【正文】 響銷售收入的大小，進(jìn)而影響行業(yè)的毛利率?，F(xiàn)在，城市化是一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，表現(xiàn)為：①越來越多的從事農(nóng)業(yè)的勞動(dòng)力開始向從事非農(nóng)業(yè)的勞動(dòng)力轉(zhuǎn)變；②農(nóng)村居民向城市地區(qū)集聚，導(dǎo)致農(nóng)村人口下降，城鎮(zhèn)人口劇增（如下圖）；③城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)有待改善。因?yàn)榭晒╅_發(fā)利用的土地資源是有限的，人口數(shù)量的增加，受到消費(fèi)者對(duì)房屋剛性需求的影響，房地產(chǎn)價(jià)格必定會(huì)上漲，從而引發(fā)行業(yè)毛利率的提高。四、 社會(huì)因素 （一）人口現(xiàn)在我國(guó)是一個(gè)超過13億人口的人口大國(guó)，雖然自從實(shí)行計(jì)劃生育以來，我國(guó)人口增長(zhǎng)進(jìn)入低速階段，但整體人口總量依然可觀，對(duì)社會(huì)的有效需求只會(huì)有增無減。如果預(yù)期未來房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲就會(huì)以低價(jià)買進(jìn)，在價(jià)格升高時(shí)以高價(jià)賣出，此時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)毛利率提高；如果預(yù)期未來房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下跌，此時(shí)就會(huì)減少購買，相應(yīng)地，毛利率下降。所以，個(gè)人偏好也會(huì)成為影響房地產(chǎn)毛利率高低的因素。（二） 個(gè)人偏好每個(gè)人都是一個(gè)獨(dú)一無二的個(gè)體，自然偏好也不同。購房者的心理因素主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（一） 購買者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期購房者在做出購買行為之前一般會(huì)對(duì)未來的房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)。因而，居民的收入水平關(guān)系到社會(huì)的總需求，并對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展、銷售毛利率的高低產(chǎn)生者影響。（三）居民收入水平 這里所講的居民收入水平一般指的是居民個(gè)人可支配收入，它直接影響居民消費(fèi)能力和投資水平的高低。一方面，從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度分析，利率的高低直接影響地產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)貸款利息的高低，進(jìn)而會(huì)抬高或降低房地產(chǎn)的成本；另一方面，從購房者的角度分析，利率的高低直接影響購房者房貸的利息，從而對(duì)購房者的購房意愿產(chǎn)生影響，增加或減少銷售收入、毛利率水平。可見，國(guó)家實(shí)施的宏觀政策是可以在一定層面上有效遏制房地產(chǎn)行業(yè)的不健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源的合理有效分配，使社會(huì)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展，同時(shí)也會(huì)間接地影響到房地產(chǎn)毛利率的變化趨勢(shì)。社會(huì)資本更多地涌向房地產(chǎn)行業(yè)，造成資金資本投資分配不公平，這嚴(yán)重沖擊了社會(huì)上其他行業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)發(fā)展。尤其是1998年住房體制改革之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始市場(chǎng)化，進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期，與此同時(shí)，毛利率開始節(jié)節(jié)攀升。同時(shí)，毛利率的變化受多種因素的影響，可以從政治因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、銷售狀況、成本因素等多方面進(jìn)行綜合分析。而在盈利能力方面，一個(gè)重要的指標(biāo)就是毛利率。而毛利率指的是毛利與銷售收入的比值。但是，整體而言，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的盈利水平遠(yuǎn)高于美國(guó)，且變化趨勢(shì)較穩(wěn)定?？梢钥闯?，以美國(guó)為例的西方發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)毛利率并不穩(wěn)定，變化幅度大，嚴(yán)重偏離均值，但近年來房地產(chǎn)行業(yè)開始回暖，有復(fù)蘇的跡象。四、 結(jié)論 本章前兩節(jié)內(nèi)容首先對(duì)我國(guó)及西方發(fā)達(dá)國(guó)家美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率變化趨勢(shì)及各年偏離平均值的程度分別進(jìn)行了研究，然后在第三節(jié)對(duì)兩國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)毛利率進(jìn)行了綜合性對(duì)比研究，通過分析比較以上內(nèi)容，我們可以得到以下結(jié)論：⑴我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)毛利率在2011年之前持續(xù)上升，2011年達(dá)到最大值后開始有所下降，但總體上來講毛利率變化水平基本維持穩(wěn)定，圍繞平均值上下波動(dòng)，且變動(dòng)幅度較小。三、 國(guó)內(nèi)外毛利率的變化綜合對(duì)比分析 通過近年來中美兩國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)毛利率數(shù)據(jù)對(duì)比可知，我國(guó)的行業(yè)毛利率一直高于美國(guó)的毛利率，從2004年開始兩國(guó)的行業(yè)毛利率差值開始不斷增加，%，；但是，2009年之后，差值開始不斷縮小，在2015年達(dá)到最小值。如下圖所示：二、 國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè) 毛利率的變化同樣地，選取了美國(guó)2004年到2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)12年的毛利率數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。一、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)毛利率的變化選取的數(shù)據(jù)為2004年到2015年各年房地產(chǎn)行業(yè)毛利率的值，%%，達(dá)到了峰值，從2008年行業(yè)毛利率超過平均值，因此在近7年間我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)是一直保持著良好的收益態(tài)勢(shì)；由于在2010年之后政府陸續(xù)出臺(tái)了一系列控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的政策，房?jī)r(jià)開始回溫，2011年之后毛利率呈下降趨勢(shì)，在2014年下降至行業(yè)平均值以下水平。通過繪制毛利率變化折線圖，觀察其整體走向、峰值、變化幅度、波動(dòng)等，可以更加深入地研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益狀況。集中體現(xiàn)為：①市場(chǎng)規(guī)則并不是根據(jù)供求雙方的客觀實(shí)際制定，而是依據(jù)政府的行政管理政策來執(zhí)行；②房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易信息不是由市場(chǎng)供求提供，更多的是依據(jù)政府行政的指令性計(jì)劃；③依據(jù)現(xiàn)行政府體制機(jī)制下的市場(chǎng)規(guī)則是變動(dòng)的；④各地政府出于自身的考慮，如地方保護(hù)主義，往往制訂的房地產(chǎn)規(guī)則不一，不利于整體市場(chǎng)的規(guī)范化；⑤正因?yàn)榉康禺a(chǎn)領(lǐng)域缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)的約束，一些偷稅、漏稅的行為時(shí)有發(fā)生，不利于法治文明社會(huì)的建設(shè)。主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：①由于現(xiàn)在很多住房的供給都伴隨著福利性的政策，價(jià)格想對(duì)偏低，并不能真實(shí)客觀地反映價(jià)值的供求規(guī)律；②現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控不能與靈活多變的市場(chǎng)相配套，極易引發(fā)一系列投機(jī)行為；③相比于高額的房?jī)r(jià)，一些住房者更愿意選擇租房住，租房市場(chǎng)活躍，而購房市場(chǎng)萎靡；④許多企業(yè)出于對(duì)員工的福利政策，降低房?jī)r(jià)，刺激到了真正的房地產(chǎn)市場(chǎng)；⑤房地產(chǎn)價(jià)格的攀升并沒有與社會(huì)平均工資水平相適應(yīng)，價(jià)格的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于工資的漲幅，導(dǎo)致一些潛在的購買者只能駐足觀望。④有些房地產(chǎn)開放商惡意炒作，故意抬高房?jī)r(jià)，引發(fā)消費(fèi)者盲目的囤積房屋。這就引發(fā)一部分房?jī)r(jià)肆意上漲，給普通居民的購房需求造成了阻礙；②房地產(chǎn)開發(fā)商一般是具有壟斷性質(zhì)的企業(yè)，利用自己處于壟斷性的的位置，肆意抬高價(jià)格，謀取暴利，使得經(jīng)營(yíng)收益高于其他行業(yè)的平均水平。（二）市場(chǎng)交易主體行為不協(xié)調(diào) 在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中，出于多種動(dòng)機(jī)的房產(chǎn)開發(fā)銷售、購買行為在一定程度上出現(xiàn)了反市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制的現(xiàn)象。如，為了限制房地產(chǎn)投機(jī)行為和房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，2011年各地政府陸續(xù)推出了限購令，值此城市化之際，抑制了新進(jìn)入城市的潛在購房者——農(nóng)民的購買熱情某些官員會(huì)利用自身職務(wù)的便利，將社會(huì)公物轉(zhuǎn)為私用，非法倒賣賺取價(jià)差，為自身謀取利益。綜上，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格整體攀升的格局并沒有改變。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2016年5月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)（如附注A、附注B）顯示，我國(guó)今年4月份70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)的有65個(gè)城市，%，同比下降的有5個(gè)，%；同比增長(zhǎng)的有47個(gè)城市，%，同比下降的有23個(gè)城市，%。因此，各大開發(fā)商紛紛“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”中、西部地區(qū)，尤其是中部地區(qū)的發(fā)展更是突飛猛進(jìn)，各種房產(chǎn)銷售指標(biāo)的增長(zhǎng)率明顯高于東、西兩部，但由于其人口基數(shù)大，人均住宅面積沒有顯著的增長(zhǎng)趨勢(shì)。由此看來，在未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資規(guī)模有望取得新的突破。其中，房地產(chǎn)投資占到了投資總額的絕大部分，每年持續(xù)增長(zhǎng)，尤其在2014年達(dá)到了有史以來的最高值：，在短短的十年里，%。同時(shí)，由于近年來房地產(chǎn)行業(yè)收益情況良好，為國(guó)家的GDP增長(zhǎng)做出了客觀的貢獻(xiàn)。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，必然刺激一大批的潛在購房族，購房熱將會(huì)有增無減。多種交易形式使得交易市場(chǎng)具有多樣化特性。購買者可以分期付款、一次性全額付現(xiàn)、抵押貸款、按揭等形式。同時(shí)，土地上的房屋建筑作為一般商品參與市場(chǎng)流通，進(jìn)行買賣交易，但由于受到地理位置、周圍環(huán)境的影響，世界上不可能出現(xiàn)兩塊完全一模一樣的房產(chǎn)，產(chǎn)品具有差異性，所以屬于競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。（四）壟斷和競(jìng)爭(zhēng)并存的行業(yè)土地是一種自然資源，它是有限的、不可再生的。我國(guó)是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，農(nóng)村土地屬于集體所有，城鎮(zhèn)土地屬于國(guó)家所有，這在一定程度上就決定了房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他資本主義社會(huì)的完全由市場(chǎng)調(diào)節(jié)供求，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)受政府政策、體制的影響，以此來防止一些企業(yè)惡意抬高房?jī)r(jià)、賺取暴利，但是并不完全受控于政府——這只宏觀的收操縱。一般在沿海地區(qū)如深圳、廈門、廣州等地的房地產(chǎn)投資總額基本達(dá)到全國(guó)投資總額的一半以上，所以在這些城市的房地產(chǎn)售價(jià)均高于平均水平。這樣的話，交易的達(dá)成就會(huì)受到消費(fèi)者的意愿、房屋所處地段、周圍環(huán)境、價(jià)格等一系列因素的影響，實(shí)際變現(xiàn)能力就會(huì)大打折扣。但在改革開放后，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)也開始發(fā)展起來，尤其是在1979年實(shí)行房地產(chǎn)體制改革之后，房地產(chǎn)行業(yè)更是進(jìn)入了騰飛的階段，同時(shí)衍生出一大批房地產(chǎn)行業(yè)的精英企業(yè)家，企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益一路見好，甚至開始有人懷疑房地產(chǎn)行業(yè)是暴利行業(yè)。綜述，可以概括為以下幾點(diǎn)：（一）市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段衍生出來的產(chǎn)物房地產(chǎn)在本質(zhì)上屬于商品，它的生產(chǎn)交易必須在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中進(jìn)行。三、 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的特點(diǎn) 我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格并不完全由市場(chǎng)——這只看不見的手調(diào)節(jié)，同時(shí)還受到國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控。由于它的位置具有相對(duì)固定性，即使周圍自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)條件、人文等完全相同，也不可能出現(xiàn)另一幢完全相同的房屋。（七）獨(dú)有性 房地產(chǎn)的獨(dú)有性，亦可以稱異質(zhì)性。我國(guó)對(duì)建筑物及建筑結(jié)構(gòu)的不同使用壽命一般是按照年限折舊法來計(jì)量。所以，在房地產(chǎn)商品交易中，不僅可以買賣產(chǎn)權(quán)，還可以轉(zhuǎn)移若干年限的房屋使用權(quán)。但就其持續(xù)升溫原因是存在的，一是由于改革開放以來居民生活消費(fèi)水平不斷提高，在住房水平上也有更高的追求，住房需求增加；二是近幾年房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)炒熱，許多手里有多余儲(chǔ)蓄的居民出于投機(jī)動(dòng)機(jī)，往往會(huì)多購買幾套超出實(shí)際需求的房屋，以求增值；三是房屋周圍生態(tài)環(huán)境的改善，社區(qū)基礎(chǔ)公共設(shè)施齊全，滿足人們的多項(xiàng)需求。（四）保值增值性 房地產(chǎn)的保值增值性是指所購買的房地產(chǎn)隨著時(shí)間的推移，它的價(jià)值高于原有的價(jià)值的一種投機(jī)行為。為了保證糧食的供給水平，將征收農(nóng)業(yè)用地為城市用地這一措施，必將受到嚴(yán)格限制。（二）資源有限性 我國(guó)是擁有13億的人口大國(guó)，基數(shù)大，可供利用的土地資源又是有限的，人均土地面積少之又少。房地產(chǎn)的位置相對(duì)固定性，決定了對(duì)于房地產(chǎn)的開發(fā)、交易等商業(yè)活動(dòng)是以產(chǎn)權(quán)為標(biāo)的的。這就意味著對(duì)于任何一塊土地的位置都是固定不變的。所以，可以歸結(jié)：房地產(chǎn)是一種財(cái)產(chǎn)，是一種商品，更是一種權(quán)利。以上表述，分別是從對(duì)房地產(chǎn)這一概念不同方面的切入來進(jìn)行描述的。廣義上的概念是指土地以及定著于土地之上的各種房屋，包括居民樓、廠房、文化教育用地、商業(yè)大廈、倉庫等，還包括與上述物產(chǎn)有關(guān)的權(quán)益以及由以上物產(chǎn)所衍生出的各種權(quán)益。第三，規(guī)范分析法：通過對(duì)研究對(duì)象——房地產(chǎn)行業(yè)近年來不同地區(qū)、不同時(shí)期毛利率的變化情況進(jìn)行橫向、縱向?qū)Ρ燃捌溆绊懫滹@著變化的因素的分析，并結(jié)合自己的價(jià)值判斷和社會(huì)目標(biāo)，來預(yù)測(cè)房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展態(tài)勢(shì)。三、研究?jī)?nèi)容及研究方法第一，定量分析法：在房地產(chǎn)市場(chǎng)研究中，通過對(duì)房地產(chǎn)毛利率這一指標(biāo)進(jìn)行定量分析可以進(jìn)一步對(duì)研究對(duì)象——房地產(chǎn)進(jìn)行量的細(xì)化，達(dá)到精確化研究，從而準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)、分析、研究，并做出對(duì)未來的預(yù)期。國(guó)外方面，（2010）認(rèn)為價(jià)格波動(dòng)使成本風(fēng)險(xiǎn)增加，通過特殊保險(xiǎn)的方式可以保證毛利率水平，降低毛利率下滑風(fēng)險(xiǎn)，提高收益。吳后寬（2011）從行業(yè)內(nèi)和跨行業(yè)兩個(gè)層面分析了毛利率和和收益水平的關(guān)聯(lián)程度，證明了采用毛利率作為選股指標(biāo)具有較好的識(shí)別度和實(shí)用性。何宜慶等（2002）從收入和產(chǎn)出角度出發(fā)，討論當(dāng)產(chǎn)品和服務(wù)價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定時(shí)通過降低直接消耗系數(shù)來壓縮成本提高毛利率，使行業(yè)收益水平提高，而不會(huì)引起價(jià)格系統(tǒng)波動(dòng)。高滋棠（2014）認(rèn)為毛利率分析要注意數(shù)字之后的質(zhì)量，要從行業(yè)整體和企業(yè)自身兩個(gè)角度分析經(jīng)營(yíng)狀況和毛利率的波動(dòng)。（二）房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)外毛利率研究現(xiàn)狀當(dāng)前關(guān)于毛利率的研究主要集中在其概念內(nèi)涵的分析和用途方法的描述上。于鳳光等（2008）根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特征提出了項(xiàng)目利潤(rùn)率修正公式作為評(píng)價(jià)房地產(chǎn)收益水平的指標(biāo)。熊方軍等（2006）綜合運(yùn)用單因素模型和FamaFrench的三因素模型對(duì)比分析了房地產(chǎn)行業(yè)收益與風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系與特征。常虹（2011）圍繞凈利潤(rùn)率指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是否暴利以及降低房地產(chǎn)利潤(rùn)能否降低房地產(chǎn)價(jià)進(jìn)行了探討。程前昌（2013）將單位面積的商品房利潤(rùn)與土地平均成交價(jià)格之比作為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。也正因?yàn)槿绱?，本文從理論層面上系統(tǒng)分析近年來我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)盈利毛利率變化趨勢(shì)，并通過不同時(shí)期、不同地區(qū)的對(duì)比深入研究影響其變化因素，對(duì)我們以后研究房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景、盈利水平等具有重大而深遠(yuǎn)的意義。目前，我國(guó)人均GDP超過800美元，在一些地區(qū)或城市人均GDP已達(dá)30004000美元，許多發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展的歷史證明這一時(shí)期是房地產(chǎn)快速發(fā)展的時(shí)期。房地產(chǎn)行業(yè)毛利率的變化趨勢(shì)及其影響因素的研究畢業(yè)論文目 錄摘要 2第一章 緒論 7一、研究背景及意義 7二、國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 7（一）房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)外收益研究現(xiàn)狀 8（二）房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)外毛利率研究現(xiàn)狀 8三、研究?jī)?nèi)容及研究方法 8第二章 理論綜述 9一、房地產(chǎn)的基本概念 9二、房地產(chǎn)的特點(diǎn) 10（一）位置的相對(duì)固定性 10（二）資源有限性 10（三）作用的多樣性 10（四）保值增值性 10（五） 用途的長(zhǎng)期性 11（六）變現(xiàn)難度大 11（七）獨(dú)有性 11三、 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的特點(diǎn) 11（一）市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段衍生出來的產(chǎn)物 11（二）消費(fèi)水平具有顯著地域差異性 12（三）“兩只手”共同在操縱 12（四）壟斷和競(jìng)爭(zhēng)并存的行業(yè) 12（五）買賣形式的多樣化特性 13第三章 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與問題 14一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀分析 14（一） 房地產(chǎn)規(guī)模有增無減 14（二） 各地房地產(chǎn)發(fā)展步調(diào)不一 15（三）房產(chǎn)價(jià)格整體持續(xù)攀升 15二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的問題 16（一）政府的干預(yù)引發(fā)的弊病 16（二）市場(chǎng)交易主體行為不協(xié)調(diào) 16（三）房?jī)r(jià)的主觀性不能真實(shí)地反映市場(chǎng)供求 16（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏完善的規(guī)則體系 16第四章 房地產(chǎn)行業(yè)毛利率的變化趨勢(shì) 17一、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)毛利率的變化 18二、 國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)毛利率的變化 18三、 國(guó)內(nèi)外毛利率的變化綜合對(duì)比分析 19四、 結(jié)論 20第五章 影響我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)毛利率變化的因素研究 21一、 政治因素 21二、 經(jīng)濟(jì)因素 22（一）利率 22（二）物價(jià)水平 22（三）居民收入水平 22三、 心理因素 22（一） 購買者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期 23（二） 個(gè)人偏好 23（三） 投機(jī)心理 23（四） 對(duì)數(shù)字的偏好或風(fēng)水 23四、 社會(huì)因素 23（一）人口 23（二）城市化 24五、 銷售狀況 24（一）銷售價(jià)格 24（二）銷售數(shù)量 24六、成本因素 24七、小結(jié) 25