(shí)施，或者押金的收回久拖不決等等，這些都會影響整個開發(fā)項目的完全建成，進(jìn)而影響項目決算。 　　那么，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其銷售成本應(yīng)如何確定呢？ 　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）第八條第（二）項的規(guī)定，已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。 　　至于廣告費(fèi)列支的問題，根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)[2000]84號）第四十條的規(guī)定，納稅人每一納稅年度發(fā)生的廣告費(fèi)支出可以在稅前列支的部分確實(shí)應(yīng)該在銷售（營業(yè)）收入2％以內(nèi)據(jù)實(shí)扣除。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除；成本對象報廢和毀損損失。 　?。?）開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機(jī)構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。企業(yè)為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的土地，其費(fèi)用可分清負(fù)擔(dān)對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本，在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”科目進(jìn)行核算。 　　(二)、土地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置 　?。?）土地開發(fā)成本核算對象的確定 　　為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集，又有利于土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，對需要單獨(dú)核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項目，可按下列原則確定土地開發(fā)成本的核算對象： 　　對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨(dú)立的開發(fā)項目為成本核算對象； 　　對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對象。企業(yè)要根據(jù)所開發(fā)土地的具體情況和會計制度規(guī)定的成本項目，設(shè)置土地開發(fā)項目的成本項目。但對拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入賬并沖減有關(guān)成本。開發(fā)間接費(fèi)指應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用。對發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)成本明細(xì)分類賬，并記入“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”、“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款—— 應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。 　　(五)、已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 　　已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，應(yīng)根據(jù)已完成開發(fā)土地的用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法。歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出歸類合并為“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”兩個費(fèi)用項目，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項目。這塊土地用于建造151出租房和181周轉(zhuǎn)房，其中151出租房用地1500平方米，181周轉(zhuǎn)房用、地1200平方米，則單方自用土地開發(fā)成本為240元（648000元／1500+1200），應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)151出租房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為360 000元（240元1500），結(jié)轉(zhuǎn)181周轉(zhuǎn)房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為288 000元（240元1200），在總分類核算上應(yīng)作如下分錄入賬： 　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本　　648 000 　　　　貸：開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本　　648 000 　　如果自用土地開發(fā)完成后，還不能確定房屋和配套設(shè)施等項目的用地，則應(yīng)先將其成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品——自用土地”賬戶的借方，于自用土地投入使用時，再從“開發(fā)產(chǎn)品——自用土地”賬戶的貸方將其開發(fā)成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方。如開發(fā)完成商品性土地已轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（按歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)的還應(yīng)包括應(yīng)負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)）計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本—— 房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。 　　如某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)價為1080 000元，這兩幢商品房的預(yù)算造價為： 　　101　　商品房　　630 000元 　　102　　商品房　　504 000元 　　合計　　　　　　　1134 000元 　　則在工程完工結(jié)算工程價款時，應(yīng)按如下方法計算各幢商品房的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)： 　　某項工程實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)＝工程標(biāo)價該項工程預(yù)算造價247。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節(jié)所述設(shè)置“工程施工”、“施工間接費(fèi)用”等賬戶，用來核算和歸集各項建筑安裝工程支出，月末將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項目。企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項設(shè)備，應(yīng)在出庫交付安裝時，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存設(shè)備”賬戶的貸方。因為這些大配套設(shè)施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關(guān)部門再由有關(guān)部門出資。 　　由上可知，在配套設(shè)施開發(fā)成本中核算的配套設(shè)施支出，只包括不能直接計入有關(guān)房屋等成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出和第二類大配套設(shè)施支出。因為要使這些設(shè)施投入運(yùn)轉(zhuǎn)，有的也需要其他配套設(shè)施為其提供服務(wù)，所以理應(yīng)分配為其服務(wù)的有關(guān)設(shè)施的開發(fā)成本。由于這些配套設(shè)施的支出需由房屋等開發(fā)成本負(fù)擔(dān)，為簡化核算手續(xù)，對這些配套設(shè)施，可不再分配其他配套設(shè)施支出。對發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等支出，可直接記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的相應(yīng)成本項目，并記入“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。因為一個開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時間較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進(jìn)度安排上，有時先建房屋，后建配套設(shè)施。應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）合計100% 　　式中應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施費(fèi)的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的大配套設(shè)施。（1000000+900000+800000+800000+500000）100%＝320000247。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。 　　按規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)成個分配計入商品房等計發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如上述水塔設(shè)施，在完工驗收后、應(yīng)將其發(fā)生的實(shí)際開發(fā)成本按一定的標(biāo)準(zhǔn)（有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本、預(yù)算成本或計劃成本），分配記入有關(guān)房屋和大配套設(shè)施的開發(fā)成本，作如下分錄入賬： 　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本　　265000 　　　　開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本　　35000 　　　　貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本　　300000 　　對用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)評發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如幼托設(shè)施，應(yīng)在完工驗收后，將其實(shí)際發(fā)生的開發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，作如下分錄入賬： 　　借：預(yù)提費(fèi)用——預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)　　320 000 　　　　貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本　　320 000 　　如預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)大于或少于實(shí)際開發(fā)成本，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本或作追加的分配。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費(fèi)用”貼戶，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。 　　修理費(fèi) 　　指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費(fèi)。 　　周轉(zhuǎn)房攤銷 　　指不能確定為某項開發(fā)項目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計提的攤銷費(fèi)。 　　從上述開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)項目中，可以看出它與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等變動費(fèi)用不同，它屬于相對固定的費(fèi)用，其費(fèi)用總額并不隨著開發(fā)產(chǎn)品量的增減而成比例的增減。企業(yè)所屬各內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的各項開發(fā)間接費(fèi)用，都要自“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“累計折舊”、“遞延資產(chǎn)”、“銀行存款”、“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的借方，作如下分錄入賬： 　　借：開發(fā)間接費(fèi)用　　 　　　　貸：應(yīng)付工資　 　　　　　　應(yīng)付福利費(fèi)　 　　　　　　累計折舊　　 　　　　　　遞延資產(chǎn)　　 　　　　　　銀行存款　　 　　　　　　周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷　　 　　必須指出，如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的費(fèi)用，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他開發(fā)間接費(fèi)可記入企業(yè)的管理費(fèi)用。不論上地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施和代建工程，均應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)用的分配標(biāo)準(zhǔn)，可按月份內(nèi)各項開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本（包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)）進(jìn)行，即： 　　某項開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費(fèi)＝月份內(nèi)該項開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本本月實(shí)際發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用247。換句話說，購房者花了30％本不該自己掏的錢。 　　隱性手段—：底商成本計入住宅成本 　　當(dāng)工程竣工驗收后，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)將發(fā)生的全部成本均計入建設(shè)項目成本，做為商品住宅的成本，而每個建設(shè)項目并不分類核算經(jīng)營用房和居民住宅。 　　正確的做法是應(yīng)將“底商”的成本單獨(dú)核算，即按“底商”的建設(shè)面積占此建筑總建設(shè)面積的比例來分配負(fù)擔(dān)相應(yīng)的建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等費(fèi)用。這樣形成的結(jié)果是加大了商品住宅成本，但購買住宅的消費(fèi)者并沒有得到相應(yīng)的車位？而且由于機(jī)動車庫并沒有單獨(dú)報產(chǎn)權(quán)，所以機(jī)動車庫沒有產(chǎn)權(quán)，而房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)又將這沒有產(chǎn)權(quán)的車位出租或出售給其他消費(fèi)者，容易引起產(chǎn)權(quán)的混亂，并使國家稅收遭受損失。 　　按照北京市國土資源和房屋管理局《北京市商品房銷售面積計算及公用面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》：“為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不應(yīng)計入建筑空間”；國家計委、建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理辦法的通知》中第七條規(guī)定：“開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公用房，經(jīng)營用房的建筑安裝費(fèi)用及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用不得計入經(jīng)濟(jì)適用住房價格。 26 / 26